匯豐辦公樓物業(yè)管理方案

1、匯豐辦公樓泉州寶豐物業(yè)管理有限公司2011年4月14日目錄第一章項目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機制第二章項目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第三章物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施第四章安全管理服務(wù)第五章保潔綠化養(yǎng)護管理第六章房屋及設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)及措施第七章房屋及設(shè)施設(shè)備維護修繕計劃及實施細則第八章項目接管驗收方案第九章物業(yè)管理服務(wù)成本測算第一章項目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機制第一節(jié)項目分析一、項目概況和功能分析匯豐集團辦公大樓位于豐澤區(qū)東海街道寶山社區(qū)大埔村，與桃源山莊別墅區(qū)與迎賓館相鄰，由匯豐置業(yè)（中國）有限公司開發(fā)建設(shè)，占地面積平方米，建筑面積2600平方米，樓層五層。設(shè)備設(shè)施先進精

2、良，主要設(shè)備：消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)等。二、項目管理重點分析根據(jù)上述項目概況和功能分析，匯豐辦公樓項目有以下管理重點：1、匯豐辦公樓為匯豐集團公司的辦公地，公司的各個部門集中在辦公樓辦公，也是公司對外接待及展現(xiàn)公司實力的窗口，物業(yè)管理服務(wù)的好壞，直接影響到公司的外在形象。因此物業(yè)管理服務(wù)要做到以下幾點：確保辦公樓區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)安全萬無一失、保密工作萬無一失、人身安全萬無一失、消防管理萬無一失；保障辦公樓設(shè)施設(shè)備運行良好、維護保養(yǎng)有計劃、按時間、保質(zhì)量、有記錄；做好辦公樓的節(jié)能降耗工作，為公司節(jié)約資金；通過優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)樹立公

3、司節(jié)約、開放、親和、文明的公眾形象。第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)模式物業(yè)公司在匯豐辦公樓設(shè)立匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心，實行以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，公司統(tǒng)籌各部門協(xié)助為補充的管理模式。接受匯豐公司各部門的監(jiān)督檢查，為公司辦公樓提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。寶豐物業(yè)管理有限公司溝通匯豐公司監(jiān)督監(jiān)督檢查檢查匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)提供服務(wù)匯豐公司及來訪客戶第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)機制一、計劃目標(biāo)管理1、物業(yè)公司將根據(jù)匯豐辦公樓的具體情況和實際物業(yè)管理服務(wù)需求，制定各項詳細的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)。依此標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，公司與物業(yè)服務(wù)中心簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并按目標(biāo)管理責(zé)任書的內(nèi)容檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心的工作，定期

4、進行考評和驗證，并依此對物業(yè)服務(wù)中心進行獎懲。2、針對物業(yè)管理工作的具體內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)中心將目標(biāo)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行分解、量化為硬性指標(biāo)，落實到各職能部門、班組和個人，進行量化考核。二、行政監(jiān)督管理公司在物業(yè)項目現(xiàn)場采用以下管理方式對各職能部門、專業(yè)班組實施管理，保證服務(wù)工作的正常運行。1、經(jīng)濟手段：公司與員工明確崗位職責(zé)，制定員工績效考核制度及員工工作行為考核獎懲規(guī)定，以此調(diào)動員工工作積極性。公司與物業(yè)服務(wù)中心簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，制定物業(yè)服務(wù)中心的管理目標(biāo)、管理業(yè)績和薪酬掛鉤的考評制度，以此促進物業(yè)服務(wù)中心的主觀能動性和創(chuàng)新精神。2、規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)

5、員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。3、日常行政管理：物業(yè)服務(wù)中心每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各職能部門每日召開15分鐘晨會，布置當(dāng)日工作，明確工作目標(biāo)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。4、宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責(zé)任意識，樹立員工與公司利益、員工個人發(fā)展與公司發(fā)展一致性的認同感。加強員工培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。三、體系管理作業(yè)指導(dǎo)書根據(jù)公司制訂的ISO9001質(zhì)量管理管理體系作業(yè)手冊（含工程作業(yè)手冊、保安作業(yè)手冊、保潔作業(yè)手冊、綠化作業(yè)手冊）的要求和各項管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實施運行并持續(xù)改進，最大限度地提高

6、客戶滿意程度，爭取超越公司期望。四、協(xié)調(diào)管理1、用協(xié)調(diào)管理的方法，解決各類矛盾和沖突。2、對員工實施人性化管理，遵循“只有為員工提供滿意的工作和生活環(huán)境，員工才能夠為業(yè)主方提供更滿意的服務(wù)”的思想。保障員工的后勤生活服務(wù)，鼓勵員工對服務(wù)工作和公司的管理提出意見和合理化建議，增加服務(wù)意識和管理凝聚力，把存在的問題逐一解決，讓員工滿意。3、對因員工服務(wù)質(zhì)量造成公司及客戶投訴等問題，在了解實事、明確責(zé)任后，采取紀(jì)律、經(jīng)濟處罰，不思悔改或情節(jié)嚴(yán)重的，可采取行政方法直至法律手段予以解決。五、管理工作的控制方法1、嚴(yán)格崗位責(zé)任和管理作業(yè)規(guī)程的有效實施，實行責(zé)任目標(biāo)控制。2、由人力資源部采用量化考核辦法，以

7、嚴(yán)格的考核制度、競爭上崗制度和末位淘汰制度實行控制。3、實行物業(yè)服務(wù)中心日檢、公司周檢、月檢、監(jiān)督、催辦，使物業(yè)服務(wù)中心運作控制更為嚴(yán)謹。4、用嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，通暢嚴(yán)密的運作流程，環(huán)環(huán)相扣實施控制。5、保安24小時值班制度，保證各項工作及時完成。6、物業(yè)服務(wù)中心每周召開一次工作例會，每月召開一次工作總結(jié)會，對各職能部門的服務(wù)工作進行總結(jié)評比。第二章項目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第一節(jié)項目人員配備及部門、崗位職責(zé)針對匯豐辦公樓項目的特點及管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，在人員編制上我們堅持“管理層精練、高效，操作層專業(yè)、優(yōu)質(zhì)”的原則，以保證管理工作的有效落實，達到預(yù)期的管理目標(biāo)。、崗位設(shè)置和人員編制（

8、13人）部門職位配置說明配置人數(shù)物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心經(jīng)理由物業(yè)公司物業(yè)部副經(jīng)理兼任1人安全管理組班長由桃源山莊別墅區(qū)領(lǐng)班兼任保安員負責(zé)辦公樓安全巡查1人X3班3人保安員辦公樓形象崗1人X3班3人小計6人保潔綠化組保潔領(lǐng)班保潔綠化管理1人1人保潔員一樓及外圍1人、二、三樓1人、四、五樓1人3人綠化工外圍綠化及室內(nèi)盆花養(yǎng)護1人1人小計5人工程維修組水電維修工負責(zé)設(shè)備設(shè)施維護及日常報修處理1人小計1人物業(yè)服務(wù)中心合計13人、部門職責(zé)及崗位職責(zé)1、部門職責(zé)安全管理組 全面負責(zé)匯豐辦公樓治安、消防安全管理工作。 負責(zé)與政府治安、消防主管部門的協(xié)調(diào)。 負責(zé)匯豐辦公樓內(nèi)消防管理工作。 負責(zé)公共房間備用鑰匙的

9、管理和公司委托鑰匙的管理工作。 負責(zé)治安、消防培訓(xùn)、演練和全面消防檢查工作。 負責(zé)組織落實保安員人員的培訓(xùn)、考核工作。 完成上級安排的其它工作。 工程維修組職責(zé) 負責(zé)對涉及工程項目供方的評審和選擇工作。 負責(zé)辦公樓委托管理的房屋及設(shè)備設(shè)施的管理工作。負責(zé)房屋及設(shè)備設(shè)施的標(biāo)識管理工作。負責(zé)設(shè)備的管理、選型、檢查、報廢工作，組織對設(shè)備設(shè)施的更新改造。負責(zé)年度房屋完損等級的評定工作。負責(zé)與物業(yè)有關(guān)的工程檔案的管理工作。負責(zé)匯豐辦公樓項目低壓配電室運行檢查。負責(zé)運行值班記錄的填寫。負責(zé)設(shè)備室內(nèi)的衛(wèi)生、保潔工作。負責(zé)落實值班人員的培訓(xùn)工作。完成上級安排的其它工作。2、崗位職責(zé)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理主持匯豐辦公

10、樓物業(yè)服務(wù)中心管理資源配備，貫徹公司總經(jīng)理負責(zé)制的管理體制和層級管理原則，決定匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心組織機構(gòu)的設(shè)置及其職權(quán)與相互關(guān)系。負責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心管理資源配備，對經(jīng)理以下員工的錄用、考核、獎罰、晉升及人事變動有建議權(quán)。組織編制匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心年/月度工作計劃并組織實施，審批各職能部門的年/月度工作計劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督其實施。審批匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心預(yù)算，控制管理資金使用、費用開支、成本消耗、提高管理的經(jīng)濟效益。定期召開管理例會，聽取工作匯報，及時處理職能部門反映的各種問題，協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，以利于各項工作的開展。與匯豐公司保持良好的溝通，聽取各項合理化建議，不斷完善匯豐

11、辦公樓物業(yè)服務(wù)中心的管理。根據(jù)公司的總體安排組織制定匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心員工內(nèi)部管理制度，合理分配勞動報酬，調(diào)動員工積極性。負責(zé)組織完成匯豐公司及物業(yè)公司交辦的其它工作。保安班長崗位職責(zé)負責(zé)組織、落實匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心的安全、交通和消防管理等各項任務(wù)。負責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心保安員的思想教育、行政管理、違紀(jì)查處工作。負責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心保安員日常勤務(wù)的組織實施、檢查、指導(dǎo)、講評。負責(zé)安全管理組勤務(wù)值班，突發(fā)事件的組織指揮和各項處置方法的擬制、方案的演練。負責(zé)指導(dǎo)護衛(wèi)人員貫徹執(zhí)行職責(zé)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負責(zé)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心保安隊伍建設(shè)，幫助保安人員解決實際困難，定期組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不

12、斷提高全員解決問題的能力和水平。負責(zé)消防管理工作，配備專管人員，配齊消防器材，經(jīng)常檢查，使消防器材始終保持良好狀態(tài)，使緊急疏散通道暢通無阻，無任何火災(zāi)隱患。完成公司和上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。水電維修工職責(zé)1、維修電工必須熟練掌握各類設(shè)備操作、維修及保養(yǎng)規(guī)程。2、每日須按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，服從工作安排。3、處理各類故障須及時、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認真清理現(xiàn)場。并將處理結(jié)果報告物業(yè)服務(wù)中心及報修部門。4、維修操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固接實，絕緣及防水處理必須可靠，不得疏忽大意。5、

13、配電箱內(nèi)各開關(guān)及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及共它故障，各接點必須牢固接實。6、各類臨時用電，必須接入漏電開關(guān)，并保證漏電開關(guān)靈敏有效。7、維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工需要外，不得在辦公樓范圍內(nèi)走動。8、維修人員不得在辦公樓范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔扔廢棄物。綠化工職責(zé)1、負責(zé)對本物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的綠化工作實施全面管理，并制定養(yǎng)護計劃。2、熟悉掌握轄區(qū)綠化地面積和布局，花草樹木的品種和數(shù)量、花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法。3、根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，按時對轄區(qū)的綠地、花木進行適量澆水。4、定期對綠地和花木進行修剪、整形、除雜草、施肥和滅蟲等養(yǎng)護工

14、作。5、負責(zé)按計劃進行綠化更新、改造培植，并能根據(jù)物業(yè)服務(wù)處大型活動和元旦五一、國慶、春節(jié)等節(jié)日花卉布景擺設(shè)，使辦公樓區(qū)域環(huán)境優(yōu)美。6、階段性學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高養(yǎng)護管理水平。7、積極宣傳愛護花草樹木、公共綠化觀念，維護轄區(qū)綠化不受人為破壞。保潔員職責(zé)1、按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和操作程序，保質(zhì)保量完成辦公樓區(qū)域內(nèi)的清潔保養(yǎng)工作，保持所轄區(qū)域的干凈整潔；2、負責(zé)辦公樓周圍的通道、地面停車場、停車位、綠化帶的清潔保養(yǎng)；3、負責(zé)樓宇首層至天臺所有公共部分的清潔保養(yǎng)，匯豐公司各領(lǐng)導(dǎo)辦公室的保潔工作；4、負責(zé)所轄辦公樓區(qū)域內(nèi)所有垃圾的收集清運，清理干凈工作現(xiàn)場；5、積極參與公司和物業(yè)服務(wù)中心組織的各項活動；6、完

15、成物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)、部門主管及班長交辦的其它工作及突發(fā)性工作。保安員崗位職責(zé)1 、上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。認真檢查設(shè)備設(shè)施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保辦公樓安全。2、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，堅守崗位，提高警惕，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，對突發(fā)火災(zāi)、刑事案件等實施具體的應(yīng)急工作。3、愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對匯豐辦公樓內(nèi)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉匯豐辦公樓消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種消防器材的使用方法，遇到突

16、發(fā)事件能正確進行處理。確保安全管理工作萬無一失。4、對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲并扭送公安機關(guān)處理。對發(fā)生在辦公樓區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，應(yīng)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但不得勘察現(xiàn)場。5、在執(zhí)行安全管理服務(wù)過程中，如遇違法分子不服制止，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)措施。6、對進出匯豐辦公樓的外來人員、車輛及其攜帶、裝載的物品，按匯豐辦公樓規(guī)定進行驗證，制止未經(jīng)許可的人員進入?yún)R豐辦公樓。7、樹立良好的辦公樓標(biāo)兵崗形象，嚴(yán)格辦公區(qū)域內(nèi)照明的開關(guān)時間，節(jié)約公司能源。8、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。第二節(jié)項目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘人員選聘、

17、配備原則1 、堅持效率優(yōu)先的原則：根據(jù)該項目人員配備需求和公司人力資源規(guī)劃，面向社會和公司內(nèi)部公開選聘，公平、公正，擇優(yōu)錄取。2、堅持確保質(zhì)量的原則：立足于該項目的概況和特點，用優(yōu)秀的企業(yè)文化、廣闊的職業(yè)發(fā)展空間吸引優(yōu)秀人才，注重人員的專業(yè)水平、發(fā)展?jié)摿Α⒕C合素質(zhì)、實踐經(jīng)驗、求職動機和創(chuàng)新、進取、奉獻精神。3、堅持考評審批的原則：根據(jù)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心所需人員的不同層次和級別，采取不同的考評和審批方式，執(zhí)行不同程序；4、堅持持證上崗的原則：所有員工上崗前必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)和考核，中層以上管理人員均持有物業(yè)上崗證，工程、特崗人員持證上崗率100%。5、堅持動態(tài)適應(yīng)的原則：在人員配備滿足匯豐辦公

18、樓物業(yè)服務(wù)中心需求后，及時了解人員與崗位的適應(yīng)程度，做必要調(diào)整，以達到人適應(yīng)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮團體精神，取長補短，共同進步，創(chuàng)造良好的職業(yè)生涯，使企業(yè)增值。第三節(jié)項目人員的素質(zhì)承諾匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心管理服務(wù)人員素質(zhì)承諾1、管理人員：所有管理人員要求大專以上學(xué)歷，持物業(yè)上崗證或其它相關(guān)管理崗位資格證書，有五年以上相關(guān)管理經(jīng)驗，工作任勞任怨，熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，善于溝通和協(xié)調(diào)、分析、處理問題，與匯豐公司處理好各種關(guān)系。2、工程人員：持有相關(guān)崗位證書，具有扎實的專業(yè)基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗、較強的操作能力，責(zé)任心強，能吃苦耐勞。派往該項目的工程人員需要有2年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗，持有

19、專業(yè)技術(shù)證書。3、保安員：年齡20-35歲，身高米以上，初中以上文化，部隊退伍軍人優(yōu)先，為招錄原則，保證保安員品行端正，素質(zhì)過硬。4、保潔綠化工：年齡30-45歲，身高米以上，初中以上文化，有多年的保潔綠化或酒店、物業(yè)行業(yè)工作經(jīng)歷。第四節(jié)項目人員的勞資管理一、匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格按照勞動法及泉州市有關(guān)勞動保障法規(guī)要求和公司的人力資源管理辦法的規(guī)定，對人員的招聘和錄用、試用轉(zhuǎn)正定級、內(nèi)部調(diào)動、調(diào)薪、任職、薪酬、福利、員工的培訓(xùn)、員工的辭（離）職等進行嚴(yán)格管理。二、按照勞動法和社會保險相關(guān)管理規(guī)定，協(xié)助公司對匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心人員進行社會保險的管理工作。三、公司將與匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心

20、所有員工均簽訂定期勞動合同，明確崗位職責(zé)和內(nèi)容，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)。勞資按不同技術(shù)工種、不同級別分別實行月薪制。四、公司將與匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)班以上人員簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。實行工資與管理業(yè)績掛鉤的方式，以此促進員工的主觀能動性和創(chuàng)新精神。五、對所有轉(zhuǎn)正保安、保潔、綠化、水電維修人員均進行人身意外傷害保險的參保。第五節(jié)項目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核一、人員的崗位培訓(xùn)根據(jù)該項目的概況和匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心人員的層次、特點，遵循按需施教、學(xué)以致用、全員教育培訓(xùn)和重點提高相結(jié)合、嚴(yán)格考核和擇優(yōu)獎勵的原則，按照層次化、統(tǒng)一化、系統(tǒng)化的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，通過組織入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、外派培訓(xùn)、針對項目特

21、點的針對性培訓(xùn)，提高全員綜合素質(zhì)，實現(xiàn)“管理層精練、高效，操作層專業(yè)、優(yōu)質(zhì)”的培訓(xùn)目標(biāo)，為物業(yè)服務(wù)中心提供充足的人力資源。1、新員工入職培訓(xùn)結(jié)合入職培訓(xùn)基礎(chǔ)性、適應(yīng)性、非個性化的特點，由人力資源部集中組織或各部門自行組織培訓(xùn)，要求新員工培訓(xùn)考核合格后方能上崗。培訓(xùn)內(nèi)容：公司概況、企業(yè)精神、質(zhì)量方針、目標(biāo)、服務(wù)理念、員工手冊、安全知識、職業(yè)道德、崗位操作指導(dǎo)書書及各項管理規(guī)章制度。 培訓(xùn)時間；入職后7天內(nèi)。 培訓(xùn)方式：采取公開課和專業(yè)課、理論和實操分別授課和自學(xué)相結(jié)合的方式。2、在崗培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容：崗位職責(zé)、專業(yè)技能（包括服務(wù)、維修、綠化、消防、交通等）、緊急情況應(yīng)變措施、相關(guān)崗位證書的取得。

22、培訓(xùn)時間：每周至少組織一次，具體時間據(jù)實際工作情況定。 培訓(xùn)方法：采取理論授課和實操演練、內(nèi)部培訓(xùn)和外派取證相結(jié)合的方式。 、結(jié)合該項目實際情況，組織匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心全體員工進行崗前培訓(xùn)。 培訓(xùn)內(nèi)容：項目基本情況、項目物業(yè)管理各項要求、方法及標(biāo)準(zhǔn)、項目重點問題的解決方案、相應(yīng)崗位的技能見習(xí)、匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心各項規(guī)章制度、各崗崗位作業(yè)指導(dǎo)書、專業(yè)技能、職業(yè)道德規(guī)范等； 培訓(xùn)時間：據(jù)具體接管時間定 培訓(xùn)方式：擬進入?yún)R豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心的全體員工參加統(tǒng)一授課，采取公開課和專業(yè)課、理論和實踐相結(jié)合、理論講解和現(xiàn)場操作相結(jié)合的方式進行。4、培訓(xùn)目標(biāo) 管理人員持證上崗率100%； 工程、特崗

23、人員持證上崗率100%； 其它人員達到崗位技術(shù)要求。二、人員的崗位考核通過組織定期考核，充分發(fā)揮激勵、提高的作用，優(yōu)勝劣汰，從而增強員工的危機意識和進取精神，推動物業(yè)管理工作水平的提高。1、月度考核 考核時間：每月8日前完成上月度的考核、評定。 考核內(nèi)容：各職能部門領(lǐng)班以上人員填寫月度考核績效報告，參加匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一考核；各操作崗人員均由各職能部門分系列制定月度績效考核表進行考核。 考核程序：參加考核人員每月15日前填寫月度績效報告，由直接領(lǐng)導(dǎo)和匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)進行公正的、實事求是的考核、評定；各操作崗員工于每月8日前填寫月度績效考核表，由領(lǐng)班和職能部門主管進行考核、評定

24、。 考核方式：采取自我月度工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評定相結(jié)合的方式。2、年度考核 考核時間：每年的元月15日前完成上年度的考核、評定。 考核內(nèi)容：結(jié)合各崗位員工的月度考核成績，分層次、分系列制定年度績效考核表，進行全員性的考核。 考核程序：各崗員工完成自我工作總結(jié)、鑒定，由直接領(lǐng)導(dǎo)和主管領(lǐng)導(dǎo)進行考評、評定（具體按年度考核實施辦法執(zhí)行）。 考核方式：采取自我工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評定相結(jié)合的方式（具體按年度考核實施辦法執(zhí)行）。 、考核結(jié)果的處理組織考核的目的是不斷激勵、改進、提高員工隊伍，優(yōu)化管理服務(wù)水平，提高管理服務(wù)質(zhì)量。因此，在考核結(jié)果的處理上，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心采取晉升、

25、調(diào)薪、獎勵績效工資和降級、降薪、扣發(fā)月度績效工資或?qū)嵭小澳┪惶蕴啤钡姆绞健?、月度考核 對在月度工作中，表現(xiàn)突出，受到業(yè)主表揚、對公司做出貢獻等人員，月度考核連續(xù)三次被評定前列，將依據(jù)公司相關(guān)的獎懲規(guī)定給予獎勵。 對在月度工作中，連續(xù)出現(xiàn)工作失誤、造成業(yè)主有效投訴、給公司聲譽造成一定影響等人員，月度考核將被評定為“C級、B-級”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將進行降級或換崗的處理；對因月度工作失誤，連續(xù)兩個月以上被評定為“C級”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將按照“末位淘汰制”對其淘汰或留崗察看一個月，同時完成補崗工作。8、年度考核 年度綜合考核評定為“A級、B+T'的員工，可作為年

26、終表彰先進個人的候選人，作為晉級、加薪的參考條件。 年度綜合考核評定為“B級”的員工，繼續(xù)在現(xiàn)崗工作。 年度綜合考核評定為“B-級”的員工，做留職察看處理，對其提出不足之處及改進措施，限期改正。年度綜合考核評定為“C級”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將按照“末位淘汰制”予以淘汰，同時完成補崗工作。第三章物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施第一節(jié)管理總目標(biāo)及承諾物業(yè)公司承諾在匯豐辦公樓實施物業(yè)管理服務(wù)中，在硬件和配套設(shè)施滿足條件的前提下：1、按照“市級優(yōu)秀管理大廈”標(biāo)準(zhǔn)管理；2、為匯豐公司創(chuàng)造良好、可靠的辦公樓工作環(huán)境；3、為在辦公樓上班員工創(chuàng)造文明、潔凈的工作環(huán)境；4、為在辦公樓上班員工提供舒

27、適、溫馨的綜合服務(wù)；5、為匯豐公司外來客戶及人員提供熱情、周到的接待服務(wù)；6、為匯豐公司樹立辦公樓的良好形象。第二節(jié)承諾指標(biāo)及采取措施序號服務(wù)項目標(biāo)準(zhǔn)或承諾指標(biāo)擬采取的措施1綜物業(yè)管理的1、物業(yè)服務(wù)中心每天與匯豐公司交流和溝通，了解服務(wù)情況并及時改合月艮客戶滿意率95%進不足，對外來參觀人員在接待登記時隨時征詢意見。務(wù)服務(wù)有效投訴率w1%投訴處理率100%1、建立健全的投訴處理機制，設(shè)立咨詢及投訴接待處，隨時處理匯豐公司意見；物業(yè)服務(wù)中心定期組織投訴處理的培訓(xùn)和考核，保證服務(wù)質(zhì)里達到標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備、設(shè)施完好率100%1、制定嚴(yán)格詳細的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和檢查制度及劃分責(zé)任區(qū)，定期巡檢、維護和保養(yǎng)，建

28、立維保登記臺賬，保證設(shè)備、設(shè)施的完好無損和正常使用。2、工程部負責(zé)監(jiān)督各項工作的落實情況，并跟蹤驗證。智能化系統(tǒng)運行正常率98%1、制定詳細的弱電系統(tǒng)管理規(guī)定，非專業(yè)人員嚴(yán)禁操作。2、落實責(zé)任人負責(zé)對智能化系統(tǒng)進行定期維保和日常運行維護，確保系統(tǒng)運行正常率達98%。2工程管理房屋完好率100%1、由各工程部根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃并組織各技術(shù)工種人員實施，每年對房屋及設(shè)備設(shè)施進行安全普查。2、嚴(yán)格日常監(jiān)督管理，確保無人為損壞。3、落實日常養(yǎng)護管理制度，發(fā)現(xiàn)有損壞及時維修。日常小修、報修及時率100%,返修率w1%1、實行24小時接待報修服務(wù)，維修人員在接到報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。2、根據(jù)維修

29、特點庫存相關(guān)工程材料，并保證進庫物品合格。3、加強維修人員專業(yè)知識培訓(xùn)，操作人員持證上崗，嚴(yán)格按技術(shù)操作規(guī)程作業(yè)。4、物業(yè)服務(wù)中心對維修情況進行回訪和確認，保證維修及時率和維修工程合格率。5、較復(fù)雜的維修項目需制定施工方案，報請匯豐公司審批后施工。3保安安全保障滿意率100%1、嚴(yán)格標(biāo)兵崗崗位責(zé)任制和巡邏制度，安全保障內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求明確；2、保安班長每小時不少干-次巡視，隨時發(fā)現(xiàn)問題并糾正。3、定期組織培訓(xùn)和考核，保證每位上崗保安人員達到安保素質(zhì)要求；4、密切聯(lián)系所在區(qū)域安全管理部門，隨時掌握安保防范信息，保證有目的的做好安全防范工作。管理無因物業(yè)管理責(zé)任引發(fā)的治安、火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件1

30、、保證保安員提供專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)安全的管理和服務(wù)。2、制定并組織落實治安、消防、車輛、交通管理制度，制定各種有效的緊急情況預(yù)案并定期組織培訓(xùn)和演練。第四章安全管理服務(wù)第一節(jié)保安服務(wù)范圍一、匯豐辦公樓項目保安服務(wù)范圍1、負責(zé)匯豐辦公樓大門以內(nèi)所有部位區(qū)域安全管理。2、負責(zé)對匯豐辦公樓大門以內(nèi)的治安巡邏及公共秩序的維護，勸阻各種不當(dāng)行為。3、負責(zé)對來訪人員及參觀的通報、登記工作，維護匯豐辦公樓的安全，負責(zé)檢驗進出人員所攜帶的物品。4、24小時對匯豐辦公樓實施全封閉式管理并設(shè)固定崗和樓內(nèi)巡邏崗進行有機結(jié)合。負責(zé)匯豐辦公樓樓內(nèi)的治安、消防、安全管理維護，發(fā)現(xiàn)問題及時報告處理。5、負責(zé)對匯豐辦公樓可疑情況的

31、查、問，并及時向有關(guān)部門報告處理。6、制定匯豐辦公樓各類安全應(yīng)急防護預(yù)案，并組織演練和實施。7、負責(zé)匯豐辦公樓治安監(jiān)控設(shè)備的有效運行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。8、負責(zé)辦公樓范圍照明定時開關(guān)工作。9、負責(zé)辦公樓停車場停車及交通秩序維護管理。第二節(jié)整體安全防范措施一、的整體安全防范針對該項目的不同特點，安全防范總體原則手段為：全面布控，區(qū)域分隔，重點設(shè)崗與不間斷巡查相結(jié)合，人防與技防相結(jié)合進行管理。轄區(qū)內(nèi)安全管理設(shè)置監(jiān)控崗、固定形象崗、巡視崗，同時制定全面、嚴(yán)格的管理制度和科學(xué)、有效的作業(yè)程序，以確保匯豐辦公樓整體安全防范工作。針對各種可能發(fā)生的突發(fā)時間制定具體的應(yīng)急方案，經(jīng)常組織保安人員進行專業(yè)

32、訓(xùn)練和消防演練，提高保安員的綜合素質(zhì)，對人員、物品進行嚴(yán)格管理和提供安保服務(wù)，做到在物業(yè)管理責(zé)任范圍內(nèi)“安放設(shè)施無故障、監(jiān)視控制無死角、巡視檢查無遺漏、執(zhí)勤上崗無雜念”，保證無因管理責(zé)任引發(fā)治安，火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件。第三節(jié)保安員崗位管理一、形象崗管理1、負責(zé)對進出匯豐辦公樓人員的管理登記，嚴(yán)禁推銷及閑雜人員進入。2、負責(zé)落實匯豐辦公樓公司領(lǐng)導(dǎo)對大門崗安全管理的其他要求。3、負責(zé)維護管轄區(qū)域的防火安全，維護公共秩序，負責(zé)對可疑人員的禮貌查、問并及時上報處理。4、負責(zé)對攜帶物品出入的外來車輛、外來人員進行登記管理。5、嚴(yán)守值班制度，負責(zé)各類異常情況的處理，維護信息控制中心安全。6、按照規(guī)定時間

33、站立形象崗。二、監(jiān)控崗管理（迎賓館負責(zé)）1 、治安監(jiān)控室實行24小時值班制度。2 、嚴(yán)格按治安監(jiān)控操作規(guī)程進行操作，沒有上級指示，不得私自更改操作程序。3 、認真監(jiān)視監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告并妥善處理。4、熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的功能和操作方法。5、愛護設(shè)備器材，認真維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告，保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。6、堅守崗位，認真負責(zé)，未完成交接班手續(xù)不能離崗。三、巡邏崗管理1、制定細致、科學(xué)、全面的巡邏路線和巡視作業(yè)規(guī)程，并由物業(yè)服務(wù)中心保安領(lǐng)班監(jiān)督實施。2、制定有效可行的巡查問題處理流程和突發(fā)事件處理預(yù)案，明確巡查的重點部位，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理上報。3、巡視發(fā)現(xiàn)問題值班室啟動突發(fā)事件

34、處理預(yù)案報告值班負責(zé)人指揮行動（必要時通知業(yè)匯豐公司或報警）處理記錄和總結(jié)分析。4、巡查保安員對管轄區(qū)內(nèi)實行不間斷巡視管理，嚴(yán)格控制可疑人員出入和不安全因素的產(chǎn)生，并建立詳細的巡查記錄。5、嚴(yán)格執(zhí)行本區(qū)域內(nèi)的巡查制度，檢查各層衛(wèi)生間、茶水間、停車場、消防通道、現(xiàn)場施工人員公共設(shè)施等重點部位，做到及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，果斷處理或報告上級領(lǐng)導(dǎo)。第四節(jié)消防管理結(jié)合匯豐辦公樓的特殊性和重要性，我們將消防安全管理工作列為該項目的安全防范重點工作，擺放在各類安全防范工作的首位。為了確保該項目的安全，針對消防安全管理工作制定如下措施：一、消防管理機構(gòu)及安全檢查1、成立以物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為組長的消防責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)

35、：組建一支由全體保安員為主的義務(wù)消防隊伍和物業(yè)服務(wù)中心全體員工參與的消防安全知識宣傳防范隊伍，24小時待命，根據(jù)該項目的特點，制定相應(yīng)的防火應(yīng)急預(yù)案，如遇突發(fā)情況，保證做到組織指揮有序、通信聯(lián)絡(luò)暢通、判斷問題準(zhǔn)確，物資保障到位，處置問題果斷，任務(wù)分工明確，確保該項目的防火安全。2、建立消防安全檢查制度；有物業(yè)服務(wù)中心保安組依據(jù)項目消防管理制度，定期進行防火巡查；工程人員依據(jù)消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃定期進行維護，定期對項目電器設(shè)備進行防火檢查；保潔人員負責(zé)隨時對項目廢棄易燃物品的清理；做到物業(yè)服務(wù)中心人員全員參與，確保該項目防火安全。3、每班保安員負責(zé)對管轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進行巡查一次；每周

36、組織對管轄區(qū)域內(nèi)的消防器材、設(shè)施巡查一次；物業(yè)公司每月組織各部門對消防設(shè)施進行一次防火普查對查出有問題的及時糾正，并認真按標(biāo)準(zhǔn)分被填寫消防安全日檢記錄、消防安全周檢、月檢記錄，記錄統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)中心存檔。4、每月組織一次消防知識培訓(xùn)，每季度組織一次消防演練，貫徹“全員參與、預(yù)防為主、防消結(jié)合”的防火管理措施，并嚴(yán)格執(zhí)行。7、定期組織有匯豐公司員工參加的大型消防演習(xí)，宣傳消防知識，提高物業(yè)管理人員和員工的防火自救能力和安全消防知識。8、配合上級部門的檢查和抽查，保證符合公安消防部門的要求。二、消防設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)1、消防泵、噴淋泵。電源是否正常，主閥門是否處于常開狀態(tài)，逆流閥關(guān)閉是否正常（

37、噴淋泵還要檢查水壓是否正常），清潔情況如何，消防聯(lián)動柜直接啟動是否正常，每年年底做一次流量試驗。2、疏散出口指示燈。檢查指示燈安裝是否牢固，指示燈下玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象，電源指示燈是否亮，然后斷開交流電，如果顯示屏發(fā)光，說明該燈是好的。3、煙感器、溫感器。檢查與底座接觸是否良好，外觀是否干凈，安裝傾斜度不大于45度，煙感器無遮擋，處于良好狀態(tài)，抽檢10%，完好率達100%。4、噴淋頭。檢查有無漏水情況，外觀是否正常，觀察監(jiān)控主機噴淋系統(tǒng)是否良好。5、消防栓。檢查栓門是否良好，封條是否完整，拴內(nèi)部件是否齊全，固定是否良好。6、防火門。檢查開關(guān)是否良好，周圍無物品堵塞，防火門狀態(tài)良好。7、緊

38、急廣播。檢查電源是否正常，處于運行中按動樓層鍵后電壓正常，測試音響正常。8、滅火器。檢查壓力、重量是否符合要求，噴管有無破損，檢查外觀有無明顯銹蝕，推車式滅火器需檢查行駛機件是否靈活，伸展膠關(guān)有無破損。9、消防通道。檢查通道是否暢通無阻，無任何物品堵塞。第五節(jié)管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程為達到規(guī)范安全管理服務(wù)和嚴(yán)格的管理要求，公司在ISO9001質(zhì)量體系要求的基礎(chǔ)上制定一系列安全管理、消防管理和制度，編制了主要制度（包括但不限以下內(nèi)容），具體內(nèi)容見附件：安全管理、消防組綜合制度A安全管理概述一、定義：為了物業(yè)范圍內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)實施的，協(xié)助維持正常的治安、交通秩序，防止發(fā)生各種

39、人為或非人為事故的系統(tǒng)工作。二、性質(zhì)：物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，安全管理是物業(yè)管理的內(nèi)容之一，他所提供的產(chǎn)品仍然是無形的產(chǎn)品服務(wù)，是服務(wù)性質(zhì)的工作。安全管理工作不具備警察、軍隊等國家機器的職能，不具備強制性。安全管理工作是在本物業(yè)的管理范圍內(nèi)，協(xié)助維持維護正常的治安交通秩序，對公安機關(guān)的工作起到協(xié)助作用。三、任務(wù)：防火、防盜、防自然災(zāi)害、防意外事故、防壞人破壞，維持正常秩序。四、原則：以防為主，防重于治。五、途徑：人防技防相結(jié)合，以人防為主。1、人防方面：建立高素質(zhì)的保安員隊伍，實行不斷的思想教育和各種技術(shù)操作能力培訓(xùn)，增強保安員主動服務(wù)意識，具有高超的服務(wù)技能，熱忱的服務(wù)態(tài)度，高度的責(zé)任感和敬業(yè)精

40、神。建立合理、精干、有效的管理組織。達到組織反應(yīng)迅速，信息反饋暢通。建立健全各項規(guī)章制度、程序、規(guī)程。使任何情況應(yīng)對自如。合理而嚴(yán)密的崗位設(shè)置，使治安防范有效及各項管理服務(wù)到位，同時防止人力資源浪費，降低管理成本。人性化的管理，創(chuàng)造一個企業(yè)內(nèi)部員工和外部的服務(wù)對象，人人心情舒暢和諧共處，齊心努力共創(chuàng)文明社會秩序的局面。2、技防方面：積極采用先進的科學(xué)技術(shù)，開拓服務(wù)領(lǐng)域，改進服務(wù)手段，提高服務(wù)質(zhì)量。認真維護各種技防設(shè)施設(shè)備，保證其處于良好的運行狀態(tài)。技防手段會提高安全防范的效率和效果，減少人防的投入。人的因素第一，技防設(shè)施靠人掌握使用，是人防的輔助手段。重視人的作用。六、控制：1、公司制定管理目

41、標(biāo)，編制各種作業(yè)指導(dǎo)書，監(jiān)督檢查指導(dǎo)一線各物業(yè)服務(wù)中心的安全管理服務(wù)工作。2、物業(yè)服務(wù)中心結(jié)合具體物業(yè)的特點，根據(jù)公司制定的質(zhì)量方針和管理思路以及規(guī)范，編制符合具體物業(yè)實際的管理規(guī)程并予實施。3、公司通過質(zhì)量管理體系的運作不斷促進一線保安安全管理工作，實現(xiàn)安全管理的目標(biāo)；同時一線的實踐又促進公司管理體制的提高和完善。B保安員的職責(zé)權(quán)限1、對發(fā)現(xiàn)的殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等犯罪嫌疑人，有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財物及罰款的權(quán)力。2、對發(fā)生在管理區(qū)域內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力。3、按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的

42、人員、車輛進入管理區(qū)域內(nèi)。4、對出入大廈的外來人員、車輛及其攜帶、裝載的物品，按公司規(guī)定進行驗證、檢查。5、按照公司規(guī)定進行安全防范檢查。在執(zhí)行護衛(wèi)服務(wù)過程中，如遇違法分子不服制止，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)措施。6、宣傳法制，做好“五防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素要及時報告和整改。7、對發(fā)現(xiàn)攜帶匕首、三棱刀等管制刀具或自制火藥槍及其他形跡可疑的人，有權(quán)進行盤查、監(jiān)視，制止進入辦公樓區(qū)域，并報告當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)處理。8、對正在實施違反治安物業(yè)服務(wù)中心罰條例行為的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但沒有處罰的權(quán)力。9、對正在發(fā)生的違法犯罪行為有權(quán)予以制止，但無處罰、裁決的權(quán)力。10、對

43、有違法犯罪行為的嫌疑人，可以監(jiān)視、檢舉、報告，但無偵察、扣押、搜查等權(quán)力。11、如有損壞公物的情況發(fā)生，必須責(zé)令責(zé)任人照價賠償或報告領(lǐng)導(dǎo)，但無扣押證照、物品或處以罰款的權(quán)力。C安全管理服務(wù)流程目的：為了加強對安全管理服務(wù)的全過程進行有效控制，確保大廈的安全，制定本流程。范圍：本公司安全管理系統(tǒng)作業(yè)。內(nèi)容：公司安全管理部門是保安部3.1.1 在公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對公司的安全管理工作進行督導(dǎo)。3.1.2 制定年度保安員培訓(xùn)計劃，并對各物業(yè)服務(wù)中心落實培訓(xùn)計劃情況實施指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。3.1.3 對各物業(yè)服務(wù)中心的安全管理工作定期或不定期進行檢查考核。物業(yè)服務(wù)中心3.2.1 安全主管具體貫徹落實

44、公司制定的各項安全管理規(guī)章。3.2.2 具體組織實施本物業(yè)服務(wù)中心的安全管理工作。3.2.3 處理安全管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格。保安班組3.3.1 安全管理服務(wù)具體操作由保安班組負責(zé)。辦公樓物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)三個班，即：保安一、二、三班。每班分為2個崗，即：固定形象崗，巡邏崗。特殊情況下，可增（減）班、組設(shè)置。3.3.3 實行三班輪流，二十四小時全天候值班制，早班8時到16時；中班16時到24時；夜班24時到次日8時，特殊情況報公司審批調(diào)整。3.3.4 早、中、晚三班每7天依次輪換一次，即：每周日為輪換日，特殊情況可自行調(diào)整。固定形象崗作業(yè)流程3.4.1 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作，按照規(guī)定時間站立門

45、崗。3.4.2 來人來訪登記。3.4.2.1 對外來人員一律實行憑有效身份證件登記后進出大廈的制度。3.4.2.2 按有關(guān)應(yīng)急規(guī)程妥善處理不登記強行進入大廈等意外情況。3.4.3 當(dāng)搬運物品出入大廈或遇火情應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控出入人員，并嚴(yán)格按照物品搬出的管理程序?qū)嵭锌刂啤?.4.3.1 當(dāng)發(fā)生刑事案件等必須封鎖人員外出時，應(yīng)對電控門采取封鎖措施。3.4.3.2 嚴(yán)密監(jiān)控大堂和電梯，保證大堂秩序井然，電梯運行正常。巡邏崗作業(yè)流程3.5.1 車輛保管。3.5.2 下班時間后車輛進出庫場，必須認真履行規(guī)定手續(xù)并做好記錄。3.5.3 每班不定時的巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，及時處理。3.5.4 每班對車場內(nèi)

46、防盜、防火設(shè)施檢查一次。3.5.5 保持車場的清潔衛(wèi)生。3.5.6 每班按照規(guī)定時間巡樓打卡。D物品出入管理制度目的為了加強對物品出入的管理，確保大廈的正常工作秩序和公司的財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定。適用范圍本制度適用于對匯豐辦公樓的物品出入的管理與控制。職責(zé)保安主管督促并規(guī)定的貫徹落實。保安班長負責(zé)對執(zhí)行過程實施監(jiān)控。各保安崗具體操作執(zhí)行。管理規(guī)定物品的搬入4.1.1 當(dāng)公司員工或其他人往大堂內(nèi)搬運物品時，值班保安員應(yīng)禮貌地詢問是何物品，搬往何處。必要時可委婉地提出查驗，確認無危險物品后，可予放入。4.1.2 當(dāng)確認搬入物品屬危險品時，值班保安員應(yīng)拒絕搬入。無法確認時，可報告班長或物業(yè)服務(wù)中心。

47、物品的搬出4.2.1 公司員工或客戶需要搬出物品，則應(yīng)提前到物業(yè)服務(wù)中心辦理手續(xù)，說明需要搬出的物品名稱、數(shù)量及大致時間，并留下本人身份證復(fù)印件或身份證號碼，在放行通知單的存根上簽字認可，物業(yè)服務(wù)中心按照公司或客戶提供的情況出具放行通知單。公司員工搬出物品則應(yīng)由公司簽字認可，方能辦理。4.2.2 當(dāng)班保安員收到放行通知單后，應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，請辦理人在放行通知單的相應(yīng)欄目上簽名，登記辦理的有效身份證件號碼，并簽上（保安員）本人的姓名和放行的時間。然后辦理人的支持與合作表示感謝。放行通知單須交回物業(yè)服務(wù)中心。4.2.3 若非公司同意搬遷物品時未辦理放行通知單，保安員應(yīng)予提示

48、并拒絕放行。特殊情況可立即報告班長或物業(yè)服務(wù)中心處理。E巡邏崗工作規(guī)程目的：全方位監(jiān)視和巡查管理區(qū)域，保證管區(qū)的安全和良好秩序。適用范圍：物業(yè)服務(wù)中心巡邏崗安全管理工作。巡查各崗位執(zhí)勤情況：4.2.4 交接班時，巡邏班長到各崗位巡查一遍，檢查各崗位交接是否清楚，手續(xù)是否完備保安員的著裝、儀容儀表等是否符合規(guī)定，發(fā)現(xiàn)問題馬上糾正。4.2.5 每一小時巡邏班長到各崗位巡視一次。.巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認真執(zhí)勤或違紀(jì)、違章等情況，要及時糾正，并做好值班記錄，上報物業(yè)服務(wù)中心。4.2.1 本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時，班長應(yīng)立即到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時，報物業(yè)服務(wù)中心處理，并做好記錄。巡樓4.2.2 每

49、班按照規(guī)定時間打卡巡樓。4.2.3 巡樓保安員從大堂到天臺，從下至上逐層認真仔細地巡視一遍，發(fā)現(xiàn)不安全因素或問題及時處理，并報告班長或物業(yè)服務(wù)中心，做好值班記錄。4.2.4 巡查電梯機房和樓梯轉(zhuǎn)角等門邊暗角，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時和電梯工、水工等聯(lián)系處理，并做好記錄。4.2.5 從天臺走后樓梯逐層巡查至大堂。4.2.6 每次巡查樓層打卡一次，打卡間隔時間應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心設(shè)定的巡邏間隔時間。4.2.7 巡查每層樓時，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無異常氣味等等，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有室內(nèi)冒煙并伴有焦糊味，歹徒撬門行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內(nèi)有水溢出門外，室內(nèi)有打鬧、哭叫、呼救聲

50、等情況時，應(yīng)立即采取行動，按有關(guān)應(yīng)急措施的規(guī)定處理。4.2.8 及時發(fā)現(xiàn)和消除各種隱患。巡邏時要仔細檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫故障通知單，情況嚴(yán)重的要馬上報告班長或物業(yè)服務(wù)中心及時處理，并做好值班記錄。4.2.9 仔細巡查機房重地，包括：水泵房、高低壓配電房、消防監(jiān)控中心等重點部位，發(fā)現(xiàn)不安全因素，迅速與值班人員取得聯(lián)系，及時消除隱患。特別是臺風(fēng)暴雨期間，更要加強巡查，做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作。F24小時值班制度1、服務(wù)中心實行24小時服務(wù)熱線，及時處理公司的問詢及投訴。2、工程維修24小時值班，處理公司提出的維修請求，監(jiān)護設(shè)施設(shè)備的運行。對設(shè)備房進行

51、定時巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報。3、消防、監(jiān)控中心24小時值班，確保消防、監(jiān)控設(shè)施完好，一旦出現(xiàn)報警，立即通知巡邏人員前往現(xiàn)場查驗。4、保安24小時值班，時刻維護公司的財產(chǎn)安全。5、值班時按規(guī)定著裝，做到儀容整潔，語言親切，服務(wù)微笑，文明禮貌。6、堅守崗位，忠于職守，服從管理，聽從指揮。嚴(yán)禁串崗、脫崗。嚴(yán)格請、銷假制度，有急事外出必須請假。7、值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西；不準(zhǔn)嬉笑、打鬧；不準(zhǔn)看書報、聽收（錄）音機、打瞌睡；不準(zhǔn)做其他與值班無關(guān)的事。8、值班期間禁止向外打私人電話，接聽私人電話時間不超過一分鐘。9、不準(zhǔn)在崗位上

52、會友聊天，未當(dāng)班人員不得在崗位上逗留，接待客戶時不得閑聊與工作無關(guān)的話題。G交接班制度1、接班保安員要按規(guī)定著裝，提前十分鐘上崗接班，此時應(yīng)由交班保安員在登記簿上記錄交班（亦即接班）時間并簽名。2、交接班時，交班保安員必須將需要接班保安員繼續(xù)觀察或處理的問題以及警械、通訊器具等裝備器材，以及電梯、監(jiān)控、道閘等重要設(shè)備（施）的運行情況向接班保安員交待、移交清楚，且做好記錄。3、交班保安員要等接班保安員對管區(qū)巡視一遍進行驗收確認后才能下班。如無特殊情況，接班保安員驗收時間不得超過規(guī)定的接班時間十五分鐘。4、接班保安員驗收時發(fā)現(xiàn)的問題，由交班保安員承擔(dān)責(zé)任。驗收完畢，交班保安員離開崗位后所發(fā)生的問題

53、，由當(dāng)班保安員承擔(dān)責(zé)任。5、所有事項交待清楚后，交班保安員離崗前，由接班保安員在登記簿上記錄上班（亦即交班保安員下班）時間并簽名確認。6、接班人員未到崗或雖已到崗，但未辦畢交接手續(xù)并簽名確認時，交班人員不得下班。否則，其間發(fā)生的問題，由兩人共同負責(zé)。H消防設(shè)備安全檢查制度一、煙、溫感報警系統(tǒng)1、每周對區(qū)域報警器、集中報警器巡視檢查一次，電源是否正常，各按鈕是否在接受狀態(tài)。2、每日檢查一次各報警器的內(nèi)部接線端子是否松動，主干線路、信號線路有否破損，并對20%的煙感探測器進行抽查試驗。3、每半年對煙、溫感探測器進行逐個保養(yǎng)，擦洗灰塵，檢查探測器底端子是否牢固，并進行逐個吹煙試驗。二、消火栓系統(tǒng)1、

54、每周巡視檢查各層消火栓，水龍帶，水槍頭，報警按鈕等是否完好無缺，各個供水泵、電源是否正常，各個電氣元件是否完好無損處于備戰(zhàn)狀態(tài)。2、每月檢查一次各個閥門是否靈活，進行除銹加油保養(yǎng)，檢查水泵是否良好，對水泵表面進行除塵，檢查電器控制部門是否良好，同時按設(shè)計原理進行全面試驗。3、每季度在月檢查的基礎(chǔ)上對水泵進行中修保養(yǎng)，檢查電動機的絕緣是否良好。三、噴淋系統(tǒng)1、每周巡視檢查管內(nèi)水壓是否正常，各供水泵電源是否正常，各個電氣元件是否完好無損，處于備戰(zhàn)狀態(tài)。2、每月巡視檢查噴淋頭有無漏水和其他異?，F(xiàn)象，檢查各閥門是否完好并加油保養(yǎng)，同時進行逐層放水，檢查水流指示器的報警是否正常，水位開關(guān)是否靈敏和啟動相應(yīng)的供水泵。I消防演習(xí)規(guī)程一、相關(guān)培訓(xùn)根據(jù)制定的滅火預(yù)案進行培訓(xùn)，并著重培訓(xùn)以下內(nèi)容：（一）查明火情和火勢發(fā)展蔓延的方法是“三查”、“三看八定”?！叭椤保阂徊榛饒鍪欠裼腥吮焕В欢槿紵镔|(zhì)；三查趕赴火場的捷徑“三看八定”：一看煙火，定方位、定火勢、定性質(zhì)；二看建筑，定結(jié)構(gòu)、定通路；三看環(huán)境定重點、定戰(zhàn)力、定路線。（二）滅火的四種基本方法，冷卻滅火法、隔離滅火法、窒息滅火法、抑制滅火法。1、噴射水流。應(yīng)把水流噴射到火焰根部，即把水流噴射到燃燒物體上，不要噴射到火焰