企業(yè)并購(gòu)重組和資產(chǎn)評(píng)估

1、企業(yè)并購(gòu)重組與資產(chǎn)評(píng)估主講人：程遠(yuǎn)航引言：各位律師朋友好，很高興今天能夠有機(jī)會(huì)在一起探討一下企業(yè)并購(gòu)重組與資產(chǎn)評(píng)估的一些問(wèn)題。今天分三部分進(jìn)行敘述：第一部分，并購(gòu)重組的基本理論；第二部分，資產(chǎn)評(píng)估概述；第三部分，牽扯到上市公司并購(gòu)、重組中常見的一些問(wèn)題。第一部分  并購(gòu)重組的基本理論一、并購(gòu)重組的概念并購(gòu)重組是兩個(gè)以上公司合并、組建新公司或相互參股。泛指在市場(chǎng)機(jī)制作用下，公司通過(guò)收買其它企業(yè)部分或全部的股份，取得對(duì)這家企業(yè)控制權(quán)，并對(duì)企業(yè)進(jìn)行重新整合的產(chǎn)權(quán)交易行為。并購(gòu)重組實(shí)質(zhì)是一個(gè)企業(yè)取得另一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)、股權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)或控制權(quán)，使一個(gè)企業(yè)直接或間接對(duì)另一個(gè)企業(yè)發(fā)生支配性的

2、影響。并購(gòu)是企業(yè)利用自身的各種有利條件，比如品牌、市場(chǎng)、資金、管理、文化等優(yōu)勢(shì)，讓存量資產(chǎn)變成增量資產(chǎn)，使呆滯的資本運(yùn)動(dòng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資本的增值。二、并購(gòu)主體并購(gòu)主體分為兩類：一類是行業(yè)投資人，一類是財(cái)務(wù)投資人。（一）行業(yè)投資人，也稱經(jīng)營(yíng)型并購(gòu)者、行業(yè)并購(gòu)者，一般體現(xiàn)為戰(zhàn)略性并購(gòu)，通常以擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蛏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍為目的，比較關(guān)注目標(biāo)公司的行業(yè)和行業(yè)地位、長(zhǎng)期發(fā)展能力和戰(zhàn)略方向、并購(gòu)后的協(xié)同效應(yīng)等方面的問(wèn)題。這些企業(yè)一般擁有至少一個(gè)核心產(chǎn)業(yè)甚至若干個(gè)核心業(yè)務(wù)。（二）財(cái)務(wù)投資人，也稱投資型并購(gòu)者、財(cái)務(wù)并購(gòu)者，一般表現(xiàn)為策略性并購(gòu)，通常要求目標(biāo)公司具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展能力，具有比較充裕的現(xiàn)金

3、流和較強(qiáng)大再融資能力，比較關(guān)注目標(biāo)公司利潤(rùn)回報(bào)和業(yè)績(jī)成長(zhǎng)速度，以便于在可以預(yù)期的未來(lái)使目標(biāo)公司成為公眾公司或?qū)⑵涑鍪郏闹蝎@利。這些企業(yè)內(nèi)部的投資項(xiàng)目之間一般沒有什么必然的聯(lián)系。去年中國(guó)汽車企業(yè)吉利將沃爾沃并購(gòu)，按照這個(gè)定義來(lái)講，大家很容易地可以判斷出，實(shí)際上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)性的并購(gòu)，還有一些財(cái)務(wù)公司、資本運(yùn)作公司，比如說(shuō)平安資本在資本上并購(gòu)了一些其它企業(yè)，但最終目的并不是要對(duì)公司進(jìn)行整合，讓它去發(fā)展，而是一個(gè)純粹的財(cái)務(wù)性目的，這種是一個(gè)財(cái)務(wù)并購(gòu)，所以從并購(gòu)主體來(lái)講很好判斷。三、并購(gòu)對(duì)象（一）資產(chǎn)：經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、債權(quán)、對(duì)外股權(quán)投資（二）股權(quán)：100%股權(quán)、51%股權(quán)、相對(duì)控股權(quán)，主要是

4、指控股地位。（三）控制權(quán)：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、委托管理、租賃、商標(biāo)、核心技術(shù)、企業(yè)聯(lián)合等。這里面最重要的是控制，控制是指有權(quán)決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策，并能據(jù)以從該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取利益。四、支付手段（一）現(xiàn)金（二）股權(quán)或股票（三）債券（四）行政劃撥（五）承擔(dān)債務(wù)（六）合同或協(xié)議五、并購(gòu)重組的戰(zhàn)略目標(biāo)一是實(shí)現(xiàn)資本的低成本擴(kuò)張，二是提高投資速度和效率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，三是調(diào)整業(yè)務(wù)方向和改善資產(chǎn)、資本結(jié)構(gòu)，四是獲取企業(yè)發(fā)展所需的資源，五是體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，獲取資本收益。一共是五個(gè)方面。（一）實(shí)現(xiàn)資本的低成本擴(kuò)張主要體現(xiàn)在協(xié)同效應(yīng)上。1.規(guī)模效應(yīng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指隨著生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大而收益不斷遞增的現(xiàn)象。規(guī)模效

5、應(yīng)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)上研究的課題，即生產(chǎn)要達(dá)到或超過(guò)盈虧平衡點(diǎn)，即規(guī)模效益。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的規(guī)模效應(yīng)是根據(jù)邊際成本遞減推導(dǎo)出來(lái)的，就是說(shuō)企業(yè)的成本包括固定成本和變動(dòng)成本，混合成本則可以分解為這兩種成本，在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，變動(dòng)成本同比例增加而固定成本不增加，所以單位產(chǎn)品成本就會(huì)下降，企業(yè)的銷售利潤(rùn)率就會(huì)上升。規(guī)模經(jīng)濟(jì)具有明顯的協(xié)同效應(yīng)，即2+2大于4的效應(yīng)。兼并，尤其是企業(yè)的橫向兼并對(duì)企業(yè)效率的最明顯作用，表現(xiàn)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的取得，即通過(guò)兼并，兩個(gè)企業(yè)的總體效果要大于兩個(gè)獨(dú)立企業(yè)效益的算術(shù)和。從另外一個(gè)方面來(lái)講，主要是一個(gè)交易費(fèi)用，降低交易費(fèi)用，企業(yè)的并購(gòu)所引起的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的變動(dòng)與交易費(fèi)用的變動(dòng)有著直

6、接聯(lián)系。可以說(shuō)，交易費(fèi)用的節(jié)約，是企業(yè)并購(gòu)產(chǎn)生的一種重要原因。而企業(yè)并購(gòu)的結(jié)果也是帶來(lái)了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的變化。企業(yè)內(nèi)部之間的協(xié)調(diào)管理費(fèi)用越低，企業(yè)并購(gòu)的規(guī)模也就越大。（二）提高投資速度和效率提高投資速度和效率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)方式進(jìn)行投資與進(jìn)行新的投資相比，由于速度快、效率高，大大縮短了投資時(shí)間，因而可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。兼并充分利用了被并購(gòu)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)效應(yīng)，也有利于降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。在很多行業(yè)中，當(dāng)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)驗(yàn)越積累越多時(shí)，可以觀察到一種單位成本不斷下降的趨勢(shì)。企業(yè)通過(guò)兼并發(fā)展時(shí)，不但獲得了原有企業(yè)的生產(chǎn)能力和各種資產(chǎn)，還獲得了原有企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在水泥行業(yè)、電力行業(yè)兼并重組特別多

7、，以水泥行業(yè)為例，如果要建4500一條線，從它的規(guī)劃，取得土地，然后再科研、初步設(shè)計(jì)到各部門相應(yīng)的審批，大約需要2年時(shí)間，如果是兼并一個(gè)已經(jīng)建成的水泥廠，速度會(huì)很快，有的時(shí)候，幾個(gè)月，有的時(shí)候一兩個(gè)月把這個(gè)企業(yè)收購(gòu)?fù)瓿桑蟠筇岣吡送顿Y速度和效率，另外，原有企業(yè)已經(jīng)建立了，在它的發(fā)展過(guò)程中，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，如果我在一個(gè)陌生的地方興建一個(gè)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，如果收購(gòu)一個(gè)比較成熟的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)明顯降低。（三）調(diào)整業(yè)務(wù)方向和改善資產(chǎn)、資本結(jié)構(gòu)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略確定了企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，企業(yè)為了實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略或解決經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)進(jìn)入或者退出某些業(yè)務(wù)領(lǐng)域的目標(biāo)，以企業(yè)并購(gòu)、資產(chǎn)重組、債務(wù)重組為手段，對(duì)

8、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。當(dāng)企業(yè)所在的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生變化，例如由壟斷進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)，從產(chǎn)品開發(fā)期進(jìn)入產(chǎn)品成熟期之后，行業(yè)利潤(rùn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，企業(yè)在該領(lǐng)域也不再具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，資產(chǎn)贏利能力不斷下降，企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)剝離和出售可以避免資源浪費(fèi)和被淘汰出局，使企業(yè)掌握主動(dòng)，減少風(fēng)險(xiǎn)，及早實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)而投資新興產(chǎn)業(yè)和利潤(rùn)更高的產(chǎn)業(yè)。這點(diǎn)在上市公司并購(gòu)里體現(xiàn)得很明顯，有許多上市公司連續(xù)三年虧損或者連續(xù)幾年虧損，可能是通過(guò)一個(gè)并購(gòu)或者一個(gè)資產(chǎn)重組，幾乎是一個(gè)烏鴉變鳳凰的一個(gè)奇跡，在證券市場(chǎng)上，這個(gè)運(yùn)用非常多。（四）獲得企業(yè)發(fā)展所需資源兼并充分利用了被并購(gòu)企業(yè)的資源。企業(yè)是有效配置資源的組織，企業(yè)資

9、源除了廠房、建筑物、土地、機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)成品等有形資產(chǎn)，商標(biāo)、專利權(quán)、專有技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)外，還包括人力資源、客戶資源、公共關(guān)系資源、企業(yè)文化資源等，通過(guò)并購(gòu)全面有效地利用了企業(yè)所擁有的全部資源。（五）體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，獲取資本收益資本只有在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中才能體現(xiàn)出其價(jià)值，資本也只能通過(guò)運(yùn)動(dòng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。對(duì)于財(cái)務(wù)投資人來(lái)講，這點(diǎn)顯得尤為重要。六、并購(gòu)分類（一）按被并購(gòu)對(duì)象所在行業(yè)分：1.橫向并購(gòu)，是指為了提高規(guī)模效益和市場(chǎng)占有率而在同一類產(chǎn)品的產(chǎn)銷部門之間發(fā)生的并購(gòu)行為。2.縱向并購(gòu)。3.混合并購(gòu)。（二）按并購(gòu)的動(dòng)因分：1.規(guī)模型并購(gòu)，通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模，減少生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用,提高市場(chǎng)占有率

10、，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。2.功能型并購(gòu)，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一體化，完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大整體利潤(rùn)。（三）按并購(gòu)雙方意愿分：1.協(xié)商型，又稱善意型，即通過(guò)協(xié)商并達(dá)成協(xié)議的手段取得并購(gòu)意思的一致。2.強(qiáng)迫型，又稱為敵意型或惡意型，即一方通過(guò)非協(xié)商性的手段強(qiáng)行收購(gòu)另一方。通常是在目標(biāo)公司董事會(huì)、管理層反對(duì)或不情愿的情況下，某些投資者用高價(jià)強(qiáng)行說(shuō)服多數(shù)股東出售其擁有的股份，以達(dá)到控制公司的目的。針對(duì)敵意和未收購(gòu)?fù)ǔＳ幸环N戰(zhàn)略，即反收購(gòu)常用的戰(zhàn)略：（1）董事輪換制度（2）絕對(duì)多數(shù)條款（3）股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（4）毒丸計(jì)劃(Poison Pill)（5）金降落傘(Golden Parachute)、鉛降落傘(Lead

11、 Parachute)、錫降落傘(Tin Parachute，主要是針對(duì)員工和員工簽訂一個(gè)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的。（6）白衣騎士(White Knight)（7）焦土政策(Scorched Earth Policy）（8）帕克曼式防御(Spaceman Defense)（四）按并購(gòu)程序分：1.協(xié)議并購(gòu)；2.要約并購(gòu)。主要是按上市公司和非上市公司來(lái)區(qū)分的。（五）按并購(gòu)后被并一方的法律狀態(tài)分：1.新設(shè)法人型。2.吸收型。3.控股型。（六）按并購(gòu)支付方式分：1.現(xiàn)金支付型；2.換股并購(gòu)型；3.行政劃撥型；4.承債型；5.合同或協(xié)議型。（七）按并購(gòu)對(duì)象分：1.資產(chǎn)并購(gòu)2.股權(quán)并購(gòu)3.控制權(quán)并購(gòu)（八）按收購(gòu)主體分

12、：1.管理層收購(gòu)MBO2.外資收購(gòu)（九）按并購(gòu)客體分：1.上市公司收購(gòu)2.非上市公司收購(gòu)七、并購(gòu)重組程序（略）第二部分  資產(chǎn)評(píng)估概述企業(yè)并購(gòu)重組時(shí)，常常涉及標(biāo)的資產(chǎn)按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)的情況。結(jié)合實(shí)踐，對(duì)于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估并提供資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的情形，有關(guān)要求歸納如下：一、根據(jù)公司法第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資，對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)。二、國(guó)家工商總局令第39號(hào)股權(quán)出資登記管理辦法（2009年3月1日起實(shí)施）第三條規(guī)定：用作出資的股權(quán)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清楚、權(quán)能完整、依法可以

13、轉(zhuǎn)讓。具有下列情形的股權(quán)不得用作出資：1.股權(quán)公司的注冊(cè)資本尚未繳足；2.已被設(shè)立質(zhì)權(quán)；3.已被依法凍結(jié)；4.股權(quán)公司章程約定不得轉(zhuǎn)讓；5.法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院決定規(guī)定，股權(quán)公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)；6.法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院決定規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。第五條  用作出資的股權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。三、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法第三條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；（三）與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（

14、五）依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法第六條規(guī)定了十三種應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的情形。根據(jù)前述文件及有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理的規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估的。四、根據(jù)上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法第十八條規(guī)定，重大資產(chǎn)重組中相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為定價(jià)依據(jù)的。一、資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過(guò)程。二、資產(chǎn)評(píng)估方法概述評(píng)估方法主要包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場(chǎng)法。（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)

15、債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本公式：股東全部權(quán)益價(jià)值=各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和-各項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值之和。資產(chǎn)基礎(chǔ)法又叫成本法，或者叫成本價(jià)格法，我說(shuō)的評(píng)估評(píng)估方法指的是企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，如果對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，企業(yè)可能有各種資產(chǎn)，比如說(shuō)有流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，對(duì)于其中一項(xiàng)資產(chǎn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估時(shí)，比如說(shuō)土地，對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不一定都是成本法，有可能用的是基準(zhǔn)對(duì)價(jià)，有可能是用市場(chǎng)法，也可能用的是收益法。比如說(shuō)房屋有可能用的是成本法，有可能用的是收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是一個(gè)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一個(gè)整體概述。（二）收益法通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。一個(gè)企

16、業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在能否給股東預(yù)期帶來(lái)多少收益，這是最能體現(xiàn)一個(gè)公司的價(jià)值，從這個(gè)角度來(lái)講，用收益法就是把企業(yè)未來(lái)能夠給股東帶來(lái)的收益或者是一個(gè)現(xiàn)金流折現(xiàn)回來(lái)，這種方法叫收益法。（三）市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。三、資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型分兩類：一類是市場(chǎng)價(jià)值，一類是非市場(chǎng)價(jià)值。（一）市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（二）非市場(chǎng)價(jià)值（重點(diǎn)為投資價(jià)值）1.投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或

17、者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。2.清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。3.在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。4.殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。在企業(yè)并購(gòu)中運(yùn)用比較多的兩個(gè)價(jià)值分別是：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響非常大，比如說(shuō)，有一塊土地，（老師黑板演練）甲是一塊被評(píng)估的對(duì)象，乙收購(gòu)一塊土地，如果對(duì)甲進(jìn)行評(píng)估，定義它的類型，如果定義的是市場(chǎng)價(jià)值，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值是什么意思？市場(chǎng)價(jià)值是這塊土地對(duì)所有的有

18、意向購(gòu)買這塊土地的人的一個(gè)價(jià)值，這個(gè)叫市場(chǎng)價(jià)值，投資價(jià)值指的是什么？如果說(shuō)乙這塊土地有一個(gè)所有者，所有者如果想收購(gòu)甲這塊土地，對(duì)于他來(lái)講，甲的價(jià)值是投資價(jià)值，為什么這么講，根據(jù)我們正常判斷，土地如果是方形的，比較規(guī)范化，土地的價(jià)值就比較高，如果兩個(gè)是割裂開的，兩塊土地都是1000元美金，市場(chǎng)價(jià)值就是1000每平米，對(duì)于乙來(lái)說(shuō)，把甲的土地收購(gòu)過(guò)來(lái)，那就是整體的方方正正的土地，會(huì)做整體規(guī)劃，做規(guī)劃以后，每平米的價(jià)值可能在于1100元或者1200元或者更高。對(duì)于所有的投資者，有一個(gè)特定目的，以這個(gè)土地所有者來(lái)講，如果想把甲這塊土地拿過(guò)來(lái)，有一個(gè)特定的目的，整個(gè)整體價(jià)值就提升了，因?yàn)橥恋厥且粋€(gè)方方正正

19、的土地，對(duì)于乙所有者來(lái)講，對(duì)甲公司的價(jià)值不一樣，如果要進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于乙公司評(píng)估時(shí)，可以把1100或者1200乘以總體面積，再把他自己面積減掉。就是說(shuō)，對(duì)于乙投資者權(quán)益來(lái)講，這就是他能夠接受的最高價(jià)值，這個(gè)就是投資價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值也是大家容易混淆的價(jià)值類型?？煽诳蓸?lè)準(zhǔn)備收購(gòu)匯源，這是一個(gè)典型的投資價(jià)值，目標(biāo)并不是說(shuō)把匯源收回來(lái)，然后讓匯源按照原來(lái)的途徑進(jìn)行發(fā)展，而是想統(tǒng)一規(guī)劃，想進(jìn)入果汁市場(chǎng)，主要目標(biāo)是市場(chǎng)，而且收購(gòu)匯源，要約的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格高許多，按照我們一般的理解，如果說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)正常市場(chǎng)的話，當(dāng)時(shí)那個(gè)市值是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)值，可口可樂(lè)收購(gòu)匯源的價(jià)格就是投資價(jià)格，因?yàn)榭煽诳蓸?lè)也做過(guò)一

20、個(gè)深度分析，咱們做這個(gè)企業(yè)并購(gòu)時(shí)，一定要明確是市場(chǎng)價(jià)值還是一個(gè)投資價(jià)值，其它幾個(gè)價(jià)格都比較容易理解。另外一塊，我想把我們資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書給大家簡(jiǎn)單的介紹一下，評(píng)估報(bào)告總體來(lái)講分幾部分：第一部分是委托方及被評(píng)估單位，這個(gè)很好理解，第二個(gè)是評(píng)估目的，如果評(píng)估目的不同，對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響也不同，所以看評(píng)估報(bào)告時(shí)一定要看評(píng)估目的，比如若我是股權(quán)收購(gòu)，還是一個(gè)資產(chǎn)收購(gòu)，還有一個(gè)什么樣的目的，另外是評(píng)估的對(duì)象和范圍。另外一塊是價(jià)值類型及其定義，價(jià)值類型及其定義剛才已經(jīng)講過(guò)。第五點(diǎn)是評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估來(lái)講，資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，如果表述一個(gè)公司的價(jià)值，對(duì)應(yīng)的是哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，證券市場(chǎng)中的證券交易價(jià)格隨時(shí)變化。

21、另外一塊是評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法以及第8項(xiàng)評(píng)估程序?qū)嵤┮粋€(gè)過(guò)程，第9項(xiàng)是一個(gè)評(píng)估的假設(shè)。另外是評(píng)估結(jié)論。我們看評(píng)估報(bào)告應(yīng)重點(diǎn)看一下特別事項(xiàng)說(shuō)明，因?yàn)樘貏e事項(xiàng)說(shuō)明，不知道大家對(duì)審計(jì)情況是否清楚，如果出具審計(jì)報(bào)告，有4種類型：一種是標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留，一種是保留意見，一種叫否定意見，一種叫無(wú)法表示意見，從資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告來(lái)講，只有一種類型，所有一些需要大家關(guān)注的問(wèn)題都是在特別事項(xiàng)說(shuō)明里進(jìn)行披露的，所以我希望大家在看評(píng)估報(bào)告時(shí)，重點(diǎn)要關(guān)注評(píng)估報(bào)告的特殊事項(xiàng)說(shuō)明。就評(píng)估報(bào)告特殊事項(xiàng)說(shuō)明來(lái)講，一個(gè)是引用其它機(jī)構(gòu)出具的一個(gè)報(bào)告結(jié)論性的提示性說(shuō)明。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所具有的資質(zhì)不一樣，通常來(lái)講，評(píng)估機(jī)構(gòu)分為幾類，一種具有普通

22、資質(zhì)，一種有證券資質(zhì)，從評(píng)估來(lái)講，有一類叫資產(chǎn)評(píng)估師，還有一種是房地產(chǎn)估價(jià)師，還有土地估價(jià)師，礦權(quán)評(píng)估師。如果在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告里，可能引用一些比如說(shuō)土地物價(jià)報(bào)告或者是礦權(quán)無(wú)價(jià)報(bào)告。在這種情況下，一定要在評(píng)估特別事項(xiàng)說(shuō)明里加以說(shuō)明，另外特殊事項(xiàng)說(shuō)明里，第二個(gè)問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)瑕疵，這跟律師工作息息相關(guān)，如果在外面做項(xiàng)目，一定要看一下評(píng)估師寫的產(chǎn)權(quán)瑕疵和律師做的盡職調(diào)查結(jié)果是否一致，如果不一致最好跟評(píng)估師和委托方進(jìn)行溝通。另外一塊是評(píng)估程序受到限制的一種情況，產(chǎn)權(quán)瑕疵里包括抵押擔(dān)保的一些情況，還有一類是評(píng)估基準(zhǔn)日以后的重大事項(xiàng)情況。四、并購(gòu)重組中稅務(wù)處理在并購(gòu)過(guò)程中有兩種：一種是購(gòu)買企業(yè)的股權(quán)，一種是購(gòu)買企

23、業(yè)的資產(chǎn)，還有一種是通過(guò)增資或者其它方式來(lái)組合進(jìn)行收購(gòu)。購(gòu)買股權(quán)和購(gòu)置資產(chǎn)：股權(quán)收購(gòu)和增資擴(kuò)股：資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)和實(shí)物出資涉稅：在稅收籌劃過(guò)程中，對(duì)方案設(shè)計(jì)影響非常大，例如北京有一家水泥企業(yè)，最近剛上市，原來(lái)準(zhǔn)備在張家口收購(gòu)當(dāng)?shù)氐乃鄰S，現(xiàn)在水泥行業(yè)并購(gòu)非常頻繁，主要是為了擴(kuò)大市場(chǎng)。離北京近的還有一個(gè)冀東水泥，冀東水泥和北京這家企業(yè)也都在搶水泥廠，而且水泥受到國(guó)家調(diào)控，非常希望把張家口這家水泥企業(yè)收購(gòu)下來(lái)，通過(guò)幾次溝通，達(dá)成了初步意向，但張家口這個(gè)企業(yè)原來(lái)是國(guó)有企業(yè)，通過(guò)改制以后，原來(lái)的廠長(zhǎng)、書記、高級(jí)管理人員通過(guò)一種資本運(yùn)作的方式，已經(jīng)變成一個(gè)民用企業(yè)，律師做了一個(gè)前期工作，在歷史沿革方面

24、有不清晰的地方，另外職工的一些保險(xiǎn)存在問(wèn)題，但北京這個(gè)企業(yè)必須要收購(gòu)那個(gè)企業(yè)，后面提出一個(gè)方案，即收購(gòu)資產(chǎn)，只收購(gòu)它原來(lái)的資產(chǎn)，設(shè)立一個(gè)新公司，這樣就避免了或有負(fù)債、歷史沿革、職工安置的歷史遺留問(wèn)題，這個(gè)方案設(shè)計(jì)跟張家口企業(yè)溝通以后，民營(yíng)企業(yè)者不干了，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓這些資產(chǎn)交的稅非常多，特別是房屋和土地要繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅，設(shè)備也要繳稅，后來(lái)通過(guò)律師、評(píng)估師、會(huì)計(jì)師給他設(shè)計(jì)一個(gè)方案，第一步是于2009年4月先設(shè)立一個(gè)小公司，貨幣出資，注冊(cè)資本僅為30萬(wàn)元，其中北京這家企業(yè)出資27萬(wàn)元，出資比例是90%，張家口這家企業(yè)出資3萬(wàn)，出資比例是10%，2009年5月，對(duì)這家小公司進(jìn)行增資，增資時(shí)張家口這

25、家企業(yè)出資2.1億，主要是以房屋和土地出資，北京這家企業(yè)是以貨幣出資，占30%，這個(gè)企業(yè)里主要資產(chǎn)是房屋、土地和機(jī)器設(shè)備，為什么要房屋和土地進(jìn)行出資，然后再收購(gòu)機(jī)器設(shè)備？主要是稅收問(wèn)題。北京企業(yè)和張家口這家企業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張家口企業(yè)將持有的60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓以后，北京這個(gè)企業(yè)持股比例漲到90%，張家口這家企業(yè)持股比例變到10%，這是資本運(yùn)作過(guò)程。又過(guò)了一段時(shí)間，北京企業(yè)將它持有的目標(biāo)公司90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京上市公司，這樣整體的資本運(yùn)作就完成了。以固定資產(chǎn)作為投資方式主要有兩大類：一類是房屋集體土地使用權(quán)來(lái)投資，按照現(xiàn)在的稅收相關(guān)政策規(guī)定，房屋作為資本投資入股可以不征收土

26、地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及其它相關(guān)稅費(fèi)，土地增值稅可能是30%、40%、50%、60%，營(yíng)業(yè)稅是5%。但受讓方需要繳納契稅。房屋建筑物如果是作價(jià)轉(zhuǎn)讓，試圖房屋銷售，轉(zhuǎn)讓方需要繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及其它相關(guān)稅費(fèi)，仍然需要受讓方繳納契稅。由于房屋建筑物及其土地使用權(quán)是以全部的收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的構(gòu)建、原價(jià)后的余額，繼征土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及其它相關(guān)稅費(fèi)。因此在近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)大幅升值的情況下，一般房地產(chǎn)作價(jià)、轉(zhuǎn)讓都涉及到土地增值稅問(wèn)題，營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)稅費(fèi)，這個(gè)很好理解。第二類是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的機(jī)器設(shè)備投資方式，按照現(xiàn)在的稅收政策相關(guān)規(guī)定，企業(yè)以機(jī)器設(shè)備作為投資投入，不征收相關(guān)稅費(fèi)，如果出售已經(jīng)使用

27、過(guò)的固定資產(chǎn)，售價(jià)不超過(guò)原值，既不征收相關(guān)稅費(fèi)，由于目前科技水平提高速度加快，機(jī)器設(shè)備的更新?lián)Q代周期大大縮短，因此一般情況下，已使用過(guò)的機(jī)器設(shè)備出售或者轉(zhuǎn)讓時(shí)，市場(chǎng)價(jià)值都會(huì)大幅縮水，所以通常不涉及到稅收繳納問(wèn)題。增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第4條規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶視同銷售貨物我。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于舊貨和舊機(jī)動(dòng)車增值稅政策通知，規(guī)定納稅人銷售舊貨（包括舊貨經(jīng)營(yíng)單位銷售舊貨和納稅人銷售自己使用過(guò)的應(yīng)稅固定資產(chǎn)）；無(wú)論其是增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人，也無(wú)論其是否為批準(zhǔn)認(rèn)定的舊貨調(diào)劑試點(diǎn)單位；一律按4的征收率減半征收增值

28、稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。納稅人銷售自己使用過(guò)的屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇，售價(jià)超過(guò)原值的，按照4的征收率減半征收增值稅；售價(jià)未超過(guò)原值的，免征增值稅。舊機(jī)動(dòng)車經(jīng)營(yíng)單位銷售舊機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇，按照4的征收率減半征收增值稅。這是一個(gè)相干規(guī)定。稅務(wù)籌劃影響并購(gòu)方案的設(shè)計(jì)。第三部分  上市公司并購(gòu)重組常見問(wèn)題一、重大資產(chǎn)重組的情形重大資產(chǎn)重組：上市公司及其控股或者控制的公司在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外購(gòu)買、出售資產(chǎn)或者通過(guò)其他方式進(jìn)行資產(chǎn)交易達(dá)到規(guī)定的比例，導(dǎo)致上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、收入發(fā)生重大變化的資產(chǎn)交易行為。二、并購(gòu)重組中關(guān)注的主要問(wèn)題1.歷史沿革的合法性2.資產(chǎn)完整性

29、3.債務(wù)轉(zhuǎn)移的合法性4.重組后公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力5.重組后公司治理有效性6.盈利預(yù)測(cè)的可實(shí)現(xiàn)性7.備考報(bào)表與企業(yè)合并的方式8.兩種以上資產(chǎn)評(píng)估方法的運(yùn)用9.收益現(xiàn)值法運(yùn)用中評(píng)估假設(shè)的合理性盈利預(yù)測(cè)的可實(shí)現(xiàn)性和收益現(xiàn)值法運(yùn)動(dòng)過(guò)程中評(píng)估假設(shè)的合理性，這兩點(diǎn)非常重要。（一）歷史沿革的合法性1.公司設(shè)立是否合規(guī)合法。2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓3.增資：增資資金來(lái)源、價(jià)值和所有權(quán)4.減資：是否履行公告程序5.涉及國(guó)有資產(chǎn)的是否辦理相關(guān)手續(xù)6.出資方式是否符合規(guī)定7.計(jì)價(jià)是否正確：對(duì)評(píng)估結(jié)果的運(yùn)用（二）資產(chǎn)完整性1.標(biāo)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰2.注冊(cè)資本是否到位3.標(biāo)的資產(chǎn)是否受抵押或質(zhì)押4.作價(jià)是否公允5.是否存在股權(quán)代持標(biāo)的

30、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰：（1）對(duì)股權(quán)的要求：是否合法擁有該項(xiàng)股權(quán)的全部權(quán)利；是否有出資不實(shí)或影響公司合法存續(xù)的情況；將有限責(zé)任公司相關(guān)股權(quán)注入上市公司是否已取得其他股東的同意（書面函）；是否存在已被質(zhì)押、抵押或其他限制轉(zhuǎn)讓的情形；是否存在訴訟、仲裁或其他形式的糾紛。（2）對(duì)資產(chǎn)的要求：是否已經(jīng)辦理了相應(yīng)的權(quán)屬證明；是否存在已被質(zhì)押、抵押或其他限制轉(zhuǎn)讓的情形；是否存在訴訟、仲裁或其他形式的糾紛。（3）劃撥用地問(wèn)題： 符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，方可以劃撥方式提供土地使用權(quán)；對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)

31、以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。劃撥土地處置方案包括以下幾種：一是劃撥地變?yōu)槌鲎尩?，繳納土地出讓金；二是國(guó)家作價(jià)入股；三是租賃；四是授權(quán)經(jīng)營(yíng)。（三）債務(wù)轉(zhuǎn)移的合法性對(duì)于金融性債權(quán)，100%要取得債權(quán)人的同意，主要是擴(kuò)大銀行。對(duì)于其它債權(quán)來(lái)講，需要償還的債務(wù)，如果不能取得債權(quán)人同意的需提供償債擔(dān)保，另外還涉及到不需要償還的債權(quán)的處理。（四）重組后公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力證監(jiān)會(huì)在審核上市公司重大重組關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，即重組以后公司的持續(xù)經(jīng)

32、營(yíng)能力：1.重組目的與公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是否一致；2.購(gòu)買資產(chǎn)有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，出售資產(chǎn)不能導(dǎo)致公司盈利下降；3.重組后主要資產(chǎn)不能為現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)；4.重組后有確定的資產(chǎn)及業(yè)務(wù)；5.重組后是否需取得特許資格；6.交易安排是否導(dǎo)致購(gòu)入資產(chǎn)不確定；7.重組要有助于增厚上市公司業(yè)績(jī)，增強(qiáng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力；8.重組后業(yè)務(wù)發(fā)展的后續(xù)資金來(lái)源；9.在管理層討論與分析中要對(duì)公司面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和自身優(yōu)劣勢(shì)及公司戰(zhàn)略進(jìn)行充分說(shuō)明，特別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司。（五）重組后公司治理有效性1.同一集團(tuán)下的重組后公司治理的安排2.同行業(yè)重組后對(duì)公司治理的安排3.借殼上市后對(duì)公司治理的安排4.跨行業(yè)重組5.消除同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易

33、（六）盈利預(yù)測(cè)的可實(shí)現(xiàn)性盈利預(yù)測(cè)可實(shí)現(xiàn)性證監(jiān)會(huì)要求，第二是重組管理辦法對(duì)提供盈利預(yù)測(cè)報(bào)告的相關(guān)規(guī)定，第三是重大資產(chǎn)重組實(shí)施后，如果做的盈利預(yù)測(cè)沒有實(shí)現(xiàn)，對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和上市公司要有一個(gè)相應(yīng)的措施，第四是盈利預(yù)測(cè)不能實(shí)現(xiàn)后的補(bǔ)償措施。1.盈利預(yù)測(cè)要求：上半年申報(bào)的，提供本年度盈利預(yù)測(cè)，下半年申報(bào)的，提供本年度及下一年的盈利預(yù)測(cè)，審核時(shí)會(huì)關(guān)注基準(zhǔn)日至審核時(shí)的盈利實(shí)現(xiàn)情況。2.重組辦法對(duì)提供盈利預(yù)測(cè)報(bào)告的規(guī)定：（1）上市公司購(gòu)買資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提供擬購(gòu)買資產(chǎn)的盈利預(yù)測(cè)報(bào)告。（2）還應(yīng)當(dāng)提供上市公司的盈利預(yù)測(cè)報(bào)告的情形：上市公司出售資產(chǎn)的總額和購(gòu)買資產(chǎn)的總額占其最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告期末資產(chǎn)

34、總額的比例均達(dá)到70%以上；上市公司出售全部經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，同時(shí)購(gòu)買其他資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)。（3）盈利預(yù)測(cè)報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有相關(guān)證券業(yè)務(wù)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核。（4）上市公司確有充分理由無(wú)法提供上述盈利預(yù)測(cè)報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明原因，在上市公司重大資產(chǎn)重組報(bào)告書中作出特別風(fēng)險(xiǎn)提示，并在管理層討論與分析部分就本次重組對(duì)上市公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和未來(lái)發(fā)展前景的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。3.重大資產(chǎn)重組實(shí)施完畢后，凡不屬于上市公司管理層事前無(wú)法獲知且事后無(wú)法控制的原因，上市公司或者購(gòu)買資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)未達(dá)到盈利預(yù)測(cè)報(bào)告或者資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告預(yù)測(cè)金額的80%，或者實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況與重大資產(chǎn)重組報(bào)告書中管理層討論與分析部分存在較大差距的

35、，上市公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理以及對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在上市公司披露年度報(bào)告的同時(shí)，在同一報(bào)刊上作出解釋，并向投資者公開道歉；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)未達(dá)到預(yù)測(cè)金額50%的，可以對(duì)上市公司、相關(guān)機(jī)構(gòu)及其責(zé)任人員采取監(jiān)管談話、出具警示函、責(zé)令定期報(bào)告等監(jiān)管措施。這對(duì)中介機(jī)構(gòu)約束性比較強(qiáng)。4.盈利預(yù)測(cè)不能實(shí)現(xiàn)的補(bǔ)償措施：（1）現(xiàn)金補(bǔ)償：如蘇寧環(huán)球；（2）重組方向其他股東送股；（3）股份回購(gòu)；（七）備考報(bào)表與企業(yè)合并的方式1.在上市公司重大重組過(guò)程中，要提供以下的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告：（1）上市公司基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告；（2）擬注入資產(chǎn)兩年一期的財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告；

36、（3）合并備考財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；（4）交易對(duì)方上年度的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告。第（3）項(xiàng)說(shuō)的是一個(gè)模擬的財(cái)務(wù)報(bào)表，是假定的，上市公司重組時(shí)可能經(jīng)營(yíng)不善，假定把資產(chǎn)提前兩年或者三年注入到上市公司，模擬幾年的財(cái)務(wù)報(bào)表。第（4）項(xiàng)“交易對(duì)方”是指重組方上年度的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告。2.重大重組中一般會(huì)涉及企業(yè)合并，企業(yè)合并的結(jié)果通常是一個(gè)企業(yè)取得了對(duì)一個(gè)或多個(gè)業(yè)務(wù)的控制權(quán)。構(gòu)成企業(yè)合并至少包括兩層含義：一是取得對(duì)另一個(gè)或多個(gè)企業(yè)（或業(yè)務(wù)）的控制權(quán)；二是所合并的企業(yè)必須構(gòu)成業(yè)務(wù)。3.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-企業(yè)合并分為同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并,兩種合并方式下對(duì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)和損益確定的方法不同。（1）

37、同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時(shí)性的；（2）非同一控制下的企業(yè)合并，參與合并各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的合并交易，即同一控制下企業(yè)合并以外的其他企業(yè)合并；（3）控制：一個(gè)企業(yè)能夠決定另一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策，并能據(jù)以從另一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取利益的權(quán)力。具體運(yùn)用為：半數(shù)以上的表決權(quán)；半數(shù)以下的表決權(quán)通過(guò)與被投資單位其他投資者之間的協(xié)議，擁有被投資單位半數(shù)以上表決權(quán)；根據(jù)公司章程或協(xié)議，有權(quán)決定被投資單位的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策；有權(quán)任免被投資單位的董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)的多數(shù)成員；在被投資單位董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)占多數(shù)表決權(quán)。這是

38、控制的相關(guān)概念。4.反向購(gòu)買的處理：（1）某些企業(yè)合并中，發(fā)行權(quán)益性證券的一方因其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策在合并后被參與合并的另一方所控制的，發(fā)行權(quán)益性證券的一方雖然為法律上的母公司，但其為會(huì)計(jì)上的被收購(gòu)方，該類企業(yè)合并通常稱為“反向購(gòu)買”。（2）合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，法律上子公司的資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)以其在合并前的賬面價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。（3）合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的留存收益和其他權(quán)益性余額應(yīng)當(dāng)反映的是法律上子公司在合并前的留存收益和其他權(quán)益余額。（4）合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的權(quán)益性工具的金額應(yīng)當(dāng)反映法律上子公司合并前發(fā)行在外的股份面值以及假定在確定該項(xiàng)企業(yè)合并成本過(guò)程中新發(fā)行的權(quán)益性工具的金額。但是在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的權(quán)益結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)反

39、映法律上母公司的權(quán)益結(jié)構(gòu)，即法律上母公司發(fā)行在外權(quán)益性證券的數(shù)量及種類。（5）法律上母公司的有關(guān)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債在并入合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，應(yīng)以其在購(gòu)買日確定的公允價(jià)值進(jìn)行合并，企業(yè)合并成本大于合并中取得的法律上母公司（被購(gòu)買方）可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的份額體現(xiàn)為商譽(yù)，小于合并中取得的法律上母公司（被購(gòu)買方）可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的份額確認(rèn)為合并當(dāng)期損益。（八）兩種以上資產(chǎn)評(píng)估方法的運(yùn)用上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法第18條規(guī)定：重大資產(chǎn)重組中相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為定價(jià)依據(jù)的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)當(dāng)采取兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法從總體上分為三種：一個(gè)是資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法），一個(gè)是市場(chǎng)法，還有一

40、個(gè)是收益法。證監(jiān)會(huì)或者監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求你用兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，在實(shí)際的操作過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或者成本法和收益法作為主要的評(píng)估方法。上市公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、評(píng)估假設(shè)前提的合理性、評(píng)估方法與評(píng)估目的的相關(guān)性以及評(píng)估定價(jià)的公允性發(fā)表明確意見。上市公司獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、評(píng)估假設(shè)前提的合理性和評(píng)估定價(jià)的公允性發(fā)表獨(dú)立意見。（九）收益現(xiàn)值法運(yùn)用中評(píng)估假設(shè)的合理性收益現(xiàn)值法運(yùn)用過(guò)程中，有幾個(gè)基本要素：第一是收益額，第二是收益期，第三是折現(xiàn)率。收益額有三個(gè)口徑，在資產(chǎn)評(píng)估初期，大家用的收益口徑都是凈利潤(rùn)，用凈利潤(rùn)來(lái)折現(xiàn)。隨著時(shí)間推移，現(xiàn)在用的是企業(yè)自由現(xiàn)金流和股權(quán)現(xiàn)

41、金流對(duì)收益額進(jìn)行測(cè)算，現(xiàn)金流指的是實(shí)際上流入企業(yè)的現(xiàn)金，分為兩個(gè)，一個(gè)是企業(yè)自由現(xiàn)金流，一個(gè)企業(yè)由兩部分構(gòu)成，一部分是股東投入的資本，另外一個(gè)是債權(quán)人提供的資本，企業(yè)自由現(xiàn)金流是把企業(yè)看作一個(gè)整體，不區(qū)分股東和債權(quán)人，然后把現(xiàn)金流量折現(xiàn)完了以后，再扣除債權(quán)人擁有的相關(guān)權(quán)益，這種方法通常用的是企業(yè)自由現(xiàn)金流的模型。股權(quán)現(xiàn)金流的模型測(cè)算的股權(quán)現(xiàn)金流，股權(quán)現(xiàn)金流實(shí)際上是從企業(yè)自由現(xiàn)金流里把債權(quán)人擁有的現(xiàn)金流扣掉，直接得出股權(quán)現(xiàn)金流，對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率叫CAPM模型，叫資本定價(jià)模型，企業(yè)自由現(xiàn)金流所對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率用的是家庭平均資本成本，另外作為一個(gè)收益法來(lái)進(jìn)，有收益期預(yù)測(cè)問(wèn)題，是有序的還是一個(gè)有年限的收益期，

42、在評(píng)估實(shí)踐過(guò)程中，通長(zhǎng)是這樣的：比如一個(gè)礦山企業(yè)，礦山企業(yè)的收益期是由礦山服務(wù)年限來(lái)決定的，也就是說(shuō)是由它的礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量和它的生產(chǎn)能力先確定它的礦山服務(wù)年限，比如儲(chǔ)量是100萬(wàn)噸，每年才在10萬(wàn)噸，如果不考慮其它損耗的話，要開采10年，收益期是10年，我們做這個(gè)收益法時(shí)可能預(yù)測(cè)期就是10年，當(dāng)然實(shí)際工作中要考慮損耗等這樣那樣的一些問(wèn)題。如果不適用于做收益現(xiàn)值法的情形，相關(guān)的條例里也寫得很清楚：過(guò)去長(zhǎng)期虧損、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)難以盈利；技術(shù)、市場(chǎng)不穩(wěn)定的高新技術(shù)企業(yè)；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；受政府宏觀調(diào)控影響比較大的企業(yè)；證券類企業(yè)。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十七條：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)科學(xué)

43、合理地使用評(píng)估假設(shè)，并在評(píng)估報(bào)告中披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響：（1）資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告第二十四條：評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。（2）評(píng)估的假設(shè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理，不得隨意設(shè)定沒有依據(jù)、不合情理的評(píng)估假設(shè)。防止通過(guò)濫用評(píng)估假設(shè)，虛高估值，損害上市公司利益。重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估是否在合法、合規(guī)的前提下全面體現(xiàn)市場(chǎng)公平交易的基本原則。（3）企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見第27條：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，并進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。（4）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在對(duì)被評(píng)估企業(yè)收益預(yù)測(cè)進(jìn)行分析、判斷和調(diào)

44、整時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮并分析被評(píng)估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景和被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估企業(yè)所涉及交易、收入、支出、投資等業(yè)務(wù)合法性和未來(lái)預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來(lái)各種可能性發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設(shè)。（5）當(dāng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)與被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況存在重大差異時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)予以披露，并對(duì)產(chǎn)生差異的原因及其合理性進(jìn)行分析。銀都礦業(yè)采礦權(quán)案例：北京國(guó)友大正資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受威達(dá)醫(yī)用科技股份有限公司、北京盛達(dá)振興實(shí)業(yè)有限公司、赤峰紅燁投資有限公司王彥峰、王偉和內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司共同委托，對(duì)因威達(dá)醫(yī)用科技股份有限公司與內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)

45、任公司實(shí)施資產(chǎn)置換事宜而涉及的內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司的62.96%的股權(quán)進(jìn)行了評(píng)估?；厩闆r：威達(dá)前幾年經(jīng)營(yíng)不善，現(xiàn)在面臨退市的風(fēng)險(xiǎn)，北京盛達(dá)是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，老板在甘肅很有名氣，在內(nèi)蒙古有一個(gè)銀礦，內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)，準(zhǔn)備把銀礦的股權(quán)注入到上市公司，交易完成以后，這4個(gè)重組方都變成上市公司的股東，內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)變成了上市公司的控股子公司，威達(dá)里面的資產(chǎn)要置出來(lái)，然后大股東買走，以后就是銀礦和小礦的開采。評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年9月30日，在9月30日時(shí)，這里面存在一個(gè)重大問(wèn)題，因?yàn)槭堑V山企業(yè)，必須要有采礦許可證，在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，采礦許可證證載的能力是60萬(wàn)噸，在前期礦山評(píng)估師進(jìn)行了評(píng)估，準(zhǔn)備擴(kuò)容

46、至50萬(wàn)噸，因?yàn)樯a(chǎn)能力對(duì)評(píng)估值的影響非常大。評(píng)估師對(duì)采礦權(quán)進(jìn)行了初步估算，當(dāng)時(shí)采礦權(quán)的賬面價(jià)值是1.3億，如果按照90萬(wàn)噸來(lái)預(yù)測(cè)的話，90萬(wàn)噸預(yù)測(cè)指的是我們給了他兩年變更時(shí)間，到2012年底之前如果變更90萬(wàn)噸，采礦權(quán)的評(píng)估值是42億，如果一直按照60萬(wàn)噸預(yù)測(cè)的話，是35億，這里面差7億，差異率是17%，影響非常大。在當(dāng)時(shí)的情況下，4個(gè)重組方要求一開始按照90萬(wàn)噸進(jìn)行預(yù)測(cè)。博金律師事務(wù)所于2010年11月1日出具了關(guān)于威達(dá)醫(yī)用科技股份有限公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易的法律意見書，認(rèn)為內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司于2012年12月31日前取得生產(chǎn)規(guī)模為90萬(wàn)噸/年的采礦權(quán)許可證不

47、存在法律障礙；財(cái)務(wù)顧問(wèn)西南證券于2010年11月1日出具了威達(dá)醫(yī)用科技股份有限公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易之獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告，認(rèn)為內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司在2012年12月31日前取得變更后采礦權(quán)證的假設(shè)前提是合理的；同時(shí)要求北京盛達(dá)振興實(shí)業(yè)有限公司、赤峰紅燁投資有限公司、王彥峰、王偉和內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司已就采礦權(quán)證的如期變更和取得等事項(xiàng)做出了承諾。若內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司未能于該重要假設(shè)設(shè)定的時(shí)間取得生產(chǎn)規(guī)模為90萬(wàn)噸/年的采礦權(quán)許可證及擴(kuò)能至90萬(wàn)噸/年，將會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生較大影響，經(jīng)測(cè)算如未按期取得生產(chǎn)規(guī)模為90萬(wàn)噸/年的采礦權(quán)證，將使內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任

48、公司62.96%股權(quán)的評(píng)估值減少47,396.10萬(wàn)元。若內(nèi)蒙古銀都礦業(yè)有限責(zé)任公司在2012年12月31日前未能取得變更后采礦權(quán)證及未能完成技改擴(kuò)能至90萬(wàn)噸/年，北京盛達(dá)振興實(shí)業(yè)有限公司、赤峰紅燁投資有限公司、王彥峰、王偉承諾由此產(chǎn)生的差額47,396.10萬(wàn)元對(duì)應(yīng)認(rèn)購(gòu)股份62,854,550股，由威達(dá)醫(yī)用科技股份有限公司以1元的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)，并予以注銷。這里面牽涉到假設(shè)問(wèn)題，如果做預(yù)測(cè)，第一點(diǎn)是合法合規(guī)的問(wèn)題，實(shí)際的生產(chǎn)能力早已經(jīng)突破了60萬(wàn)噸，但做資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，原則上合法合規(guī)。當(dāng)時(shí)按照60萬(wàn)噸預(yù)測(cè)，為什么兩年以后按照90萬(wàn)噸預(yù)測(cè)？這是給他提供一個(gè)相關(guān)依據(jù)。評(píng)估假設(shè)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響差了4.

49、7億，對(duì)中小股東影響和對(duì)上市公司的影響非常大。關(guān)于主要評(píng)估假設(shè)的合理性。電力行業(yè)收購(gòu)、重組很重要，我們最近做了很大項(xiàng)目，對(duì)小水電的收購(gòu)比較瘋狂，在實(shí)際工作過(guò)程中，各個(gè)發(fā)電集團(tuán)都是為了搶水電資源，報(bào)價(jià)相當(dāng)高。評(píng)估加強(qiáng)包括前提、基本加強(qiáng)和具體假設(shè)、特別假設(shè)和非真實(shí)性假設(shè)等。（1）前提：持續(xù)經(jīng)營(yíng)（企業(yè)）、原地續(xù)用或異地續(xù)用（單項(xiàng)資產(chǎn)）（2）基本假設(shè)相關(guān)政治、法律、財(cái)政、經(jīng)濟(jì)等宏觀情況；與評(píng)估對(duì)象經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的稅收及企業(yè)法規(guī)。利率、匯率變化等。（3）具體假設(shè)對(duì)評(píng)估對(duì)象的物理、法律、經(jīng)濟(jì)狀況的假設(shè)；對(duì)評(píng)估對(duì)象外部狀況的假設(shè)。對(duì)評(píng)估分析中運(yùn)用數(shù)據(jù)的完整性的假設(shè)；評(píng)估對(duì)象未來(lái)管理和業(yè)務(wù)運(yùn)作方向；企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)

50、預(yù)測(cè)中涉及的收入、成本、現(xiàn)金流；關(guān)聯(lián)交易是否以公平交易為基礎(chǔ)等。（4）特別假設(shè)：對(duì)評(píng)估結(jié)果有重大影響的假設(shè)，需在報(bào)告中特別標(biāo)明。三、并購(gòu)重組中的評(píng)估問(wèn)題（一）上市公司擬置出資產(chǎn)的特點(diǎn)1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力差2.主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)虧損，甚至資不抵債3.資產(chǎn)權(quán)屬瑕疵且無(wú)法解決4.資產(chǎn)置換時(shí)有時(shí)跟股權(quán)交易、上市公司賬面盈利有關(guān)聯(lián)（二）上市公司擬置出資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.價(jià)值類型的選擇2.評(píng)估方法選用：有時(shí)不能用收益法評(píng)估3.考慮評(píng)估基準(zhǔn)日后評(píng)估參數(shù)的變化4.評(píng)估基準(zhǔn)日后擬置出資產(chǎn)損益的安排。如果是盈利的，歸屬于上市公司。如果虧損了，歸屬于原有大股東。5.評(píng)估中對(duì)人員安置的考慮6.評(píng)估中對(duì)或有負(fù)債的考慮（三）上交所上

51、市公司重大資產(chǎn)重組信息披露工作備忘錄-第六號(hào) 資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)信息披露 （四）深交所信息披露業(yè)務(wù)備忘歷第16號(hào)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)信息披露1.采用收益法等基于未來(lái)收益預(yù)期的方法進(jìn)行評(píng)估（含假設(shè)開發(fā)法）的，上市公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)特點(diǎn)詳細(xì)披露預(yù)期未來(lái)各年度收益或現(xiàn)金流量等重要評(píng)估依據(jù)，包括預(yù)期產(chǎn)品產(chǎn)銷量或開發(fā)銷售面積、銷售價(jià)格、采購(gòu)成本、費(fèi)用預(yù)算等。同時(shí)，上市公司還應(yīng)當(dāng)披露計(jì)算模型所采用的折現(xiàn)率、預(yù)期未來(lái)各年度收益或現(xiàn)金流量增長(zhǎng)率、銷售毛利率等重要評(píng)估參數(shù)，充分說(shuō)明有關(guān)評(píng)估依據(jù)和參數(shù)確定的理由。2.評(píng)估報(bào)告所采用的預(yù)期產(chǎn)品產(chǎn)銷量、銷售價(jià)格、收益或現(xiàn)金流量等評(píng)估依據(jù)與評(píng)估標(biāo)的已實(shí)現(xiàn)的歷史數(shù)據(jù)存在重大差異或與有

52、關(guān)變動(dòng)趨勢(shì)相背離的，上市公司應(yīng)當(dāng)詳細(xì)解釋該評(píng)估依據(jù)的合理性，提供相關(guān)證明材料，并予以披露。3.相關(guān)資產(chǎn)在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可能受到國(guó)家法律、法規(guī)更加嚴(yán)格的規(guī)制，或受到自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素的嚴(yán)重制約，導(dǎo)致相關(guān)評(píng)估標(biāo)的在未來(lái)年度能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收入、收益或現(xiàn)金流量存在重大不確定性的，上市公司應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露相應(yīng)解決措施，并充分提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。4.評(píng)估標(biāo)的為礦業(yè)權(quán)，且其礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量報(bào)告或礦產(chǎn)資源開發(fā)利用方案未經(jīng)有權(quán)部門審核備案，或尚未取得相關(guān)探礦權(quán)、采礦權(quán)許可證的，上市公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露原因、解決措施，作出相關(guān)承諾，分析后續(xù)支出對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響（如適用），并充分提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)對(duì)該等措施的

53、合理性出具獨(dú)立意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借殼上市，從證監(jiān)會(huì)內(nèi)部掌握來(lái)講，基本上需要大國(guó)土資源部門開具一個(gè)相關(guān)證明，在現(xiàn)在情況下，房地產(chǎn)借殼融資基本上處于暫停狀態(tài)，但還是要說(shuō)一下。（五）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)假設(shè)開發(fā)法的規(guī)定1.假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.適用于“待開發(fā)房地產(chǎn)”是指具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。待開發(fā)土地,在建工程,可裝修改造或可改變用途的舊房。3.假設(shè)開發(fā)法的適用條件：（1）要有一個(gè)良好、穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件；（2）要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；（3）要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全

54、的房地產(chǎn)法規(guī)；（4）要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)。（5）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；（6）要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況（土地的位置，土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，政府的規(guī)劃限制，將擁有的土地權(quán)利）；（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；（3）估計(jì)開發(fā)期和租售期；（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；（5）結(jié)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；（6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。5.房地產(chǎn)借殼上市中資產(chǎn)評(píng)

55、估關(guān)注問(wèn)題：（1）土地取得是否合法，是否經(jīng)過(guò)招拍掛程序取得；（2）是否存在閑置土地；（3）是否存在倒賣土地；（4）評(píng)估假設(shè)的合理性；（5）各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算是否合理；（6）收益限制法評(píng)估中能否永續(xù)計(jì)算未來(lái)收益；（7）后續(xù)投資、占用資本分?jǐn)偫麧?rùn)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)應(yīng)按照“等量資本獲得等量收益”的原則；（8）投資性房地產(chǎn)采用兩種以上方法使用問(wèn)題。通常使用的是收益現(xiàn)值法和市場(chǎng)法。房地產(chǎn)項(xiàng)目借殼阻力越來(lái)越大，基本上處于一個(gè)暫停狀態(tài)。補(bǔ)充：并購(gòu)重組程序（一）并購(gòu)的基本程序1.制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，確定企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向和并購(gòu)戰(zhàn)略。2.并購(gòu)項(xiàng)目信息的跟蹤、考察，進(jìn)行機(jī)會(huì)研究，對(duì)有價(jià)值的并購(gòu)項(xiàng)目提出初步建議書，決策是否有必

56、須進(jìn)行進(jìn)一步的可行性研究。3.并購(gòu)的前期準(zhǔn)備工作。4.與被并購(gòu)方開始首論談判，并簽訂并購(gòu)意向書。5.盡職調(diào)查。6.擬訂全面的并購(gòu)重組方案，提交可行性研究報(bào)告。在對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目的協(xié)同效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性，財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)期以及整合風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，提出結(jié)論性建議，確定的項(xiàng)目的可行性，作為項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。7.準(zhǔn)備并購(gòu)談判所有的法律文件，主要是并購(gòu)協(xié)議。8.制定談判策略，開始并購(gòu)談判。簽訂并購(gòu)合同。9.開始過(guò)渡期。10.履行審批手續(xù)。11.交割。12.整合期。（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)定位企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是關(guān)于企業(yè)發(fā)展的謀略和綱領(lǐng)，是企業(yè)根據(jù)國(guó)家發(fā)展規(guī)

57、劃和產(chǎn)業(yè)政策，在分析外部環(huán)境和內(nèi)部條件現(xiàn)狀及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，為企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展所的未做出來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的方向性、整體性、全局性的定位，發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)的規(guī)劃、實(shí)施方案。（三）前期準(zhǔn)備工作1.分析并購(gòu)交易雙方的基本情況（1）目標(biāo)公司的基本情況，包括股東、高級(jí)管理人員的相關(guān)資料，公司資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營(yíng)情況等；（2）為什么要出售股權(quán)或變賣企業(yè)；（3）誰(shuí)全權(quán)負(fù)責(zé)出售事宜，相關(guān)人員的分工及權(quán)限。（4）目標(biāo)公司的法律狀況；（5）并購(gòu)企業(yè)和目標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的分析。購(gòu)買該目標(biāo)公司能產(chǎn)生多大的協(xié)同效應(yīng)，能為并購(gòu)企業(yè)帶來(lái)什么好處；（6）目標(biāo)公司的價(jià)值大概是多少；目標(biāo)公司的價(jià)值，各行各業(yè)不一樣，通常情況下，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者企業(yè)首先要取得企業(yè)近期的財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)報(bào)表通常包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表。（7）并購(gòu)企業(yè)是否有能力購(gòu)買，包括支付能力和管理能力。2.組織并購(gòu)班子