福田中心區(qū)規(guī)劃

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上福田中心區(qū)規(guī)劃福田中心區(qū)用地總面積413 ha，是深圳特區(qū)未來建設(shè)中最重要的開發(fā)用地。早在年編制深圳特區(qū)總體規(guī)劃之時(shí)，有關(guān)單位和中外專家即多次提出過福田中心區(qū)規(guī)劃方案。年到年的兩年間，福田中心區(qū)又正式經(jīng)歷兩次規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)賽，共有五家中外設(shè)計(jì)單位提出了個(gè)方案。經(jīng)過中、美、日、香港、新加坡等國內(nèi)外城市規(guī)劃師、師、工程師反復(fù)多次評(píng)議交提出修改意見，深圳市第五次評(píng)議并提出修改意見，深圳市第五次規(guī)劃委員會(huì)選定中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)福田中心區(qū)規(guī)劃。 本次規(guī)劃在多層次經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究的基礎(chǔ)上，明確提出了福田中心區(qū)作為深圳城市中心（深圳）的發(fā)展性質(zhì)和高強(qiáng)度的開發(fā)規(guī)模。主要規(guī)劃內(nèi)容包括用

2、地布局規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體建筑空間規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)和深化了深圳市總體規(guī)劃關(guān)于福田中心區(qū)中軸線和方格形路網(wǎng)的整體，城市行政、文化設(shè)施、等主要功能均沿中軸線布置。其中行政辦公和文化設(shè)施布置于深南路北，核心區(qū)布置于深南路南、濱河路以北地帶，便于有效利用地面和地下軌道交通。 規(guī)劃對(duì)核心區(qū)實(shí)行了交通“豎向分層”地面層為機(jī)動(dòng)車活動(dòng)“面”，在公共人流在二、三層及地下層活動(dòng)。核心區(qū)內(nèi)各街坊之間設(shè)置統(tǒng)一標(biāo)高的過街聯(lián)系廊，在區(qū)內(nèi)形成一個(gè)完整的架空步行系統(tǒng)。此外，規(guī)劃要求各建筑業(yè)主按比例提供地下公共空間，以便形成核心區(qū)內(nèi)完整的地下步行系統(tǒng)。 在中心區(qū)重要標(biāo)志地帶，規(guī)劃提出了橢圓

3、形“五洲廣場(chǎng)”的規(guī)劃方案?！拔逯迯V場(chǎng)”東西，南北，廣場(chǎng)中心一段深南路掰開（道路內(nèi)側(cè)緣石距離），力圖為具體實(shí)施留下最大的創(chuàng)意空間。 至年，深圳市規(guī)劃建設(shè)部門已按此規(guī)劃完成了福田中心區(qū)道路及立交工程、地下管線工程、用地平整及土石方工程。中心區(qū)部分建筑項(xiàng)目已按具體城市設(shè)計(jì)和建筑方案逐步實(shí)施。  福田中心區(qū)建筑空間規(guī)劃圖 福田中心區(qū)中心廣場(chǎng)模型深圳福田中心區(qū)（深圳）詳細(xì)規(guī)劃總平面圖在新近出臺(tái)的深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20062010）報(bào)告中，福田中心商業(yè)區(qū)被定位為次市級(jí)商業(yè)區(qū)。福田中心商業(yè)區(qū)位于深圳中心商務(wù)區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，總占地2.33

4、平方公里。該商業(yè)區(qū)正處于興建中，商業(yè)總面積將達(dá)到50萬平方米左右。一、規(guī)劃目標(biāo)。規(guī)劃期內(nèi)，要把福田中心商業(yè)區(qū)建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨(dú)特，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級(jí)商業(yè)區(qū)。功能定位：重點(diǎn)發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。市場(chǎng)定位：提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)，主要消費(fèi)群體是國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進(jìn)行商務(wù)及文化等活動(dòng)的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民。二、規(guī)劃導(dǎo)向。商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)。該區(qū)處于深圳中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)有對(duì)本地居民和游客具有強(qiáng)烈吸引力的城市景觀，商業(yè)建筑要與中心區(qū)整體環(huán)

5、境協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)滿足游客消費(fèi)需求的特色。為保證中心區(qū)的整體形象，要按照規(guī)劃功能要求，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，杜絕低檔、舊貨類商品和店鋪的進(jìn)入。按照下述分類，合理引導(dǎo)區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)?？刂瓢l(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型綜合超市。鼓勵(lì)發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點(diǎn)。適度開發(fā)地下商業(yè)空間。在地鐵會(huì)展中心站、崗廈站之間，適當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮綜合效能。限制住宅底商，嚴(yán)格控制商業(yè)物業(yè)的分割出售。 深圳福田中心區(qū)CBD商業(yè)地產(chǎn)分析

6、60;        福田中心區(qū)CBD商業(yè)開發(fā)勢(shì)頭迅猛，然而目前商業(yè)氛圍卻稍顯波瀾不興。針對(duì)這種較為明顯的反差，從以下幾個(gè)方面作出一點(diǎn)淺析，僅做為拋磚引玉  是人氣不旺還是蓄勢(shì)待發(fā)？      話題緣起    2006年，深圳CBD區(qū)域的商業(yè)備受關(guān)注，從南山商業(yè)文化中心區(qū)的保利文化廣場(chǎng)、海岸城、天利中央廣場(chǎng)商城，到寶安中心區(qū)的尚都商業(yè)城、第五大道，還有福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際、COCOPARK等，商

7、業(yè)廣場(chǎng)、購物公園、購物中心等現(xiàn)代商業(yè)模式層出不窮，CBD商業(yè)成為深圳商業(yè)市場(chǎng)的絕對(duì)主角。    在深圳相繼登場(chǎng)的三大CBD商業(yè)區(qū)中，福田中心區(qū)的商業(yè)重量和被關(guān)注程度無疑最有分量。隨著怡景中心城、COCOPARK兩大重量級(jí)購物中心即將開業(yè)，福田中心區(qū)CBD商業(yè)可謂蓄勢(shì)待發(fā)，而業(yè)界乃至普通市民，對(duì)福田中心區(qū)CBD商業(yè)有著美好期待的同時(shí)，也有著些許的擔(dān)憂：    福田中心區(qū)CBD50萬平方米的龐大商業(yè)體量，如何定位？     福田中心區(qū)CBD商業(yè)，怎樣度過漫長的市場(chǎng)培育期

8、？     商業(yè)現(xiàn)狀     福田中心區(qū)商業(yè)不僅擁有怡景中心城、晶島國際、COCOPARK、城建購物公園等純商業(yè)建筑，而且大中華國際交易廣場(chǎng)、金中環(huán)國際商務(wù)大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、特美思大廈等幾乎每棟寫字樓裙樓都有規(guī)模不等的商業(yè)規(guī)劃，預(yù)計(jì)整個(gè)中心區(qū)商業(yè)總量將超過50萬平方米，實(shí)在不可小覷。     星河地產(chǎn)是中心區(qū)CBD商業(yè)絕對(duì)主角，繼星河國際4萬平方米的商業(yè)裙樓引進(jìn)天虹旗艦店之后，星河旗下的COCOPARK、第三空間、麗思卡爾頓名店廣場(chǎng)相繼登場(chǎng)，其

9、中COCOPARK集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體，與好百年家居廣場(chǎng)隔彩田路相望的第三空間，則定位高端的裝飾材料，啟動(dòng)招商的麗思卡爾頓名店廣場(chǎng)定位高端的購物場(chǎng)所。目前星河地產(chǎn)的福田中心區(qū)CBD商業(yè)規(guī)模已達(dá)18萬余平方米，幾乎占駐中心區(qū)50萬平方米商業(yè)的三分之一。     福田中心區(qū)目前已經(jīng)啟動(dòng)的另一個(gè)重量級(jí)角色是怡景中心城，10萬平方米的怡景中心城已引進(jìn)家樂福、臺(tái)灣太百洋集團(tuán)中心百貨、華納影城等主力店，其美食園林餐飲區(qū)規(guī)劃有異域風(fēng)情品味區(qū)、主題餐飲酒吧街、商務(wù)會(huì)友休閑廊、亞洲特色美食廣場(chǎng)，并憑借生態(tài)廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，打造“生態(tài)型購物中心”。 

10、    由于福田中心區(qū)尚處于開發(fā)之中，整體商業(yè)氛圍較淡，已投入使用的商業(yè)裙樓除星河廣場(chǎng)的天虹旗艦店之外，大都以銀行、證券以及酒樓、快餐、文具等可以即時(shí)性經(jīng)營的業(yè)態(tài)為主。更多的商業(yè)裙樓基本都處于空置狀態(tài)，開發(fā)商大多以先期銷售寫字樓為目標(biāo)，而商業(yè)部分難以找到合適定位，只能被動(dòng)的針對(duì)資源有限的銀行、餐飲業(yè)招商，或者是整體銷售。     福田中心區(qū)CBD商業(yè)迅猛的開發(fā)勢(shì)頭，與目前波瀾不興的人氣形成了較為強(qiáng)烈的反差。     人流分析  

11、0;  福田中心區(qū)目前人氣不旺的確是現(xiàn)實(shí)，但與其說中心區(qū)人氣不旺，不如說中心區(qū)蓄勢(shì)待發(fā)，從中心區(qū)全面大開發(fā)的勢(shì)頭來看，商業(yè)形勢(shì)似乎相當(dāng)樂觀，隨著會(huì)展中心、少年宮、圖書館等一大批重點(diǎn)工程的投入使用，以及寫字樓、酒店群雨后春筍般的崛起，各類中高端消費(fèi)階層漸漸向中心區(qū)匯集，形成一股強(qiáng)勁的消費(fèi)當(dāng)量。     首先，福田中心區(qū)擁有40萬白領(lǐng)和高尚社區(qū)居民。這里云集著江蘇大廈、鳳凰大廈、諾德中心、卓越大廈、時(shí)代廣場(chǎng)等一大批高檔寫字樓，越來越多的公司總部、跨國公司區(qū)域總部、金融機(jī)構(gòu)總部等相繼入駐，在這些公司工作的高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)的精

12、英人士，必將成為中心區(qū)消費(fèi)的中間力量，再加上中心區(qū)星河國際、中海華庭、城中雅苑、天健世紀(jì)、黃埔雅苑等大型高尚住宅區(qū)的居民，中心區(qū)穩(wěn)定的消費(fèi)人口達(dá)40萬。     其次，會(huì)展中心、眾多五星級(jí)酒店帶來龐大的商務(wù)、旅游人流。會(huì)展經(jīng)濟(jì)將真正的改變深圳中心區(qū)的人流，會(huì)展中心舉行的電子、服裝、玩具、禮品、文博會(huì)等展覽會(huì)，已成為國際化的展覽盛會(huì)，會(huì)展中心每年帶來的參觀商數(shù)以千萬計(jì)。與之相呼應(yīng)的是大中華喜來登、香格里拉、馬哥孛羅好日子等一批五星級(jí)酒店群的崛起，酒店業(yè)帶來的商務(wù)、旅游人流，同樣成為中心區(qū)消費(fèi)有力的支點(diǎn)。   

13、0; 其三，市政配套積聚人氣。中心區(qū)市民中心、少年宮、音樂廳、圖書館等六大市政配套工程，將形成深圳最核心的行政、文化資源，積聚來自深圳各區(qū)域的人氣。據(jù)了解，已經(jīng)開放的少年宮周末人頭攢動(dòng)，球幕電影等科幻場(chǎng)所周末都排起了長龍，日均可接待讀者8000人次的圖書館開館后，更是空前爆棚，以至于不得不采取限制性入館措施。不僅僅六大市政配套，還有蓮花山、兒童醫(yī)院等，無不人頭涌涌，車水馬龍。中心區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的市政配套，將為CBD商圈輻射全深圳奠定良好的基礎(chǔ)。     其四，中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)人口眾多。中心區(qū)商業(yè)的第二輻射圈包括西部車公廟辦公區(qū)的公司白領(lǐng)，以

14、及新洲、彩田、皇崗、景田、梅林、香蜜湖、紅樹林等大型居住組團(tuán)的居民。在上述辦公區(qū)和居住區(qū)，盡管不乏超市百貨商業(yè)設(shè)施，但僅僅停留于社區(qū)商業(yè)的層面，中心區(qū)商業(yè)憑借大型購物中心和豐富的餐飲休閑娛樂設(shè)施，將商圈半徑擴(kuò)張至中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。     商業(yè)定位     結(jié)合上述福田中心區(qū)的人流特征分析，筆者認(rèn)為中心區(qū)CBD商業(yè)有著較大的經(jīng)營定位空間。     一是高端百貨。中心區(qū)中高端消費(fèi)群體，需要高端百貨滿足購物需求。以北京CBD為例，目前已有眾多的世界

15、著名商業(yè)品牌紛紛入駐，如著名的高檔百貨店西武百貨落戶萬達(dá)廣場(chǎng)，國際頂級(jí)奢侈品牌LV的中國旗艦店在國貿(mào)商城開張；臺(tái)灣高端百貨品牌新光三越入駐華貿(mào)中心，東方表行代理的鐘表品牌勞力士簽約LG雙子座大廈等。     二是金融中心。作為繼蔡屋圍之后的福田CBD金融中心區(qū)，大有后來居上之勢(shì)，招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、東亞銀行、新華保險(xiǎn)等一批知名金融企業(yè)相繼進(jìn)駐。尤其是深交所計(jì)劃遷至中心區(qū)原高交會(huì)館，為中心區(qū)引進(jìn)銀行、證券、保險(xiǎn)、基金等帶來契機(jī)。     三是餐飲休閑娛樂。人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，在這里辦公的有一萬多家公司，以及30多家中高檔酒店，使得餐飲、休閑、娛樂業(yè)十分發(fā)達(dá)。相比之下，福田中心區(qū)在餐飲休閑娛樂業(yè)方面有著更大的發(fā)揮空間。     四是旅游購物。深圳旅游人口規(guī)模龐大，賓館酒店接待的國內(nèi)外游客每年已達(dá)2000萬人次。這些游客在深圳主要從事商務(wù)活動(dòng)、旅游觀光，其消費(fèi)支出主要用于住宿、餐飲、旅游和購物。由于商業(yè)區(qū)的發(fā)展缺少足夠吸引力，深圳商業(yè)失去了不少商機(jī)。