項目三物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理規(guī)約制定

1、項目三物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理規(guī)約制定洛克菲勒的故事o 有一天，一個朋友對洛克菲勒說，他有一筆五萬美元的債款討不回來，而且因為他和借款者交情不錯，當(dāng)時沒有簽署正式的借據(jù)，現(xiàn)在想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款。o “很簡單，你寫一封信，催他還十萬借款。”o “可是，他實際上只欠我五萬呀！”那位朋友說。o “當(dāng)他回信辯解時，你就有證據(jù)了?！甭蹇朔评瞻察o地回答。 o 簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識o（一）合同的概念、特征、分類 先看幾個情景：1、概念o合同

2、是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐觥⑹震B(yǎng)、監(jiān)護等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。 要點1：合同與合同法概述o2、特征o 合同是多方民事行為-兩方或兩方以上當(dāng)事人意思達成一致o 合同當(dāng)事人的法律地位平等合同當(dāng)事人的法律地位平等-排除：行政合同-有些平等主體間的合同不受合同法調(diào)整o 合同能引起一定的法律后果合同能引起一定的法律后果o（不論是否有效）o 合同一經(jīng)依法成立，即具有法律約束合同一經(jīng)依法成立，即具有法律約束力力o3、合同的分類v 當(dāng)事人是否互付義務(wù)當(dāng)事人是否互付義務(wù):雙務(wù)合同雙務(wù)合同 / 單務(wù)合同單務(wù)合同v 合同成立是否以交付標(biāo)的物為

3、標(biāo)合同成立是否以交付標(biāo)的物為標(biāo)準(zhǔn)：諾成合同準(zhǔn)：諾成合同 / 實踐合同實踐合同v當(dāng)事人取得權(quán)利是否需要支付代當(dāng)事人取得權(quán)利是否需要支付代價：有償合同價：有償合同 / 無償合同無償合同o 合同成立是否要采用特定形式：合同成立是否要采用特定形式： 要式合同要式合同 / 不要式合同不要式合同o 合同之間是否有主從關(guān)系：合同之間是否有主從關(guān)系： 主主合同合同 / 從合同從合同o 法律是否確定了名稱：法律是否確定了名稱： 有名合有名合同（典型合同）同（典型合同） / 無名合同（非無名合同（非典型合同）典型合同） 典型合同典型合同o-典型合同是指法律上或者經(jīng)濟生活習(xí)慣上按其類型已確典型合同是指法律上或者經(jīng)濟

4、生活習(xí)慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱有名合同定了一定名稱的合同，又稱有名合同o 買賣合同買賣合同 -是指出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 供用電、水、氣、熱力合同供用電、水、氣、熱力合同 -供電合同是指供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。 贈與合同贈與合同-是指贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與合同。 借款合同借款合同-是指借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 租賃合同租賃合同- 是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 o融資租賃合同融資租賃合同-是指出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人

5、購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。o承攬合同承攬合同-是指承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。 建設(shè)工程合同建設(shè)工程合同-是指承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同，建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同。 o運輸合同運輸合同-是指承運人將旅客或者貨物從起運地點運輸?shù)郊s定地點，旅客、托運人或者收貨人支付票款或者運輸費用的合同，包括客運合同、貨運合同、多式聯(lián)運合同。技術(shù)合同技術(shù)合同-是指當(dāng)事人就技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢或者服務(wù)訂立的確立相互之間權(quán)利和義務(wù)的合同 保管合同保管合同-是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。 o倉儲合同倉儲

6、合同-是指保管人儲存存貨人交付的倉儲物，存貨人交付倉儲費的合同 委托合同委托合同-是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。 行紀(jì)合同行紀(jì)合同-是指行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，委托人支付報酬的合同。 居間合同居間合同-是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識 合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。 （一）、合同的要約（一）、合同的要約 簡單的說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。 如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提

7、出修改建議，稱為反要約。 合同的成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識o 合同要約的構(gòu)成要件合同要約的構(gòu)成要件o （1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。o （2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。o （3）要約必須傳達到受要約人才能生效。一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識o（二）邀請要約o 邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無需承擔(dān)法律責(zé)任。o 1、拍賣 拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某o 物都屬于邀請要約。o 2、廣告 原則上，一般的廣告不是要約。o 廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)做出o 許諾的廣

8、告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)o 定，則可能成為要約。如懸賞廣告是要約。o 3、標(biāo)價 標(biāo)價是邀請要約，不是要約。o 4、招標(biāo) 招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，o 招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識 （三）、合同的承諾 1、合同承諾的構(gòu)成要件 承諾必須具備如下要件：（1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。（2）承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。（3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。（4）承諾必須傳達給要約人。一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識o（四）、合同的要件o 合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括：o（1）當(dāng)事人的締約能力o（2）當(dāng)事人的真實意思表示

9、o（3）合同的內(nèi)容合法o（4）合同的形式合法 一、有關(guān)合同的基本知識一、有關(guān)合同的基本知識o（五）、合同的一種分型形式：o 口頭合同、書面合同、事實合同o（六）、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則o o （1）主體平等o （2）合同自由o （3）權(quán)利義務(wù)公平對等o （4）誠實信用o （5）守法和維護社會公益任務(wù)一任務(wù)一 如何簽定前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽定前期物業(yè)服務(wù)合同o 黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購買了一套全新160平方米四室二廳的套房，在簽訂購房合同時，眼明心細(xì)的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容：“賣方已將臨時業(yè)主公約、前期物業(yè)服務(wù)合同范本展示給買方，買方已知悉并接受臨時業(yè)主公約和前期物業(yè)服務(wù)

10、合同的全部條款及內(nèi)容”，于是問售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說只是一個臨時物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費，黃先生聽了，也沒要求詳細(xì)看兩個文件就簽了合同。o入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費，簽物業(yè)協(xié)議時，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費高達4.8元平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報相關(guān)部門批復(fù)的，并強調(diào)業(yè)主在簽訂購房合同時就已簽訂過接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補簽。黃先生感到受騙了，投訴到市消委會。教師點評：教師點評：o一個新的小區(qū)交房時，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會來制訂業(yè)主公約，只能是開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時公約，

11、業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會成立，有個較長過渡期，而臨時業(yè)主公約、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而臨時業(yè)主公約、前期物業(yè)服務(wù)合同一般存在相當(dāng)?shù)牟缓侠項l款或不公平條款。o 附件五的該條款單方面說明買方已經(jīng)接受全部條款，剝奪了買方對條款提出異議的權(quán)利，屬于霸王條款。 o 前期物業(yè)管理協(xié)議往往是發(fā)展商單方面制訂的，消費者要仔細(xì)閱讀，對于其中不公正的合同條款要及時與發(fā)展商交涉，對于發(fā)展商口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)要求其寫入合同。 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念o 前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企

12、業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。o （二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：o (1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。 o (2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。 o (3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。o （三）、前期物業(yè)服務(wù)合同的時效（三）、前期物業(yè)服務(wù)合同的時效o 條例第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”(四)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容o1、合同的當(dāng)事人o2、物業(yè)的基本情況o3、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)o4、服務(wù)費用o5、物業(yè)的經(jīng)營與管理o6、承接查驗

13、與使用維護o7、專項維修資金o8、違約責(zé)任o9、其他事項建設(shè)單位的保修責(zé)任o建設(shè)工程質(zhì)量管理條例建設(shè)工程質(zhì)量管理條例o第四十條第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：o（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；o（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；o（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期；o（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為年。o其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。o建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。專項維修資金專項維修資金o定義及特點定義及特點o-國家或有關(guān)部門或

14、上級部門下?lián)艿慕o某個維修項目，具有專門指定用途或特殊用途的資金。這種資金都會要求進行單獨核算，?？顚Ｓ?，不能挪作他用。o專項資金有三個特點：一是來源于財政或上級單位；二是用于特定事項；三是需要單獨核算。o專項維修資金由誰繳交專項維修資金由誰繳交:o專項維修資金由業(yè)主繳交，但商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日后核發(fā)的且購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1號前的，由建設(shè)單位繳交，合同另有約定的除外。 o專項維修資金繳交的標(biāo)準(zhǔn)專項維修資金繳交的標(biāo)準(zhǔn):o第七條第七條o商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)

15、額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。 o直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。 o第八條第八條o出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金： o（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。 o（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。o業(yè)主交納專項維修資金的時間：業(yè)主交納專項維修資金的時間：o業(yè)主應(yīng)在辦理以下任一手續(xù)前自行

16、或委托他人繳付專項維修資金：交易鑒定；收樓；領(lǐng)取房產(chǎn)證。 o專項維修資金的使用范圍：專項維修資金的使用范圍：o專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共同部位，共同設(shè)施設(shè)備的維修和更新，改造。 o專項維修資金的使用：專項維修資金的使用：o專項維修資金使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受益業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上認(rèn)可通過。 o專項維修資金專項維修資金的使用規(guī)則：的使用規(guī)則：o使用專項維修資金按照誰受益誰分?jǐn)偟牡脑瓌t進行分?jǐn)偟綉?，該方案要?jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受益業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上認(rèn)可通過。 違約責(zé)任違約責(zé)任 定義：定義：物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同或者不適當(dāng)

17、履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 違約責(zé)任承擔(dān)形式：違約責(zé)任承擔(dān)形式：（1）繼續(xù)履行合同（2） 采取補救措施 （3） 違約金 （4）賠償損失 案例案例2 物業(yè)公司對業(yè)主罰款合理嗎？物業(yè)公司對業(yè)主罰款合理嗎？o市橋的業(yè)主劉先生的新房正在裝修,把廚房與陽臺的墻打通了,以擴大廚房的實用空間。小區(qū)的物業(yè)公司在檢查時，說劉先生違反了物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定，并給劉先生開出了1000元的罰單。 o（1）請問物業(yè)公司對業(yè)主罰款合理嗎？o（2）請問物業(yè)公司如何處理這種現(xiàn)象？（1）請問物業(yè)公司對業(yè)主罰款合理）請問物業(yè)公司對業(yè)主罰款合理嗎？嗎？o 從法律角度來說，罰款是一種行政處罰行為，

18、其法律依據(jù)是行政處罰法。o行政處罰法第十五條明確規(guī)定：行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施。而物業(yè)公司只是一個普通的企業(yè)，不是國家的行政機關(guān)，不具備處罰的主體資格，所經(jīng)物業(yè)公司無權(quán)對任何人進行罰款或別的形式的處罰。 （2）請問物業(yè)公司如何處理這種現(xiàn)象？o 如果業(yè)主在裝修過程中違反住宅室內(nèi)裝修管理辦法中的禁止性規(guī)定，物業(yè)公司正確的做法應(yīng)該是向有關(guān)行政部門報告，由行政部門來處理，而不能代替行政機關(guān)來罰款；如果由于業(yè)主的裝修行為給房屋的結(jié)構(gòu)或小區(qū)的公共設(shè)施造成了損害，物業(yè)公司可以根據(jù)民法通則的規(guī)定，要求業(yè)主停止侵權(quán)的同時承擔(dān)損害賠償責(zé)任，交納一定的賠償金來進行修復(fù)，而不是罰金。如

19、果沒有造成實際損害的話，業(yè)主也不需要交賠償金。 o總結(jié)：總結(jié)：o業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系是一種平等主體之間的服務(wù)合同關(guān)系。業(yè)主和權(quán)利是享有物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，義務(wù)是按照合同約定交納物業(yè)費；物業(yè)公司的權(quán)利是收取物業(yè)費，義務(wù)是按照合同約定的內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)。所以物業(yè)公司對業(yè)主的職責(zé)是服務(wù)，而不是管理，管理是行政機關(guān)的職責(zé)。如 三、課堂分組討論案例三、課堂分組討論案例o 高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費2476元。高某認(rèn)為自己沒有入住，沒有享受到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與

20、自己無關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費。o 在法庭上，對高某是否應(yīng)當(dāng)交費，原、被告雙方意見不一。原告方認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當(dāng)事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費。被告方則認(rèn)為，高某沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不應(yīng)受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。 o討論：討論：o 在本案中你支持原告還是被告，其理由是什么？o教師案例評析：教師案例評析：o 高某的小區(qū)因入住率低的原因，至今仍未召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，所以業(yè)主委員會還沒有與小區(qū)物

21、業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同。這種情況在現(xiàn)實生活中經(jīng)常發(fā)生，由于業(yè)主委員會成立之前物業(yè)不能沒有人管理，因此物業(yè)管理法律制度設(shè)計了前期物業(yè)服務(wù)合同來臨時性地替代物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)物業(yè)管理條例第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 o 前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不是合同的主體。從合同相對性原理而言，房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不能對業(yè)主產(chǎn)生拘束力。為解決這個問題，物業(yè)管理條例第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。也就是說，房產(chǎn)開發(fā)商同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，包含了雙方之間轉(zhuǎn)

22、讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主產(chǎn)生拘束力的根據(jù)在于業(yè)主概括承受了合同的權(quán)利義務(wù)。 o 本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽字后，合同當(dāng)事人就變更為開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和高某雙方。因此，該服務(wù)合同無疑具有法律拘束力，高某應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同約定的交費標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費，而不能以未入住為由拒付。o 況且，小區(qū)的物業(yè)管理是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并不是只為一個或某幾個業(yè)主單獨提供服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務(wù)等工作，因此高某因自身原因未入住該小區(qū)

23、不能對抗物業(yè)公司按約履行合同義務(wù)后請求的收取費用的權(quán)利。四、前期物業(yè)服務(wù)合同范本解讀四、前期物業(yè)服務(wù)合同范本解讀o 前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）（以下簡稱示范文本）。這個示范文本共9章43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。表面上看，這個服務(wù)合同是由開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。但合同又規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；購房者簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。因此，對此示范文本的解讀是同學(xué)掌握與理解前期物業(yè)服務(wù)合同一個重要環(huán)節(jié)。 1 示范文本意義深遠o 國務(wù)院制定的物業(yè)管理條例第三章第二十一條就明確規(guī)定；在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物

24、業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。o 條例第二十四條還規(guī)定:國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。o 物業(yè)管理條例出臺后一段時期，關(guān)于前期物業(yè)選聘、招投標(biāo)的工作進展緩慢，其中一個重要原因就是缺少一個規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同?，F(xiàn)在示范文本的出臺，為貫徹物業(yè)管理條例，規(guī)范前期物業(yè)管理鋪平了道路。有了規(guī)范的合同，就能引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人通過合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，其重要意義不言而喻。 2 包干制、酬金制選其一o 根據(jù)示范文本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費可以有包干制和酬金制兩種選擇。包干制的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其

25、擁有物業(yè)的建筑面積交納，物業(yè)公司按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。o 酬金制的物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。 o 包干制與酬金制相比較，包干制體現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)的原則，因而更有利于業(yè)主。但因為合同不是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點上業(yè)主只能被動地接受開發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。如要改變只能等業(yè)主大會成立后重新簽訂物業(yè)合同了。 3 未售房屋物業(yè)費開發(fā)商交o 新出臺的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，

26、其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由開發(fā)商全額交納。o 物業(yè)管理條例中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開發(fā)商卻很少。據(jù)了解，目前許多進行前期物管的項目中，都有開發(fā)商暫時沒有銷售完的房屋，但開發(fā)商根本就不交納物管費用。o 這一新規(guī)定也許將有利于制止開發(fā)商的“賴賬”。 4 業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任o o 示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。o 示范文本第三十九條還規(guī)定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。o 這條規(guī)定提醒業(yè)主

27、，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個租賃合同或書面協(xié)議，規(guī)定好物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)，特別是繳交物業(yè)費和其他相關(guān)費用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔(dān)，以免出現(xiàn)麻煩。 5 規(guī)定物業(yè)承接驗收辦法o 示范文本對開發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗收做了明確規(guī)定，提出對于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照規(guī)定進行查驗，明確存在的問題與解決辦法，并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。o 示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設(shè)施設(shè)備的安裝

28、、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；以及相關(guān)的其他資料。o 長期以來，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當(dāng)一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問題引起的。這個辦法也許可以杜絕遺患。 6 明確規(guī)定物業(yè)用房o 示范文本明確規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在具體時間內(nèi)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。o 示范文本還要求對物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。o 示范文本第二十四條還明確規(guī)定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。o 這個條款有三點好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房

29、的權(quán)屬，業(yè)主可以理直氣壯地對其行使主權(quán)；三是規(guī)定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財產(chǎn)牟利。 7 擅自提高物業(yè)費要雙倍退還o 示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費用，開發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。o 此外，物管公司沒有按照約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理的，要向開發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開發(fā)商和業(yè)主未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條規(guī)定乙方違反本合同第六條、第七條的約定， 擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用

30、人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。 8 臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。o 在示范文本第二十一條中，開發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規(guī)劃，占用公共區(qū)域進行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見不鮮?，F(xiàn)在規(guī)定臨時占用前必須告知相關(guān)方面，當(dāng)然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。案例案例3：長沙一小區(qū)兩物業(yè)：長沙一小區(qū)兩物業(yè) “一女配二一女配二夫夫”居民辦事難居民辦事難:o 左邊是新來的思居園物業(yè)辦公室，右邊是原來的鑫源物業(yè)辦公室，兩個物業(yè)比鄰而居。這“一女配二夫”的現(xiàn)象出現(xiàn)在朝陽欣園小區(qū)，弄得居民有事都不知道找哪個物業(yè)好？小區(qū)住戶李小姐介

31、紹，昨天是新物業(yè)進駐的第三天，兩個物業(yè)同在一小區(qū)的情況已經(jīng)相持了3天。 昨日上午，朝陽欣園小區(qū)內(nèi)，記者見到了兩間物業(yè)辦公室。 o “6年來，這兒的物業(yè)一直是鑫源物業(yè)公司?！痹谶@住了6年的李小姐對物業(yè)的管理頗有不滿，“小區(qū)總是臟死了，電梯壞了也沒人修，最主要還是偷盜現(xiàn)象嚴(yán)重，所以我們業(yè)主只好換物業(yè)。” o據(jù)業(yè)主委員會成員王女士介紹，第二屆業(yè)主委員會在今年6月12日正式成立，而在接下來的一個月里，曾多次與鑫源物業(yè)聯(lián)系，希望其能在小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生管理和郵件收發(fā)方面進行整改。協(xié)商未果后，業(yè)主委員會在8月24日張貼公告，將進行物業(yè)公司的投標(biāo)競聘。9月4日，經(jīng)業(yè)主舉手表決，思居園物業(yè)服務(wù)公司中標(biāo)。“9月

32、15日思居園物業(yè)進來時，我們業(yè)主拉了歡迎的橫幅，還放了5掛鞭炮，表達我們對新物業(yè)的歡迎。而且我們已簽了合同，我們享受他們的服務(wù)，費用也當(dāng)然交給他們?！?o舊物業(yè)認(rèn)為業(yè)主選舉不公，要求重選舊物業(yè)認(rèn)為業(yè)主選舉不公，要求重選 o思居園物業(yè)鄭經(jīng)理表示，現(xiàn)在小區(qū)有問題可以找他們公司，除了水電等設(shè)備沒交接外，衛(wèi)生和保安等已全盤接手。剩下的移交兩公司負(fù)責(zé)人正在協(xié)商。 o“我希望能由社區(qū)、業(yè)主委員會、我公司各派出一兩名代表，再次上門統(tǒng)計票數(shù)，并將投票結(jié)果公示，或在房管局、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的參與下，業(yè)主、新老物業(yè)坐下來好好協(xié)商?！宾卧次飿I(yè)經(jīng)理龍康平認(rèn)為投票有不公之處?！安皇遣辉敢馔顺?，業(yè)主將拖欠的款項交足，公司也將之前

33、多收的錢款退回，然后再清清白白的走?！?o雨花區(qū)房管局：新物業(yè)選舉程序合法雨花區(qū)房管局：新物業(yè)選舉程序合法 o“如果召開了業(yè)主大會，全體業(yè)主進行了公開投票，有二分之一以上的業(yè)主同意，并且簽訂了合法的合同，那么新物業(yè)就是合法進入小區(qū)的?！庇昊▍^(qū)房管局物監(jiān)科的工作人員認(rèn)為新物業(yè)的選舉程序合法?！叭缫馄冈飿I(yè)公司，也須召開業(yè)主大會，全體業(yè)主再次投票，票數(shù)超過二分之一，如原物業(yè)公司合同尚未到期，可向法院提起訴訟。”o提問：o1、請問新選聘的物業(yè)公司有權(quán)對小區(qū)實施管理嗎？o2、業(yè)主、新物業(yè)公司、老物業(yè)公司的做法有無錯誤的地方？請說明原因。9 督促物管公司及時“交接”o 示范文本規(guī)定:本合同終止時，物管

34、公司應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給開發(fā)商或其他有關(guān)部門代管。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。o 此前經(jīng)常出現(xiàn)物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時間或者不退出，該規(guī)定則明確了業(yè)主委員會成立以后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)管理合同自動終止，這就為新老物業(yè)公司的順利交接提供了一個前提條件。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個問題不解決，也會給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所

35、以還需要有關(guān)部門制定配套細(xì)則，讓物管得及時“交接”更具可操作性。 案例案例4：漏水專題：漏水專題o案例一：案例一：因樓上住戶擅自更改室內(nèi)房間布局，樓下住戶翁姨的衛(wèi)生間天花滲水，時間長達六年。這期間，經(jīng)街道居委會多次調(diào)解無果，去年6月，翁姨只好將樓上住戶告上法庭。上月25日，廣州市中級人民法院作出終審判決：督促樓上住戶恢復(fù)原來的房屋規(guī)劃設(shè)計，并對翁姨的房屋進行防水維修處理。o案例二：案例二：家住廣州三元里的王小姐說，她家天花板滲水已有一個多月，開始是一滴一滴的，現(xiàn)在要用水桶接了。王小姐住二樓。這棟樓是集資樓，于1997年建成，保修期3年。她說，1999年前后，王小姐樓下住戶的廁所天花板滲水，由于

36、在保修期內(nèi)，物業(yè)公司上來把她家的廁所挖了，“一樓的沒花一分錢”?，F(xiàn)在保修期已過，物業(yè)公司說她家天花板滲水原因是樓上的防水層沒有做好，要挖開三樓廁所加固防水層。物業(yè)公司認(rèn)為，三樓住戶應(yīng)負(fù)責(zé)維修。但三樓住戶說，他自搬進來就沒改過房間結(jié)構(gòu)，樓下滲水責(zé)任不應(yīng)由他負(fù)。o案例三：家住廣州荔灣區(qū)的某業(yè)主于2001年買了一套商品房，2003年2月下旬她發(fā)現(xiàn)主人房衛(wèi)生間的天花漏水，于是將該樓盤的發(fā)展商告上法庭，要求發(fā)展商維修，并賠償經(jīng)濟損失3萬多元。法院開庭后，該發(fā)展商辯解說，該業(yè)主沒有證據(jù)證明衛(wèi)生間天花滲水是由質(zhì)量問題引起的，是否屬于保修范圍尚不能確定。法院最后認(rèn)為業(yè)主（原告）既拿不出證據(jù)證明屋面滲漏是由房屋

37、質(zhì)量引起的，也無法舉證是由樓上業(yè)主裝修造成的，所以法院對其賠償要求不予支持。提問o1、有哪些漏水情形？o2、面對漏水問題，如何處理？o一類是新建商品房因質(zhì)量問題出現(xiàn)滲漏。一類是新建商品房因質(zhì)量問題出現(xiàn)滲漏。若業(yè)主入住不到三年，房屋還在保修期內(nèi)，業(yè)主可以要求發(fā)展商免費維修 o第二類是入住后重新裝修過后導(dǎo)致滲漏。第二類是入住后重新裝修過后導(dǎo)致滲漏。按施工合同找施工單位，施工單位也應(yīng)有三年的保修期。 第三類是排水管道和防漏設(shè)施的使用年限已過，造成漏水。第三類是排水管道和防漏設(shè)施的使用年限已過，造成漏水。在管道和設(shè)施使用8-10年的時候要提早進行更換。 o 受漏水損害的一方應(yīng)首先請房屋質(zhì)量檢驗部門對房

38、屋漏水原因和如何補漏作出鑒定報告；鑒定出來后，如果是相鄰方的原因，可憑報告要求相鄰方立即或及時給予修補，并可向相鄰方提出對修補期間造成的損害作出賠償?shù)囊?。如果相鄰方不配合，受損一方可將爭議提交到法院。 10 明晰房屋保修責(zé)任o 范文本第三十三條規(guī)定甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。o 在建設(shè)部的房屋銷售管理辦法和建筑法等相關(guān)法規(guī)中，對這一條已經(jīng)作了明確規(guī)定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當(dāng)然更有利于業(yè)主維權(quán)。六、前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的程序o1、公開招投標(biāo)o2、簽約前協(xié)商談判o3、簽訂諒解備忘

39、錄o4、發(fā)送中標(biāo)函o5、擬定并簽訂合同o6、備案 15日內(nèi)任務(wù)二任務(wù)二 如何簽訂物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂物業(yè)服務(wù)合同o一、物業(yè)服務(wù)合同的概念一、物業(yè)服務(wù)合同的概念o 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。o二、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)二、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)o 1、是民事合同中的無名合同。o物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) VS 物業(yè)管理物業(yè)管理o 2、是服務(wù)合同o 3、是不是委托合同？【案例【案例5】物業(yè)服務(wù)合同能隨時解除】物業(yè)服務(wù)合同能隨時解除嗎？嗎？o案情案情 某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，與該物業(yè)管理公司

40、簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會出具評審報告，對物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評價。o 但小區(qū)部分業(yè)主們認(rèn)為，業(yè)主委員會并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過招標(biāo)更換物業(yè)管理公司。2002年7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門同意某花園舉行了物業(yè)管理招標(biāo)，經(jīng)由評標(biāo)委員會評定，B物業(yè)管理公司中標(biāo)。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時間為2002年8月1日。o在B物業(yè)公司進駐該住宅區(qū)時，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對峙了數(shù)小時。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會的請求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當(dāng)?shù)卣凸矙C關(guān)

41、出面，安排B物業(yè)管理公司進入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時撤離。o此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會無權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。物業(yè)管理爭議的解決方式物業(yè)管理爭議的解決方式o1、協(xié)商o2、調(diào)解o3、行政調(diào)處o4、仲裁o5、訴訟仲裁裁決仲裁裁決o2003年3月21日，某仲裁委員會對該案作出終局裁決。o仲裁認(rèn)為，前屆業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該由后屆業(yè)主委員會承擔(dān)；2001年度，小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)對申請人的工作做出了肯定性評價，說明申請人的物業(yè)管理工作已符合業(yè)主委員會要求；物業(yè)服務(wù)合同不等同于委托合同，作為業(yè)主委員會，不能以委托方名義單另外，物業(yè)管理合同雖然具有近似

42、委托性質(zhì)，但并不方隨時解除合同。o因此裁決：A物業(yè)管理公司和某花園業(yè)主委員會自2002年4月1日起繼續(xù)履行雙方簽訂的物業(yè)管理合同；業(yè)主委員會及全體業(yè)主支付A物業(yè)管理公司自2002年8月1日之后的物業(yè)管理酬金損失，每月以17萬元計算。o裁決生效后，A物業(yè)管理公司向法院申請執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會也向法院申請不予執(zhí)行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業(yè)主委員會的申請但仍未執(zhí)行A物業(yè)管理公司的申請。案例分析案例分析o o本案的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)合同的定性：是委托合同還是一般經(jīng)濟合同?如果是委托合同，則雙方隨時可以解除合同，業(yè)主委員會不承擔(dān)提前解約的責(zé)任；如果是一般經(jīng)濟合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應(yīng)承擔(dān)違約

43、責(zé)任。o 本案中裁決書認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬于一般性經(jīng)濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為物業(yè)管理條例對物業(yè)服務(wù)合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對待解除合同行為，即使業(yè)主大會三分之二以上投票權(quán)業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標(biāo)時應(yīng)慎重仔細(xì)，首先查清并尊重雙方的合同事實及其約定。物業(yè)管理合同與委托合同有如下區(qū)別：物業(yè)管理合同與委托合同有如下區(qū)別：o一、 物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人不能隨時隨意解除合同，如果一方要在合同期限內(nèi)解除合同，必須依據(jù)合同的具體約定協(xié)商一致，或者由法院或仲裁機構(gòu)裁決，特別是業(yè)主委員會一方，必須

44、業(yè)主大會決議并取得特別授權(quán)。 o二、委托合同以處理委托人事務(wù)為目的。物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)而是一種專業(yè)化、技術(shù)化的綜合性有償服務(wù)。 o三、合同法第三百九十九條明確規(guī)定“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意?！?即受托人應(yīng)對委托人盡忠實義務(wù)。物業(yè)管理是獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)活動。 o四、合同法第四百條規(guī)定“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托?！倍飿I(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)另行委托，但不得將整項服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。同時，第四百零九條規(guī)定還可以兩個以上的受托人共同處理委托事務(wù)。而一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施

45、物業(yè)管理。o 五、受托人在委托合同范圍內(nèi)活動產(chǎn)生的法律后果概由委托人承擔(dān)，受托人在辦理委托事務(wù)中所得到的一切利益，包括金錢、物品、所得收益及權(quán)利等都應(yīng)及時轉(zhuǎn)交給委托人。而物業(yè)管理則不同，所得收益、違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任都應(yīng)由物業(yè)管理合同明確規(guī)定，雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)。o 六、受托人以委托人的費用辦理委托事務(wù)，法律規(guī)定委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費用及其利息。受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報酬。而現(xiàn)在通行的物業(yè)管理一般實行酬金制和包干制兩種。 o 七、委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?，公民之間基于親友關(guān)系建立的委托合同，或者單

46、純是事實行為，大多數(shù)是無償合同;物業(yè)管理合同必須是有償?shù)?。三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別o1、訂立合同的當(dāng)事人不同o2、合同期限不同四、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容四、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容o1、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所o2、管理項目o3、管理內(nèi)容o4、服務(wù)質(zhì)量o5、服務(wù)費用o6、雙方的權(quán)利和義務(wù)o7、專項維修資金的管理與使用o8、物業(yè)管理用房o9、合同的期限o10、違約責(zé)任五、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項五、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項o1、明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限o2、明確業(yè)主委員會的權(quán)利約定o3、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)o4、明確對違約責(zé)任的約定六、物業(yè)服務(wù)合同的變

47、更與解除六、物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除o1、變更的定義及情形o2、解除的定義及情形o解讀物業(yè)服務(wù)合同司法解釋解讀物業(yè)服務(wù)合同司法解釋任務(wù)三任務(wù)三 如何制定業(yè)主管理規(guī)約如何制定業(yè)主管理規(guī)約o一、管理規(guī)約的概念與表現(xiàn)形式一、管理規(guī)約的概念與表現(xiàn)形式o（一）管理規(guī)約o-由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理者權(quán)利與義務(wù)的行業(yè)守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。o1、制定者是誰？o2、有何作用？（二）臨時管理規(guī)約o-是指在前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位按照國家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制定的管理規(guī)約o1、制定者是誰？（三）業(yè)

48、主大會議事規(guī)則o-是對業(yè)主大會行為作出的規(guī)范化約定，具有法律效力。制定原則：基于物業(yè)管理的基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治業(yè)主自治”o議事規(guī)則的主要事項議事規(guī)則的主要事項:（1）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;（2）業(yè)主委員會的職責(zé);（3）業(yè)主委員會議事規(guī)則;（4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;（5）業(yè)主投票全數(shù)的確定方法;（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;（7）業(yè)主大會會議的表決程序;（8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和人氣等;（9）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;（10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;（11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理;（四）物業(yè)管理規(guī)約o-是在一定的

49、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主、使用人同管理部門共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主使用人之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的，具有協(xié)議性和自律性的公共管理制度。o在寫字樓、商廈等收益性物業(yè)中應(yīng)用比較廣泛。二、管理規(guī)約的主要內(nèi)容二、管理規(guī)約的主要內(nèi)容o1、前言o2、關(guān)鍵詞說明o3、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任o4、開發(fā)商的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任o5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任o6、業(yè)主大會和業(yè)主委員會o7、違反規(guī)約的處置o8、管理規(guī)約承諾書三、訂立與修改管理的基本程序三、訂立與修改管理的基本程序o1、規(guī)約的起草、規(guī)約的起草o建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前；第一次業(yè)主大會召開時o2、規(guī)約的通過、規(guī)約的通過o兩個1/2o3、新入住業(yè)主對規(guī)約的簽署、新入住業(yè)主對規(guī)約的簽署o建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)將臨時管理規(guī)約向業(yè)主明示并予以說明o4、管理規(guī)約的修改、管理規(guī)約的修改o兩個1/2四、管理規(guī)約的生效與效力四、管理規(guī)約的生效與效力o1、管理規(guī)約自業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。o2、業(yè)主委員