房地產(chǎn)對(duì)設(shè)計(jì)院和設(shè)計(jì)工作的管理

1、房地產(chǎn)對(duì)設(shè)計(jì)院和設(shè)計(jì)工作的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會(huì)各種資源才能完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括市場研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本測算、建筑工程總包及工程專項(xiàng)分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等

2、，這些人或公司都是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。每一個(gè)項(xiàng)目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該分成幾個(gè)階段呢？每個(gè)階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計(jì)工作在每個(gè)階段的任務(wù)是什么？對(duì)于不同的項(xiàng)目、不同的公司管理風(fēng)格項(xiàng)目階段的劃分可能會(huì)有所不同，用項(xiàng)目管理理論結(jié)合中國房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，同時(shí)結(jié)合中國規(guī)劃設(shè)計(jì)市場的特點(diǎn)，項(xiàng)目可以分成以下幾個(gè)階段：啟動(dòng)階段設(shè)計(jì)階段工程計(jì)劃階段工程施工階段控制階段收尾階段以上階段是項(xiàng)

3、目被批準(zhǔn)開展后的項(xiàng)目生命周期，之前的項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目分析過程即可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書不包括其中。很多住宅或商業(yè)項(xiàng)目在其項(xiàng)目周期還未結(jié)束時(shí)就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項(xiàng)目管理知識(shí)體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目周期中所處的位置。1.   啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)

4、構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)別墅住宅社區(qū)地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。2.  設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段又分為設(shè)計(jì)采購和產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)階段1)  設(shè)計(jì)采購 時(shí)選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公

5、司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。2)   產(chǎn)品設(shè)計(jì) 是在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初

6、步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過要經(jīng)過兩道門檻。首先是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項(xiàng)目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯(cuò)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計(jì)方案的真實(shí)信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個(gè)門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是整個(gè)項(xiàng)目的管理。其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項(xiàng)目始終的重要工作。對(duì)國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。3.  工程計(jì)劃階段。這是整個(gè)

7、項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計(jì)劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項(xiàng)目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個(gè)過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項(xiàng)設(shè)計(jì)的采購，例如高層建筑項(xiàng)目的幕墻設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目的燃?xì)庠O(shè)計(jì)等。各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)越細(xì)致項(xiàng)目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度也能更有效的控制。對(duì)于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語言翻譯成大眾語言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛

8、假錯(cuò)空的信息傳遞給未來的客戶。4.  工程施工階段。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。5.  控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。6.  收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工

9、作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁７康禺a(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)眾所皆知，設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。設(shè)計(jì)重要，理由很簡單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入，另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，筆者以為關(guān)鍵是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)

10、成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的

11、重心則在于報(bào)批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來，主要有以下幾點(diǎn)：時(shí)間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。人力資源

12、緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫Σ粔蚨蟠蛘劭?。忽視。在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。積累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。設(shè)計(jì)過程控制設(shè)計(jì)過程的控制是設(shè)計(jì)意

13、圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來考慮： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。過程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)

14、單位的考核管理。設(shè)計(jì)成果評(píng)審。設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備

15、消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭持意見時(shí)決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。參與部門重視。參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。設(shè)計(jì)變更控制設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主

16、的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更。施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更

17、次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，

18、大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書和委托書對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時(shí)滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。  規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對(duì)投資開發(fā)項(xiàng)目展開的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。地產(chǎn)商的唯一投入就是資

19、金，投資的目的是賺取更多的利潤。項(xiàng)目是賺錢的一個(gè)工具，項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項(xiàng)目發(fā)展所需的一切資源都來自市場，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，購買活動(dòng)在陸續(xù)發(fā)生，市場調(diào)查、國際咨詢、國際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷售服務(wù)都可以通過一定的價(jià)格在市場上獲得，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)比、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對(duì)的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制

20、和管理，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。 轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)知道在什么時(shí)候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會(huì)走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個(gè)大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。 管理要點(diǎn)一：調(diào)查研究 一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商

21、最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷售上。而這都需要對(duì)市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。 房地產(chǎn)不同于其他流動(dòng)商品，市場競爭存在較強(qiáng)的地域性，往往以一個(gè)城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場與商場的競爭。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場的狀況，深圳各類大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個(gè)樓盤。一個(gè)公司，在完成了對(duì)一個(gè)城

22、市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場擴(kuò)張，值得研究。 項(xiàng)目經(jīng)理圈子項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無源之水。所以成功的項(xiàng)目來自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。1、市場調(diào)查 地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)

23、目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。 管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時(shí)間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競爭公司的內(nèi)部情報(bào)。 當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實(shí)力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費(fèi)群認(rèn)可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個(gè)領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個(gè)地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費(fèi)者的注意，刺激消費(fèi)者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調(diào)

24、查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項(xiàng)目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時(shí)進(jìn)行判斷。 2、規(guī)劃調(diào)查 從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問題。 土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且

25、可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏得消費(fèi)者的青睞。 項(xiàng)目管理者聯(lián)盟項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機(jī)。另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時(shí)，要避開規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭議地，從市長和規(guī)劃局長、規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，3年、5年或10年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從

26、規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無源之水?？上В话愕墓驹谶@方面做的還很不夠，實(shí)際上城市政府在進(jìn)行城市建設(shè)時(shí)都會(huì)帶來很多商機(jī)，關(guān)鍵是看你能不能抓住。管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)前期 轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С郑徺I土地會(huì)簡單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴(kuò)張、儲(chǔ)備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡單的購

27、買和儲(chǔ)備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃和整體布局以及市場增長緊密結(jié)合起來。 建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土部門建立良好的工作關(guān)系。 如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對(duì)前期土地的儲(chǔ)備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開發(fā)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。 購買土地前首先做好三個(gè)準(zhǔn)備： 項(xiàng)目經(jīng)理圈子1）規(guī)劃選址。 某一種開發(fā)項(xiàng)目概念確定后，下一步的工作就是項(xiàng)目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。其次，根據(jù)項(xiàng)目的定位和對(duì)土地的具體要求，擬選5處以上的位置進(jìn)行選址和評(píng)價(jià)

28、。評(píng)價(jià)主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價(jià)以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場反映及銷售預(yù)測等，評(píng)價(jià)應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時(shí)要對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評(píng)價(jià)報(bào)告，進(jìn)行針對(duì)性分析和比較，從中遴選出有較大開發(fā)價(jià)值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。 比如，城市大型購物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個(gè)：一是地區(qū)人口密度和流動(dòng)率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國家，如美國，其大型城市購物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因?yàn)榻煌ǚ浅７奖悖议_汽車也非常容易到達(dá)，買完后就可以直接回到位于郊外

29、的別墅了。雖然，高速公路邊的購物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來往車輛，保證了購物中心設(shè)置的第一個(gè)因素：人口流動(dòng)率。所以，交通便利和人口密度及流動(dòng)率，對(duì)于購物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。 在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購買家庭轎車速度日長，深圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購物中心適合嗎？答案是否定的。因?yàn)?，深圳是一個(gè)特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開發(fā)狀態(tài)，沒有哪個(gè)地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，

30、有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購房，他們不大可能在下班時(shí)饒路去郊區(qū)購物中心進(jìn)行采購，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購物中心缺乏吸引力。 所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動(dòng)率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進(jìn)出都很不錯(cuò)，可以有一個(gè)較好的市場前景。家樂福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對(duì)大型購物中心的環(huán)境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場。由于家樂福位于市政道路上，將消費(fèi)者人群擴(kuò)大到整個(gè)梅林地區(qū)，并通過公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購物中心高人口流動(dòng)率的保證，幾個(gè)方面保證了家

31、樂福的巨大成功。這是購物中心和居住區(qū)共同開發(fā)建設(shè)的良好案例。 2）  加強(qiáng)設(shè)計(jì)報(bào)批過程中的目標(biāo)管理：土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，時(shí)間上的問題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。 盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國土部門下達(dá)的，但我們可以通過合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。 項(xiàng)目管理者聯(lián)盟規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到

32、心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評(píng)估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對(duì)辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個(gè)簡單的劃線問題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)

33、確定的過程。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對(duì)于開發(fā)住宅來講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來的樓面地價(jià)。所以，在簽定土地合同時(shí)，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對(duì)容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方案判斷和選擇。因?yàn)?，?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留出余地。

34、管理要點(diǎn)三：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能逐漸達(dá)到所定目標(biāo)，其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更應(yīng)重視。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以，對(duì)于一個(gè)大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實(shí)施時(shí)做什么?？傊?，要將項(xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進(jìn)行落實(shí)和反饋。 做好一個(gè)規(guī)劃

35、設(shè)計(jì)方案，離不開三個(gè)前提條件：甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)， 高水平善溝通的設(shè)計(jì)單位，推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。 1）甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì) 誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點(diǎn)，但只有甲方能夠從項(xiàng)目的整體上進(jìn)行選擇和判斷。 項(xiàng)目的運(yùn)作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調(diào)查、項(xiàng)目確定和定位，規(guī)劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價(jià)，而目標(biāo)也在一步步的進(jìn)展中逐步調(diào)整或加強(qiáng)。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細(xì)

36、節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計(jì)師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計(jì)師來解決，一來設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進(jìn)行拍板。設(shè)計(jì)師只了解你讓他做的那部分，他無法從項(xiàng)目的整體運(yùn)作上看到問題所在，這是作為設(shè)計(jì)人員的角色所限。我以前作設(shè)計(jì)，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目的認(rèn)識(shí)深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會(huì)偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無用功，浪費(fèi)時(shí)

37、間和精力。 設(shè)計(jì)過程中，甲方加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會(huì)議或匯報(bào)的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，甲方應(yīng)派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，甲方工程師可及時(shí)返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼呐哉緟⒓樱O(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過匯報(bào)會(huì)，主要目的有兩個(gè)：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)方案的進(jìn)展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步

38、設(shè)計(jì)的繼續(xù)。 甲方的指導(dǎo)，影響到設(shè)計(jì)的進(jìn)展和方向。在設(shè)計(jì)大的原則和目標(biāo)上，甲方應(yīng)比設(shè)計(jì)方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對(duì)于一個(gè)方案比設(shè)計(jì)者更能看出和發(fā)現(xiàn)問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導(dǎo)應(yīng)放在以下三個(gè)方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個(gè)具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設(shè)定一定目標(biāo)激勵(lì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行創(chuàng)造，設(shè)計(jì)出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計(jì)原則和意圖，不要輕易改動(dòng)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，

39、如果不說清楚，突然改動(dòng)，會(huì)給設(shè)計(jì)人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要?jiǎng)?。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對(duì)許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規(guī)劃國際招標(biāo)后，在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。由于設(shè)計(jì)方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來設(shè)計(jì)單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見的反復(fù)，和設(shè)計(jì)單位的不合作，造成設(shè)計(jì)方案久而不決的局面。 2）高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位 作為地產(chǎn)商，為做

40、好一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，一是一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請?jiān)撾A段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調(diào)查公司，做項(xiàng)目策劃，請地

41、產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請國外的顧問設(shè)計(jì)公司，交通規(guī)劃要請交通顧問公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則可以通過國際招標(biāo)來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計(jì)院來做更塌實(shí)。 高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考察，并要求在提供服務(wù)時(shí)，保證主設(shè)計(jì)師到位。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)椋绻礁?，但是不聽甲方指?dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。 設(shè)計(jì)對(duì)于甲方和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該成為一道橋梁，將雙方通過方案的交流和互動(dòng)，提高雙方對(duì)方案的認(rèn)識(shí)和設(shè)計(jì)水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計(jì)財(cái)富。3）推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)

42、計(jì)方式 項(xiàng)目經(jīng)理博客通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價(jià)值比較。對(duì)于大型項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。 如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。 所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進(jìn)的設(shè)計(jì)概念和

43、理念，提升項(xiàng)目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實(shí)性的設(shè)計(jì)則讓國內(nèi)設(shè)計(jì)院來做。 項(xiàng)目經(jīng)理博客我以為，在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)項(xiàng)目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式。總之，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。 留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們采取了國際公開招標(biāo)方式，根據(jù)設(shè)計(jì)單位實(shí)力，從中選出了5家國內(nèi)外著名設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，美國HOK、日本日建、英國阿特金斯、新加坡駟馬設(shè)

44、計(jì)公司以及重慶建筑大學(xué)。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來證明了，不僅中標(biāo)方案整體性調(diào)整，已失去了原來方案的面貌，而且其他方案的特長也沒有被吸收到方案中去，引進(jìn)國外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的目標(biāo)也就沒有達(dá)到。 由于語言問題，導(dǎo)致溝通無法順利進(jìn)行，而產(chǎn)生很多誤解。新加坡作為中標(biāo)方，在設(shè)計(jì)方案調(diào)整過程中，過于堅(jiān)持自己中標(biāo)時(shí)采用的設(shè)計(jì)理念和方法，甲方為使方案更易實(shí)現(xiàn)而作出的種種努力，也因此無法貫徹到設(shè)計(jì)中去，這就是一個(gè)典型的配合上的問題。解決不好，設(shè)計(jì)無法開展，甲方意圖無法落實(shí)，設(shè)計(jì)也就無法完成。設(shè)計(jì)后評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)中嚴(yán)重缺乏的短板在清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班的課堂上，我曾經(jīng)多次講過：“如果是

45、將你現(xiàn)在的商品房變成一部汽車，你敢不敢買呢？我反正是不敢買，我怕開到路上之后，車轱轆掉了。我還怕出了事之后，從車?yán)锍霾粊?，因?yàn)槟憧赡軟]有設(shè)計(jì)門的把手?！?2002年7月我曾經(jīng)在深圳萬科和當(dāng)時(shí)萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)部的張海（現(xiàn)在擔(dān)任萬科成都公司總經(jīng)理）有過一次訪談。在專業(yè)集成的大旗幟下，規(guī)劃設(shè)計(jì)部從2001年11月開始編制內(nèi)部開發(fā)流程，2002年中開始在集團(tuán)內(nèi)部推廣。張海說：“在這之前也寫過流程，但是都不滿意，不是不成熟，就是難以執(zhí)行下去。這次的流程已經(jīng)是十易其稿了。萬科的產(chǎn)品研發(fā)是集中在集團(tuán)來做的，什么是集團(tuán)確認(rèn)批準(zhǔn)的，什么是不能動(dòng)的，這些關(guān)鍵點(diǎn)都在流程上面，不批準(zhǔn)就不能進(jìn)行下一步?！闭f話的時(shí)候，張海將

46、制做好的流程圖拿出來展示了一下，嗬！有會(huì)議桌那么長。我上前瞅了瞅，總部和一線公司的關(guān)系接口在哪里，哪些地方是總部要管的，哪些是一線公司要管的，十分清楚的標(biāo)明在上面。更有特色的是，流程還給一線公司提供范例說明，某個(gè)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)，大梅沙坡地的分析等等，供一線公司共享。換一句來講，范例說明其實(shí)就是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的知識(shí)管理。 我問張海，房地產(chǎn)發(fā)展商做設(shè)計(jì)和社會(huì)上的設(shè)計(jì)院做設(shè)計(jì)有什么不一樣？ 張海說：“設(shè)計(jì)院很簡單，就是出方案，初步設(shè)計(jì)，施工圖。對(duì)設(shè)計(jì)院來講，它的成果就是圖紙。我們不同，我們的成果是房子，兩者的生產(chǎn)過程不一樣，產(chǎn)品形式不一樣，房子是不可逆的產(chǎn)品。我們的成果是要適應(yīng)銷售的，我們要了解市場，要有

47、成本的概念，設(shè)計(jì)的東西一定是可以賣得出去的?！?中海地產(chǎn)是中國地產(chǎn)界最早實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)化管理的企業(yè)之一。中海地產(chǎn)總建筑師羅亮說：“迄今為止，中海的設(shè)計(jì)師工作有兩大塊，一是產(chǎn)品策劃，包括產(chǎn)品的自主開發(fā)。如中海有專門的人去研究市面上新型的住宅，并提出一個(gè)產(chǎn)品模型，這種模型會(huì)用于以后的戶型設(shè)計(jì)中。再比如針對(duì)住宅里一些不適合社會(huì)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，中海有一部分專門的人員來制定新標(biāo)準(zhǔn)，并將這一新標(biāo)準(zhǔn)提供給設(shè)計(jì)單位。二是設(shè)計(jì)的管理工作，這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實(shí)，這也是目前的設(shè)計(jì)院所缺乏的。比如價(jià)位在5000元的房子，用什么檔次的欄桿，如何在這個(gè)檔次里做得最安全、最漂亮、最實(shí)用？項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理就是整

48、合，中海要把建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)單位整合起來，這是一般設(shè)計(jì)單位難以實(shí)現(xiàn)的。” 很顯然，那種認(rèn)為設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)就是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制實(shí)在是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 2005年12月，我有幸應(yīng)邀飛到廈門去參加了深圳一家地產(chǎn)企業(yè)的“客戶關(guān)系年會(huì)”。年會(huì)上，這家企業(yè)提供了這樣一組案例，引發(fā)大家討論：一、“六合一”。所謂的“六合一”即為建設(shè)在小區(qū)的一種具有六中功能的建筑物（信報(bào)箱、接待室、兒童娛樂室、棋牌室、小賣部。安保值班室），面積為50平方米，小區(qū)3期項(xiàng)目共有6個(gè)“六合一”建筑，其中有20戶客戶投訴，一個(gè)“六合一”建筑距離最近的業(yè)主院墻僅2.5米，“六合一”建筑位置不

49、合理，不方便業(yè)主出行，沒有自行車道。二、“飄窗”。飄窗設(shè)計(jì)為正面可開啟1/3，通風(fēng)效果不佳。客戶入住后常常提出更改飄窗設(shè)計(jì)，增開窗扇的要求。飄窗沒有窗沿設(shè)計(jì)，雨水可以順著墻壁進(jìn)入室內(nèi)，飄窗滲漏嚴(yán)重，業(yè)主投訴326起。三、“單元入戶門樓”。該門樓構(gòu)造柱頂部與三樓樓道窗、三樓入戶陽臺(tái)連通，與三樓樓道窗相連部位是門樓實(shí)心頂部，從三樓樓道窗無須借助任何工具即可翻入該頂部，然后順著門樓結(jié)構(gòu)柱可以直接進(jìn)入二樓和三樓用戶陽臺(tái)，此設(shè)計(jì)使得二樓和三樓的業(yè)主存在嚴(yán)重的安全隱患，共計(jì)22戶業(yè)主投訴。 對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的評(píng)估到底是誰最有發(fā)言權(quán)呢，無疑是客戶，以及和客戶貼近的客戶服務(wù)人員。遺憾的是，在目前房地產(chǎn)商們習(xí)慣使用

50、的的設(shè)計(jì)管理流程中，客戶反饋的信息并不能夠轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)過程中帶有剛性的原則規(guī)定，而是在這個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題，在下一個(gè)項(xiàng)目中屢見不鮮。這幾年來，一有機(jī)會(huì)我就會(huì)倡導(dǎo)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的知識(shí)管理，但是收效甚少，原因在于企業(yè)設(shè)計(jì)管理流程中沒有一個(gè)剛性的規(guī)定，制度中沒有硬性的約束，考核中沒有相應(yīng)的措施，文化中沒有相應(yīng)的理念。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法設(shè)計(jì)變更1 建筑、園林、室內(nèi)外裝飾專業(yè)及影響交工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更由設(shè)計(jì)部簽發(fā)，項(xiàng)目經(jīng)理部執(zhí)行；涉及土建、水暖電等專業(yè)的設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目經(jīng)理部簽發(fā)，報(bào)設(shè)計(jì)部備案。2 項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行審核，設(shè)計(jì)變更涉及金額在5

51、萬元以下的，由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任；5-20萬元的，報(bào)設(shè)計(jì)部、成本部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批；20萬元以上的簽證，需上報(bào)評(píng)審委員會(huì)審批。3 設(shè)計(jì)變更提出后，須當(dāng)天回復(fù)項(xiàng)目經(jīng)理部，超過2天仍未回復(fù)的變更申請，視為同意變更申請，由項(xiàng)目經(jīng)理部發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知，并執(zhí)行。4 項(xiàng)目經(jīng)理部收到設(shè)計(jì)變更后，由質(zhì)量工程師負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)變更（或變更圖紙）原件存檔，并將變更（或圖紙）復(fù)印件轉(zhuǎn)發(fā)給現(xiàn)場專業(yè)工程師、監(jiān)理公司及施工單位。5 發(fā)出的設(shè)計(jì)變更圖紙需有設(shè)計(jì)單位蓋章、專業(yè)設(shè)計(jì)師簽字，并加蓋項(xiàng)目經(jīng)理部專用章，否則視為無效設(shè)計(jì)變更。6 由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)辦理設(shè)計(jì)變更通知單，并跟蹤設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況，監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)變更部位的

52、整改情況進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，完成設(shè)計(jì)變更。現(xiàn)場簽證7 現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師主辦，項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場簽證的合理性進(jìn)行審核。簽證涉及金額在2萬元以下的，由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任；2萬元以上的現(xiàn)場簽證，須報(bào)成本部經(jīng)理及工程總監(jiān)審批；10萬元以上的簽證，需上報(bào)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審批。8 現(xiàn)場專業(yè)工程師負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，并監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)簽證部位的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，完成簽證。應(yīng)急情況的處理9 由于原設(shè)計(jì)存在的問題，即將造成工程停工的，為了確保工程工期，按照應(yīng)急情況進(jìn)行處理。10 專業(yè)工程師立即聯(lián)系設(shè)計(jì)部有關(guān)人員，并編制書面設(shè)計(jì)變更通知單，經(jīng)口頭、

53、傳真或E-mail方式征求上述審批權(quán)限或簽發(fā)權(quán)限的有關(guān)部門負(fù)責(zé)人同意后，由設(shè)計(jì)部（或項(xiàng)目經(jīng)理部）負(fù)責(zé)人簽發(fā)并發(fā)放給施工單位及監(jiān)理公司。11 此等未經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)程序批準(zhǔn)的文件均為非正式文件，有關(guān)經(jīng)辦專業(yè)工程師應(yīng)在15天內(nèi)，按正式程序補(bǔ)辦手續(xù)并注明補(bǔ)辦原因。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容提要：項(xiàng)目管理是一種新興的管理方法。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段引入成熟的項(xiàng)目管理方法，將對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程中的科學(xué)決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和成本控制起到積極的促進(jìn)作用。     關(guān)鍵字：項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理、溝通管理     隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生

54、活水平的不斷提高，社會(huì)對(duì)住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)在方案設(shè)計(jì)階段也要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會(huì)帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并

55、不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。     項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對(duì)市場的

56、了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對(duì)市場的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。     建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組

57、織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對(duì)上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要

58、依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識(shí)積累。 在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問題

59、的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。 再先進(jìn)的管理方法和技術(shù)手段都是僵化的，而其背后的思想和理念才是精華。在項(xiàng)目的實(shí)際操作過程中，要結(jié)合實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用它的手段和方法，才能達(dá)到事半功倍的效果。 項(xiàng)目開發(fā)策化和設(shè)計(jì)階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€(gè)人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建