商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(建設(shè)部總則)建設(shè)部公布驗(yàn)房收房標(biāo)準(zhǔn)程序總 則1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映，重新核對(duì)，做出說明。2、在房屋質(zhì)量檢查方面，看發(fā)展商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)向開發(fā)商（賣方）反映，待維修后方能入住。3、裝修、設(shè)備方面要仔細(xì)清點(diǎn)。按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快

2、維修、配齊。4、查看一下公共設(shè)備。對(duì)電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。5、對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗(yàn)收的最終結(jié)果，是與發(fā)展商簽訂一份交屋看房記錄表（或稱物業(yè)交付核驗(yàn)單）。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。交屋看房記錄表最好自己也要留一份，同時(shí)對(duì)房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會(huì)很被動(dòng)；有人習(xí)慣以電話聯(lián)系，這對(duì)于購房時(shí)與發(fā)展商就有關(guān)事宜接治、特別是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也是不可取的。建設(shè)部公布驗(yàn)房、收房標(biāo)準(zhǔn)程序(細(xì)節(jié))收

3、房細(xì)則:把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上1、合 同(1) 開發(fā)商應(yīng)出示完備合法的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗(yàn)收備案表。這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。(2) 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。(3) 房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(4) 查看所購商品房整棟樓的北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。您驗(yàn)房時(shí)不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を?yàn)收備案表對(duì)房地

4、產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。(5) 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。注意：向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、保修卡和住戶手冊，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。2、戶 內(nèi)(1) 窗a) 窗邊與混凝土接口有無縫隙b) 落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固c) 是否翹曲變形d) 開啟關(guān)閉順暢e) 零配件裝配齊全f) 位置是否準(zhǔn)確g) 窗玻璃應(yīng)表面平整h) 窗玻璃是否完好無損、無劃痕i) 隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損j

5、) 外窗框四周處理是否粗糙k) 外窗開啟扇是否能關(guān)上l) 把手是否松動(dòng)m) 窗子玻璃的每個(gè)角是否封好n) 打開后窗戶是否能固定o) 直角接合部是否嚴(yán)密p) 窗框表面是否光潔q) 四角是否呈直角r) 窗的底部滑道是否平滑s) 窗臺(tái)應(yīng)平滑，不刮手t) 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患?。ū热?層餐廳窗戶、6層北面兩個(gè)窗戶）u) 所有紗窗下沿與窗臺(tái)之間，應(yīng)考慮預(yù)留安裝大理石的空間(2) 地面a) 是否松動(dòng)b) 是否爆裂c) 是否撞凹d) 有無明顯的縫隙和不平整e) 地面是否有空鼓f) 地面走線的標(biāo)示g) 地平驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。測量的方法如

6、果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。(3) 墻身、頂棚、樓板a) 有無傾斜、彎曲b) 有無隆起或凹陷c) 墻面是否平整

7、d) 墻面是否有花e) 承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范，若承重墻裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，f) 鋼筋是否暴露g) 檢驗(yàn)梁與柱的位置是否影響出入動(dòng)線與生活動(dòng)線h) 用木棍敲一下有無空聲i) 墻面是否有明顯色差j) 陰陽角是否平直k) 是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。l) 有無水漬、裂痕m) 天花板是否有小裂紋n) 注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔o(hù)) 檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”，如發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問題，將

8、給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。p) 是否全部按合同要求做“外墻外保溫”(4) 水a(chǎn)) 開關(guān)是否妥當(dāng)b) 過墻線是否有導(dǎo)管c) 導(dǎo)管連接是否緊密d) 管線是否安全可*e) 下水管道不可使用塑料軟管f) 上水管是否存在滲漏現(xiàn)象g) 需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是*自己打井取水，為了保險(xiǎn)起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)，如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。h) 上下水管是否已做絲扣處理？(5) 電a) 開關(guān)是否妥當(dāng)b) 按動(dòng)漏電保護(hù)器的測試鈕c) 管線是否安全可*d) 插座面板是否有電e) 拉閘斷電測試

9、f) 插座是否帶保險(xiǎn)裝置g) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座h) 打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮i) 開關(guān)插座面板是否存在劃痕j) 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題（等電位聯(lián)接端子是否真正起作用？）k) 電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量l) 電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于 2.5 平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。暖氣a) 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號(hào)是否相符(有的鄰居已經(jīng)升級(jí)過)b) 暖氣內(nèi)是否有水c) 暖氣有無漏水痕跡d) 暖氣里的水管上是否有銹(7) 衛(wèi)生間a) 坐廁下水是否順暢b) 沖水聲音是否正常c) 衛(wèi)生間內(nèi)是否有地漏d) 坡

10、度是否對(duì)頭(是否有倒坡現(xiàn)象)e) 有無積水f) 是否倒泛水和滲漏g) 閉水試驗(yàn)h) 衛(wèi)生間門口地板是否發(fā)黑i) 臺(tái)盆上水管是否漏水j) 是否有有裸露電線k) 進(jìn)出水是否流暢l) 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施m) 照明燈座必須是磁口安全燈座n) 洗手盆的上方不應(yīng)有插座o) 衛(wèi)生間門口是否有擋水條p) 排污管是否有蓄水防臭彎頭q) 特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌r) 墻壁需要做拉毛處理s) 墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器t) 是否已安裝紗窗？u) 衛(wèi)生間是否有排風(fēng)道？如何通風(fēng)？(7+) 洗衣間a) 是否做了避水試驗(yàn)？管線a) 是否外露b) 是否有管線

11、穿過c) 過墻線是否有導(dǎo)管d) 導(dǎo)管連接是否緊密e) 線路安裝是否平整、牢固、順直f) 下水管道不可使用塑料軟管g) 電話線等等應(yīng)先加套管，再埋進(jìn)水泥；不能將電話線直接進(jìn)水泥地(9) 水表a) 是否安裝b) 是否有水表空走c) 閥門關(guān)閉不嚴(yán)d) 閥門脫絲，連接件滴水e) 截止閥生銹影響水質(zhì)(10) 電表a) 是否安裝b) 使用數(shù)目(11) 電話線a) 用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)(12) 電視天線a) 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)(13) 室內(nèi)污染a) 從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)，

12、對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗(yàn)收。(14) 樓宇對(duì)講a) 在驗(yàn)收時(shí)要注意其音量功能、對(duì)講功能、操作功能是否正常(15) 層高a) 測量樓宇層高的方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。(17) 地漏a) 地漏位置是否合理b) 地漏是否在地面的最低點(diǎn)c) 地漏是否排水通暢(18) 隱密性及隔音效果如何(19) 日照是否達(dá)到國家規(guī)定(20) 通風(fēng)是否達(dá)到國家規(guī)定(21) 天然氣表以及管道天然氣總閥門應(yīng)當(dāng)在公共部位，管道不能暴露在室外（特別是頂層，可能會(huì)遭雷擊）(22) 窗磁、門磁系統(tǒng)(2) 門a) 貼臉是否

13、完整b) 貼臉是否有裂縫c) 是否能鎖上d) 貼臉與樓頂板陰角線是否平行e) 是否與墻在一個(gè)平面上f) 直角接合部是否嚴(yán)密g) 表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡+) 門把手是否光潔，是否有磕痕h) 不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開i) 四角是否呈直角j) 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差k) 開啟是否靈活l) 關(guān)上門窗聽聽隔音效果m) 密封程度；密封膠條是否有損壞n) 門的厚度、材質(zhì)與規(guī)格o) 門框與墻身有無過大縫隙p) 門與門框有無過大縫隙q) 零配件是否裝配齊全，位置準(zhǔn)確r) 門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙（需要額外考慮地面不平整的誤差）s) 門的安全程度如何？是否有四個(gè)支點(diǎn)？(3) 外墻a)

14、 是否有較大面積的空鼓b) 是否開裂c) 是否滲水d) 是否有明顯的水印和霉點(diǎn)e) 是否有排水設(shè)施f) 空調(diào)是否能安裝g) 出水口h) 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。(4) 檐溝、落水管a) 安裝是否牢固b) 接口是否平密c) 是否滲漏d) 落水管，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺?5) 消防系統(tǒng)a) 住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。信報(bào)箱a) 房屋是否按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定(7) 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)a) 樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)、房屋標(biāo)識(shí)是否與實(shí)際相符小區(qū)環(huán)境(9) 停車場(10) 保安系統(tǒng)4、小區(qū)內(nèi)(1

15、) 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平 即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。(2) 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；5、物 業(yè)在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理

16、公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。三、后記在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。2) 對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。3) 如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。四、參考資料1) 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。2) 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。3) 住宅使用說明書則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的