小區(qū)停車位要如何規(guī)劃管理

1、小區(qū)停車位要如何規(guī)劃管理 不少市民紛紛通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和電子郵箱表達(dá)對(duì)構(gòu)建和諧小區(qū)的看法。其中小區(qū)停車難問題是業(yè)主和物業(yè)公司人士普遍談?wù)摰慕裹c(diǎn)問題之一。住宅小區(qū)停車位的管理需要規(guī)范和強(qiáng)化，才能解決好由于業(yè)主私家車數(shù)量的迅速增長(zhǎng)而給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)的新難題。 小區(qū)停車位如何管理 一、停車位規(guī)劃設(shè)計(jì)要合理、要有前瞻性，并留有余地，有停車場(chǎng)(庫(kù))擴(kuò)建增建預(yù)案，才能保證滿足業(yè)主的需要 眾所周知，土地是不可再生資源，而汽車是工業(yè)產(chǎn)品，可以隨著生產(chǎn)流水線的流動(dòng)而不斷流入市場(chǎng)，不斷流入用戶手中。因此，相對(duì)來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區(qū)的停車位數(shù)量是有限的;而業(yè)主汽車擁有量，隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平的提高，雖然不能說(shuō)是無(wú)限的，但

2、至少可以說(shuō)其增長(zhǎng)幅度是前者無(wú)法相比的。筆者曾經(jīng)管理的小區(qū)在不到一年的時(shí)間里就猛增近20輛私家車，致使小區(qū)停車位驟然緊張，車輛停放秩序難以維持，由此引發(fā)的各種糾紛不斷，物業(yè)管理公司苦不堪言。 這種狀況是十年前小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)所沒有預(yù)料到的。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)將要交付使用至少幾十年的小區(qū)來(lái)說(shuō)，必須從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始嚴(yán)格把關(guān)，才能保證滿足業(yè)主對(duì)停車位不斷增長(zhǎng)的需求。而目前僅以1989年1月1日起施行的公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則(試行)的建議性指標(biāo)來(lái)規(guī)范設(shè)置停車位，其數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而且有的指標(biāo)已不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的需要。有關(guān)行政主管部門應(yīng)該像規(guī)定容積率、綠化率等強(qiáng)制性指標(biāo)一樣來(lái)規(guī)

3、范小區(qū)停車位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且要有停車場(chǎng)(庫(kù))擴(kuò)建增建預(yù)案。否則，小區(qū)停車位即使目前滿足了業(yè)主的要求，但過(guò)了一、二十年，隨著業(yè)主汽車擁有量的增加，停車位肯定供不應(yīng)求，將產(chǎn)生新的供需矛盾。如果沒有擴(kuò)建增建預(yù)案，到那時(shí)這個(gè)供需矛盾就很難解決。這一點(diǎn)在道路交通安全法第三十三條里是有規(guī)定的：“新建、改建、擴(kuò)建的公共建筑、商業(yè)街區(qū)、居住區(qū)、大(中)型建筑等，應(yīng)當(dāng)配建、增建停車場(chǎng);停車泊位不足的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)改建或者擴(kuò)建;投入使用的停車場(chǎng)不得擅自停止使用或者改作他用。”在公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的停車場(chǎng)建設(shè)和管理暫行規(guī)定中也有規(guī)定，在應(yīng)當(dāng)配建停車場(chǎng)而未配建或停車場(chǎng)不足的，應(yīng)逐步補(bǔ)建或擴(kuò)建。因此，政府部門一定要嚴(yán)把

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。 另外，最好是明確規(guī)定小區(qū)的停車位不得對(duì)非小區(qū)業(yè)主出售或長(zhǎng)期出租。雖然物權(quán)法第七十四條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但是這個(gè)規(guī)定操作空間很大，開發(fā)商有可能在沒有首先滿足業(yè)主需要的情況下就對(duì)外出售或出租車位。因?yàn)閺臉潜P開盤時(shí)起，業(yè)主是陸陸續(xù)續(xù)買房、入住的，如果開發(fā)商滿足了先行入住部分業(yè)主的需要后還有剩余車位，法律又沒有明文規(guī)定開發(fā)商要空置多長(zhǎng)時(shí)間才算滿足了業(yè)主的需要，在利益的驅(qū)使下有些開發(fā)商就會(huì)對(duì)外出售或出租。這樣就很難保證首先滿足小區(qū)業(yè)主對(duì)停車位的需要，并給今后物業(yè)管理帶來(lái)麻煩。因此，這一點(diǎn)還有待進(jìn)一步明確。 二、停車位的權(quán)屬需要明確，以避免因權(quán)

5、屬關(guān)系不明晰而引起的各種糾紛 許多業(yè)主買房的時(shí)候，很少去關(guān)心哪些是共有部分，等到真正需要時(shí)才著急;有的業(yè)主錯(cuò)誤地認(rèn)為共有部分是“唐僧肉”，人人都有份，誰(shuí)都可以隨意占用。筆者曾經(jīng)管理的某單位職工宿舍區(qū)的停車庫(kù)，就是因?yàn)殚_發(fā)商建成投入使用一段時(shí)間后放棄使用，后來(lái)任由業(yè)主(內(nèi)部職工)隨意占用，造成權(quán)屬關(guān)系不明晰。有的業(yè)主認(rèn)為是共有部分，誰(shuí)都有權(quán)使用。由于“僧多粥少”，特別是海南炎熱的夏季，太陽(yáng)暴曬，誰(shuí)都愛惜自己的寶貝汽車，車主們誰(shuí)都想往車庫(kù)擠，爭(zhēng)奪很激烈，有的甚至大打出手。筆者認(rèn)為，如果車庫(kù)權(quán)屬明確，再加上嚴(yán)格遵守業(yè)主大會(huì)制定的車輛停放管理制度，就不會(huì)出現(xiàn)這類糾紛。 將于2007年10月1日起生效的

6、物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要;建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)這一條，小區(qū)停車位的權(quán)屬問題可基本解決。小區(qū)的停車位就可以區(qū)分為全體業(yè)主共有車位和業(yè)主專有車位，在物業(yè)服務(wù)合同、車輛管理協(xié)議和車輛停放管理制度中可分別作出相應(yīng)的管理規(guī)定。 三、停車場(chǎng)(庫(kù))擴(kuò)建增建資金的籌措途徑應(yīng)靈活處理，才能保障停車場(chǎng)(庫(kù))擴(kuò)建增建方案的實(shí)施 根據(jù)1999年1月1日起實(shí)行的財(cái)政部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理

7、辦法的規(guī)定，室外停車場(chǎng)(海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的是“非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)”)屬于共用設(shè)施設(shè)備的范圍，其大修、中修、更新和改造的資金應(yīng)從專項(xiàng)維修基金中列支。 由于業(yè)主私家車數(shù)量的猛增，需要擴(kuò)建增建停車場(chǎng)(庫(kù))來(lái)緩解小區(qū)停車的壓力。應(yīng)部分有車業(yè)主(包括業(yè)主委員會(huì))的要求，物業(yè)公司草擬了擴(kuò)建增建停車場(chǎng)(庫(kù))方案，并送交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)準(zhǔn)備提交業(yè)主大會(huì)討論。但一考慮到要?jiǎng)佑眯^(qū)的專項(xiàng)維修資金，就知道該方案通不過(guò)。為什么?按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出專項(xiàng)維修資金使用的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。而小區(qū)有車業(yè)主相對(duì)來(lái)說(shuō)畢竟是少數(shù)，要達(dá)到2/3這個(gè)多數(shù)，恐

8、怕比登天還難。因此，要想擴(kuò)建增建停車場(chǎng)(庫(kù))，其籌資途徑應(yīng)該在不違反有關(guān)法律法規(guī)的前提下靈活處理，才能保障停車場(chǎng)(庫(kù))擴(kuò)建增建方案的實(shí)施。例如，先由物業(yè)公司墊資，再?gòu)慕?jīng)營(yíng)擴(kuò)建增建停車場(chǎng)(庫(kù))的停車管理服務(wù)收入中逐漸返還物業(yè)公司;或者先由有車業(yè)主墊資，再?gòu)钠涿吭聭?yīng)交納的停車管理服務(wù)費(fèi)中抵扣等。只有這樣，才能順利搞好小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))的建設(shè)。當(dāng)然，不管是誰(shuí)先墊資投資，小區(qū)停車場(chǎng)(庫(kù))的建設(shè)都必須按照有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施，并且建成后仍然屬于全體業(yè)主共有。 四、遵循公平、公正、公開的原則，規(guī)范小區(qū)共有停車位的分配辦法 據(jù)了解，目前小區(qū)共有停車位還沒有規(guī)范的分配辦法。各個(gè)小區(qū)分配辦法可謂五花

9、八門，如時(shí)間順序選定法、物業(yè)公司指定法、抓鬮法、定期輪換法等。因停車位分配不公而引起的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。筆者曾經(jīng)管理的小區(qū)也有這種現(xiàn)象。為避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，共有停車位的分配辦法必須遵循公平、公正、公開的原則;同時(shí)，正如小區(qū)公共水電費(fèi)的分?jǐn)傓k法一樣，有關(guān)主管部門應(yīng)制定規(guī)范性文件來(lái)指導(dǎo)小區(qū)停車位的分配。 住宅小區(qū)停車位問題解決方法： 要解決住宅小區(qū)停車難問題，市規(guī)劃建設(shè)部門必須做好以下幾方面工作： 1.要重規(guī)劃。要將新小區(qū)停車位建設(shè)納入小區(qū)建設(shè)規(guī)劃。要將小區(qū)停車位建設(shè)與小區(qū)同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)竣工，車位數(shù)要與住戶相匹配。 2.要強(qiáng)建設(shè)。小區(qū)停車位建設(shè)要采取空中(樓頂停車場(chǎng)、立體停車房)、地

10、面(地面草坪式停車場(chǎng))和地下(地下停車庫(kù))等相結(jié)合的方式，加強(qiáng)停車場(chǎng)所的建設(shè);在老小區(qū)，要采取拓寬小區(qū)內(nèi)通道，增加小區(qū)內(nèi)草坪式停車位建設(shè)等方式，將小區(qū)樓前樓后走道邊的一部分草坪改造成草坪磚式停車場(chǎng)，以解決老小區(qū)停車難問題，這樣既可最大限度減少原有綠化面積的降低幅度，又能方便居民的生活，實(shí)現(xiàn)車輛的有序停放，減少綠化的人為損壞。 3.要嚴(yán)管理。建設(shè)部門要會(huì)同城管和交警部門聯(lián)合整治，加強(qiáng)對(duì)車輛停放的監(jiān)督管理，對(duì)不按標(biāo)線有序停放車輛的車主，要依法嚴(yán)肅處理，使停車場(chǎng)(位)的功能得到充分發(fā)揮。 合理規(guī)劃停車位解決停車難： 綠化帶鋪成水泥地“改建”成停車位 “我們小區(qū)越來(lái)越多的綠化帶被住戶改成了私人車位，再

11、這樣下去小區(qū)綠化將越來(lái)越少!”家住宿豫區(qū)江山城市廣場(chǎng)的姜夢(mèng)致電本報(bào)反映，自己所在小區(qū)的多處綠化帶，被小區(qū)車主私自鏟除，改造成自家的停車位。 記者前往該小區(qū)核實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在2號(hào)樓1單元前，綠化帶內(nèi)的青草完全不見了，取而代之的是長(zhǎng)約5米、寬約3米的水泥地，水泥地上停放著一輛私家車。“小區(qū)停車位太少了，我們搬來(lái)較晚，沒有租到。把車停在小區(qū)門口又不放心，不得已只好自己動(dòng)手改造一個(gè)。這也是無(wú)奈之舉?！闭迷谧约骸案脑臁钡能囄煌＼嚨能囍髟V苦道。 另外，很多市民對(duì)小區(qū)亂停亂放問題反映也比較強(qiáng)烈?！靶^(qū)常有車騎在綠化帶上，久而久之綠化帶就被破壞了。還有就是小區(qū)有些道路本來(lái)就很窄，現(xiàn)在兩邊都停滿了轎車，非常容易剮

12、蹭。我自己是租了車位，但經(jīng)常被占，停路邊又經(jīng)常被蹭到。希望有關(guān)部門能科學(xué)規(guī)劃和論證，解決我們小區(qū)停車難問題?！奔易「畸惾R小區(qū)的陳春說(shuō)。 停車位“只售不租”部分業(yè)主很困擾 除了私自改造、亂停亂放之外，還有一些市民對(duì)小區(qū)停車位“只售不租”，以及外面有車停進(jìn)自己小區(qū)的行為表示不滿。 “以前我們小區(qū)的地下停車場(chǎng)是可以用的，現(xiàn)在卻只讓我們買，一個(gè)車位七八萬(wàn)甚至十多萬(wàn)，哪買得起啊?！比涨?，家住仁恒公寓的孫輝彬打來(lái)電話稱，據(jù)宿遷今年新出臺(tái)的物業(yè)法，小區(qū)內(nèi)的停車位是可租可買的，而自己小區(qū)的地下停車場(chǎng)卻“只售不租”，并將停車場(chǎng)的車位都上了地鎖，讓業(yè)主無(wú)法“借用”。一方面是部分車位“閑置”，一方面是業(yè)主無(wú)處停車，

13、對(duì)此，他稱不少業(yè)主非常氣憤，希望有關(guān)部門進(jìn)行整治?！氨緛?lái)我們小區(qū)車就多，一些不是我們小區(qū)的車還擠進(jìn)來(lái)湊熱鬧，讓我們都不好停了。我們晚上都會(huì)早早把車開回來(lái)占位置，再出去時(shí)寧愿打車?！奔易〖魏狸?yáng)光的李瑞安說(shuō)。而據(jù)小區(qū)保安紀(jì)昌桂介紹，有時(shí)候，他們并不知道車輛是不是該小區(qū)的，所以會(huì)有疏漏，但是等小區(qū)四期交付之后，將為租車位的車主配備門禁卡，“這樣的話，沒有卡便進(jìn)不來(lái)。”紀(jì)昌桂說(shuō)。 建議向改造好的小區(qū)學(xué)習(xí) 讓綠地與停車位兼得 “以前去府苑小區(qū)找朋友玩，如果開車的話很不好停，今年再去發(fā)現(xiàn)多了不少生態(tài)停車位。我們小區(qū)200多輛車才70多個(gè)車位，如果規(guī)劃部門能在實(shí)地充分考察的基礎(chǔ)上，對(duì)我們小區(qū)公共環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)改造，合理布局，多設(shè)置點(diǎn)生態(tài)停車位那就太好了!” 據(jù)某小區(qū)保安介紹，因?yàn)樵撔^(qū)住戶多，這兩年車輛大增，停車越來(lái)越難，后來(lái)在