五星級酒店5A甲級寫字樓項目可行性研究

1、目 錄 前 言 . 4 1 項目簡介 . 4 建設地點 . 4 項目現(xiàn)狀 . 4 項目總體規(guī)劃要求. 4 項目建筑面積指標. 5 2 項目法人概況 . 5 3 編制依據(jù) . 5 4 項目建設的必要性 . 6 4 項目建設有利于較好地發(fā)揮土地效益. 6 5 主要經(jīng)濟技術指標 . 6 第一部分 鵲橋五星級酒店. 8 1 目前廣州五星級酒店的運作情況. 8 2 行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法. 12 3 定位五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃. 14 定位五星級酒店的標準要求. 14 酒店總體基本要求. 14 酒店接待大廳基本要求. 14 客房基本要求 . 15 餐飲基本要求 . 16 公共區(qū)域基本

2、要求. 16 選擇項目（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔） . 17 定位五星級酒店的規(guī)劃. 20 4 本項目定位五星級酒店的成本運營測算. 22 測算基礎 . 22 本五星級酒店物業(yè)面積構成：. 22 投資成本（以下投資成本未計算財務成本）. 22 酒店運營成本 . 25 本項目定位五星級酒店的運營收入測算. 25 計算結果 . 26 客房年收入約 . 26 4.2.2 餐飲、會務、商場收入. 26 4.2.3 娛樂休閑收入 . 27 5 本項目定位五星級酒店收益測算. 29 成本合計 . 29 年收益額（稅后）. 29 總成本回收共需年數(shù). 29 第二部分 5A

3、甲級寫字樓. 30 11 廣州寫字樓發(fā)展歷程. 30 寫字樓緊缺期：1993-1997 年 . 30 寫字樓消化期：1997-2000 年 . 30 1.3 寫字樓調整期：2001-2004 年 . 31 寫字樓快速增長期：2005 年至今. 31 2 廣州市區(qū)寫字樓市場分析. 32 廣州四大寫字樓區(qū)域介紹. 32 大環(huán)市東商務區(qū) . 32 天河北商務區(qū) . 32 珠江新城商務區(qū)（CBD） . 32 琶洲商務區(qū) . 33 廣州市寫字樓市場發(fā)展分析. 33 3 天河區(qū)寫字樓市場分析. 35 分布特征 . 36 價格特征 . 36 成交特征 . 37 4 東莞莊項目周邊寫字樓市場分析. 40 4.

4、1 2007 年天河區(qū)寫字樓一覽表. 40 東莞莊項目周邊寫字樓一覽表. 45 5 東莞莊寫字樓規(guī)劃 . 47 第三部分 商業(yè) . 49 1 廣州宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析. 49 2 天河區(qū)商鋪市場分析. 51 分布特征 . 51 價格特征 . 51 供求特征 . 52 經(jīng)營特色 . 53 3 項目商圈分析 . 54 從交通情況看 . 54 從消費群體看 . 54 從競爭環(huán)境看 . 54 5 項目 SWOT 分析 . 56 項目優(yōu)勢分析 . 56 開發(fā)水平和開發(fā)意識不斷提高. 56 項目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地. 56 交通優(yōu)勢 . 56 市場優(yōu)勢 . 57 5.2 項目劣勢分析 . 57 產(chǎn)權關系

5、復雜 . 57 區(qū)域環(huán)境 . 57 威脅分析 . 58 機會分析 . 58 6 商場規(guī)劃 . 59 項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估. 59 2 項目初步定位 . 61 5 車位規(guī)劃 . 62 1 投資估算說明 . 63 2 寫字樓商場項目投資估算表. 63 3 資金籌措 . 64 4 資金平衡計劃 . 64 第五部分 寫字樓、商場效益分析. 66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算. 66 銷售收入 . 66 銷售稅金及附加 . 66 經(jīng)營成本及費用估算. 66 開發(fā)建設成本 . 67 銷售廣告費 . 67 項目土地成本 . 67 項目總成本費用：. 67 項目損益 . 67 第六部分 東莞莊項目結論

6、與建議. 68 結論 . 68 建議 . 68 3前 言 1 項目簡介 建設地點 廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接東莞莊路，北臨珠江投資項目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。 灑店用地地塊共占地 3697 平方米，寫字樓地塊為 4272 平方米。被天河干休所經(jīng)濟適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。 項目現(xiàn)狀 動拆遷工作尚未完成，目前正在進行規(guī)劃方案的設計、報批工作。 項目總體規(guī)劃要求 項目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米

7、，規(guī)劃建設一個集五星級酒店、5A甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年，建筑密度為 0.7,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 4 項目建筑面積指標 整個項目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟塔樓組成，分別為 6 層寫字樓和 6層酒店，其中裙樓的 1-4 層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為 23983 平方米，商業(yè)建筑面積為 16800 平方米，寫字樓建筑面積為15000 平方米，地下停車、設備用房面積為 15938 平方米。容積率 7，綠化率 30，建筑密度為 0.7。機動車停車泊位 400 輛。 2 項目法人概況 企業(yè)名稱：

8、廣東財潤投資 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號中信廣場 3201 室 法定代表人： 注冊資本：企業(yè)類型： 有限責任公司（國內(nèi)合資） 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。 3 編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)廣東財潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結合有關的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學的決策依據(jù)。 54 項目建設的必要性 根據(jù)天河 區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃， 天河將會 形成以體育 中心新中軸 線為核心 的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中

9、央商務區(qū)、天河北金融商務區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。該商圈未來定位是成為 21 世紀中央商務區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設施的裙樓將得到發(fā)展。 本項目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模較大、運營思想先

10、進，本項目的建設將推動天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。 4 項目建設有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展 CBD，即將進行建設的項目總商業(yè)面積超過 16800 平方米。本項目將建設一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。 5 主要經(jīng)濟技術指標 主要技術經(jīng)濟指標如下： 占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6其中： 地上建筑面積 79697= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米

11、寫字樓部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 0.7 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7第一部分 鵲橋五星級酒店 1 目前廣州五星級酒店的運作情況 廣州目前已開業(yè)有 7 家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時間和簡要情況如下：8樓高 5 層，共有客房總數(shù)01中國大酒店廣州流 花路 100 號（越秀區(qū)）開 業(yè) 時 間 1984年,1998 年新裝修樓高 18 層,1013 間客房及套房。02廣 東 國 際 大酒店廣 州 市 廣 州 市 環(huán) 市東路 339 號 （越秀區(qū)）1992 年 7 月 8 日開業(yè)，

12、 2004 年局 部裝修樓高 63 層，共有客房總數(shù) 200 余間套。03廣 州 東 方 賓館廣州流 花路 120 號（越秀區(qū)）1961 年 開業(yè) ，2004年重新裝修樓高 11 層，共有客房 800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街 1 號1983 年 開業(yè) ，2000年重新裝修樓高 28 層，共有客房總數(shù) 842 間套。05廣 東 亞 洲 國際大酒店廣州市環(huán)市東路 326號2002 年開業(yè)客房數(shù)目 422 間，位于25-38 層06碧 桂 園 鳳 凰城酒店廣 州 市 廣 園 東 路 新塘路段鳳凰城2003 年 11 月開業(yè)樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。07廣 州 香 格 里拉大酒

13、店廣 州 市 海 珠 區(qū) 琶 洲新區(qū)2007 年 3 月 26 日開業(yè)樓高 36 層，704 間豪華客房及套房，另設 26 間設計精巧的服務式公寓，面積均超過 42 平方米。八 間風 格 各異 的 餐廳 及酒 吧, 兩 間宴 會 廳和 八間多功能廳。08廣 州 天 譽 威斯汀酒店廣 州 市 天 河 區(qū) 林 和中路 6 號（中信廣場后門）2007 年 5 月開業(yè)樓高 40 層,共有客房總數(shù) 448 間(套),標間面積50 平米。09長隆酒店廣 州 市 番 禺 區(qū) 大 石迎賓路（長隆夜間動物世界旁） 92001 年開業(yè)樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。掛牌五星級酒店 10 鳴 泉 居 度 假

14、廣 州 市 白 云 大 道 南1998年 開業(yè) ，2005序號 村 酒店名稱 1068 號 地理位置 年重新裝修 開業(yè)時間 200 間套。 客房數(shù)量 正在申請中的五星級酒 店 序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01廣 州 鼎 龍 國際大酒店廣 州 天 河 廣州 大 道 北63 號 （天河區(qū)）2005 年 5 月開業(yè)樓高 20 層，客/套房 288 間。02廣 州 嘉 逸 國際酒店廣 州 市 天 河 北 路 468號2004 年 7 月酒店樓高 20 層，擁有 251間不同類型的客房。03廣 州 天 倫 萬怡大酒店廣州林和中路 172 號2003 年開業(yè)395 套裝修豪華、設計新穎、設備完善的

15、客房。04廣 東 南 洋 長勝酒店廣 州 市 天 河區(qū) 廣 州 大道北興華路 38 號開業(yè) 時間 2005年 9 月 29 日主樓高 25 層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468間/套，標間面積 38 平米。05南沙大酒店廣 州 市 南 沙海 濱 新 城商貿(mào)大道南二路 1 號2004 年 9 月28 日樓高 15 層，擁有 314 間精雕細琢的豪華客房，標間面積 46 平米。06廣 州 地 中 海國際酒店廣 州 市 廣 州市 天 河 路518 號2005 年 3 月開業(yè)樓高 50 層 ,共有 客房 總數(shù)400 間(套),標間面積 33 平米。07頤和大酒店廣 州 白 云 區(qū)同 泰 路

16、頤和山莊內(nèi)2003 年酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標準客房、商務套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180 余間。10正在建設中的酒店 序號酒店名稱地理位置計劃開業(yè)時間客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2008 年開業(yè)正 佳萬 豪 國際 大 酒店 正 佳 正 佳廣 場五星將擁有 360 間客房，其中標準間不超過 140 間，其余均為豪華商務套房、總 統(tǒng)套房 、副總統(tǒng) 套房以及 高級行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008 年開業(yè)主體分 為酒店 客房和服 務式公寓 兩部分, 160 米高的塔樓，其中包括了 350套客房和 120 套高級服務式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大

17、酒店珠江新城2008 年開業(yè)總建筑面積為 萬多平方米，樓高75 米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集團）天河員村2008 年開業(yè)五星高 41 層，占地面積 萬平方米，總建筑面積 14 萬預定 2006 年平方米，客房及預定 2006 年投入運營豪華客房約 500 間。05太古匯香格里拉天河路2008 年開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約 8萬平方米，擁有 500 到 600 個客房。整個太古匯項目總投資約 40 億元。112 行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領一座城市的風尚，同時也是一座城市經(jīng)濟發(fā)展最敏感的風向標。廣州市副市長王曉玲曾在

18、各種場合強調，在 2010 年亞運會之前，五星級酒店將在現(xiàn)有的 7 家基礎上新添 10 到 15 家，由此可見政府對五星酒店建設的重視程度。 市旅游局認為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟、歐美市場的開拓等原因都將導致高星級酒店供不應求。 二 00 六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、城市空間調整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴重不足。特別是二 0 一 0 年廣州將舉辦亞運會，各類酒店配套需求十分迫切。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面發(fā)展：一是擴大選址區(qū)域。鼓勵各酒店集團走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型多樣化，適應不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。 孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說明，隨著會展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利