睢寧項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、 目錄第一部分 睢寧概況及規(guī)劃第二部分 睢寧經(jīng)濟(jì)狀況第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 土地市場(chǎng)2. 商品房市場(chǎng)第四部分 項(xiàng)目地塊分析1. 地塊狀況2. 項(xiàng)目SWOT分析3. 應(yīng)對(duì)策略4. 項(xiàng)目定位第一部分 睢寧概況及規(guī)劃一、城市概況1.地理位置睢寧處于徐州市東南部，徐連經(jīng)濟(jì)帶的中心區(qū)域，西靠徐州，南與安徽接壤，北與山東相望。是江蘇省規(guī)劃建設(shè)的三大特大城市圈之一徐州特大城市圈“一城兩翼”的重要一翼。面積1773平方公里，全縣轄16個(gè)鎮(zhèn)。是徐州市的重要衛(wèi)星城，具有優(yōu)越的位置區(qū)域條件。西靠全國(guó)重要的鐵路交通樞紐徐州市，東臨歐亞大陸橋東橋頭堡連云港市。境內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)的徐寧(機(jī)場(chǎng))路、104國(guó)道、省市縣一級(jí)公路

2、縱橫交錯(cuò)，徐(宿)寧高速公路橫貫東西；京滬、霍連高速公路與睢寧擦肩而過(guò)。內(nèi)河航道緊連京杭大運(yùn)河，徐沙河、徐洪河直通洪澤湖。國(guó)家民航一級(jí)干線機(jī)場(chǎng)徐州觀音機(jī)場(chǎng)坐落睢寧境內(nèi)。2.行政區(qū)劃睢寧縣轄16個(gè)鎮(zhèn)：睢城鎮(zhèn)、王集鎮(zhèn)、雙溝鎮(zhèn)、嵐山鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、桃園鎮(zhèn)、官山鎮(zhèn)、高作鎮(zhèn)、沙集鎮(zhèn)、凌城鎮(zhèn)、邱集鎮(zhèn)、古邳鎮(zhèn)、姚集鎮(zhèn)、魏集鎮(zhèn)、梁集鎮(zhèn)、慶安鎮(zhèn)。縣人民政府駐睢城鎮(zhèn)。 3.交通狀況 徐州是全國(guó)鐵路交通樞紐，而睢寧就處在這個(gè)交通優(yōu)勢(shì)圈內(nèi)。睢寧距徐州80公里，距隴海鐵路40公里，境內(nèi)104國(guó)道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有50分鐘的車(chē)程，到南京僅三個(gè)小時(shí)，到連云港國(guó)際港

3、口一個(gè)半小時(shí)。國(guó)家民航干線機(jī)場(chǎng)徐州觀音機(jī)場(chǎng)就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi)，從縣城到觀音機(jī)場(chǎng)只要半個(gè)小時(shí)。通過(guò)境內(nèi)的徐洪河，800噸下貨船可以直通黃金水道京杭大運(yùn)河。4.人口規(guī)模 截止到2008年底，睢寧縣總?cè)丝跀?shù)約為135萬(wàn)，其中縣城人口約為23萬(wàn)。每年外出務(wù)工人員達(dá)35萬(wàn)人，其中含鄉(xiāng)鎮(zhèn)中70%的年輕人。 全縣現(xiàn)有勞動(dòng)力60.3萬(wàn)人，其中23.6萬(wàn)人為1835歲，21.9萬(wàn)人為3545歲，11萬(wàn)人為高中及以上文化程度，每年新增勞力1萬(wàn)人。 每年35萬(wàn)人到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工作，收入大幅提高；70%的外出務(wù)工人員為年輕人,市場(chǎng)住房需求非常大；5.歷史沿革 睢寧歷史文化積淀深厚，位于縣域北部的下邳鎮(zhèn)，是夏禹時(shí)的下邳

4、國(guó)所在。歷史上的下邳是中原水陸通衢，人丁興旺，商貿(mào)繁榮，張良圯橋三進(jìn)履得兵書(shū)、呂布被縊殺白門(mén)樓等歷史事件都發(fā)生于此，這里還聳立著中國(guó)最早的寶塔九鏡塔。豐富的歷史遺存和文化遺跡為睢寧留下了寶貴的財(cái)富。 睢寧是古黃河文明發(fā)源地之一。但歷經(jīng)幾千年滄桑，昔日輝煌的國(guó)、郡、州的治所因天災(zāi)人禍頻頻，使得大部分設(shè)施或毀于戰(zhàn)火，或湮沒(méi)于洪水，只留下了傳說(shuō)故事和少量遺跡。為發(fā)展睢寧旅游業(yè)，向外界展示睢寧深厚的文化底蘊(yùn)和燦爛的現(xiàn)代文明，睢寧縣委、縣政府決定開(kāi)發(fā)睢寧旅游資源、復(fù)建歷史景點(diǎn)，睢寧旅游定位為：兩漢三國(guó)古下邳，童畫(huà)之都新睢寧。 6.睢寧資源6.1農(nóng)副業(yè)睢寧縣具有優(yōu)越的資源優(yōu)勢(shì)，農(nóng)副業(yè)非常發(fā)達(dá)，已列為全國(guó)商

5、品糧基地縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣和生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣。睢寧縣是意大利楊樹(shù)的第二故鄉(xiāng)，現(xiàn)有意楊成片林20萬(wàn)畝，四旁樹(shù)4200萬(wàn)株，活林蓄積量400萬(wàn)立方，年加工各種芯板25萬(wàn)立方。睢寧的山羊聞名全國(guó)，年飼養(yǎng)量達(dá)200萬(wàn)只以上，其板質(zhì)優(yōu)良，享譽(yù)全球。 1999年被定為全國(guó)山羊板皮生產(chǎn)基地。近年更成為南非波爾羊的繁育基地，年存雜交羊50萬(wàn)只，供不應(yīng)求。 6.2礦業(yè)全縣已探明有石灰?guī)r、石英石、白云巖、磷礦石、云長(zhǎng)石、大理石等。石英石品位高，儲(chǔ)量2億立方米。黑色致密細(xì)粒結(jié)晶大理石被譽(yù)為“睢寧墨玉”，儲(chǔ)量1億立萬(wàn)米。 6.3五大支柱工業(yè)白色家電、紡織服裝、皮革皮具、鋼鐵機(jī)電、化工醫(yī)藥是該縣工業(yè)的五大支柱。 睢寧依托五

6、大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市化建設(shè)穩(wěn)定快速，為房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的市場(chǎng)需求與購(gòu)買(mǎi)力。6.4文化產(chǎn)業(yè)境內(nèi)許多歷史景點(diǎn)和館藏文物，揭示了古邑睢寧深厚的文化底蘊(yùn)。近年來(lái)，文化教育事業(yè)十分繁榮，兒童畫(huà)舉世矚目，曾在20多個(gè)國(guó)家展出，名噪海內(nèi)外?；A(chǔ)教育成績(jī)斐然，近年來(lái)江蘇省高考文理科高分均出自睢寧。蘇北最大的職教中心睢寧縣職教中心源源不斷地培養(yǎng)出各類(lèi)人才。睢寧縣歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，人文會(huì)萃，境內(nèi)名勝古跡甚多，以圯橋、白門(mén)樓等古邳八景最為著名。睢寧兒童畫(huà)多次榮獲國(guó)際大獎(jiǎng)，被譽(yù)為“兒童畫(huà)之鄉(xiāng)”。二、睢寧的近期規(guī)劃睢寧縣新一輪城市總體規(guī)劃于2006年編制完成并通過(guò)徐州市人民政府審批。規(guī)劃到2010年城區(qū)總?cè)丝?/p>

7、為20萬(wàn)人，建成區(qū)面積20平方公里，到2020年城區(qū)總?cè)丝跒?0萬(wàn)人，建成區(qū)面積30平方公里。城市定性為：睢寧縣政治經(jīng)濟(jì)文化中心、蘇皖邊界地區(qū)以商貿(mào)流通、文化旅游和濱河園林為特色的中等商貿(mào)城市。新一輪總體規(guī)劃緊緊著眼于城市布局結(jié)構(gòu)逐步從功能疊加走向中心分離，從分散布局走向空間整合，從蔓延發(fā)展走向有機(jī)分隔，按照北拓、南抑、西靠、東延的城市發(fā)展方向，形成“一體兩翼、三軸五心八片”的結(jié)構(gòu)形態(tài)。北拓西展東進(jìn)戰(zhàn)略： 依托老城區(qū)和已建成的行政辦公中心，104國(guó)道，睢邳路及北環(huán)路，向北發(fā)展，建設(shè)新城區(qū)，向西發(fā)展，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，即工業(yè)園區(qū)。濱河生態(tài)園林城市： 利用睢寧縣特有的“四水繞城”的內(nèi)外環(huán)城河水系

8、，建設(shè)濱水景觀帶和生態(tài)景觀廊道，通過(guò)挖掘兩漢文化內(nèi)涵，并結(jié)合現(xiàn)代兒童畫(huà)特色品牌，塑造濱河生態(tài)園林和特色文化、文明城市。 “東進(jìn)、北擴(kuò)、西展”戰(zhàn)略，重點(diǎn)加快東部市場(chǎng)區(qū)、北部新城區(qū)、西部開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進(jìn)南部區(qū)域和老城區(qū)改造。一體兩翼：一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。三軸五心八片區(qū)：1、“三軸”指兩橫一縱三條城市功能發(fā)展軸。l 商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯(lián)片區(qū)級(jí)商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。l 公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線。l 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河

9、公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。2.“五心”集中布局形成相對(duì)分離的五個(gè)功能中心。l 行政中心：位于徐寧路北濱河公園西側(cè)，集中布置睢寧的行政辦公用地。l 商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。l 科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施。l 文體中心：位于天虹大道西側(cè)，集中布置睢寧大型文化展覽設(shè)施和縣級(jí)體育中心。l 市場(chǎng)物流中心：位于樂(lè)園片區(qū)城市東環(huán)路內(nèi)側(cè)，依托生產(chǎn)資料市場(chǎng)以及便利的交通條件做大市場(chǎng)，建設(shè)區(qū)域物流中心。3.“八片區(qū)”城市由綠廊分隔形成八個(gè)片區(qū)。l 元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)。依托老城

10、中心的商貿(mào)基礎(chǔ)，結(jié)合城河進(jìn)行環(huán)境改造，打造城市商業(yè)金融服務(wù)中心。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉路、中山路、文學(xué)路布局，形成商業(yè)中心；開(kāi)發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設(shè)。規(guī)劃居住人口10.8萬(wàn)人。l 樂(lè)園片區(qū)：即市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。依托生產(chǎn)資料市場(chǎng)以及對(duì)外交通條件，建設(shè)大規(guī)模的市場(chǎng)物流中心。在片區(qū)西側(cè)配套居住用地，并在小閆河?xùn)|側(cè)布置片區(qū)中心。l 潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)。集中設(shè)置兩所高中以及電大、黨校、技校、科研中心等用地，主要以教育和行政辦公帶動(dòng)居住區(qū)開(kāi)發(fā)，在臨水一側(cè)開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的高檔住宅，規(guī)劃居住人口3.2萬(wàn)l 天虹片區(qū)：即文化體育區(qū)。沿天虹大道和徐寧路集中設(shè)置體

11、現(xiàn)新城風(fēng)貌的大型文體公共設(shè)施；片區(qū)居住用地規(guī)劃為城北新區(qū)拆遷居民集中住區(qū)。規(guī)劃居住人口2.5萬(wàn)。l 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。位于徐寧路南、小睢河西，主要為高福工業(yè)區(qū)和常青工業(yè)區(qū)配套居住。用地規(guī)模141.3ha，規(guī)劃居住人口5.2萬(wàn)l 觀音片區(qū)。即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)。結(jié)合宗教用地和片區(qū)公園規(guī)劃城市的高檔住宅區(qū)，并結(jié)合九鏡湖文化生態(tài)園設(shè)置片區(qū)公共服務(wù)中心。規(guī)劃居住人口3.0萬(wàn)。l 高福片區(qū)。即工業(yè)集中區(qū)。接納老城區(qū)的外遷企業(yè)和縣域范圍內(nèi)向睢寧城區(qū)集聚的企業(yè)，同時(shí)開(kāi)發(fā)新興產(chǎn)業(yè)。l 常青片區(qū)。規(guī)劃為化工園工業(yè)園區(qū)。利用北側(cè)熱電廠資源，發(fā)展化工產(chǎn)業(yè)。第二部分 睢寧經(jīng)濟(jì)狀況1. 經(jīng)濟(jì)概況 自2006年以

12、來(lái)，睢寧的經(jīng)濟(jì)保持著一個(gè)高速的發(fā)展勢(shì)頭，在2008年實(shí)現(xiàn)了地區(qū)生產(chǎn)總值突破100億。2009年，睢寧縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成149.7億元，同比上年增長(zhǎng)了38.61%。在全省縣級(jí)排名中進(jìn)了3個(gè)位次；全口徑財(cái)政收入增長(zhǎng)66.9%，增幅全省第一；一般預(yù)算收入增長(zhǎng)57.5%，增幅居全省第二。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合排名由徐州7縣區(qū)末位躍至第四位。今年上半年，在徐州市統(tǒng)計(jì)局公布的18項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，睢寧有11項(xiàng)指標(biāo)增幅居全市第一。 小結(jié)：目前睢寧的工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雖有增強(qiáng)，但發(fā)展后勁明顯不足。后期的經(jīng)濟(jì)支柱必須是依靠第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無(wú)疑需分擔(dān)較大的比重，也預(yù)示著房地產(chǎn)的發(fā)展是社會(huì)性的需求。2.GDP狀況年份GDP增長(zhǎng)率2

13、00562.2411.80%200672.115.80%20078416.50%200810829%2009149.738.61%分析：從上圖中我們可以看出，睢寧縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)自2006年以來(lái)一直保持著較高增長(zhǎng)趨勢(shì)，截止到2009年，其平均年增長(zhǎng)率達(dá)到了24.8%，特別是2008、2009年更是出現(xiàn)了達(dá)到30%以上的增長(zhǎng)速度。小結(jié)：從睢寧的支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，能支撐GDP保持一個(gè)高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，除了第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)了睢寧整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。另外，快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭又為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。3.人均GDP年份人均GDP增長(zhǎng)率2005

14、470412.50%2006540214%2007670124%2008831724.30%20091367839.00%而根據(jù)聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間有如下表的關(guān)系：人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1300013000以上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段分析：根據(jù)當(dāng)前的匯率市場(chǎng)及以上的判斷標(biāo)準(zhǔn)我們可以知道，目前睢寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速上升階段（09年人均GDP為13678/6.9為1982.5美元），說(shuō)明了睢寧縣房地產(chǎn)的一個(gè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀。小結(jié)：睢寧05年以來(lái)人均GDP不斷增長(zhǎng)。整體來(lái)看，08年是一次階段性的跳躍

15、，由6701元增長(zhǎng)到8317元，增長(zhǎng)率達(dá)24.3%。增幅也由原來(lái)的06年的14%增長(zhǎng)到24.3%；隨后的09年增長(zhǎng)至13678元，增長(zhǎng)率相對(duì)08年又是一次飛躍。從09年初GDP數(shù)據(jù)來(lái)看，增長(zhǎng)勢(shì)頭較強(qiáng)，預(yù)計(jì)將是睢寧人均生產(chǎn)總值的又一次跳躍。宏觀環(huán)境總結(jié)：從總體上來(lái)說(shuō)，睢寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較為看好，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。針對(duì)本項(xiàng)目而言，將存在以下的有利影響：l 經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，且增幅較穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。l 城市居民人均收入增長(zhǎng)速度較快，長(zhǎng)期來(lái)看這對(duì)于引入住宅市場(chǎng)消費(fèi)是一個(gè)有利的因素。第三部分 房地產(chǎn)

16、市場(chǎng)分析一、土地市場(chǎng)2008-2010年土地供應(yīng) （表一）地塊編號(hào)地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用地面積（畝）出讓年限出讓日期出讓方式競(jìng)得人競(jìng)得價(jià)J2008-13號(hào)新市路南、原食品廠地塊商住6285.440、70掛牌睢寧縣豪盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)J2008-11號(hào)中山北路北側(cè)、徐寧路南側(cè)商住10000.740、70掛牌徐州裕隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)2008-5號(hào)元府路北、西苑華庭小區(qū)西住宅1034.270掛牌徐州亞彭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)2009-3號(hào)人民西路北、紅葉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)東商住2947.940、70掛牌江蘇金典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)J2008-9號(hào)八一南路、濉河路西商業(yè)2112340掛牌徐州匯合置業(yè)發(fā)展有

17、限公司無(wú)2009-4號(hào)櫻花路東、新市東路以南、新城東路以北、西至徐寧路商住1000040、70掛牌睢寧原禾農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司無(wú)J2008-5號(hào)天虹大道東、人民東路南商住2500.940、70掛牌睢寧縣金通投資有限公司無(wú)2009-7號(hào)元府東路北側(cè)、生產(chǎn)公司、食品公司商住14787.640、70掛牌睢寧縣曼哈頓商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司無(wú)2009-14號(hào)天虹大道西、睢魏路東商住75064.140、70掛牌南京瑞凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)2009-13號(hào)八一路南、元府路北、濉河路東、小濉河西商住56141.240、70掛牌徐州飛翔置業(yè)有限公司無(wú)（表二）地塊編號(hào)地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用地面積（畝）出讓年限出讓日期

18、出讓方式競(jìng)得人競(jìng)得價(jià)2009-1號(hào)人民路北住宅31095.9170掛牌睢寧縣鴻通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)2009-36號(hào)文學(xué)路西、南環(huán)城河南側(cè)商住37022.3540、70掛牌江蘇天豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)2009-47號(hào)天虹大道東、小沿河西、永學(xué)路北商住3769840、70掛牌徐州天虹時(shí)代紡織有限公司建商住房無(wú)2009-52號(hào)天虹大道東、永安路南側(cè)商住14957740、70掛牌徐州天虹聯(lián)合置業(yè)有限公司無(wú)2009-9號(hào)睢城鎮(zhèn)天虹大道東商住2911.5440、70協(xié)議徐州實(shí)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建商住用房98.6242010-8號(hào)睢城鎮(zhèn)新市街南、西環(huán)城河以東商業(yè)213740協(xié)議郭延飛245.898201

19、0-11號(hào)睢城鎮(zhèn)新市街30號(hào)商業(yè)78440協(xié)議縣舜大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司63.7372010-3號(hào)睢寧縣嵐山鎮(zhèn)泗八路西側(cè)住宅15070協(xié)議王振0.8682010-9號(hào)縣城八一西路39號(hào)商業(yè)12140協(xié)議胡洋7.21162010-13號(hào)物資商城院內(nèi)商業(yè)173.240協(xié)議徐州陽(yáng)光美地置業(yè)有限公司建商業(yè)房11.0852010-1號(hào)睢河路西綜合403.250協(xié)議朱柏東10.47（表三）地塊編號(hào)地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用地面積（畝）出讓年限出讓日期出讓方式競(jìng)得人競(jìng)得價(jià)2010-10號(hào)睢城鎮(zhèn)人民東街北側(cè)2號(hào)商業(yè)49340協(xié)議魏禮橋31.2412010-14號(hào)-1原外貿(mào)公司商住374.4140、70協(xié)議徐州亞彭房

20、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建商住房27.1782010-14號(hào)-2原外貿(mào)公司商住571.4640、70協(xié)議邢敏建商住房41.4821.土地的推出量受次貸危機(jī)影響，睢寧2008年房產(chǎn)市場(chǎng)僅出讓土地400畝；2009年市場(chǎng)回暖，出讓土地量開(kāi)始急劇倍增，達(dá)到2000畝，這些土地將會(huì)在2010年或是2011年進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)睢寧房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈；2010年上半年實(shí)際出讓土地810畝，受政策打壓性影響，預(yù)計(jì)下半年的實(shí)際出讓土地量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1500畝的土地預(yù)推量，意味著2011年的市場(chǎng)會(huì)少些火藥味；2.區(qū)域分布從推出的土地看，大部分是分布在偏城西的區(qū)域（在紅葉路以西），這些土地和項(xiàng)目地塊相聚較近，在區(qū)位上，這

21、些地塊的位置距縣城中心比項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)明顯，是本項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但是從目前的市場(chǎng)均價(jià)上看，這些近城郊的價(jià)格要比項(xiàng)目所在地的開(kāi)發(fā)區(qū)要高出約500元/平方（近城郊的均價(jià)約為2800元/平方，開(kāi)發(fā)區(qū)的均價(jià)約為2300元/平方），所以本項(xiàng)目有很大的機(jī)會(huì)。二、商品房市場(chǎng)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜述 2009年至2010年睢寧房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展平穩(wěn)，穩(wěn)中有升。總體表現(xiàn)出健康、可持續(xù)的的態(tài)勢(shì)。至2010年，睢寧房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售水平均達(dá)到較高水平。預(yù)計(jì)會(huì)整體扭轉(zhuǎn)2009年在周邊縣中排名的情況。主要還是由于整體房市的供應(yīng)量增加，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售投入增加的原因，更加主要的原因還是整體房地產(chǎn)品質(zhì)上升轉(zhuǎn)換了睢寧市民購(gòu)房原因。隨著政府推

22、地體量的不斷攀升和新開(kāi)工量的增長(zhǎng)，2010年市場(chǎng)供需比受到?jīng)_擊，表現(xiàn)為各大樓盤(pán)從坐等客戶到主動(dòng)出擊，預(yù)計(jì)后期這種形式將會(huì)延續(xù)。 小結(jié)：睢寧房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征l 銷(xiāo)售火爆，市場(chǎng)延續(xù)能力強(qiáng)。l 產(chǎn)品上觀念比較陳舊，形象包裝差，建筑質(zhì)量跟物管跟不上。l 開(kāi)發(fā)企業(yè)之間已經(jīng)逐漸從單純的粗放式競(jìng)爭(zhēng)到不斷注重增加產(chǎn)品的功能性景觀精致性等轉(zhuǎn)變。2.近年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析年份均價(jià)增長(zhǎng)率200580012.50%2006110037.50%2007175059%2008230031.40%2009260013.10%2010290011.50%解析： 價(jià)格，市場(chǎng)的晴雨表，從睢寧房?jī)r(jià)一覽表上可以看出睢寧房?jī)r(jià)呈逐年

23、遞增態(tài)勢(shì)； 一般情況下造成房?jī)r(jià)增加的原因有兩個(gè)，一是供應(yīng)量的減少，物以稀為貴，價(jià)格相應(yīng)就會(huì)上漲，從表一中可以看出，睢寧土地的供應(yīng)量亦是遞增的，所以排除這個(gè)原因；二是需求量的增加，社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)是我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展的主旋律，而推動(dòng)現(xiàn)代化發(fā)展的兩大動(dòng)力是城市化與工業(yè)化，睢寧城市化發(fā)展的進(jìn)程推動(dòng)著廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對(duì)住房的剛性需求。3. 市場(chǎng)銷(xiāo)量成交套數(shù)成交面積月均套數(shù)套均面積備注2010年1860套181477310套98上半年2009年6393套654477533套1022008年1781套194484148套109解析： 從08年到今年上半年，睢寧房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低高低現(xiàn)象； 剛性需求為主導(dǎo)的二級(jí)市場(chǎng)對(duì)

24、政策及經(jīng)濟(jì)的影響亦較為敏感；睢寧套均面積呈現(xiàn)逐年遞減的態(tài)勢(shì)。可看出睢寧近幾年農(nóng)村進(jìn)城買(mǎi)房的人、外出打工回來(lái)購(gòu)房的人、青年人買(mǎi)房結(jié)婚等剛性需求為市場(chǎng)主導(dǎo)，這類(lèi)人群對(duì)房的要求是，功能齊全，總價(jià)較低。4.市場(chǎng)解析我們將睢寧縣城分成三個(gè)區(qū)域，新城區(qū)（圖中藍(lán)色塊）、老城區(qū)（圖中黃色塊）、城西區(qū)（圖中紅色塊）。城東區(qū)以天虹大道為界，城西以濉河路為界，中間部分為城中區(qū)。新城區(qū)：以天虹世紀(jì)城、歐洲城為代表的城北新城區(qū)，未來(lái)睢寧最大的新興住宅區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)7-8年累計(jì)推案量170萬(wàn)方，這是未來(lái)睢寧的主要房地產(chǎn)銷(xiāo)售地，也是睢寧房?jī)r(jià)的主要影響地，所有項(xiàng)目都是這個(gè)區(qū)域的受影響因素。老城區(qū)：以水岸馨都、尚都國(guó)際為代表，特

25、點(diǎn)是面積小、延續(xù)性差，不過(guò)目前還是領(lǐng)漲整個(gè)睢寧房?jī)r(jià)的區(qū)域，后期可能有持續(xù)的土地外拍，但以回遷為主。城西區(qū)：本案的所在地。此區(qū)域與老城區(qū)有一點(diǎn)類(lèi)似，那就是體量都較小。在睢寧猛烈的城市化進(jìn)程中，城西的整體環(huán)境水平并沒(méi)有明顯提升，客群對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度較低，因此價(jià)格水平在整個(gè)睢寧房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中還處在低谷。歐洲城九鼎國(guó)際帝壹城弘基上城水岸馨都中央華府天虹世紀(jì)城飛翔濱河名城碧桂雅園尚都國(guó)際西盛園成候花園泰和麗景jing景本案各區(qū)各區(qū)域樓盤(pán)分列如下：新城區(qū)：環(huán)島陽(yáng)光花城、帝壹城、九鼎國(guó)際城、歐洲城、天虹世紀(jì)城老城區(qū)：天和御景、商都國(guó)際、飛翔濱河名城城西區(qū)：泰和麗景、西盛園新城區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱環(huán)島陽(yáng)光花城工地位

26、置東升路樂(lè)園路交匯處投資興建振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企劃銷(xiāo)售主力面積110-120單價(jià)范圍2200-2900基地面積22506建筑面積38000主力戶型3室2廳1衛(wèi)車(chē)位單價(jià)規(guī)劃戶數(shù)500套儲(chǔ)藏室層 高2.8綠化率28%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-2-16平均單價(jià)2600多 層270套工程進(jìn)度現(xiàn)已交房銷(xiāo)售率98.67%月銷(xiāo)售套數(shù)22項(xiàng)目名稱帝壹城工地位置寧海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校對(duì)面投資興建江蘇地杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企劃銷(xiāo)售南京新聯(lián)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司主力面積110-120單價(jià)范圍3500-3900基地面積42487.9建筑面積110000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車(chē)位單價(jià)3000規(guī)劃戶數(shù)720儲(chǔ)藏室2800層 高2.88綠化

27、率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-8-1平均單價(jià)3600多 層330工程進(jìn)度多層已封頂銷(xiāo)售率80.36%月銷(xiāo)售套數(shù)100戶型配比80-90平方 兩室 占30% 100-110平方 三室 占45% 110-130 三室 占20%項(xiàng)目名稱九鼎國(guó)際城工地位置東升路與環(huán)東路交匯處投資興建江蘇九鼎商貿(mào)城有限公司企劃銷(xiāo)售主力面積單價(jià)范圍基地面積730000建筑面積1280000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車(chē)位單價(jià)規(guī)劃戶數(shù)儲(chǔ)藏室層 高2.9綠化率32.8%開(kāi)盤(pán)時(shí)間未知平均單價(jià)3500（預(yù)期）多 層工程進(jìn)度正在拆遷中銷(xiāo)售率0月銷(xiāo)售套數(shù)0項(xiàng)目名稱歐洲城工地位置永安路天虹大道交匯處投資興建江蘇景天置業(yè)有限公司企劃銷(xiāo)售蘇州新百利主

28、力面積100-110單價(jià)范圍3200-3600基地面積158800建筑面積320000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車(chē)位單價(jià)3000規(guī)劃戶數(shù)2442儲(chǔ)藏室2800層 高2.8綠化率34%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5-20平均單價(jià)3200多 層1800工程進(jìn)度一期封頂銷(xiāo)售率98%月銷(xiāo)售套數(shù)80戶型配比80-90 兩室 占10% 90-116 三室 占70% 120以上 三房、四房 占10%項(xiàng)目名稱天虹世紀(jì)城工地位置中央大街天虹大道交匯處投資興建徐州天虹聯(lián)合置業(yè)有限公司企劃銷(xiāo)售新景祥主力面積100-120單價(jià)范圍3100-3400基地面積150000建筑面積300000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車(chē)位單價(jià)2900規(guī)劃戶數(shù)2

29、500儲(chǔ)藏室2600層 高2.9綠化率33%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-10-16平均單價(jià)3150多 層800工程進(jìn)度地基銷(xiāo)售率99%月銷(xiāo)售套數(shù)120戶型配比80-90 兩房 占10% 100-120 三房 占80%老城區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱天和御景工地位置實(shí)驗(yàn)小學(xué)西側(cè)投資興建天成地產(chǎn)企劃銷(xiāo)售天津傳承地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)主力面積110 -120單價(jià)范圍2900-3100基地面積80000建筑面積160000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車(chē)位單價(jià)賣(mài)使用權(quán)70年 7萬(wàn)規(guī)劃戶數(shù)1200儲(chǔ)藏室2400層 高2.9綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-12-28平均單價(jià)3000多 層500套工程進(jìn)度1，2期已交房，3期封頂銷(xiāo)售率98.21%月銷(xiāo)售

30、套數(shù)70戶型配比80-90 兩房 占10% 100-120 三房 占50% 120-130 三房 占20% 項(xiàng)目名稱尚都國(guó)際工地位置八一路與濉河路交匯處投資興建徐州匯合置業(yè)發(fā)展有限公司企劃銷(xiāo)售拓通偉業(yè)地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)主力面積110-120單價(jià)范圍3200-3500基地面積21068建筑面積78000主力戶型120-130車(chē)位單價(jià)規(guī)劃戶數(shù)750儲(chǔ)藏室層 高2.9綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-1-1平均單價(jià)3400多 層工程進(jìn)度銷(xiāo)售率0.00%月銷(xiāo)售套數(shù)0項(xiàng)目名稱飛翔濱河名城工地位置元府路與濉河路交匯處投資興建徐州飛翔置業(yè)有限公司企劃銷(xiāo)售揚(yáng)州美極地產(chǎn)主力面積100-110單價(jià)范圍3100-3400基地

31、面積56141.18建筑面積89092主力戶型3室2廳1衛(wèi)車(chē)位單價(jià)規(guī)劃戶數(shù)800儲(chǔ)藏室層 高2.85綠化率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5-3平均單價(jià)3300多 層430工程進(jìn)度建設(shè)中銷(xiāo)售率72.59%月銷(xiāo)售套數(shù)60城西區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱泰和麗景工地位置104國(guó)道泰和路交匯處投資興建徐州中海置業(yè)有限公司企劃銷(xiāo)售揚(yáng)州極美地產(chǎn)主力面積100-110單價(jià)范圍2100-2500基地面積43129建筑面積75324主力戶型3室2廳1衛(wèi)車(chē)位單價(jià)規(guī)劃戶數(shù)800儲(chǔ)藏室層 高2.8綠化率32%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-11-1平均單價(jià)2300多 層600工程進(jìn)度一期封頂銷(xiāo)售率79%月銷(xiāo)售套數(shù)210戶型配比80-90 兩房 占20

32、% 90-110 三房 占60% 110以上 三房 占10%項(xiàng)目名稱西盛園工地位置八一路東側(cè)104國(guó)道南投資興建江蘇文利置業(yè)有限公司企劃銷(xiāo)售主力面積110-120單價(jià)范圍2100-2300基地面積40053建筑面積60000主力戶型3室2廳2衛(wèi)車(chē)位單價(jià)規(guī)劃戶數(shù)600儲(chǔ)藏室層 高2.8綠化率32%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-5-8平均單價(jià)2200多 層28工程進(jìn)度二期封頂銷(xiāo)售率96.21%月銷(xiāo)售套數(shù)40戶型配比80-90 兩房 占15% 90-110 三房 占80%5.綜合分析：1) 格局：目前在售和將售樓盤(pán)項(xiàng)目大部分集中在東邊，有6個(gè)，占到了整個(gè)市場(chǎng)的62%，東面項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)力大。其中靠近縣城中心的帝

33、壹城可以說(shuō)是目前地理位置最為優(yōu)越的項(xiàng)目，價(jià)格也相對(duì)較高，均價(jià)在36003700左右，最高的戶型價(jià)格快到4000。西邊開(kāi)發(fā)區(qū)的三個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較大，泰和麗景、西盛園、成侯花園目前都是一期售完， 銷(xiāo)售均價(jià)在21002300左右，等待二期的開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)在2500左右。北邊的天虹世紀(jì)城、歐洲城銷(xiāo)售率在98%左右，剩余的是頂樓（送閣樓）和面積較大的戶型，剩余面積在120以上。2) 產(chǎn)品：市場(chǎng)供應(yīng)以多層為主，多層和高層的比例約為4：13) 規(guī)劃：睢寧目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目，從整體看，規(guī)劃、景觀上出彩的不多，創(chuàng)新的更少，建筑兵營(yíng)式布局明顯，色彩拘謹(jǐn)；景觀依循傳統(tǒng)設(shè)計(jì)概念，以中央景觀為主。4) 立面：外立面以涂料

34、、乳膠漆為主，其中也有少數(shù)項(xiàng)目是面磚?，F(xiàn)在的項(xiàng)目以面磚為主，但是從面磚的質(zhì)量、色調(diào)上看都是較為普通的，不能作為項(xiàng)目的亮點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。5) 區(qū)間：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的暢銷(xiāo)面積在90110之間，暢銷(xiāo)戶型為三室兩廳一衛(wèi)，究其原因，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)這一范圍的戶型結(jié)構(gòu)較為認(rèn)同。6) 戶型：中小戶型市場(chǎng)需求量大，反映出在價(jià)格飛速上升的狀況下，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)總價(jià)的關(guān)注在加強(qiáng)。7) 結(jié)構(gòu)：睢寧的商品房在建筑結(jié)構(gòu)上基本上都是框架式結(jié)構(gòu)，多層中也只有少數(shù)是磚混結(jié)構(gòu)。8) 客群：睢寧縣城中心輻射能力較強(qiáng)。鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民已成為睢寧樓市購(gòu)買(mǎi)力的主要組成部分，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的客群，置業(yè)投資意識(shí)逐步增強(qiáng)。9) 價(jià)格分析區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域均價(jià)新城區(qū)環(huán)

35、島陽(yáng)光花城26003210帝壹城3600九鼎國(guó)際城3500歐洲城3200天虹世紀(jì)城3150老城區(qū)天和御景30003235飛翔濱河名城3400尚都國(guó)際3300城西區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）西盛園22002250泰和麗景2300 目前城東區(qū)的均價(jià)為3210元/平方，城中區(qū)的均價(jià)為3235元/平方。城東區(qū)和城中區(qū)沒(méi)有明顯的界限，各種生活配套設(shè)施也都沒(méi)有太大的差異，所以在價(jià)格上也沒(méi)有太大的區(qū)別。城西的開(kāi)發(fā)區(qū)距縣城中心較遠(yuǎn)（月5-10分鐘的車(chē)程），各種生活配套設(shè)施都還不健全，所以價(jià)格偏低，比縣城中心約低1000元/平方。10) 配比分析：區(qū)域項(xiàng)目?jī)煞恐髁γ娣e占比三房主力面積占比新城區(qū)環(huán)島陽(yáng)光花城70-8020%90-

36、12060%帝壹城80-9030%100-11045%歐洲城80-9010%90-11670%天虹世紀(jì)城80-9010%100-12080%老城區(qū)天和御景78-8810%100-12050%飛翔濱河名城78-8810%100-12050%城西區(qū)西盛園80-9015%90-11085%泰和麗景80-9020%90-11060%從圖表中戶型的配比上看，整個(gè)睢寧的項(xiàng)目都是以三房?jī)蓮d為主，三房占據(jù)較大的比重，且面積較小，都是在100120之間，這樣的戶型功能齊全，戶型設(shè)計(jì)合理，總價(jià)較低，所以深受睢寧縣人民的喜愛(ài)。11) 去化分析：區(qū)域項(xiàng)目月銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間新城區(qū)環(huán)島陽(yáng)光花城222008/2/16帝壹城

37、1002010/8/1九鼎國(guó)際城0歐洲城802010/5/20天虹世紀(jì)城1202010/10/16老城區(qū)天和御景702008/18/28飛翔濱河名城602010/5/3尚都國(guó)際 0城西區(qū)西盛園402009/5/3泰和麗景2102010/11/1 從月銷(xiāo)售套數(shù)看，最近剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目（如帝壹城、天虹世紀(jì)城、泰和麗景等）銷(xiāo)售的速度都非?？?，月銷(xiāo)售套數(shù)都超過(guò)了一百套，可以看出近期睢寧的商品房市場(chǎng)是十分火爆的。另外從項(xiàng)目自身的因素看，帝壹城小區(qū)設(shè)施配備較好，所有房子都是框架結(jié)構(gòu)，且都帶電梯及暖氣，所以能得到較多人的認(rèn)可；泰和麗景小區(qū)位于開(kāi)發(fā)區(qū)，房子的戶型面積較小，單價(jià)低，所以房子的總價(jià)很低，這樣的房子很適

38、合農(nóng)村人到縣城買(mǎi)房的人群，所以銷(xiāo)售率會(huì)很高。 本項(xiàng)目地塊的性質(zhì)和泰和麗景的情況較為相似，如在配套設(shè)施上能達(dá)到帝壹城的要求，在小區(qū)的景觀上再能有所突破，那在周周邊的項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中將能占得很大的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格上也能拉開(kāi)與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距。第四部分 項(xiàng)目地塊分析1、地塊狀況首先體現(xiàn)的是本項(xiàng)目的地段價(jià)值，八一路是睢寧縣橫貫東西，連接徐州、宿遷、南京的一條主干道，更是睢寧縣比較繁華的一條重要道路。北依八一路是項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)的最佳詮釋。睢寧縣規(guī)劃動(dòng)向是以睢城鎮(zhèn)為中心，呈北拓西展的態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目處于城區(qū)發(fā)展交接處。本項(xiàng)目是連接睢寧縣最繁華地段與開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園的要沖，后期的價(jià)值體現(xiàn)可見(jiàn)一斑。本項(xiàng)目周邊學(xué)校、車(chē)站等配套云集，在這方面并不輸于同區(qū)域內(nèi)的任何樓盤(pán)。2、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）n 項(xiàng)目地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)西側(cè)），緊鄰八一路、104國(guó)道等交通主干道上，交通非常方便；n 項(xiàng)目地塊形狀優(yōu)勢(shì)：地塊較規(guī)則，有利于整體規(guī)劃布局；n 項(xiàng)目地塊的位置商品房均價(jià)較低，接受度高，客戶群體豐富；n 項(xiàng)目地塊附近有多所學(xué)校，就學(xué)方便；n 項(xiàng)目地塊周?chē)h(huán)境比縣城中心較為優(yōu)越。W（劣勢(shì)）