稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用1

1、摘 要房地產(chǎn)企業(yè)投資比較大,涉及到許多稅種,如果能夠科學(xué)合理地進(jìn)行稅收籌劃,就能降低投資項(xiàng)目的成本,為房地產(chǎn)企業(yè)減輕負(fù)擔(dān),節(jié)約資金。對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念,促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善有促進(jìn)作用。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性和特點(diǎn),歸納出房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的手段。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 Abstract Real estate enterprise investment is bigger, involved in many categories of taxes, if can the science reasonable to tax pla

2、nning, can reduce the cost of the project investment, reduce the burden for real estate enterprises, to save money. To strengthen the concept of real estate enterprise pay tax in accordance with law, and promote the further improvement of the tax system to promote the role. This paper analyzes the i

3、mportance of real estate enterprise tax planning and characteristics, and summarized the real estate enterprise means of tax planning.Key words： Real estate Tax planning Business tax Increment tax on land value目 錄一、引言1二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本理論1（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本原理1（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本技術(shù)1三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及稅收特點(diǎn)2（一）房地

4、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)2（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收特點(diǎn)5四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅各個(gè)稅種的稅務(wù)籌劃5（一）營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃5（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃7（三）房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃9（四）契稅的稅務(wù)籌劃10（五）印花稅的稅務(wù)籌劃10（六）所得稅的稅務(wù)籌劃11六、結(jié) 論13參考文獻(xiàn)：13一、引言稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善以及國(guó)家稅收政策的不斷調(diào)控，稅收籌劃已逐步成為納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一個(gè)十分重要的組成部分，它對(duì)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力降低開發(fā)成本起著積極的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期新的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著市場(chǎng)化

5、程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競(jìng)爭(zhēng)亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競(jìng)爭(zhēng)日趨公平和激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本理論（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本原理 絕對(duì)節(jié)稅原理是指直接使納稅絕對(duì)總額減少，即在多個(gè)可供選擇的納稅方案中，選擇繳納稅款額最少的方案。這種節(jié)稅可以是直接減少納稅人的納稅總額，也可以是直接減少其在一定時(shí)期內(nèi)的納稅總額。一般情況下

6、，企業(yè)可采用減少稅基、適用較低稅率的方式來(lái)減少納稅總額。 相對(duì)節(jié)稅原理是指一定時(shí)期內(nèi)的納稅總額并沒(méi)有減少，但由于考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值因素，推遲稅款的繳納，實(shí)際上相當(dāng)于獲得了一筆無(wú)息貸款，從而使納稅總額相對(duì)減少，或者說(shuō)是使納稅款的價(jià)值減少。如，企業(yè)可以充分利用稅收制度中規(guī)定的納稅期限，或者是采用加速折舊的方式減少稅款價(jià)值。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本技術(shù)1. 減免稅技術(shù)減免稅技術(shù)是指在不違法和合理的情況下，是納稅人成為減免稅人，或使納人從事減免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為減免稅對(duì)象而少納稅的稅務(wù)籌劃技術(shù)。2. 分割技術(shù)分割技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使所得財(cái)產(chǎn)在兩個(gè)或多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接

7、節(jié)減稅收的技術(shù)。這種技術(shù)對(duì)于適用超額累進(jìn)稅率的稅種尤為重要，因?yàn)閷?duì)于超額累進(jìn)稅率，稅基越大，適用的稅率層次越高，稅率越大，其稅收負(fù)擔(dān)就越重。因此，適時(shí)進(jìn)行對(duì)象分割，有利于減少絕對(duì)稅款額。3. 扣除技術(shù) 扣除技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使扣除額、寬免額、沖抵額等盡量增加而直接節(jié)減稅收，或調(diào)整各個(gè)計(jì)稅期的扣除額而相對(duì)節(jié)稅的技術(shù)。如納稅人可以增加費(fèi)用扣除額以節(jié)減企業(yè)所得稅。4. 稅率差異技術(shù) 稅率差異技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的技術(shù)。這里的稅率差異包括稅率的地區(qū)差異、國(guó)別差異、行業(yè)差異和企業(yè)類型差異等。如:外商投資企業(yè)所得稅，不同地區(qū)有不同的適用稅率，企業(yè)在設(shè)立時(shí)就可以

8、考慮稅收因素選擇低稅率地區(qū)，從而減少稅收支出。5. 抵免技術(shù) 抵免技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使稅收抵免額增加而絕對(duì)節(jié)稅的技術(shù)。如:國(guó)外所得已納稅款的抵免，研究開發(fā)費(fèi)用等鼓勵(lì)性抵免。6. 退稅技術(shù) 退稅技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還納稅人已納稅款而直接節(jié)稅的技術(shù)。如:在我國(guó)，外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將其從企業(yè)分得的稅后利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已納所得稅的40%稅款7. 延期納稅技術(shù) 延期納稅技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對(duì)節(jié)稅的技術(shù)。由于貨幣的時(shí)

9、間價(jià)值，納稅人對(duì)因節(jié)稅省下的資金進(jìn)行投資，可產(chǎn)生更大的收益，對(duì)納稅人而言是相對(duì)節(jié)減稅收。8. 會(huì)計(jì)政策選擇技術(shù) 會(huì)計(jì)政策選擇技術(shù)是指在不違法和合理的情況下，采用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策以減輕稅負(fù)或延緩納稅的稅務(wù)籌劃技術(shù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及稅收特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入構(gòu)成從銷售收入的來(lái)源來(lái)看，商品房銷售收入是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要收入，平均比重約為85%左右；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本呈現(xiàn)出上升之勢(shì)，近兩年企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本占銷售收入的比重不斷上升。2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格大致由四部分組成：（1）地價(jià)成本。包括土地出讓金、郊區(qū)耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、

10、拆遷費(fèi)用等，約占40%-45%。（2）稅費(fèi)成本。包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、兩稅一費(fèi)、大市政費(fèi)等近百種稅費(fèi)，約占10%-20%。（3)建安成本。如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料、勞務(wù)等建筑安裝費(fèi)用，也可包括開發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本，如管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)、融資利息等，約占20%左右。(4)利潤(rùn)。占15%20%。從總成本來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運(yùn)營(yíng)成本。在直接成本項(xiàng)下，又包括前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費(fèi)等6個(gè)子項(xiàng)；在運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)下，又包括銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用等3個(gè)子項(xiàng) 。表1-13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)模式1) 投

11、資集團(tuán)模式房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從買地，建房，銷售和管理都是自己獨(dú)立完成，并且業(yè)務(wù)延伸廣。這種模式的優(yōu)點(diǎn)就是優(yōu)勢(shì)和肥水不流外人田：把房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程的每一個(gè)部分的利潤(rùn)都榨干。但缺點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)這種模式必須有足夠的開發(fā)規(guī)模和資金去支撐、維持整個(gè)利潤(rùn)鏈中的各個(gè)公司去運(yùn)行，而且要有足夠的人力資源和管理制度。廣東和香港的一些規(guī)模大的房地產(chǎn)集團(tuán)采用的這種開發(fā)模式，例如富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，他們都有自己的施工企業(yè)、設(shè)計(jì)公司。2) 開發(fā)商模式做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)僅做開發(fā)商的工作，開發(fā)以外的工作全部委托專業(yè)公司進(jìn)行管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商更加注重開發(fā)的主業(yè)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)工作能力，對(duì)不具有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的部分采取專業(yè)公

12、司外包的管理形式。缺點(diǎn)是，要求社會(huì)必須存在充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和分工，利潤(rùn)可能要有一部分要給分包商，但是這種方式未必比自己管理比的利潤(rùn)少。3) 政府投資項(xiàng)目開發(fā)模式由于政府不具有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理人員，一般政府投資項(xiàng)目采取法人招標(biāo)的形式進(jìn)行開發(fā)。例如奧運(yùn)村項(xiàng)目、中央電視臺(tái)項(xiàng)目采取的就是法人招標(biāo)的形式。這種開發(fā)方式主要的特點(diǎn)是，出資人僅負(fù)責(zé)出資，不進(jìn)行具體的工程管理，工程管理工作委托專業(yè)的項(xiàng)目管理公司進(jìn)行管理。實(shí)際上監(jiān)理公司的發(fā)展方向就是向項(xiàng)目管理公司轉(zhuǎn)變，這種管理方式下，項(xiàng)目管理公司自己配備各自的職能部門，包括技術(shù)部、開發(fā)部、材料設(shè)備部、預(yù)算部、設(shè)計(jì)部。然后由項(xiàng)目管理公司再負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)、

13、造價(jià)咨詢委托、材料設(shè)備招標(biāo)、營(yíng)銷策劃招標(biāo)等。這種開發(fā)模式對(duì)項(xiàng)目管理公司的管理水平和人員素質(zhì)要求比較高，所以托管費(fèi)用也最高，一般管理公司的費(fèi)用占項(xiàng)目總投資費(fèi)用的5%左右。4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)多個(gè)稅種，與其他行業(yè)相比稅負(fù)較重，其涉及的主要稅種如下表：表1-2 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收特點(diǎn)1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀目前我國(guó)有關(guān)法規(guī)中，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等12個(gè)稅種，占我國(guó)全部稅種的41%。包括除了營(yíng)業(yè)稅按5%計(jì)征、企業(yè)所得稅按25%計(jì)征等一般行業(yè)使用的稅種以外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊

14、使用的稅種土地增值稅，其稅率高達(dá)60%。如果把這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)的稅負(fù)在10%以上。2. 房地產(chǎn)開發(fā)涉及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍廣房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)，征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。3. 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)籌集資金多源性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金的主要渠道有預(yù)收購(gòu)房定金或建設(shè)基金、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)合開發(fā)，發(fā)行股票等等。資金來(lái)源多元化，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多，每個(gè)環(huán)節(jié)都伴有相應(yīng)的稅收。4. 房地產(chǎn)業(yè)成本費(fèi)用復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括：土地

15、費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用有管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。成本費(fèi)用種類多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅各個(gè)稅種的稅務(wù)籌劃(一) 營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃1. 設(shè)備安裝的稅務(wù)籌劃根據(jù)中華人民用共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款。這就要求建筑安裝企業(yè)在從事安裝工程作業(yè)時(shí)，應(yīng)盡量不將設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值，可由建設(shè)單位提供機(jī)器設(shè)備，建筑安裝企業(yè)只負(fù)責(zé)安裝，取得的只是安裝

16、費(fèi)收入，使其營(yíng)業(yè)額中不包括所安裝設(shè)備的價(jià)款，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。案例：某市甲安裝企業(yè)中標(biāo)承包包括電梯、空調(diào)、土建及內(nèi)外裝修在內(nèi)、總造價(jià)為2500萬(wàn)元的某商場(chǎng)（乙企業(yè)）建筑安裝工程。工程合同中包括電梯、空調(diào)款共500萬(wàn)元。現(xiàn)有兩種方案供該企業(yè)選擇：甲企業(yè)同乙企業(yè)簽訂含電梯、空調(diào)在內(nèi)的總造價(jià)為2500萬(wàn)元的工程合同，甲企業(yè)承擔(dān)一切采購(gòu)費(fèi)用；甲企業(yè)同乙企業(yè)簽訂包括土建及內(nèi)外裝修在內(nèi)的總造價(jià)為2000萬(wàn)元的建筑工程合同，電梯、空調(diào)的采購(gòu)合同由商場(chǎng)與購(gòu)銷單位簽訂，采購(gòu)費(fèi)用由甲企業(yè)負(fù)擔(dān)?；I劃分析：方案一：應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅為：2500*3%=75萬(wàn)元方案二：應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅為：2000*3%=60萬(wàn)元顯然，采取第二

17、種方案可以獲得15萬(wàn)元的稅收利益。2. 工程承包的稅務(wù)籌劃隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑安裝業(yè)務(wù)日趨繁榮。對(duì)工程承包公司與施工單位是否簽訂承包合同，將劃歸營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)不同的稅目，即建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)。而建筑業(yè)的適用稅率為3，服務(wù)業(yè)的適用稅率為5。這就為工程承包公司進(jìn)行納稅籌劃提供了契機(jī)。根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的規(guī)定：建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。如果工程承包公司與施工單位簽訂建筑安裝工程承包合同，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。如果工程承包公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組

18、織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)工程承包公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。案例：華安工程公司承攬某市小區(qū)的建筑工程，工程總造價(jià)為1200萬(wàn)元，施工單位為安泰建筑公司，承包金額為1000萬(wàn)元。籌劃分析：方案一：華安工程承包公司與安泰建筑公司簽訂了分包合同，則華安工程承包公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅適用3的稅率，應(yīng)納稅額為： (1200一1000)×36萬(wàn)元。 方案二：雙方未簽訂分包合同，承包公司只負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，收取中介服務(wù)費(fèi)，則200萬(wàn)元的收入應(yīng)屬“服務(wù)業(yè)”稅目，適用5的稅率，此時(shí)應(yīng)納稅額為：200×510萬(wàn)元簽訂分包合同，可以使華安工程承包公司節(jié)稅：10-64萬(wàn)元3. 銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)籌劃新

19、建建筑物出售時(shí)，其自建行為按建筑業(yè)稅率3計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，出售建筑物按5稅率計(jì)征，兩稅率相差2。了解該項(xiàng)政策對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃是有幫助的。案例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建10棟住宅樓后出售給B企業(yè)，每棟樓造價(jià)為300萬(wàn)元，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定成本利潤(rùn)率為10，A企業(yè)出售時(shí)共取得價(jià)款5000萬(wàn)元，則：A應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅5000萬(wàn)元×5250萬(wàn)元籌劃分析：如果A企業(yè)以承包工程的形式為B企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，則適用3的稅率：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅300萬(wàn)元×（110）（13）×3×10102萬(wàn)元可見，兩種不同的方法可節(jié)稅250-102=148萬(wàn)元。4. 合作建房的稅務(wù)籌劃所謂合作建房，就是指一方提供土地

20、使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產(chǎn)生了不同的納稅義務(wù)。在這種情況下，納稅人只要認(rèn)真籌劃，就會(huì)取得很好的效果。 案例： 甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，該建筑物價(jià)值1000萬(wàn)元，甲、乙各分得500萬(wàn)元的房屋。在此過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建

21、房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。甲乙各方應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為：500萬(wàn)元×525萬(wàn)元，合計(jì)共繳納50萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅?；I劃分析：如果甲方以土地使用權(quán)，乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅。 因此，在上例中，若甲乙雙方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營(yíng)企業(yè)，合

22、作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。按照上述規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬(wàn)元的稅款。(一)(二) 土地增值稅的稅務(wù)籌劃1. 適當(dāng)增值籌劃土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的效益和放棄優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。（1）納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧。例如，假

23、定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5×（173）X5.5X式中5營(yíng)業(yè)稅；7城市維護(hù)建設(shè)稅；3教育費(fèi)附加。這時(shí)，其全部允許扣除金額為：1005.5X根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：X（1005.5X）×1.2解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為：107.07（1005.5×128.48）（2）如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50以下，稅率為30的規(guī)定。假定此時(shí)

24、的售價(jià)為（128.48Y）。 由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5Y.這時(shí)：允許扣除項(xiàng)目的金額107.075.5Y增值額128.48Y（107.075.5Y）化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：94.5Y21.41所以應(yīng)納土地增值稅：30×（94.5Y21.41）若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y30×（94.5Y21.4） 即Y8.96這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.488.96）。2. 收入分散籌劃我國(guó)的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率，在累進(jìn)稅制下，收

25、入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。因?yàn)?，在累進(jìn)稅制下，收入的增長(zhǎng)，預(yù)示著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，從而使得高的增長(zhǎng)率適用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人稅負(fù)急劇上升，因而分散收入有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。一般常見的方法就是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。很多人在售出房地產(chǎn)時(shí)，總喜歡整體進(jìn)行，不善于利用分散技巧，因?yàn)檫@樣可以省去不少麻煩，但不利于節(jié)稅。案例：某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過(guò)一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。房屋以及土地使用權(quán)為20萬(wàn)元，其中各種辦公用品及設(shè)施的價(jià)格約為5萬(wàn)元。籌劃分析：如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合

26、同時(shí)，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款，具體做法是在合同上僅注明15萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份5萬(wàn)元的附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，則問(wèn)題迎刃而解。這樣將收入分散進(jìn)行籌劃，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。(一)(二)(三) 房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃1. 房產(chǎn)與非房產(chǎn)分別核算的籌劃實(shí)行從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的多少與房產(chǎn)的原價(jià)有關(guān)，原價(jià)越大，本期應(yīng)交的房產(chǎn)稅就越多。因此，盡量減少房產(chǎn)原價(jià)是房產(chǎn)稅籌劃的要點(diǎn)。例如新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原價(jià)

27、中，則房產(chǎn)原價(jià)應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如果中央空調(diào)設(shè)備作為單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提折舊，則房產(chǎn)原價(jià)不包括中央空調(diào)設(shè)備。所以，從少納房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，不應(yīng)把中央空調(diào)計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)。2. 從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種計(jì)稅方法的選擇一般納稅人擁用應(yīng)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，只要不出租給他人，則從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；納稅人將房產(chǎn)承租給他人并收取租金的，則按所收取的租金，從租計(jì)征房產(chǎn)稅。但是，以下兩種情況應(yīng)區(qū)別對(duì)待：納稅人將房產(chǎn)投資于他人或與他人聯(lián)營(yíng)，如果投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并分回利潤(rùn)，則從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；如果投資者不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定租金，則從租計(jì)征房產(chǎn)稅。案例：甲企業(yè)用原價(jià)為500萬(wàn)元的房產(chǎn)與乙企業(yè)聯(lián)營(yíng)，甲企業(yè)每年能分回40萬(wàn)

28、元的利潤(rùn)。若從減少房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，甲企業(yè)采取承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作方式還是非承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作方式劃算呢？（假定當(dāng)?shù)乜鄢蕿?0%）籌劃分析：如果采取承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作方式，則按從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅： 應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.8萬(wàn)元如果采取非承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作方式,則按從租計(jì)征房產(chǎn)稅:應(yīng)納房產(chǎn)稅=80×12%=9.6萬(wàn)元由此可見,如果甲企業(yè)采取承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作方式與他人合作，雖然可能增加風(fēng)險(xiǎn)，但每年僅房產(chǎn)稅一項(xiàng)就可以節(jié)稅4.8萬(wàn)元（9.6-4.8）。（四）契稅的稅務(wù)籌劃1. 等價(jià)交換籌劃根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例第四條:土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換土地使

29、用權(quán)、房屋價(jià)格的差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。這就是說(shuō)，當(dāng)事人雙方進(jìn)行交換的價(jià)格相等時(shí)，任何一方都不用交納契稅。因而，當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的時(shí)候，如果能想辦法保持雙方的價(jià)格差額很小甚至沒(méi)有，這時(shí)以價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納契稅就會(huì)很少甚至沒(méi)有。故而這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價(jià)差。案例：有甲、乙、丙三位經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，甲和丙均擁有一套價(jià)值100萬(wàn)元的房屋，乙想購(gòu)買甲的房屋，甲也想夠入丙的房屋后出售其房屋。如不進(jìn)行籌劃，甲購(gòu)入丙的房屋，應(yīng)交納契稅100×4%=4萬(wàn)元(假定稅率為4%)。同樣，甲向乙出售其住房，乙也應(yīng)交納契稅，稅款為4萬(wàn)元?；I劃分析：如果三方進(jìn)行一下調(diào)整，先由甲和丙交換

30、房屋，再由丙將房屋出售給乙，這樣就達(dá)到上述買賣的同樣結(jié)果，但應(yīng)納稅款就不同了。因?yàn)榧缀捅粨Q房屋所有權(quán)為等價(jià)交換，沒(méi)有價(jià)格差額，不用繳納契稅，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，只是在丙將房屋出售與乙時(shí)，應(yīng)由乙繳納契稅，稅款為4萬(wàn)元。較上一種交易節(jié)省4萬(wàn)元的稅款。（五）印花稅的稅務(wù)籌劃1. 模糊金額籌劃在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，各種經(jīng)濟(jì)合同的當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，有時(shí)會(huì)遇到計(jì)稅金額無(wú)法最終確定的情況發(fā)生。而我國(guó)印花稅的計(jì)稅依據(jù)大多數(shù)都是根據(jù)合同所記載的金額和具體適用的稅率確定，計(jì)稅依據(jù)無(wú)法最終確定時(shí)，納稅人的應(yīng)納印花稅稅額也就相應(yīng)的無(wú)法確定。為保證國(guó)家稅款及時(shí)足額入庫(kù)，稅法采取了一些變通的方法。稅法規(guī)定，有些合同在簽訂時(shí)無(wú)

31、法確定計(jì)稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或按其實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)多少進(jìn)行分成的。 模糊金額籌劃法具體來(lái)說(shuō)是指，當(dāng)事人在簽訂數(shù)額較大的合同時(shí)，有意地使合同上所載金額，在能夠明確的條件下，不最終確定，以達(dá)到少繳納印花稅稅款目的的一種行為。案例：某設(shè)備租賃公司欲和某生產(chǎn)企業(yè)簽訂一租賃合同，由于租賃設(shè)備較多，而且設(shè)備本身比較昂貴，因而租金每年300萬(wàn)元。這時(shí)如果在簽訂合同時(shí)明確規(guī)定租金200萬(wàn)元，則兩企業(yè)均應(yīng)交納印花稅，其計(jì)算如下：各自應(yīng)納稅額=3000000×1=3000元籌劃分析：如果兩企業(yè)在簽訂合同僅規(guī)定每天的租金數(shù)，而不具體確定租賃合同的執(zhí)行時(shí)限，則根據(jù)上述規(guī)定，

32、兩企業(yè)只須各自繳納5元的印花稅，余下部分等到結(jié)算時(shí)才繳納，從而達(dá)到了節(jié)省稅款的目的。當(dāng)然這筆錢在以后是要繳上去的，但現(xiàn)在不用繳便獲得了貨幣時(shí)間價(jià)值，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有利無(wú)弊的，而且籌劃極其簡(jiǎn)單。2. 壓縮金額籌劃印花稅的計(jì)稅依據(jù)是合同上所載的金額，因而出于共同利益，雙方或多方當(dāng)事人可以經(jīng)過(guò)合理籌劃，使各項(xiàng)費(fèi)用及原材料等的金額通過(guò)非違法的途徑從合同所載金額中得以減除，從而壓縮合同的表面金額，達(dá)到少繳稅款的目的。案例：企業(yè)甲和企業(yè)乙欲簽訂一加工承攬合同，數(shù)額較大。由于加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)是加工或承攬收入，而且這里的加工或承攬收入額是指合同中規(guī)定的受托方的加工費(fèi)收入和提供的輔助材料金額之和，因此，如果

33、雙方當(dāng)事人能想辦法將輔助材料金額壓縮，問(wèn)題便解決了?；I劃分析：具體的做法就是由委托方自己提供輔助材料，如果委托方自己無(wú)法提供或是無(wú)法完全自己提供，也可以由受托方提供，當(dāng)然這時(shí)的籌劃就要分兩步進(jìn)行。第一步，雙方簽訂一份購(gòu)銷合同，由于購(gòu)銷合同適用的稅率為0.3，比加工承攬合同適用的稅 率0.5要低。只要雙方將部分或全部輔助材料先行轉(zhuǎn)移所有權(quán)，加工承攬合同和購(gòu)銷合同要繳納的印花稅 之和便會(huì)下降。第二步便是雙方簽訂加工承攬合同，其合同金額僅包括加工承攬收入，而不包括輔助材料金額。（六）所得稅的稅務(wù)籌劃1. 企業(yè)所得稅遞延在企業(yè)所得稅征收管理中，稅法對(duì)一些企業(yè)當(dāng)期獲得的沒(méi)有現(xiàn)金流入的所得，如捐贈(zèng)非貨幣性

34、資產(chǎn)所得和債務(wù)人的債務(wù)重組所得等，要并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得計(jì)征企業(yè)所得稅，同時(shí)還規(guī)定了如果數(shù)額較大，一次性納稅確有困難的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以在不超過(guò)5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。對(duì)此，可以結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，做一些所得稅方面的籌劃。首先，從資金時(shí)間價(jià)值角度考慮，可以申請(qǐng)將所得遞延分配到5個(gè)以內(nèi)的納稅年度。比如，如果某企業(yè)當(dāng)期有捐贈(zèng)所得100萬(wàn)元，計(jì)入接受捐贈(zèng)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額中，按照33%的所得稅率，應(yīng)該納稅33萬(wàn)元。假如經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，企業(yè)將捐贈(zèng)所得額100萬(wàn)元均勻分配到以后5個(gè)月納稅年度，則捐贈(zèng)所得部分每年應(yīng)納稅所得額為20萬(wàn)元（100/5），每年只納所得稅6.6萬(wàn)元（

35、20×33%），按6%年利率計(jì)算，5年現(xiàn)值為27.8萬(wàn)元，節(jié)約5.2萬(wàn)元（33-27.8）。這樣，一方面減輕了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)還獲得了資金的時(shí)間價(jià)值。其次，從減免稅角度考慮，應(yīng)該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。不少企業(yè)在新辦初期都可以享受年度稅收優(yōu)惠政策，如果此時(shí)獲得了捐贈(zèng)或債務(wù)重組所得等，就應(yīng)該將這部分所得集中計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額中，全部享受所得稅減免優(yōu)惠，而不能將這部分所得遞延分配到以后年度。當(dāng)然，如果以后年度的政策更優(yōu)惠的話，就應(yīng)該將所得遞延分配。還有，如果企業(yè)有技術(shù)改造國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅，可以選擇是否遞延所得。根據(jù)所得稅稅法規(guī)定，凡在我國(guó)境內(nèi)投資了符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的技術(shù)改造項(xiàng)目的企業(yè)，其項(xiàng)目所需國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資的40%可從企業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置當(dāng)年比前一年新增的其所得稅中抵免。企業(yè)如果沒(méi)有新增的所得稅，就有可能無(wú)法享受這一優(yōu)惠政策。因此，企業(yè)可以依據(jù)預(yù)測(cè)，自行決定是1年還是5年以內(nèi)（可以2、3、4年）遞延分配所得，再向稅務(wù)部門申請(qǐng)審批，以獲得最佳的節(jié)約效果。如果有享受技術(shù)開發(fā)費(fèi)加扣50%優(yōu)惠的盈利工業(yè)企業(yè)，還可以據(jù)此調(diào)節(jié)是否盈利，從而決定是否能夠充分獲得抵扣優(yōu)惠。2. 個(gè)人所得稅采用年薪制對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪