福田中心區(qū)規(guī)劃

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上福田中心區(qū)規(guī)劃福田中心區(qū)用地總面積413 ha，是深圳特區(qū)未來建設(shè)中最重要的開發(fā)用地。早在年編制深圳特區(qū)總體規(guī)劃之時，有關(guān)單位和中外專家即多次提出過福田中心區(qū)規(guī)劃方案。年到年的兩年間，福田中心區(qū)又正式經(jīng)歷兩次規(guī)劃設(shè)計競賽，共有五家中外設(shè)計單位提出了個方案。經(jīng)過中、美、日、香港、新加坡等國內(nèi)外城市規(guī)劃師、師、工程師反復(fù)多次評議交提出修改意見，深圳市第五次評議并提出修改意見，深圳市第五次規(guī)劃委員會選定中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院承擔福田中心區(qū)規(guī)劃。 本次規(guī)劃在多層次經(jīng)濟發(fā)展研究的基礎(chǔ)上，明確提出了福田中心區(qū)作為深圳城市中心（深圳）的發(fā)展性質(zhì)和高強度的開發(fā)規(guī)模。主要規(guī)劃內(nèi)容包括用

2、地布局規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、整體建筑空間規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等。規(guī)劃強調(diào)和深化了深圳市總體規(guī)劃關(guān)于福田中心區(qū)中軸線和方格形路網(wǎng)的整體，城市行政、文化設(shè)施、等主要功能均沿中軸線布置。其中行政辦公和文化設(shè)施布置于深南路北，核心區(qū)布置于深南路南、濱河路以北地帶，便于有效利用地面和地下軌道交通。 規(guī)劃對核心區(qū)實行了交通“豎向分層”地面層為機動車活動“面”，在公共人流在二、三層及地下層活動。核心區(qū)內(nèi)各街坊之間設(shè)置統(tǒng)一標高的過街聯(lián)系廊，在區(qū)內(nèi)形成一個完整的架空步行系統(tǒng)。此外，規(guī)劃要求各建筑業(yè)主按比例提供地下公共空間，以便形成核心區(qū)內(nèi)完整的地下步行系統(tǒng)。 在中心區(qū)重要標志地帶，規(guī)劃提出了橢圓

3、形“五洲廣場”的規(guī)劃方案。“五洲廣場”東西，南北，廣場中心一段深南路掰開（道路內(nèi)側(cè)緣石距離），力圖為具體實施留下最大的創(chuàng)意空間。 至年，深圳市規(guī)劃建設(shè)部門已按此規(guī)劃完成了福田中心區(qū)道路及立交工程、地下管線工程、用地平整及土石方工程。中心區(qū)部分建筑項目已按具體城市設(shè)計和建筑方案逐步實施。  福田中心區(qū)建筑空間規(guī)劃圖 福田中心區(qū)中心廣場模型深圳福田中心區(qū)（深圳）詳細規(guī)劃總平面圖在新近出臺的深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20062010）報告中，福田中心商業(yè)區(qū)被定位為次市級商業(yè)區(qū)。福田中心商業(yè)區(qū)位于深圳中心商務(wù)區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，總占地2.33

4、平方公里。該商業(yè)區(qū)正處于興建中，商業(yè)總面積將達到50萬平方米左右。一、規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要把福田中心商業(yè)區(qū)建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨特，滿足消費者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業(yè)區(qū)。功能定位：重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。市場定位：提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)，主要消費群體是國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進行商務(wù)及文化等活動的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民。二、規(guī)劃導(dǎo)向。商業(yè)項目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)。該區(qū)處于深圳中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)有對本地居民和游客具有強烈吸引力的城市景觀，商業(yè)建筑要與中心區(qū)整體環(huán)

5、境協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)滿足游客消費需求的特色。為保證中心區(qū)的整體形象，要按照規(guī)劃功能要求，嚴格市場準入，杜絕低檔、舊貨類商品和店鋪的進入。按照下述分類，合理引導(dǎo)區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、舊貨市場?？刂瓢l(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、大型綜合超市。鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點。適度開發(fā)地下商業(yè)空間。在地鐵會展中心站、崗廈站之間，適當建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補、互連，發(fā)揮綜合效能。限制住宅底商，嚴格控制商業(yè)物業(yè)的分割出售。 深圳福田中心區(qū)CBD商業(yè)地產(chǎn)分析

6、60;        福田中心區(qū)CBD商業(yè)開發(fā)勢頭迅猛，然而目前商業(yè)氛圍卻稍顯波瀾不興。針對這種較為明顯的反差，從以下幾個方面作出一點淺析，僅做為拋磚引玉  是人氣不旺還是蓄勢待發(fā)？      話題緣起    2006年，深圳CBD區(qū)域的商業(yè)備受關(guān)注，從南山商業(yè)文化中心區(qū)的保利文化廣場、海岸城、天利中央廣場商城，到寶安中心區(qū)的尚都商業(yè)城、第五大道，還有福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際、COCOPARK等，商

7、業(yè)廣場、購物公園、購物中心等現(xiàn)代商業(yè)模式層出不窮，CBD商業(yè)成為深圳商業(yè)市場的絕對主角。    在深圳相繼登場的三大CBD商業(yè)區(qū)中，福田中心區(qū)的商業(yè)重量和被關(guān)注程度無疑最有分量。隨著怡景中心城、COCOPARK兩大重量級購物中心即將開業(yè)，福田中心區(qū)CBD商業(yè)可謂蓄勢待發(fā)，而業(yè)界乃至普通市民，對福田中心區(qū)CBD商業(yè)有著美好期待的同時，也有著些許的擔憂：    福田中心區(qū)CBD50萬平方米的龐大商業(yè)體量，如何定位？     福田中心區(qū)CBD商業(yè)，怎樣度過漫長的市場培育期

8、？     商業(yè)現(xiàn)狀     福田中心區(qū)商業(yè)不僅擁有怡景中心城、晶島國際、COCOPARK、城建購物公園等純商業(yè)建筑，而且大中華國際交易廣場、金中環(huán)國際商務(wù)大廈、卓越時代廣場、特美思大廈等幾乎每棟寫字樓裙樓都有規(guī)模不等的商業(yè)規(guī)劃，預(yù)計整個中心區(qū)商業(yè)總量將超過50萬平方米，實在不可小覷。     星河地產(chǎn)是中心區(qū)CBD商業(yè)絕對主角，繼星河國際4萬平方米的商業(yè)裙樓引進天虹旗艦店之后，星河旗下的COCOPARK、第三空間、麗思卡爾頓名店廣場相繼登場，其

9、中COCOPARK集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體，與好百年家居廣場隔彩田路相望的第三空間，則定位高端的裝飾材料，啟動招商的麗思卡爾頓名店廣場定位高端的購物場所。目前星河地產(chǎn)的福田中心區(qū)CBD商業(yè)規(guī)模已達18萬余平方米，幾乎占駐中心區(qū)50萬平方米商業(yè)的三分之一。     福田中心區(qū)目前已經(jīng)啟動的另一個重量級角色是怡景中心城，10萬平方米的怡景中心城已引進家樂福、臺灣太百洋集團中心百貨、華納影城等主力店，其美食園林餐飲區(qū)規(guī)劃有異域風情品味區(qū)、主題餐飲酒吧街、商務(wù)會友休閑廊、亞洲特色美食廣場，并憑借生態(tài)廣場的優(yōu)勢，打造“生態(tài)型購物中心”。 

10、    由于福田中心區(qū)尚處于開發(fā)之中，整體商業(yè)氛圍較淡，已投入使用的商業(yè)裙樓除星河廣場的天虹旗艦店之外，大都以銀行、證券以及酒樓、快餐、文具等可以即時性經(jīng)營的業(yè)態(tài)為主。更多的商業(yè)裙樓基本都處于空置狀態(tài)，開發(fā)商大多以先期銷售寫字樓為目標，而商業(yè)部分難以找到合適定位，只能被動的針對資源有限的銀行、餐飲業(yè)招商，或者是整體銷售。     福田中心區(qū)CBD商業(yè)迅猛的開發(fā)勢頭，與目前波瀾不興的人氣形成了較為強烈的反差。     人流分析  

11、0;  福田中心區(qū)目前人氣不旺的確是現(xiàn)實，但與其說中心區(qū)人氣不旺，不如說中心區(qū)蓄勢待發(fā)，從中心區(qū)全面大開發(fā)的勢頭來看，商業(yè)形勢似乎相當樂觀，隨著會展中心、少年宮、圖書館等一大批重點工程的投入使用，以及寫字樓、酒店群雨后春筍般的崛起，各類中高端消費階層漸漸向中心區(qū)匯集，形成一股強勁的消費當量。     首先，福田中心區(qū)擁有40萬白領(lǐng)和高尚社區(qū)居民。這里云集著江蘇大廈、鳳凰大廈、諾德中心、卓越大廈、時代廣場等一大批高檔寫字樓，越來越多的公司總部、跨國公司區(qū)域總部、金融機構(gòu)總部等相繼入駐，在這些公司工作的高收入、高學歷、高消費的精

12、英人士，必將成為中心區(qū)消費的中間力量，再加上中心區(qū)星河國際、中海華庭、城中雅苑、天健世紀、黃埔雅苑等大型高尚住宅區(qū)的居民，中心區(qū)穩(wěn)定的消費人口達40萬。     其次，會展中心、眾多五星級酒店帶來龐大的商務(wù)、旅游人流。會展經(jīng)濟將真正的改變深圳中心區(qū)的人流，會展中心舉行的電子、服裝、玩具、禮品、文博會等展覽會，已成為國際化的展覽盛會，會展中心每年帶來的參觀商數(shù)以千萬計。與之相呼應(yīng)的是大中華喜來登、香格里拉、馬哥孛羅好日子等一批五星級酒店群的崛起，酒店業(yè)帶來的商務(wù)、旅游人流，同樣成為中心區(qū)消費有力的支點。   

13、0; 其三，市政配套積聚人氣。中心區(qū)市民中心、少年宮、音樂廳、圖書館等六大市政配套工程，將形成深圳最核心的行政、文化資源，積聚來自深圳各區(qū)域的人氣。據(jù)了解，已經(jīng)開放的少年宮周末人頭攢動，球幕電影等科幻場所周末都排起了長龍，日均可接待讀者8000人次的圖書館開館后，更是空前爆棚，以至于不得不采取限制性入館措施。不僅僅六大市政配套，還有蓮花山、兒童醫(yī)院等，無不人頭涌涌，車水馬龍。中心區(qū)高標準的市政配套，將為CBD商圈輻射全深圳奠定良好的基礎(chǔ)。     其四，中心區(qū)一級輻射區(qū)人口眾多。中心區(qū)商業(yè)的第二輻射圈包括西部車公廟辦公區(qū)的公司白領(lǐng)，以

14、及新洲、彩田、皇崗、景田、梅林、香蜜湖、紅樹林等大型居住組團的居民。在上述辦公區(qū)和居住區(qū)，盡管不乏超市百貨商業(yè)設(shè)施，但僅僅停留于社區(qū)商業(yè)的層面，中心區(qū)商業(yè)憑借大型購物中心和豐富的餐飲休閑娛樂設(shè)施，將商圈半徑擴張至中心區(qū)的一級輻射區(qū)。     商業(yè)定位     結(jié)合上述福田中心區(qū)的人流特征分析，筆者認為中心區(qū)CBD商業(yè)有著較大的經(jīng)營定位空間。     一是高端百貨。中心區(qū)中高端消費群體，需要高端百貨滿足購物需求。以北京CBD為例，目前已有眾多的世界

15、著名商業(yè)品牌紛紛入駐，如著名的高檔百貨店西武百貨落戶萬達廣場，國際頂級奢侈品牌LV的中國旗艦店在國貿(mào)商城開張；臺灣高端百貨品牌新光三越入駐華貿(mào)中心，東方表行代理的鐘表品牌勞力士簽約LG雙子座大廈等。     二是金融中心。作為繼蔡屋圍之后的福田CBD金融中心區(qū)，大有后來居上之勢，招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、東亞銀行、新華保險等一批知名金融企業(yè)相繼進駐。尤其是深交所計劃遷至中心區(qū)原高交會館，為中心區(qū)引進銀行、證券、保險、基金等帶來契機。     三是餐飲休閑娛樂。人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標志性區(qū)域，在這里辦公的有一萬多家公司，以及30多家中高檔酒店，使得餐飲、休閑、娛樂業(yè)十分發(fā)達。相比之下，福田中心區(qū)在餐飲休閑娛樂業(yè)方面有著更大的發(fā)揮空間。     四是旅游購物。深圳旅游人口規(guī)模龐大，賓館酒店接待的國內(nèi)外游客每年已達2000萬人次。這些游客在深圳主要從事商務(wù)活動、旅游觀光，其消費支出主要用于住宿、餐飲、旅游和購物。由于商業(yè)區(qū)的發(fā)展缺少足夠吸引力，深圳商業(yè)失去了不少商機。