匯智廣場策劃報告課件

1、深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告匯智廣場策劃報告匯智廣場策劃報告二OO六年七月八日深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告目錄目錄第一章第一章 類比項目簡述類比項目簡述第二章第二章 那些人將購買匯智廣場那些人將購買匯智廣場第二章第二章 營銷十大策略營銷十大策略第三章第三章 營銷階段劃分營銷階段劃分第四章第四章 銷售階段及營銷策略細分銷售階段及營銷策略細分深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告地豐大廈地豐大廈物業(yè)位置：黃島長江中路與太行山路交匯處物業(yè)類別：甲級寫字樓占地面積：8025 平方米 建筑面積：46000 平方米 大廈結構：鋼結構外 墻：雙鋼化小單元式LOW-E玻璃幕墻

2、電 梯：13部芬蘭通力高速靜音電梯，性能穩(wěn)定， 平均每秒運行2.5米 物業(yè)出售方式：精裝修出售，可以任意分割配 套：商務中心、票務中心、咖啡廳、地下立體停車場、員工餐廳等設施 推廣主題：入駐地豐大廈將成為身份的象征入駐地豐大廈將成為身份的象征 備 注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動化（五A智能系統(tǒng)） 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 國際貿(mào)易中心國際貿(mào)易中心 物業(yè)位置：黃島開發(fā)區(qū)長江中路（海都大酒店西側）物業(yè)類別：5A級智能化寫字樓、準五星級酒店占地面積：23512.56 平方米 建筑面積：221971.42平方米 大廈結構：框剪結構電 梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時間：2

3、005-7-1 入住時間: 2007-10-1 價 格：寫字樓6000元/平方米起 配 套：酒店、住宅、商務中心、票務中心、咖啡廳、地下立體停車場、員工餐廳等設施 車 位：1935個 備 注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動化（五A智能系統(tǒng)） 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 富瑞大廈富瑞大廈 物業(yè)位置：黃島保稅區(qū) 物業(yè)類別：甲級寫字樓 大廈結構：框架結構 電 梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè) 開盤時間：2005-9-30 入住時間:2005-12-31 價 格：3980元/平方米起 星級酒店式物業(yè)管理，開啟物業(yè)管理服務品質(zhì)時代新風呼吸系統(tǒng)，鑄造生態(tài)商務空間四部德國萊茵克拉電梯，衛(wèi)星

4、電視接收系統(tǒng)，可接受HBO頻道， 數(shù)字辦公、智能辦公，高速Internet光纖入。 80-1200平方米框架結構，可自由組合分割,3.6米層高，4.8米挑高，面積近300平米星級精裝大堂深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告華林廣場華林廣場 物業(yè)位置: 黃島開發(fā)區(qū)紫金山路117號 報 價: 4800元/平米 建筑面積: 230000 平方米 開盤時間: 2005-7-22入住時間: 2006-12-31 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告分析：分析： 由以上項目可以看出，不論是從開發(fā)規(guī)模還是規(guī)化設計及硬件設施配置，開發(fā)區(qū)寫字樓都在一個較高的起點上。 從周邊配套設施上看，以上項目自身

5、配套設施及周邊配套設施都較完善和齊全 從地段上看，以上項目地理位置較好，且商務氛圍濃厚 從價格上看，都是以走中高檔產(chǎn)品中低價格路線 從整個市場來看，06年寫字樓供應量較大，而市場消化力不是很強 開發(fā)區(qū)寫字樓主以長江路兩側及保稅區(qū)為主要代表,明顯可以得出這兩個區(qū)域為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟中心深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告我們面對的處境我們面對的處境較小的市場容量,較慢的市場消化力大量高品質(zhì)寫字樓供應上市區(qū)域環(huán)境的差異性,傳統(tǒng)商務區(qū)與規(guī)劃中的商務區(qū)認識過程的機會成本產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重本項目無明顯的優(yōu)勢(如地段、規(guī)劃、建筑設計、外立面、內(nèi)部配置、建材的選用等）深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告

6、我們的處境是極其嚴峻的，近乎于貼身肉搏的局面！我們面對的是僧多粥少的市場!江山路不成熟的商務氛圍,機會與風險并存! 我們在重圍中,如何突出重圍! 阿基米德曾經(jīng)過說阿基米德曾經(jīng)過說“給我一個支點，我可以撬動地球！給我一個支點，我可以撬動地球！”深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 我們的支點在那里我們的支點在那里？ 我們的方向在那里我們的方向在那里？深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 第三只眼看匯智廣場第三只眼看匯智廣場 聚焦江山路！聚焦江山路！深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 高速路出口 江山路規(guī)劃中的新商務圈 江山路上的地標建筑 前港灣 大工業(yè)、大基地 工業(yè)園區(qū)、物流

7、基地 寫字樓、商業(yè)、廣場、綠地深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 匯智廣場匯智廣場江山路的名片江山路的名片！ 專業(yè)服務于成長中的中小型企業(yè)！專業(yè)服務于成長中的中小型企業(yè)！深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告那些人將購買匯智廣場那些人將購買匯智廣場深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告目標客戶群體分析目標客戶群體分析 在國內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的營銷中，有著與國外（包括港、澳、臺地區(qū)）很為不同的特點：國外寫字樓產(chǎn)品一般來說以租為主，以獲取長遠的高額回報 國內(nèi)寫字樓產(chǎn)品一般來說以售為主，在及時保證資金的回收同時實現(xiàn)一定的利潤 根據(jù)我司對寫字樓產(chǎn)品的營銷經(jīng)驗，認為在寫字樓產(chǎn)品的營銷過程中，其

8、目標客戶群體的把握關鍵是在對其使用客戶的把握，真正把握好了使用目標客戶不僅對于產(chǎn)品的營銷將十分有利，也有利于對投資客戶的吸引和引導 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 寫字樓的用戶分為三大板塊及投資者寫字樓的用戶分為三大板塊及投資者創(chuàng)業(yè)板塊發(fā)展板塊層峰板塊 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告對于創(chuàng)業(yè)板塊和成長板塊企業(yè)和機構來說，從其投資結構和資金使用方向的規(guī)律來分析，一般來說，對于高端寫字樓的即所謂辦公環(huán)境方面的投資不是其重點層峰板塊的企業(yè)和機構來說，進一步改善辦公環(huán)境和提升企業(yè)形象已是重點考慮的因素作為本項目自身條件來講（如地段、周邊行政及商務、生活配套等方面較為欠缺）所以在

9、本項目的客戶群體主要應為是創(chuàng)業(yè)板塊和成長型板塊的企業(yè)本項目的主要客戶以圍繞前灣港物流、進出口貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)。深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告 目標客戶的特征目標客戶的特征 企業(yè)已經(jīng)跨過了生存階段，處于擴張階段 資金方面不是很充足 進駐寫字樓為了樹立公司形象及拓展更多的業(yè)務 公司規(guī)模不會很大，多數(shù)公司為小型公司 公司有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 公司領導多數(shù)為28-40歲年齡，受過高等教育 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告目標客戶關注要點目標客戶關注要點 交通便利，對車位有一定的要求 管理成本低 辦公成本低 物業(yè)服務水平 對價格的敏感性比較低，但強調(diào)物業(yè)價值 產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)形象

10、深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告目標客戶尋找渠道目標客戶尋找渠道廣告推廣帶來的客戶觀注本項目的客戶冷訪帶來的客戶工商登記中尋找客戶金融系統(tǒng)的VIP客戶政府招商局外經(jīng)貿(mào)及外商投資協(xié)會 。深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告本策略的目標 讓客戶自己走出來讓客戶自己走出來!深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之一:市場預熱策略1、掀起匯智項目的征名熱潮掀起匯智項目的征名熱潮 “ “ 三年打造無人問，一朝成名天下知”，在項目預熱階段，通過報紙等媒體，向全社會發(fā)起“匯智廣場”征名活動，掀起一個征名熱潮深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之一:市場預熱策

11、略2.2. 開盤前樓盤現(xiàn)場開放展示活動 “欲識廬山真面目，只有身在此山中”，提前讓客戶走進匯智廣場的精品世界3、論壇 與政府聯(lián)動討論企業(yè)如何把握奧運商機深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之一:市場預熱策略4、在山東省內(nèi)為項目選拔形象大使 讓市場持續(xù)不斷的關注匯智廣場，了解匯智廣場，接近匯智廣場，提醒市場將有一座精品崛地而起深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之一:市場預熱策略5. 健康為本、提醒白領關心自己 我們需要什么樣的辦公環(huán)境？ 白領們要工作，更要健康！ 人健康 寫字樓深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之二營銷十大策略之二: :推

12、盤上市策略推盤上市策略1. . 以以“名名”揚名揚名 百位企業(yè)家團圓剪彩百位企業(yè)家團圓剪彩 開盤當天邀請山東省內(nèi)知名企業(yè)家及外資機構駐魯(或駐青)代表參加剪彩,達到以“名”揚名的目的2、將貨比貨將貨比貨 關鍵數(shù)據(jù)道破關鍵數(shù)據(jù)道破“玄機玄機” 開盤階段，在充分描述每一處優(yōu)勢和每一個細節(jié)的時候，讓客戶用一系列的數(shù)據(jù)去比較深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之二營銷十大策略之二: :推盤上市策略推盤上市策略3 3、借、借“勢勢”造造“勢勢”，借政府對江山路的規(guī)劃及改，借政府對江山路的規(guī)劃及改造，提高項目高度造，提高項目高度 借改造“江山路”之勢造“匯智廣場”之勢，通過適當?shù)膹V告宣傳

13、、樓體包裝、聯(lián)體運作等手段，充分利用“江山路”高知名度及新規(guī)劃、新定位的優(yōu)勢，一舉造就匯智廣場的強勁勢頭 。4 4、可以邀請大型的品牌公司（如國際及國內(nèi)500強企業(yè)）入駐起到“頭狼”效應的作用，撥高項目形象及檔次。深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之三營銷十大策略之三: :形象展示策略形象展示策略1. 1. 強化暗示強化暗示 超大龍座模型推陳出新超大龍座模型推陳出新 風水模型符合東方人或是中國人傳統(tǒng)思維和民俗思維 特點，在 銷售過程中可以起到良好的心理暗示作用，而匯智廣場正前方臨江山路，后靠前港灣，在風水學中可以有路徑為財，氣遇水而止，“玉帶纏腰”之說。深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有

14、限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之三營銷十大策略之三: :形象展示策略形象展示策略2 2、碩大無朋、碩大無朋 巨型廣告傲然聳立巨型廣告傲然聳立 樓體用巨大的條幅包裝，要求圖文并茂，有燈光效果，使本項目成為江山大道上一道亮麗的風景深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之四營銷十大策略之四: :項目包裝策略項目包裝策略1. 1. 項目外包裝項目外包裝 項目的外包裝是一個企業(yè)、一個項目樹立品牌的重要窗口，成為一個項目不可或缺的一部分。 如對江山路兩側及相關廣告牌的包裝體即時的體現(xiàn)及傳遞項目的品質(zhì)及信息深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之五營銷十大策略之五: :推

15、廣促銷策略推廣促銷策略 1 .展會展會 2. 前蘇聯(lián)經(jīng)典歌曲演唱會前蘇聯(lián)經(jīng)典歌曲演唱會 3. 風水手冊風水手冊 4. CEO俱樂部俱樂部 5. 手印文化墻手印文化墻 6. 人脈泛營銷人脈泛營銷 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之六營銷十大策略之六: :媒體組合策略媒體組合策略軟硬結合 軟性文章和硬性廣告的炒作 天地結合 網(wǎng)絡、戶外廣告對外發(fā)布信息 紙屏結合 報紙、電視結合推廣深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之七營銷十大策略之七: :證言廣告策略證言廣告策略請三十位請三十位CEOCEO做系列的證言做系列的證言 請地產(chǎn)界、設計界、建設公司、代理界、媒體以

16、及金融、投資、貿(mào)易等重點企業(yè)的知名人士、企業(yè)CEO以及購買匯智寫字樓的客戶充當匯智廣場的產(chǎn)品代言人，做系列證言廣告。 證言廣告可以，將廣告的叫賣角色轉移到與目標客戶同階層、同地位的企業(yè)CEO身上，能引起強烈的信任感和認同感，并具有很強的“廣告聚焦”作用深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之八營銷十大策略之八: :品牌形象策略品牌形象策略精品是怎樣煉成的匯智的故事 “寶劍鋒自磨礪出，梅花香自苦寒來” 突出“天智人”敢為人先，精益求精、極富社會責任感的形象深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之九營銷十大策略之九: :銷售控制策略銷售控制策略 階段推售單位價格策略

17、市場預熱4-6、13-17 、27公開發(fā)售期（開盤期、強銷期）520 23-27提價2%并視市場反映調(diào)整付款方式盤整期逐漸推出剩余樓層基本維持不變二次強銷期推出所有的剩余單位視市場反應提價2%并增加付款方式，采用帶租約銷售、租賃尾盤銷售期推出所有的剩余單位租賃為主 深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷十大策略之十營銷十大策略之十: :預算控制策略預算控制策略階段比例費用市場預熱25%開盤期17.5%強銷期17.5%盤整期 5%二次強銷期 25%尾盤銷售期10%總體營銷推廣費用：總銷售收入的2。5%左右深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告營銷階段劃分營銷階段劃分營銷階段時期時間銷

18、售率預熱期（及內(nèi)部認購期）06.8 - 06.48個月8%開盤期07.5-07.83個月18%強銷期07.9-07.124個月25%盤整期08.1-08.33個月5%二次強銷期08.4-08.63個月35%尾盤銷售期08.6-08.83個月9%深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告銷售階段細分及營銷策略銷售階段細分及營銷策略預熱期預熱期盤整期盤整期強銷期強銷期二次強銷期二次強銷期尾盤銷售期尾盤銷售期1、項目現(xiàn)場工作安排（廣告牌的制作、售樓處的包裝、圍墻包裝等）2、廣告資料的準備（樓書制作、項目VI設計等）3、營銷前的準備工作 4、項目入市時間策略 5、掀起安聯(lián)項目的征名熱潮 6、開盤前樓盤

19、現(xiàn)場開放展示活動 7、健康為本、提醒白領關心自己活動 8、巨型條幅包裝策略 9、項目包裝策略1、手印文化墻 2、CEO俱樂部 3、媒體組合策略4、匯智的故事1、客戶回訪 2、邀請已簽合同準業(yè)主視察工程進度，并舉辦聯(lián)誼酒會 3、迎奧運，匯智業(yè)主抽獎觀奧運1、 前蘇聯(lián)歌曲演唱會 1、人脈泛營銷 開盤期開盤期1 1、開盤前樓盤現(xiàn)場開放展示活動，2、100位知名企業(yè)家開盤剪彩 3、風水手冊 4、證言廣告策略 5、匯智的故事深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告預熱期預熱期1 1時間： 2006年8月2006年3月目標： 聚攏人氣、吸引人們咨詢、參 觀，調(diào)動人們欲望 1、全社會公開征集案名軟文炒作

20、2、開盤前樓盤現(xiàn)場開放展示活動3、健康為本、提醒白領關心自己4、項目包裝策略、匯智的故事營銷策略營銷策略項目現(xiàn)場工作安排 廣告資料的準備相關合作單位的選定 物料準備項目VI設計、售樓處展板、售樓書、宣傳折頁、購樓須知價格表、付款方式、認購書、樓宇買賣合同、其他所需資料廣告公司、禮儀公司、印刷品廠、模型公司售樓人員的選定、看板、展板準備、售樓處、 展銷會模型的準備售樓處保安的選聘、辦公用品準備、其他所需物料營銷前的準備工作營銷前的準備工作深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告預熱期預熱期2 2項目入市時間策略證言廣告策略 匯智的故事營銷策略 人員培訓“五證一書”的準備營銷前的準備作 講座培訓、銷售技巧培訓（200問）操作培訓、上崗考試（英語口語）建設用地許可證、建筑規(guī)劃許可證施工許可證、投資許可證、預售許可證、合同書時 間：2006年22004年 4（內(nèi)部認購）推售單位（層）： 4-6、13-17 、27 銷售計劃：8%價格策略：優(yōu)惠2-3%廣告經(jīng)費：實現(xiàn)目標：打開市場，引起市場關注，試探價格深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司匯智廣場策劃報告開盤期開盤期 時 間： 2007.52007.8 推售單位： 520 23-27 銷售計劃 18% 價格策略 提價2%