江蘇省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)分級考試試卷版本

1、學習 好資料江蘇省2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)分級考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般采用的收益估計值。A:較高B:較低C:最局D:最低E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、拆遷辦是指。A:市、縣房屋行政主管部門B:取得房屋拆遷許可證的單位C:市、縣規(guī)劃行政主管部門D：專門從事房屋拆遷的單位E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制

2、權(quán)，則可供選擇的融資方式是。A:發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B:發(fā)行普通股股票C:發(fā)行優(yōu)先股股票D:發(fā)行公司債券E:借款合同4、在他人土地上通行的權(quán)利為典型的。A:地役權(quán)B:典權(quán)C:空間利用權(quán)D:使用權(quán)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某家庭欲通過儲蓄存款購買一套8萬元的住房，銀行存款利率為12%，五年中每年年末至少要存款（）元。A12592.78B22192.78C12903.23D160006、建筑施工許可證發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的建筑工程施工許可證申請表和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。A：15B：30C：45D：60E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)

3、管理實行制度。A：備案B:分級審批C:分類審批D:專業(yè)審批E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當由確認。（2009年試題）A：房地產(chǎn)行政主管部門B:房屋拆遷管理部門C:城市規(guī)劃行政主管部門D:房屋登記機構(gòu)E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章9、從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于_，具體來說，是買方愿意支付的最高價格，不能高于所預計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，還不如自己開發(fā)建設(shè)。A替代原理B.生產(chǎn)費用價值論C.預期收益原理D.價格構(gòu)成原理10、 當房屋面積誤差比絕對值超過一定比例時，買房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

4、應(yīng)當在買受人提出退房的_日內(nèi)將買受人的已付房價款退還給買受人。A30B7C20D1511、 在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400m2，住宅總建筑面積為1400m2，容積率為1.4，則住宅建筑凈密度為_。A28.60%B35.00%C40.00%D50.00%12、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是。A:上升B:下降C：保持相對穩(wěn)定D:先上升后下降E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報酬率為85，則該宗房地產(chǎn)

5、的收益價格為萬元。A：9052B：9152C：9252D：9352E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、市場理論是研究的理論。A:生產(chǎn)要素投入量與產(chǎn)出量之間的關(guān)系B:基數(shù)效用論和序數(shù)效用論的關(guān)系C:消費者和廠商之間的交易行為如何共同決定產(chǎn)品市場的價格和產(chǎn)量D:一定技術(shù)水平條件下要素價格的決定和收入分配問題E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、_是指土地登記機關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進行集中、統(tǒng)一的登記。A房屋總登記B.初始土地登記C.房屋初始登記D,房屋他項權(quán)利登記16、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的

6、修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為萬元。A：400B：628C：656D：700E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、估價對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30，從2006年開始年收入增長2，經(jīng)營費用增長15，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，最后一年不再經(jīng)營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉(zhuǎn)讓（均發(fā)生在年末）該類房地產(chǎn)的報酬率為8，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價格為。A：317345萬元B：320

7、526萬元C：497137萬元D：760276萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、根據(jù)住房置業(yè)擔保管理試行辦法，下列關(guān)于住房置業(yè)擔保機構(gòu)的表述中，正確的是。A：有不少于1000萬元人民幣的注冊資本B:有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房C:是非銀行性金融機構(gòu)D:可要求借款人提供抵押反擔保E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、征收集體土地，土地補償費應(yīng)當歸_所有。A土地使用者B.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府D.縣級以上人民政府土地管理部門20、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A:社會環(huán)境B:政治環(huán)境C:經(jīng)濟環(huán)境D:金融環(huán)境E:借款合同21、下列關(guān)于投資函數(shù)，表述不正確的是。A:

8、投資是指資本的形成，亦即社會實際資本的增加額B:資本邊際效率是使一項資本品供給價格與資本預期收益相等的貼現(xiàn)率C:投資者決定是否投資時主要考慮資本邊際效率與資本邊際成本兩個因素D:任何投資的資本邊際效率都是隨投資的增加而遞減的E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)估價中，理論上評估的應(yīng)是。A:建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B:建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失C:建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D:建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、成本導向定價包括成本加成定價法和_。A目標定價法B.領(lǐng)導定價法C.價值定價法D.隨行就

9、市定價法24、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。A：75B：120C：135D：150E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是。A:交通擁擠B:建筑技術(shù)進步C:城市規(guī)劃改變D:自然環(huán)境惡化E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進行房屋活動。（2009年試題）A:改建B:買賣C:贈予D:租賃E:擴建2、下列貸款中，

10、不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是_。A土地購置貸款B. 土地儲備貸款C. 土地開發(fā)貸款D.建設(shè)貸款3、估價人員在拆遷估價中可按下列_來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。A.一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準B.地方對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定C.拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估D在對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當申請有關(guān)部門或機構(gòu)確認或測算4、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說琺正確的有_。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤

11、差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)5、下列_不屬于建筑工程費用。A設(shè)備購置費B.工器具購置費C.房產(chǎn)稅費D.預備費6、下列符合房地產(chǎn)估價機構(gòu)一級資質(zhì)的是_。A取得三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上8 業(yè)績要求在暫定期內(nèi)完成估價標準的建筑物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上C.注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求，有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上7、路線價法特別適用于_的土地進行的估價。A房地產(chǎn)稅收9 .城鎮(zhèn)土地整理C.城市房屋拆遷補償D. 土地使用權(quán)出讓E.市地重劃8、甲想

12、將其名下的房產(chǎn)傳繼給乙，則他應(yīng)當在事實發(fā)生之日起日內(nèi)，到房產(chǎn)部門進行轉(zhuǎn)移登記。A：90B：60C：30D：10E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括資金（2006年試題）A:政府政策性B:資產(chǎn)變現(xiàn)C:企業(yè)入股D:個人入股范圍E:借款合同10、股票。A:是由有限責任公司公開發(fā)行B:可作為買賣對象和抵押品，成為金融市場上主要的、長期的信用工具C:只是代表股份資本所有權(quán)的證書D：它自身沒有任何價值，是真實的資本，也是一種獨立于實際資本之外的虛擬資本E. 一經(jīng)認購，持有者不能以任何理由要求退本還股，但可以通過證券市場進行轉(zhuǎn)讓11、下列關(guān)于宏觀經(jīng)濟政策中的財政政策，表述正確的是。A:

13、財政政策是國家干預經(jīng)濟的主要政策之一B：財政政策的主要內(nèi)容包括政府支出（政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付）和稅收C：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，減少政府支出可以縮小總需求，減少國民收入D：政府支出對國民收入是一種擴張性的力量，增加政府支出可以擴大總需求，減少國民收入E:財政政策是指國家為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟目標而對政府支出、稅收和借債水平進行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策12、承接方必須持有由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的_，在證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接勘察設(shè)計業(yè)務(wù)，并對其提供的勘察文件的質(zhì)量負責。A.工程勘察資質(zhì)證書B.工程設(shè)計資質(zhì)證書C.工程勘察資質(zhì)證書或工程設(shè)計資質(zhì)證書D.工程勘察資

14、質(zhì)證書和工程設(shè)計資質(zhì)證書13、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬nf,土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/褶，預測銷售價格為8000元/褶，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為。A：14B：15C：16D：18E:借款合同14、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為_。A土地取得成本+開發(fā)成本B. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值15、下列關(guān)于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是_。A職工當年存繳的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計算B.上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算C.職工個人

15、住房公積金存款利率，遇法定存款利率調(diào)整，分段計息D.每年6月30日為職工住房公積金存款的結(jié)息日16、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應(yīng)采用方式設(shè)置調(diào)查項目表。A：判斷提問B:多項選擇C:單項選擇D：書面提問E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是_。A變現(xiàn)風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險18、某房地產(chǎn)開發(fā)公司分別開發(fā)甲、乙、丙、丁四個小區(qū)，核定銷售價格分別為1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此時四個小區(qū)的需求價格彈性系數(shù)分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，則可以判定_。A.在任何情況下，丁的需求價

16、格彈性最大B.甲、丙、丁都有可能通過降價提高銷售收入C.在任何情況下，乙的需求價格彈性最小D.此時乙的需求價格彈性最大19、關(guān)于各級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)各資質(zhì)等級應(yīng)具備的條件，下列說法中正確的是_。A一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)二級資質(zhì)2年以上B. 一級房地產(chǎn)估價師應(yīng)有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師C.二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于50%E.三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)有5名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師20、直接資本化法的優(yōu)點不包括（）。A不需要預測未來許多年的

17、凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況21、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100，合同約定建筑面積97該商品房的成交價格是元。A：388000B：388640C：399640D：400000E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估價格為1200萬元