評估說明-馬應(yīng)龍

1、 武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司 擬整體變更為股份有限公司評估擬整體變更為股份有限公司評估項目項目 評估說明評估說明 鄂眾聯(lián)評報字2016第 1014 號 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 二一六年一月二十日 湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明_湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 1 目目 錄錄第一部分第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明關(guān)于評估說明使用范圍的聲明.1第二部分第二部分 企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明.1第三部分第

2、三部分 評估說明評估說明.1一、評估對象與評估范圍的說明.1二、資產(chǎn)核實情況總體說明.1三、評估技術(shù)說明.1四、評估結(jié)論及其分析.1_湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 1第一部分第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明關(guān)于評估說明使用范圍的聲明湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明_湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 2關(guān)于本資產(chǎn)評估說明關(guān)于本資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明使用范圍的聲明本評估說明僅供財產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門、相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)審查評估報告和檢查評估機構(gòu)工作之用，

3、非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 二二一六年一月二十日一六年一月二十日湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司3第二部分第二部分 企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有

4、限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司4第三部分第三部分 評估說明評估說明湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司5一、評估對象與評估范圍的說明一、評估對象與評估范圍的說明（一）評估對象與評估范圍說明（一）評估對象與評估范圍說明本次評估對象為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司的凈資產(chǎn)，評估范圍為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計后納入評估的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債，具體資產(chǎn)類型及金額為：單位：人民幣元科目名稱科目名稱賬面價值賬面價值科目名稱科目名稱賬面價值賬面價值一

5、、流動資產(chǎn)合計一、流動資產(chǎn)合計37,070,388.78四、流動負債合計四、流動負債合計3,606,732.49貨幣資金8,720,733.81應(yīng)付賬款3,092,169.33應(yīng)收賬款23,681,320.52預(yù)收賬款77,700.00預(yù)付賬款66,463.32應(yīng)付職工薪酬18,432.08其他應(yīng)收款647,362.79應(yīng)交稅費125,747.76存貨3,954,508.34其他應(yīng)付款26,150.00一年內(nèi)到期的非流動負債266,533.32二、非流動資產(chǎn)合計二、非流動資產(chǎn)合計10,417,989.44五、非流動負債合計五、非流動負債合計1,043,923.66固定資產(chǎn)9,990,489.9

6、1長期借款1,043,923.66遞延所得稅資產(chǎn)427,499.53六、負債合計六、負債合計4,650,656.15三、資產(chǎn)合計三、資產(chǎn)合計47,488,378.22七、凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）七、凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）42,837,722.07（二）實物資產(chǎn)的分布情況及特點（二）實物資產(chǎn)的分布情況及特點納入評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)主要為存貨、房屋建筑物、設(shè)備類資產(chǎn)。各實物資產(chǎn)的分布情況及特點如下：1、存貨資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)存貨申報的賬面值為 3,954,508.34 元，均為庫存商品。庫存商品主要有各種網(wǎng)絡(luò)安全隔離設(shè)備、網(wǎng)管軟件、防火墻、服務(wù)器、模塊和組件等。存放于本單位研發(fā)測試部門、倉庫和在外單位進行組

7、裝。2、房屋建筑物、房屋建筑物武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司此次申報的是位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道 3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓 03 棟 9 層 01 室、02 室、03 室、04 室，03 棟 8層 01 室、02 室、03 室、04 室的八處房地產(chǎn)，建筑面積合計 1,287.96 平方米。以上房湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司6地產(chǎn)賬面原值 9,767,304.00 元；賬面凈值 9,013,992.15 元。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3

8、號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司于2013年取得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、證件齊全。房屋所有權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，房屋規(guī)劃用途為其它，土地使用權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，地類（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2051年01月19日。房屋所有權(quán)證號、建筑面積、土地使用權(quán)證號、分?jǐn)偼恋孛娣e詳見下表。序號坐落房屋所有權(quán)證號建筑面積（）土地使用權(quán)證號分?jǐn)偼恋孛娣e（）103棟9層01室武房權(quán)證湖字第20

9、15005252 號114.13武新國用（商2015）第03683號14.09203棟9層02室武房權(quán)證湖字第2015005251 號207.86武新國用（商2015）第03684號25.65303棟9層03室武房權(quán)證湖字第2015005254 號207.86武新國用（商2015）第03681號25.65403棟9層04室武房權(quán)證湖字第2015005253 號114.13武新國用（商2015）第03682號14.09至評估基準(zhǔn)日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)均已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為漢口銀行股份有限公司洪山支行，抵押期限

10、自2012年11月8日至2020年11月8日。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟為框架結(jié)構(gòu)，大樓外墻為面墻及涂料，層高約3.9米，共11層，設(shè)計為兩梯四戶，公共走廊墻面為白色涂料，地面為防滑地磚。9層01室、02室、03室、04室目前打通整體使用，地面鋪設(shè)800*800地磚和地毯，墻面乳膠漆刷白，局部造型吊頂，室內(nèi)玻璃隔斷隔開，維護保養(yǎng)較好。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓位于東湖高新區(qū)光谷大道與珞瑜東路交匯處，東鄰巴黎豪庭住宅小區(qū)，南鄰烽火科技，西臨光谷大道，湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有

11、限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司7北距珞瑜東路約100米。周邊公共配套設(shè)施較完善，有建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等多家金融網(wǎng)點，有湖北省中醫(yī)院、武漢市三醫(yī)院光谷院區(qū)、同濟堂大藥房等公共衛(wèi)生配套機構(gòu)，有華科大附中、關(guān)山中學(xué)、光谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷國際、高科大廈等辦公樓宇。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟8層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司于2015年取得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟8層01室、02室、03室、04室

12、房地產(chǎn)，以上房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、證件齊全。房屋所有權(quán)人為湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司，房屋規(guī)劃用途為其它，土地使用權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，地類（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2051年01月19日。房屋所有權(quán)證號、建筑面積、土地使用權(quán)證號、分?jǐn)偼恋孛娣e詳見下表。序號坐落房屋所有權(quán)證號建筑面積（）土地使用權(quán)證號分?jǐn)偼恋孛娣e（）103棟8層01室武房權(quán)證湖字第2015021825 號114.13武新國用（商2015）第17154號14.09203棟8層02室武房權(quán)證湖字第2015021827 號207.86武新國用（商2015）第17152號25.65303棟8層03室武房權(quán)證湖

13、字第2015021826 號207.86武新國用（商2015）第17153號25.65403棟8層04室武房權(quán)證湖字第2015021828 號114.13武新國用（商2015）第17151號14.09至評估基準(zhǔn)日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟8層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)未設(shè)立抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟為框架結(jié)構(gòu)，大樓外墻為面墻及涂料，層高約3.9米，共11層，設(shè)計為兩梯四戶，公共走廊墻面為白色涂料，地面為防滑地磚。8層1、2室目前正在裝修，房屋地面鋪復(fù)合地板，內(nèi)墻為白色涂料，塑鋼窗，玻璃

14、大門，室內(nèi)木門。8層3室已出租，承租方進行了簡單裝修，8層4室為毛坯房。湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司8東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道 3 號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓位于東湖高新區(qū)光谷大道與珞瑜東路交匯處，東鄰巴黎豪庭住宅小區(qū)，南鄰烽火科技，西臨光谷大道，北距珞瑜東路約 100 米。周邊公共配套設(shè)施較完善，有建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等多家金融網(wǎng)點，有湖北省中醫(yī)院、武漢市三醫(yī)院光谷院區(qū)、同濟堂大藥房等公共衛(wèi)生配套機構(gòu)，有華科大附中、關(guān)山中學(xué)、光

15、谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷國際、高科大廈等辦公樓宇。3、設(shè)備類資產(chǎn)、設(shè)備類資產(chǎn)武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司位于湖北省武漢市光谷大道 3 號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓 03 棟。本次申報評估的設(shè)備類資產(chǎn)包括車輛和電子設(shè)備兩大類。各類設(shè)備具體情況為：（1）車輛：2 輛車輛設(shè)備為一輛東風(fēng)雪鐵龍 DC7207LYAA 小型轎車和一輛梅賽德斯奔馳 ML400 4MATIC 小型越野客車，分別購置于 2012 年和 2014 年。至評估基準(zhǔn)日，車輛設(shè)備均處于正常使用和運行狀態(tài)，為公司正常通勤和辦公所用。（3）電子設(shè)備：45 臺（套） 主要電子設(shè)備為電腦、打印機、服務(wù)器、空調(diào)、投影儀、顯示器、碎

16、紙機和辦公桌椅等設(shè)備，分布在公司各個辦公職能部門。該類設(shè)備為 2004 年至 2015 年間購置，至評估基準(zhǔn)日，除下一臺空調(diào)已無實物和兩臺浪潮主機處于已壞狀態(tài)外，早期購置的電子設(shè)備性能較差，后期的電子設(shè)備均處于正常使用狀態(tài)。（三）單位申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況。（三）單位申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況。（1）企業(yè)申報的賬面記錄的無形資產(chǎn)情況無（2）企業(yè)擁有的賬面未記錄的無形資產(chǎn)情況企業(yè)擁有的賬面未記錄的無形資產(chǎn)為 24 項軟件著作權(quán)。（四）單位申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量。（四）單位申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量。武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司司未申報表外資產(chǎn)項目，評估機構(gòu)亦未發(fā)現(xiàn)

17、存在表外資產(chǎn)項目。（五）引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或（五）引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司9者評估值）者評估值） 。列入本次評估范圍的資產(chǎn)及負債由中審眾環(huán)會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計，并出具審計報告 （眾環(huán)審字(2015)022092 號） ，本次評估引用該審計結(jié)果作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)申報(賬面值)。評估價值中未引用其他評估機構(gòu)的結(jié)果。湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)

18、有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司10二、資產(chǎn)核實情況總體說明二、資產(chǎn)核實情況總體說明（一）資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程（一）資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程1、組織清查工作本機構(gòu)評估人員的資產(chǎn)清查是在武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司提供的資產(chǎn)清查明細表的基礎(chǔ)上進行的。具體操作由項目負責(zé)人牽頭，組成包括機器設(shè)備、房地產(chǎn)、財務(wù)、綜合等專業(yè)評估人員的資產(chǎn)評估專業(yè)小組，依據(jù)評估工作計劃，按照資產(chǎn)類別分項核實，在企業(yè)相關(guān)人員的配合下分別對各類資產(chǎn)進行了清查。清查時間為 201

19、6 年 1 月 8 日至 2016 年 1 月 13 日。2、清查主要步驟（1）指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)人員填寫資產(chǎn)評估申報表并收集準(zhǔn)備應(yīng)向評估機構(gòu)提供的資料。先期由評估人員指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估明細表”、“資產(chǎn)調(diào)查表”及其填寫要求、資料清單，細致準(zhǔn)確的登記填報，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進行收集。（2）初步審查被評估企業(yè)提供的資產(chǎn)評估明細表評估人員通過核實有關(guān)資料及圖紙，了解評估范圍內(nèi)涉及的具體對象的詳細狀況。然后仔細閱讀各類資產(chǎn)評估明細表，初步檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確，檢查資產(chǎn)評估明細表

20、有無漏報、錯報項等。（3）現(xiàn)場實地勘察評估組先行對被評估單位相關(guān)實物資產(chǎn)進行了試點勘察，了解資產(chǎn)特點及分布狀況，考慮資產(chǎn)分布特點，分專業(yè)組別進行了實物資產(chǎn)的全面核查。（4）補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細表根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，進一步完善資產(chǎn)評估明細表，以做到“表”“實”相符。（5）核實產(chǎn)權(quán)證明文件對評估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，以核實委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況。湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司113、清查的主要方法在清查工作中，我們針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)、特點及

21、實際情況，采取了不同的清查方法。具體方法是：對貨幣資金，評估人員采取盤點、核對銀行存款余額對賬單和調(diào)節(jié)表以及發(fā)詢證函等方式確定真實性。對貨幣性項目的債權(quán)和債務(wù)，評估人員是在審查財務(wù)賬目等會計資料的基礎(chǔ)上，主要采取發(fā)詢證函等方式確定資產(chǎn)和負債的真實性。對存貨資產(chǎn)真實性的查證，通過實物盤點方式確認其真實性。對房屋建筑物，評估人員對照企業(yè)提供的評估申報明細表和有關(guān)技術(shù)資料，逐項進行核對，包括建筑面積、結(jié)構(gòu)造型、內(nèi)外裝修、附屬設(shè)施、有形損耗、無形損耗、大修記錄、維護保養(yǎng)等。確定房屋存在的真實性和被評估單位產(chǎn)權(quán)的合法性。對機器設(shè)備，評估人員按照企業(yè)提供的評估申報明細表，逐一進行清查核對，并通過查閱設(shè)備的

22、運行記錄、大修記錄，了解設(shè)備的完好狀況，對價格高的關(guān)鍵設(shè)備，請專業(yè)人員配合作好技術(shù)鑒定；對存在的盤盈、盤虧設(shè)備進行詳細記錄。由企業(yè)對上述情況進行確認，并對賬面值進行調(diào)整，對需檢測、驗證的，建議企業(yè)辦理有關(guān)處置手續(xù) 。對遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)評估申報表所列項目內(nèi)容，針對各項遞延所得稅資產(chǎn)形成的具體原因，檢查相關(guān)資料，并核查賬面余額的正確性。（二）影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法（二）影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法無。（三）核實結(jié)論（三）核實結(jié)論1、資產(chǎn)核實結(jié)論、資產(chǎn)核實結(jié)論被評估單位具有完整的財產(chǎn)管理和財務(wù)核算制度。各相關(guān)資產(chǎn)管理部門及管理人員基本上能遵守管理制度，對各項財產(chǎn)的收、發(fā)、領(lǐng)、退能做到手續(xù)齊

23、全，計量準(zhǔn)確、核算及時。固定資產(chǎn)管理部門對固定資產(chǎn)的增加、減少、修理、更新基本能遵守管理制度，企業(yè)內(nèi)部的固定資產(chǎn)調(diào)撥須經(jīng)設(shè)備管理部門批準(zhǔn)，購入、更新固定資產(chǎn)需由計劃部門下達計劃，出售固定資產(chǎn)須經(jīng)主管負責(zé)人審核，報廢固定資產(chǎn)需履行相應(yīng)手續(xù)。對固定資產(chǎn)每年均組織進行清查盤點。被評估單位對資產(chǎn)的核算能夠嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)財務(wù)制度，核算手續(xù)完備，賬證、賬湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司12表基本相符。2、資產(chǎn)核實結(jié)果是否與賬面記錄存在差異及其程度、資產(chǎn)核實結(jié)果是

24、否與賬面記錄存在差異及其程度本次評估清查，其清查結(jié)果與賬面記錄一致，未發(fā)現(xiàn)差異。3、權(quán)屬資料不完善等權(quán)屬不清晰的資產(chǎn)、權(quán)屬資料不完善等權(quán)屬不清晰的資產(chǎn)本次評估清查，未發(fā)現(xiàn)權(quán)屬資料不完善等權(quán)屬不清晰的資產(chǎn)。4、被評估單位申報的賬外資產(chǎn)的核實結(jié)論、被評估單位申報的賬外資產(chǎn)的核實結(jié)論本次評估被評估單位未申報賬外資產(chǎn)，評估機構(gòu)亦未發(fā)現(xiàn)賬外資產(chǎn)。湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司13三、評估技術(shù)說明三、評估技術(shù)說明（一）流動資產(chǎn)評估說明（一）流動資產(chǎn)評估說明武

25、漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司納入評估范圍的流動資產(chǎn)包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨等科目。上述資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日賬面值為： 金額單位：人民幣元科目名稱科目名稱賬面價值賬面價值貨幣資金 8,720,733.81 應(yīng)收賬款23,681,320.52預(yù)付賬款66,463.32其他應(yīng)收款647,362.79存貨3,954,508.34 流動資產(chǎn)合計流動資產(chǎn)合計37,070,388.78各資產(chǎn)具體評估過程及方法如下：1、貨幣資金、貨幣資金本次納入申報評估范圍的貨幣資金為銀行存款，其評估基準(zhǔn)日的賬面余額為 8,720,733.81 元。武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司納入評估范圍的銀行存款賬戶共有 1

26、戶，為人民幣賬戶。申報評估賬面值為人民幣 8,720,733.81 元。評估人員收集了上述賬戶的對賬單、調(diào)節(jié)表和銀行詢證函。根據(jù)銀行詢證函回函結(jié)果和企業(yè)的賬務(wù)資料，以審查核實后的賬面值作為評估值。銀行存款評估值為 8,720,733.81 元。 綜上述，貨幣資金評估值合計為 8,720,733.81 元。2、應(yīng)收賬款、應(yīng)收賬款委估應(yīng)收賬款賬面余額為 24,578,761.13 元，壞賬準(zhǔn)備 897,440.61 元，賬面凈值為23,681,320.52 元，共 37 戶，為應(yīng)收客戶單位的貨款，其賬面余額反映的是被評估單位在評估基準(zhǔn)日所擁有的債權(quán)，評估人員對欠款單位的欠款原因、資信狀況、經(jīng)營現(xiàn)狀

27、以及回收的可能性進行了詢查、了解，并對其賬齡情況進行了分析,確定其能否收回。對應(yīng)收賬款收回的可能性進行了適當(dāng)?shù)姆治龊团袛?，在考慮合理的壞賬損失基礎(chǔ)上確定評估值。對于有充分理由相信全部能收回的，應(yīng)按全部應(yīng)收款額計算評估值；對于很可能收不回部分款項的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，按財務(wù)上計算壞賬準(zhǔn)備的方法，估計出這部分可能收不回的款項，再從這部分應(yīng)收款總額中扣除得到評湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司14估值；對于符合有關(guān)管理制度的規(guī)定應(yīng)予核銷的或有確

28、鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計算；賬面上的壞賬準(zhǔn)備按零值計算。對應(yīng)收賬款的評估，本次主要采用賬齡分析法，預(yù)計各項應(yīng)收款項的壞賬損失率， 1 年以內(nèi)，按 3%預(yù)計其壞賬率，1-2 年，按 5%預(yù)計其壞賬率；2-3 年，按 10%預(yù)計其壞賬率；3-4 年以上，按 30%預(yù)計其壞賬率；4-5 年，按 50%預(yù)計其壞賬率；5 年以上，按 100%預(yù)計其壞賬率。據(jù)上述評估方法，確定應(yīng)收賬款的評估值為 23,681,320.52 元。 賬面計提的壞賬準(zhǔn)備 897,440.61 元，屬備抵科目，依資產(chǎn)評估相關(guān)準(zhǔn)則的要求，對其按零值處理。3、預(yù)付賬款、預(yù)付賬款委估預(yù)付款項賬面余額為 66,463.32 元，評

29、估人員對預(yù)付單位的欠款原因、資信狀況、經(jīng)營現(xiàn)狀以及收回的可能性進行了詢查、了解，并對其賬齡情況進行了分析匯總，確定其能否收回。預(yù)付款項的評估方法為：預(yù)付款項的評估根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成的資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值，對于能夠收回相應(yīng)貨物的，按核實后的賬面值為評估值，對于那些有確鑿證據(jù)表明收不回相應(yīng)貨物，也不能形成相應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)益的預(yù)付賬款，其評估值為零。本次委估的預(yù)付款項共 5 項，主要為預(yù)付的工程款，上述預(yù)付款項均簽訂合同并在執(zhí)行過程中，不存在壞賬損失。故以核實后的賬面值作為評估值，確定預(yù)付款項的評估值為 66,463.32 元。4、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)收款委估其他應(yīng)收款賬面余額為 678,

30、386.38 元，壞賬準(zhǔn)備 31,023.59 元，賬面凈值為647,362.79 元，評估人員對欠款單位的欠款原因、資信狀況、經(jīng)營現(xiàn)狀以及回收的可能性進行了詢查、了解，并對其賬齡情況進行了分析匯總，確定其能否收回。其他應(yīng)收款共計 13 戶，主要為投標(biāo)保證金、押金、備用金、個人借款等。本次評估采用個別認定法和賬齡分析法確定評估值，對備用金、押金，不扣減壞賬損失，對個人借款和投標(biāo)保證金，預(yù)計各項款項的壞賬損失率， 1 年以內(nèi)，按 3%預(yù)計其壞賬率，1-2 年，按 5%預(yù)計其壞賬率；2-3 年，按 10%預(yù)計其壞賬率；3-4 年以上，按 30%預(yù)計其壞賬率；4-5 年，按 50%預(yù)計其壞賬率；5

31、年以上，按 100%預(yù)計其壞賬率。據(jù)上述評估方法，確定其他應(yīng)收賬的評估值為 612,212.38 元。 湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司15賬面計提的壞賬準(zhǔn)備 31,023.59 元，屬備抵科目，依資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對其按零值處理。5、存貨、存貨存貨申報的賬面值為 3,954,508.37 元，全部為庫存商品。主要有各種網(wǎng)絡(luò)安全隔離設(shè)備、網(wǎng)管軟件、防火墻、服務(wù)器、模塊和組件等。存放于本單位研發(fā)測試部門、倉庫和在外單位進行組裝。清查時，對存貨進

32、行監(jiān)盤；查閱賬簿、存貨臺賬等有關(guān)資料，并向有關(guān)存貨管理人員了解存貨的概況、收發(fā)情況、使用頻率、保管方式等情況，向財務(wù)人員了解存貨成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)等財務(wù)處理情況，核實賬面值構(gòu)成內(nèi)容的合理性，核對明細賬與總賬、報表余額、委估明細表相符。通過清查，確認賬面成本的真實性和完整性，核對各賬表相符。本次對存貨用完全成本法進行評估，在評估過程中，評估人員首先對被評估單位的入庫、保管、領(lǐng)用、盤點等內(nèi)部情況進行了了解，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)被評估單位提供的存貨清查評估明細表，評估人員進行了現(xiàn)場監(jiān)盤，以核實后的存貨結(jié)存情況進行評估，確定其評估價值。存貨（庫存商品）的具體評估方法如下：本次庫存商品的評估以其賬面成本為基礎(chǔ)，

33、以平均成本加成率確定平均銷售價格，再以其平均銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值。即基本計算公式為：評估價值實際數(shù)量不含稅銷售單價1營業(yè)稅金及附加費率銷售費用率營業(yè)利潤率所得稅率營業(yè)利潤率（1所得稅稅率）r由于企業(yè) 2015 年營業(yè)利潤處于虧損狀態(tài)，本次評估不需扣減營業(yè)利潤和所得稅，即基本計算公式調(diào)整為：評估價值實際數(shù)量不含稅銷售單價1營業(yè)稅金及附加費率銷售費用率其中：不含稅銷售單價賬面成本（1成本加成率） 成本加成率（營業(yè)收入營業(yè)成本）營業(yè)成本 營業(yè)稅金及附加費率產(chǎn)品銷售稅金及附加產(chǎn)品銷售收入 銷售費用率產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售收入案例：服務(wù)器（存貨庫存商品清查評估明細

34、表 序號：132）湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司16賬存數(shù)量 7 臺，賬面單價 59,658.12 元/臺，賬面值 417,606.84 元。經(jīng)核查，該產(chǎn)品實際庫存數(shù)量為 7 臺，根據(jù)該公司 2015 年會計報表分析測算，該產(chǎn)品不含稅銷售單價為每 88,258.23 元/臺，產(chǎn)品的營業(yè)稅金及附加率為 0.56%，銷售費用率為 2.27%。則：評估值788,258.23（10.56% 2.27% ） 785,760.52 600,323.64（元）

35、 經(jīng)計算，庫存商品評估值為 5,684,775.62 元。 (二二)房屋建筑物評估說明房屋建筑物評估說明1、評估、評估范圍范圍此次評估范圍為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室，03棟8層01室、02室、03室、04室的八處房地產(chǎn)，建筑面積合計1,287.96平方米。以上房地產(chǎn)賬面原值9,767,304.00元；賬面凈值9,013,992.15元。2、資產(chǎn)概況、資產(chǎn)概況企業(yè)申報評估的房地產(chǎn)位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室，03棟8層

36、01室、02室、03室、04室。此次申報評估的房地產(chǎn)主要特點如下： 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司于2013年取得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、證件齊全。房屋所有權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，房屋規(guī)劃用途為其它，土地使用權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，地類（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2051年01月19日。房屋所有權(quán)證號、建筑面積、土地使用權(quán)證號、分?jǐn)偼恋孛娣e詳見下表。序號坐

37、落房屋所有權(quán)證號建筑面積（）土地使用權(quán)證號分?jǐn)偼恋孛娣e（）103棟9層01室武房權(quán)證湖字第2015005252 號114.13武新國用（商2015）14.09湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司17第03683號203棟9層02室武房權(quán)證湖字第2015005251 號207.86武新國用（商2015）第03684號25.65303棟9層03室武房權(quán)證湖字第2015005254 號207.86武新國用（商2015）第03681號25.65403棟9層04

38、室武房權(quán)證湖字第2015005253 號114.13武新國用（商2015）第03682號14.09至評估基準(zhǔn)日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)均已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為漢口銀行股份有限公司洪山支行，抵押期限自2012年11月8日至2020年11月8日。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟為框架結(jié)構(gòu)，大樓外墻為面墻及涂料，層高約3.9米，共11層，設(shè)計為兩梯四戶，公共走廊墻面為白色涂料，地面為防滑地磚。9層01室、02室、03室、04室目前打通整體使用，地面鋪設(shè)800*800地磚和地毯，墻面乳膠漆

39、刷白，局部造型吊頂，室內(nèi)玻璃隔斷隔開，維護保養(yǎng)較好。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓位于東湖高新區(qū)光谷大道與珞瑜東路交匯處，東鄰巴黎豪庭住宅小區(qū)，南鄰烽火科技，西臨光谷大道，北距珞瑜東路約100米。周邊公共配套設(shè)施較完善，有建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等多家金融網(wǎng)點，有湖北省中醫(yī)院、武漢市三醫(yī)院光谷院區(qū)、同濟堂大藥房等公共衛(wèi)生配套機構(gòu)，有華科大附中、關(guān)山中學(xué)、光谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷國際、高科大廈等辦公樓宇。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟8層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司于2015年取得東

40、湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟8層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)，以上房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、證件齊全。房屋所有權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，房屋規(guī)劃用途為其它，土地使用權(quán)人為武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司，地類（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2051年01月19日。房屋所有權(quán)證號、建筑面積、土地使用權(quán)證號、分?jǐn)偼恋孛娣e詳見下表。湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司18序號坐落房屋所有權(quán)證號建筑面積（）土地

41、使用權(quán)證號分?jǐn)偼恋孛娣e（）103棟8層01室武房權(quán)證湖字第2015021825 號114.13武新國用（商2015）第17154號14.09203棟8層02室武房權(quán)證湖字第2015021827 號207.86武新國用（商2015）第17152號25.65303棟8層03室武房權(quán)證湖字第2015021826 號207.86武新國用（商2015）第17153號25.65403棟8層04室武房權(quán)證湖字第2015021828 號114.13武新國用（商2015）第17151號14.09至評估基準(zhǔn)日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟8層01室、02室、03室、04室房地產(chǎn)

42、未設(shè)立抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟為框架結(jié)構(gòu)，大樓外墻為面墻及涂料，層高約3.9米，共11層，設(shè)計為兩梯四戶，公共走廊墻面為白色涂料，地面為防滑地磚。8層1、2室目前正在裝修，房屋地面鋪復(fù)合地板，內(nèi)墻為白色涂料，塑鋼窗，玻璃大門，室內(nèi)木門。8層3室已出租，承租方進行了簡單裝修，8層4室為毛坯房。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓位于東湖高新區(qū)光谷大道與珞瑜東路交匯處，東鄰巴黎豪庭住宅小區(qū)，南鄰烽火科技，西臨光谷大道，北距珞瑜東路約100米。周邊公共配套設(shè)施較完善，有建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等多家金融網(wǎng)點，有湖

43、北省中醫(yī)院、武漢市三醫(yī)院光谷院區(qū)、同濟堂大藥房等公共衛(wèi)生配套機構(gòu)，有華科大附中、關(guān)山中學(xué)、光谷二中、光谷六小等教育配套，有光谷國際、高科大廈等辦公樓宇。3、資產(chǎn)清查核實情況說明、資產(chǎn)清查核實情況說明(1)資產(chǎn)清查核實人員組織、實施時間和過程成立房屋評估小組，在被評估單位資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評估人員會同企業(yè)有關(guān)人員于 2016 年 1 月 11 日至 2016 年 1 月 12 日根據(jù)企業(yè)提供的房屋建筑物評估申報明細表資料對房屋建筑物資產(chǎn)進行了清查核實，具體方法是：核查賬、表是否一致。評估人員將企業(yè)申報的房屋建筑物評估明細表同企業(yè)固湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英

44、泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司19定資產(chǎn)賬冊進行核對，核實賬表申報數(shù)與實際數(shù)是否一致，對發(fā)現(xiàn)的差異分清情況分別進行調(diào)整，做到賬表相符。查清房屋類資產(chǎn)分布狀況。根據(jù)提供的房屋類資產(chǎn)的評估申報明細表、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證等資料，核實企業(yè)對申報評估房屋建筑物的權(quán)屬狀況；通過企業(yè)有關(guān)人員了解房屋具體坐落、用途、裝修情況。對房屋建筑物進行現(xiàn)場勘查。(2)影響資產(chǎn)清查核實的事項無影響資產(chǎn)清查核實事項。(3)核實結(jié)論在有關(guān)人員陪同下，評估人員對評估申報明細表所列示的房屋建筑物類資產(chǎn)進行了全面的清查核實，明細表所列示的房

45、屋建筑物項目、名稱、建筑面積與實際情況一致，無清查調(diào)整。4、評估過程、評估過程對企業(yè)申報的房屋建筑物評估過程，大致分為以下幾個階段：首先，收集材料及準(zhǔn)備階段。評估人員進入現(xiàn)場后根據(jù)被評估單位提供的資產(chǎn)清查評估明細表和財務(wù)報表，收集公司有關(guān)房屋建筑物的相關(guān)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。其次，實地勘察階段。根據(jù)清查評估明細表進行現(xiàn)場實物盤點。評估人員進行了詳細的現(xiàn)場考察，對房屋建筑物的所處地段、周邊環(huán)境、交通及配套設(shè)施、可作用途及收益狀況、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、內(nèi)外裝修、使用維修、水暖電安裝使用的情況及完好程度進行了較詳細的記錄，走訪有關(guān)房屋建筑物的管理維護人員及使用人員。再次，是評估作價階

46、段。由于委托評估資產(chǎn)可以從房地產(chǎn)市場獲得具有可比性的交易案例，故可以選用市場法。由于委托評估資產(chǎn)的收益可以確定，故可以使用收益法。因此評估中將分別采用市場法和收益法對資產(chǎn)進行評估，并對兩種得出的評估結(jié)果進行比較分析、綜合定價，最終得到以 2015 年 12 月 31 日為基準(zhǔn)日的評估結(jié)果。5、評估、評估方法方法根據(jù)本次評估目的及假設(shè)，采用市場法和收益法對房屋建筑物進行評估。A、市場法湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司20(1)市場法的概念、原理及適用

47、條件市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。市場法適用的對象是同類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)；適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。(2)基本步驟說明運用市場法估價一般分為下列 7 個步驟進行：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況修正；進行交易日期調(diào)整；進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；求取比準(zhǔn)價格。(3)評估方法及選擇依據(jù)由于委托評估資產(chǎn)可以從房地產(chǎn)市場獲得與估價對象具有可比性的交

48、易案例，故可以選用市場比較法。評估方法為首先選取三個與評估標(biāo)的物同區(qū)域、同類型房地產(chǎn)的近期交易案例A、B、C，與評估標(biāo)的物在交易情況、交易日期、所處區(qū)域、個別因素各方面進行比較分析確定修正系數(shù)，分別得到修正后的單價。修正后的單價（A、B、C）=比較實例房地產(chǎn)價格（A、B、C）交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)然后再取三者的平均價格，即得到評估標(biāo)的物評估單價。評估標(biāo)的物評估單價=修正后單價（A）+修正后單價（B）+修正后單價（C）/3評估標(biāo)的物評估值=評估單價建筑面積B、收益法(1)收益法的概念、原理及適用條件收益法是在求取評估對象房地產(chǎn)價格時,運用適當(dāng)還原率,將預(yù)

49、期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。(2)基本步驟說明運用收益法估價一般分為下列 4 個步驟：搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司21有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象的未來收益(如

50、凈收益)；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。(3)評估方法及選擇依據(jù)由于委估資產(chǎn)的收益可以確定，故可以使用收益法。根據(jù)評估人員對出租方和市場的調(diào)查，凈收益以每年一定速度遞增，因此本次評估涉及收益法公式的計算公式為：nYggYAV)11(1)(其中：V 房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的收益價格 A 房地產(chǎn)的年凈收益Y 房地產(chǎn)的報酬率g 凈收益逐年遞增的比率n 房地產(chǎn)的收益期限6、評估結(jié)果、評估結(jié)果在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司房地產(chǎn)在2015 年 12 月 31 日的評估結(jié)論如下表：（金額單位：人民幣元）賬面價值評估價值增值額增值率%科目名稱原

51、值凈值原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物9,767,304.009,013,992.1510,570,058.0010,570,058.00802,754.001,556,065.858.22 17.26 詳細評估結(jié)果詳見資產(chǎn)評估明細表。本次房屋建筑物評估值增值 1,556,065.85 元，增值率為 17.26%，主要原因如下：一、部分房屋建筑物購買于 2013 年，隨著近年房地產(chǎn)市場發(fā)展，發(fā)生一定的評估增值。二、房屋建筑物會計折舊年限較評估耐用年限短，折舊較多，故存在較大增值。7、評估有關(guān)事項說明、評估有關(guān)事項說明(1)房屋建筑物評估價值包含了其占用的土地使用權(quán)的價值。(2)建筑面積數(shù)據(jù)由

52、委托方和被評估單位提供，該數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性由委托方和被評估單位負責(zé)。(3)本次評估未考慮房屋建筑物類資產(chǎn)相關(guān)負債及其他事項對其評估價值的影響。(4)本次評估未考慮房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時交納的相關(guān)稅金。湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司22(5) 至評估基準(zhǔn)日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道 3 號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓 03 棟 9 層 01 室、02 室、03 室、04 室房地產(chǎn)均已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為漢口銀行股份有限公司洪山支行，抵押期限自 2012 年

53、 11 月 8 日至 2020 年 11 月 8 日。8、案例分析、案例分析案例：光谷大道案例：光谷大道 3 號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓 03 棟棟 9 層層 02 室（固定資室（固定資產(chǎn)產(chǎn)房屋建筑物評估明細表房屋建筑物評估明細表 序號序號 6）(1)建筑物基本情況建筑物基本情況武漢馬應(yīng)龍大藥房連鎖有限公司于2013年11月取得光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層02室房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、證件齊全。房屋所有權(quán)人為湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司，房屋規(guī)劃用途為其它，土地使用權(quán)人為湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司，地類（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類型為出

54、讓，終止日期為2051年01月19日。房屋所有權(quán)證號、建筑面積、土地使用權(quán)證號、分?jǐn)偼恋孛娣e詳見下表。序號坐落房屋所有權(quán)證號建筑面積（）土地使用權(quán)證號分?jǐn)偼恋孛娣e（）103棟9層02室武房權(quán)證湖字第2015005251 號207.86武新國用（商2015）第03684號25.65至評估基準(zhǔn)日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟9層02室已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為漢口銀行股份有限公司洪山支行，抵押期限自2012年11月8日至2020年11月8日。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道3號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓03棟為框架結(jié)構(gòu)，大樓外墻為面墻及涂料，層高約3.9米，共11層，設(shè)

55、計為兩梯四戶，公共走廊墻面為白色涂料，地面為防滑地磚。9層01室、02室、03室、04室目前打通整體使用，地面鋪設(shè)800*800地磚和地毯，墻面乳膠漆刷白，局部造型吊頂，室內(nèi)玻璃隔斷隔開，維護保養(yǎng)較好。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大道 3 號激光工程設(shè)計總部（一期）研發(fā)樓位于東湖高新區(qū)光谷大道與珞瑜東路交匯處，東鄰巴黎豪庭住宅小區(qū)，南鄰烽火科技，西臨光谷大道，北距珞瑜東路約 100 米。周邊公共配套設(shè)施較完善，有建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等多家金融網(wǎng)點，有湖北省中醫(yī)院、武漢市三醫(yī)院光谷院區(qū)、同濟堂大藥房等公共衛(wèi)生配套機構(gòu)，有華科大附中、關(guān)山中學(xué)、光谷二中、光谷六小等教育配套，有湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限

56、公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司23光谷國際、高科大廈等辦公樓宇。 (2)房屋價值的確定房屋價值的確定市場法市場法收集可比交易實例資料選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)案例，作為估價對象的可比實例，其基本情況如下：實例一：光谷世貿(mào)中心寫字樓，建筑面積 650 平方米，位于第 6 層，該房屋為毛坯。光谷世貿(mào)中心位于光谷大道關(guān)南園路交匯處，是集商業(yè)、商貿(mào)、金融及文化中心位置。實例二：光谷軟件園寫字樓，建筑面積 116 平方米，位于第 8 層，該房屋

57、為毛坯。光谷軟件園位于關(guān)山大道與南湖大道的交接處，是集商業(yè)、商貿(mào)、金融及文化中心位置。實例三：光谷軟件園寫字樓，建筑面積 735 平方米，位于第 12 層，該房屋為精裝修。光谷軟件園位于關(guān)山大道與南湖大道的交接處，是集商業(yè)、商貿(mào)、金融及文化中心位置。具體情況詳見下表。待估物業(yè)待估物業(yè)實例一實例一實例二實例二實例三實例三物業(yè)名稱物業(yè)名稱未來之光光谷世貿(mào)中心光谷軟件園光谷軟件園座 落 位 置光谷大道 3 號光谷大道三李陳關(guān)山大道關(guān)山大道交易價格 (元/M2)-7,5007,9318,000比較因素比較因素狀況描述狀況描述狀況描述狀況描述狀況描述狀況描述狀況描述狀況描述使用類別辦公辦公辦公辦公權(quán)利狀

58、態(tài)正常正常正常正常稅收狀況正常正常正常正常交易形式正常正常正常正常交易情況付款方式一次付款/按揭一次付款/按揭一次付款/按揭一次付款/按揭交易日期2015 年 12 月 31 日2015 年 12 月 2 日2015 年 12 月 10 日2015 年 11 月 16 日房屋現(xiàn)狀現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房區(qū)域繁華程度一般一般一般一般距主要商服中心距離2.5km5.6km5.6km5.6km交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷交通受制情況無無無無基礎(chǔ)設(shè)施完善度較完善較完善較完善較完善區(qū)域因素公用設(shè)施完善度較完善較完善較完善較完善湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限公司擬整體變更為股份有限公司評估項目湖北鑫英泰系統(tǒng)技術(shù)有限

59、公司擬整體變更為股份有限公司評估項目評估說明評估說明湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司24環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度一般一般一般一般城市規(guī)劃限制無無無無景觀一般一般一般一般鄰里的社會歸屬層次較優(yōu)一般較優(yōu)較優(yōu)建筑面積（m2）207.86 m2，對辦公利用無不良影響650 m2，面積適中，利于辦公房屋利用116 m2，面積較小，對房屋利用有一定影響735 m2，面積適中，利于辦公房屋利用樓層96812物業(yè)管理水平較好較好較好較好干濕、日照、通風(fēng)程度較好較好較好較好建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修狀況中檔裝修毛坯毛坯毛坯設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)新舊程度97%97%97%97%辦公樓聚集度較優(yōu)較優(yōu)

60、較優(yōu)較優(yōu)個別因素空間布局一般一般一般一般比較修正A、交易情況修正：可比實例均為目前房地產(chǎn)市場上正常的交易實例，其交易價格無異常，故無需修正。B、交易日期修正：可比實例交易日期與估價時點較近，辦公用房價格基本無變化，故無需修正。C、區(qū)域因素修正：根據(jù)辦公用房的特點，選取多項因素進行區(qū)域因素修正，以估價對象的狀況為 100，將實例與估價對象區(qū)域因素進行比較，具體情況詳見比較因素條件指數(shù)表。D、個別因素修正：根據(jù)辦公用房的特點，選取多項因素進行個別因素修正，以估價對象的狀況為 100，將實例與估價對象個別因素進行比較。具體修正情況詳見下表。比較因素條件指數(shù)表比較因素條件指數(shù)表待估物業(yè)待估物業(yè)實例一實