濟南房管局有關(guān)規(guī)定

1、濟南市房產(chǎn)平面圖繪制及房產(chǎn)面積測量計算實施細則補充規(guī)定一、房產(chǎn)面積精度房產(chǎn)面積誤差按房產(chǎn)測量標準規(guī)定中的二級精度執(zhí)行。二、房產(chǎn)分層分戶平面圖的測量進行商品房分層分戶平面圖測量時，必須依據(jù)經(jīng)批準的竣工圖紙進行實地測量、核對，并按以下原則進行取值計算：實測邊長數(shù)據(jù)與圖紙上相應(yīng)部分尺寸之差的絕對值D符合以下規(guī)定，則該邊長數(shù)據(jù)取用建筑設(shè)計圖上的尺寸。 D<0.003D（D<30米，當D小于10米時，以10米計）； D0米（D>30米）其中D為實測邊長值，以米為單位。三、房產(chǎn)分層分戶平面圖的繪制一分層分戶平面圖的繪圖比例1:X中，X的值一般取200,當房屋過大或過小時，可以適當縮小或放

2、大比例尺，但X應(yīng)為50的整數(shù)倍。二繪制坡屋頂分層分戶平面圖時，屋面底板距本樓層地面凈高大于米部分，用實線繪制，小于米部分及米分界線用虛線繪制。三具有獨立出口的假層戶室，在編排戶室號時，其層號按整幢房屋自然層順延編號，如頂層自然層為第6層，則戶室1-601對應(yīng)的上部假層戶室編號應(yīng)為1-701。但在房屋所在層次一欄填寫“假層”。四躍層式住宅，只有一層開門的，按其開門層的層號來編排戶室號；上下兩層都開門的，按下層層號來編排戶室號。繪制房屋分戶圖時，其上下兩層繪在同一頁面中。如二單元的第四、五層為躍層式住宅，戶室門在四樓，房屋的戶室號應(yīng)編為“2-401”，繪制房屋分戶圖時，上下兩部分分別命名為“2-4

3、01上”和“2-401（下）”。四、房產(chǎn)面積測算一層高大于等于米的避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層以及作為人防工程的地下室、避難室等部位計算建筑面積，但不計入共用建筑面積。二屋頂為斜面結(jié)構(gòu)坡屋頂?shù)姆课?，按照屋面底板距本樓層地面凈高超過米含米部分計算建筑面積。三躍層式住宅的上下兩部分所在層次分別屬于不同的功能區(qū)，假設(shè)上下兩層分別對相應(yīng)層的共用部位開門，則上下兩部分分別按其所在功能區(qū)參與分攤；如果只有其中一層開門，則上下兩部分都按照開門層所在的功能區(qū)參與分攤。證載面積有哪幾部分組成？答：證載面積即房屋的產(chǎn)權(quán)面積，是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，房屋的產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。房屋的建

4、筑面積由房產(chǎn)測繪部門按整幢樓經(jīng)過分攤計算得來的，房屋的建筑面積包括房屋的套內(nèi)建筑面積和分攤面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊，地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m含2.20m的永久性建筑。房屋的套內(nèi)建筑面積由三部分組成：1套內(nèi)使用面積；2套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻面積。套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積；3陽臺建筑面積：按陽臺底板水平投影面積計算，封閉的全部計算建筑面積，不封閉的計算一半建筑面積。房屋的共有建筑面

5、積也即我們常說的分攤面積，由兩部分組成：1本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等；2套單位與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻包括山墻墻體水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。按套內(nèi)面積銷售，房產(chǎn)測繪是否失去作用？答：為了解決房地產(chǎn)市場中面積糾紛帶來的矛盾問題，各地市推出商品房按套或按套內(nèi)建筑面積計價銷售，共有建筑面積不再和房款掛鉤，套內(nèi)建筑面積本身比較容易測算，通過測量邊長，即可求得，可防止因共有建筑面積分攤問題引起的諸多矛盾，消費者能夠做到心中有數(shù)地購房。房產(chǎn)

6、測繪是否變成了無關(guān)緊要的工作，那么不妨通過以下說明，來認識房產(chǎn)測繪工作。一是目的不同。按套內(nèi)面積銷售是一種銷售方式，解決的是面積糾紛問題。房產(chǎn)測繪的目的是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評估、征稅、收費、種菜、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。二是依照物權(quán)法第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)立法條款，對于專有部分，所有權(quán)人有獨立的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；而共有部分則需全體所有人共同管理、支配和處分。從這個意義上講，都要通過房產(chǎn)測繪來計量保護所有權(quán)人的權(quán)利。三是對房產(chǎn)主管部門而言，實行按套內(nèi)面積計價

7、銷售，共有產(chǎn)權(quán)不明晰，對分攤的共有建筑面積如何確認其權(quán)屬并準確進行產(chǎn)權(quán)登記；二是如何保護購房者的權(quán)益及保障分攤的共有建筑面積及公建配套設(shè)施的使用和監(jiān)督管理。四是對相應(yīng)房產(chǎn)管理政策來說。目前在進行房地產(chǎn)交易評估、抵押，以及維修基金、暖氣費、物業(yè)管理費等各項稅費交納時，大都是以房產(chǎn)測繪的建筑面積為依據(jù)。五是依據(jù)房產(chǎn)測繪成果有利于國家對房產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀控制，房價統(tǒng)計、價格對照比。譬如對于相同戶型，套內(nèi)面積相同，當位于不同單元或不同幢時，普通住宅與高檔住宅，共有部位使用空間及功能上相差較大。購房者在購房中不易價格比照，對房屋真正價值的衡量沒有一個標準的尺度。綜上所述，從某種意義上說，一味強調(diào)按套內(nèi)面

8、積銷售，無視房產(chǎn)測繪工作，都會有意想不到的問題出現(xiàn)。針對濟南市目前的房產(chǎn)測繪管理方法，濟南市房產(chǎn)測繪房屋安全鑒定中心認為，房產(chǎn)測繪工作關(guān)系到群眾的切身利益，社會對此問題地關(guān)注如此強烈，反映了房產(chǎn)測繪工作的重要性。共有建筑面積權(quán)益如何得到保障？答：大家都知道，我們購買的房子面積不僅僅是套內(nèi)面積，還有一部分是分攤面積。分攤面積就是由共有建筑面積分攤得出。那么共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、管理用房以及外墻水平投影面積的一半等部位。對于某幢建筑物來說，被本幢各套分攤的建筑面積，即為本幢的共有建筑面積。共有面積的存在是一幢建筑物必不可缺的，直接影響著我們

9、居住環(huán)境、居住質(zhì)量。在國家出臺的物權(quán)法中，對大家共同享有的共有建筑部位的使用、管理、處分都有明確的規(guī)定。對共有建筑部位私自占有、經(jīng)營、改造、處分、改變用途等違規(guī)行為都是不允許的，在很大程度上保護了共有人的權(quán)益。共有面積的權(quán)益保障，從政府管理部門講，從建設(shè)項目立項到竣工驗收，從初始銷售到權(quán)屬登記，各級職能部門都有嚴格的標準跟蹤檢查監(jiān)管。但是最重要的是開發(fā)單位、所有權(quán)人、物業(yè)管理機構(gòu)、社會團體等，自覺依法辦事，依法維權(quán)。共同構(gòu)建和諧社會。對購買的商品房面積有異議如何處理？答：當對面積有異議時，可采取以下處理解決方法。首先是買賣雙方當事人進行溝通，做些必要的解釋；二是因房產(chǎn)面積測繪專業(yè)性表較強，當事

10、人可向?qū)嵤┍卷椖繙y繪的測繪機構(gòu)進行專業(yè)咨詢；三是雙方有合同約定的，遵照合同約定協(xié)商解決；四是可提請市房產(chǎn)管理局進行復(fù)審，對復(fù)審結(jié)果不服的，可依法提起行政復(fù)議或訴訟。房改常見問題問答1 、問：我單位要重新調(diào)房，需要退掉以前購買的房改房，請問該怎么辦理手續(xù)？答：已辦理房產(chǎn)證的，需準備退還產(chǎn)權(quán)呈批表一式四份由產(chǎn)權(quán)單位領(lǐng)取、填寫并加蓋公章、產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明一份、居民購買現(xiàn)有住房申請表原件一份及房屋所有權(quán)證；未辦理房產(chǎn)證的需準備退房批準書一式三份由產(chǎn)權(quán)單位領(lǐng)取、填寫并加蓋公章、產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明一份、居民購買現(xiàn)有住房申請表原件一式四份。以上材料準備齊全后請先到房屋所在區(qū)

11、房管局初審，然后再到市房管局住房改革處檢錄確認，需要退房產(chǎn)證的請再去房屋產(chǎn)權(quán)登記中心注銷房屋所有權(quán)證，最后請到市房管局住房改革處撤消微機檔案。2 、問：我的退房手續(xù)走的是換購，請問在去辦理退房手續(xù)的時候需要什么資料？答：需提供居民換購住房返售住房申請表原件一份；原居民購買現(xiàn)有住房申請表原件一份；房屋所有權(quán)證。3、問：我參加的是省直房改購房，請問在市房管局如何辦理退網(wǎng)手續(xù)？答：已辦理房產(chǎn)證的，需提供山東省省直機關(guān)房改購房退還產(chǎn)權(quán)呈批表在省直房委會領(lǐng)取及產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明；未辦理房產(chǎn)證的，需提供夫妻雙方身份證復(fù)印件一份、由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明一份證明上需加蓋省直房委會

12、同意退網(wǎng)公章。4、問：我的房改房已經(jīng)審核完畢并已經(jīng)錄入微機，補交款也已交上，請問在市房管局辦理結(jié)算需要提供哪些材料？答：1售房價款結(jié)算登記表一式五份單位蓋章。2定金發(fā)票原件一張、補交款銀行進帳單機關(guān)事業(yè)單位為專用繳款書。3居民購房申請表原件一張。5、問：我的房改房已經(jīng)退還給產(chǎn)權(quán)單位，請問如何辦理退款手續(xù)？答：需提供由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退款申請一份含退房地址、原因、單位申請退款的金額；退還產(chǎn)權(quán)呈批表原件一份已發(fā)房產(chǎn)證的或退房批準書原件一份未發(fā)房產(chǎn)證的；國有住房出售收入專用票據(jù)。6、問：我的房改房只交了定金，現(xiàn)在不想買了，想把定金退出來需要提交哪些材料？答：夫妻雙方身份證原件復(fù)印件各一份；由產(chǎn)權(quán)單位出

13、據(jù)的退款申請一份含退房地址、原因、單位申請退款的金額；由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明一份；定金發(fā)票原件。7、問：我現(xiàn)在已經(jīng)把解困的房子買下來了，想申請退解困款，需要提交哪些材料？答：1發(fā)票原件。2退解困款的申請。3沖抵書。4安置協(xié)議復(fù)印件。8、問：單位自管公房怎么申請出售？答：由單位提出申請并到市或區(qū)房產(chǎn)管理局領(lǐng)取單位房改售房申請確認書；經(jīng)區(qū)局初審后報市房產(chǎn)管理局復(fù)核確認出售。9、問：房管局直管公房怎么申請購買？答：憑公房租賃證到轄區(qū)房改辦申請購買。10、問：單位自管公房出售審核都需要申報什么材料？答：1單位房改售房申請確認書；2濟南市房改售房評估報告；3濟南市居民購買現(xiàn)有住房集資建房申

14、請表；4申請人及其配偶身份證復(fù)印件、工齡及行政職務(wù)證明、專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。材料齊全后報送區(qū)房改辦。11、問：我想支取一次性住房資金補償應(yīng)該怎么辦理？答：一次性住房資金補償所需資金，主要立足于現(xiàn)有建房資金的轉(zhuǎn)換，申請人在購買商品房后，可在確認購房人工作單位房改售房專戶有充足售房資金情況下向單位提出申請，同意后向市房管局住房改革處申報以下材料：1職工購買商品房、經(jīng)濟適用房支用一次性住房資金補償審批表一式三份職工及配偶單位均加蓋公章；2職工及配偶身份證原件、復(fù)印件；3職工職務(wù)、工齡證明、專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格證原件和復(fù)印件；4商品房購買合同、交款票據(jù)原件、復(fù)印件；臥龍花園經(jīng)濟適用房購買結(jié)算協(xié)

15、議書、交款票據(jù)原件、復(fù)印件；5職工所在單位關(guān)于從售房資金專戶中支付一次性住房資金補償?shù)纳暾垺７课莸怯洉r成套住房的建筑面積是怎么計算的？成套住房的建筑面積是由房屋的套內(nèi)建筑面積和共有共用分攤面積組成。成套住房的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺面積三部分組成。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積；套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用面積周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共用墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算

16、，其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻水平投影一半的建筑面積。共有建筑面積按比例分攤到每套房屋便是共有共用分攤面積。樓梯、電梯應(yīng)當按幢公攤還是按梯公攤？原告31位業(yè)主系被告承建的家盛新城的業(yè)主。在廈門家盛新城的房屋買賣合同中，開發(fā)商廈門市金工建設(shè)發(fā)展與業(yè)主約定的房屋公攤系數(shù)是在百分之十一到百分之十三點多之間，但是到了要辦產(chǎn)權(quán)證

17、的時候，2006年10月開發(fā)商給業(yè)主寄送了一個通知，要求業(yè)主補交數(shù)量不等的房款，原因是根據(jù)測繪單位的測繪，房子的公攤系數(shù)提高到了百分之十七點多到百分之十八點多。特別是中間幾個樓梯、電梯的公攤系數(shù)一下提高較多。這31名業(yè)主通過研究開發(fā)商提供的測繪報告后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商將樓梯、電梯按梯位進行公攤以下簡稱按梯公攤，他們認為這種公攤方法不符合法律、法規(guī)的規(guī)定，要求開發(fā)商按幢進行公攤。但是開發(fā)商對業(yè)主說，他們無法這樣處理。由于雙方對房屋的公攤面積發(fā)生爭議，于是家盛新城31位業(yè)主聯(lián)合起來向開發(fā)商討說法，2007年3月，31位業(yè)主以下稱原告將開發(fā)商廈門市金工建設(shè)發(fā)展以下稱被告告上了法庭，請求法院判令金工公司依照

18、法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，重新計算家盛新城項目的實測面積。那么，商品房公攤面積中，樓梯、電梯是按梯公攤還是按幢進行公攤呢？31位業(yè)主：應(yīng)“按幢公攤”而非“按梯公攤”，要求實測原告訴稱，家盛新城系被告開發(fā)的房地產(chǎn)項目，原告均為向被告購買該項目房產(chǎn)的業(yè)主。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供該項目的土地、房屋產(chǎn)權(quán)面積測算成果報告書作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。房屋竣工后，被告委托測量單位進行了測量，并進行了面積計算。被告將此測算結(jié)果告知原告，要求各原告根據(jù)此測算結(jié)果重新計算房屋總價。原告對該測算結(jié)果進行審查，發(fā)現(xiàn)被告提供的測算結(jié)果是根據(jù)錯誤的計算方法計算出來的，其計算方式嚴重違反了合同約定及廈門市

19、房產(chǎn)測算暫行細則的規(guī)定，誤將依上述規(guī)定應(yīng)當按幢分攤的建筑物共有面積變?yōu)榘刺莨珨?，因此?dǎo)致測算結(jié)果中的每戶公攤面積均計算錯誤。原告認為被告的錯誤直接導(dǎo)致商品房不能正確計價、房屋產(chǎn)權(quán)登記面積失真，嚴重影響原告行使房屋所有權(quán)。原告多次與被告交涉，但被告拒不改正錯誤。故請求法院判令：被告應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定重新計算家盛新城項目實測面積。開發(fā)商：測算結(jié)果已公示并確認被告廈門市金工建設(shè)發(fā)展認為，家盛新城面積測算合法有效；原告如果對房屋面積測量有異議，應(yīng)該向相關(guān)的行政主管部門提出申請，在問題爭議的這個階段，不屬于法院案件審理的范圍；原告關(guān)于測繪結(jié)果的異議系對相關(guān)標準的誤解；家盛新城面積測算結(jié)果報告書

20、經(jīng)公示并取得業(yè)主確認。本案爭議的部分為幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)業(yè)主單獨占有使用部分，不屬于幢內(nèi)共有面積。被告按梯分攤幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)，系根據(jù)廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則第十條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。”對共有面積概念的表述得出的分攤方式。故原告訴求無事實和法律依據(jù)，且違反程序，應(yīng)予以駁回。法院判決：駁回訴訟請求法院經(jīng)過審理認為，這個案件的爭議焦點有兩個，第一個是這個案件是否屬于法院的管轄范圍，第二個是房屋幢內(nèi)樓梯、電梯等部分功能區(qū)是按幢還是按梯分攤。對于第一個爭議焦點，法院認為，廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則第37條中“當事人對房屋面積有異議時，

21、可以向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門提請復(fù)測”的規(guī)定，是屬于行政部門的權(quán)職范圍，與法院民事管轄并不矛盾。對于第二個爭議焦點。法院認為，本案的爭議所在是部分的特定功能區(qū)，它是屬于部分業(yè)主共同占有或使用的部分，而不屬于為整幢業(yè)主共同服務(wù)的公共用房，測繪單位按照誰使用誰分攤的原則來分攤公攤是符合廈門市房產(chǎn)測量暫行規(guī)則的。近日，法院對這起引起較大爭議的商品房買賣合同糾紛案作出一審判決：駁回31位原告的訴訟請求。評析：“按梯公攤”公平合理所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積不明確會導(dǎo)致房款、物業(yè)管理費的

22、爭執(zhí)，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準房產(chǎn)測量標準執(zhí)行。筆者認為，本案中，對于樓梯、電梯間、電梯井等特定功能區(qū)的公攤，“按梯公攤”屬公平合理。其一，原、被告簽訂的商品房買賣合同附件約定：公共部分與共用房屋分攤建筑面積構(gòu)成嚴格按中華人民共和國建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則并不違背房屋測量標準等相關(guān)性規(guī)定，原、被告亦認可，可按照廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則執(zhí)行。廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則第十條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。”本案爭議的部分為幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)的業(yè)主單獨占有或使用部分，不屬于為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，測繪單位按照各自的功能和服務(wù)對象分別進行分攤，按照“誰使用誰分攤”的原則，符合廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則的規(guī)定，亦合乎公平合理原則。其二，本案中，被告作為訟爭房的銷售方，在其所開發(fā)的商品房竣工后，依照相關(guān)規(guī)定及合同約定，委托具備房屋面積測繪資質(zhì)的