融匯城項目-文檔資料

1、川信川信濟(jì)南融匯城濟(jì)南融匯城集合資金信托計劃集合資金信托計劃 第一部分第一部分 信托計劃概要信托計劃概要第二部分第二部分 交易對手介紹交易對手介紹第三部分第三部分 擔(dān)保方介紹擔(dān)保方介紹第四部分第四部分 標(biāo)的項目介紹標(biāo)的項目介紹第五部分第五部分 項目綜述項目綜述第六部分第六部分 四川信托簡介四川信托簡介第一部分第一部分 信托計劃概要信托計劃概要 一、信托要素一、信托要素 信托規(guī)模：信托規(guī)模：3.2億元（可分期發(fā)行）； 信托期限：信托期限：24個月（信托計劃屆滿前6個月，融資方可向我司申請延 長信托期限，經(jīng)我司同意后，信托期限可延長24個月）； 交易結(jié)構(gòu)：交易結(jié)構(gòu)：信托貸款（四、三、二開發(fā)貸項目）

2、； 交易對手：交易對手：融匯地產(chǎn)集團(tuán)下屬項目公司山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司 資金用途：資金用途：濟(jì)南融匯城項目B-7地塊的開發(fā)建設(shè)。 受益人預(yù)計收益：受益人預(yù)計收益：300萬，9.5%/年； 300萬，11%/年。（1）股權(quán)質(zhì)押（2）項目土地抵押（3）保證擔(dān)保 以項目公司100%股權(quán)提供 質(zhì)押擔(dān)保； 前期以山東融匯置業(yè)65%股 權(quán)質(zhì)押，放款后以項目公司100%股權(quán)質(zhì)押。 融匯地產(chǎn)集團(tuán)； 融匯實業(yè)； 山東融匯置業(yè)； 實際控制人黃祖仕。 項目土地B-1、B-3 和B-7土地及在建工程 在放款前抵押； 后期形成在建工程陸 續(xù)抵押。（4）項目公司管理（5）資金歸集（6）資金監(jiān)管 我司與項目公司共同管理

3、印章和證照等。信托資金監(jiān)管；銷售回款監(jiān)管。 從第22個月末開始，按照 信托資金余額的30%、30%、 40%的比例歸集資金用于 歸還貸款本息。二、風(fēng)控措施二、風(fēng)控措施第二部分第二部分 交易對手介紹交易對手介紹一、項目公司概況一、項目公司概況公司名稱公司名稱項目公司-山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司企業(yè)類型企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊地址注冊地址濟(jì)南市市中區(qū)舜耕路28號舜華園D樓7層703室法定代表人法定代表人黃祖仕注冊資本注冊資本5,000萬元營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照370100200202806經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理等成立日期成立日期2013年7月稅務(wù)登記證號稅務(wù)登記證號魯稅濟(jì)字370103

4、06902991X號重慶融匯實業(yè)重慶融匯實業(yè)有限公司有限公司重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司有限公司重慶佳友科技發(fā)展重慶佳友科技發(fā)展有限公司有限公司91.4191.41%8.598.59%山東融匯置業(yè)山東融匯置業(yè)有限公司有限公司山東融匯西區(qū)置業(yè)山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司有限公司100100%6565%51%51%杭州工商杭州工商信托信托福建恩寶實業(yè)福建恩寶實業(yè)有限公司有限公司間接控股間接控股49%49%二、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)二、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)福建中輝投資福建中輝投資集團(tuán)有限公司集團(tuán)有限公司25%25%10%10%第三部分第三部分 擔(dān)保方介紹擔(dān)保方介紹一、重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公

5、司一、重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司公司名稱公司名稱重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司成立時間成立時間2008年7月14日注冊資本注冊資本51,387.83萬元控股股東控股股東融匯（福建）集團(tuán)有限公司實際控制人實際控制人黃祖仕經(jīng)營情況經(jīng)營情況重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司是重慶綜合實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，截至2014年6月30日公司總資產(chǎn)約150億元。融匯集團(tuán)主要通過一、二級聯(lián)動的方式拿地，土地取得成本較低；其在重慶的“融匯國際溫泉城”和“融匯半島”兩大綜合型項目，為集團(tuán)主要的現(xiàn)金流來源。兩個項目占地面積近4,000畝，建筑面積544萬，其中可售面積約434萬，自持商業(yè)面積41萬。兩個項目土地價款均已

6、付清，樓面地價較低，目前銷售價格分別為7,500元/和6,500元/，利潤率較高。二、重慶融匯實業(yè)有限公司二、重慶融匯實業(yè)有限公司公司名稱公司名稱重慶融匯實業(yè)有限公司成立時間成立時間2003年12月23日注冊資本注冊資本9,890萬元控股股東控股股東重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司實際控制人實際控制人黃祖仕經(jīng)營情況經(jīng)營情況 重慶融匯實業(yè)主要負(fù)責(zé)重慶融匯半島項目的開發(fā)建設(shè)。截至2014年12月31日，公司總資產(chǎn)51.38億元，凈資產(chǎn)7.53億元。三、項目公司母公司三、項目公司母公司-山東融匯置業(yè)有限公司山東融匯置業(yè)有限公司公司名稱公司名稱山東融匯置業(yè)有限公司成立時間成立時間2011年4月注冊資本注冊

7、資本20,000萬元控股股東控股股東重慶融匯實業(yè)有限公司實際控制人實際控制人黃祖仕經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 山東融匯置業(yè)有限公司是專門開發(fā)濟(jì)南融匯城的項目公司，截至2014年12月31日，公司總資產(chǎn)10.27億元，凈資產(chǎn)4.89億元。13四、開發(fā)項目介紹四、開發(fā)項目介紹融匯溫泉城、融匯半島融匯溫泉城、融匯半島五、擔(dān)保方小結(jié)五、擔(dān)保方小結(jié) 1、融匯集團(tuán)兩個主要樓盤拿地成本低且已付清土地款，現(xiàn)金流充沛，足以支撐項目的后續(xù)。 開發(fā)建設(shè)。 2、融匯集團(tuán)信用狀況良好，與工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、 興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等多家金融機(jī)構(gòu)均有密切的合

8、 作關(guān)系，可及時獲得大量資金支持。 3、融匯品牌已生根重慶、立足濟(jì)南，其樓盤品質(zhì)高端，有著較高的 消費者口碑，對項目去化有著強(qiáng)有力保證。 綜上，融匯集團(tuán)運(yùn)營穩(wěn)健、整體實力較強(qiáng)，具備充裕的擔(dān)保能力。綜上，融匯集團(tuán)運(yùn)營穩(wěn)健、整體實力較強(qiáng)，具備充裕的擔(dān)保能力。 第四部分第四部分 標(biāo)的項目介紹標(biāo)的項目介紹161 1、大型房企近、大型房企近2 2年在濟(jì)南的拿地情況年在濟(jì)南的拿地情況地塊位置地塊位置用地性質(zhì)用地性質(zhì)成交日期成交日期土地面積（）土地面積（） 成交價格（萬元）成交價格（萬元） 竟得單位竟得單位南部片區(qū)居住2012/3/12 103,654 139,932 恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)商務(wù)金融 12,767

9、 18,767 西客站片區(qū)西客站片區(qū)商務(wù)金融2012/3/12 18,938 13,919 恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)居住 53,237 34,314 商務(wù)金融 21,828 15,061 居住 108,508 68,360 商務(wù)金融 108,572 78,660 西客站片區(qū)西客站片區(qū)商務(wù)金融2012/11/30 7,738 5,220 金科地產(chǎn)金科地產(chǎn)居住 71,559 48,285 居住 65,719 44,370 居住 59,837 40,410 居住 24,930 16,830 東部片區(qū)居住2012/12/6 191,418 158,000 萬科地產(chǎn)萬科地產(chǎn)西客站片區(qū)西客站片區(qū)居住2013/7/

10、18 42,045 40,430 海亮地產(chǎn)海亮地產(chǎn)居住 45,322 43,570 東部片區(qū)居住2013/7/18 43,667 15,200 西客站片區(qū)西客站片區(qū)居住2013/8/12 59,554 25,013 綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)一、濟(jì)南市房地產(chǎn)情況一、濟(jì)南市房地產(chǎn)情況2 2、濟(jì)南市、濟(jì)南市20142014年上半年住宅成交情況年上半年住宅成交情況3 3、20142014年上半年濟(jì)南各主城區(qū)房價走勢年上半年濟(jì)南各主城區(qū)房價走勢二、項目背景二、項目背景-融匯地產(chǎn)濟(jì)南項目情況融匯地產(chǎn)濟(jì)南項目情況 2010年5月“香港山東商貿(mào)洽談周”期間，融匯地產(chǎn)在濟(jì)南各級政府的共同推動下，敲定了“百年商埠”、“融

11、匯城”和“融匯愛都”三個項目。融匯百年商埠融匯百年商埠融匯城融匯城融匯融匯愛都愛都項 目位 置已拿地面積（畝）建筑面積（萬）開發(fā)企業(yè)百年商埠百年商埠市中心28.68.6山東融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融匯融匯愛都愛都二環(huán)南路10628山東融匯建設(shè)開發(fā)有限公司 百年商埠 目前已完成全部主體工程，即將進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，預(yù)計于 2015年8月左右開業(yè)。 融匯愛都 融匯愛都項目于2013年6月開盤，截止2014年12月25日，已銷售約1,300套，月均去化70套，均價8,500元/。 三、融匯城項目情況三、融匯城項目情況 （1）項目區(qū)位圖融匯城融匯城 （2）項目概況 目前已取得項目土地552畝（共10宗地）

12、，總地價約12.48億元，土地款已全部付清；已有6宗土地取得土地證（其中，標(biāo)的項目B7地塊已取得四證），其余4宗地土地證正在辦理中，預(yù)計將在2015年內(nèi)陸續(xù)取得。各宗塊情況如下：項目公司名稱項目公司名稱開發(fā)地塊開發(fā)地塊土地面積（）土地面積（）出讓金（出讓金（萬元）萬元）契稅（契稅（萬元）萬元）目前狀況目前狀況山東融匯置業(yè)有限公司A1494,30928,2921131.68取得土地證山東融匯西區(qū)置山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司業(yè)有限公司B126,0049,947397.86取得土地證B325,9788,573342.908取得土地證B529,7799,827393.084取得土地證B7B756,850

13、56,85018,76118,761750.42750.42已取得四證已取得四證山東融匯文創(chuàng)置業(yè)有限公司A115,8507,014- 正在辦理土地證A214,5916,895275.814取得土地證A319,8028,762- 正在辦理土地證B249,47316,326- 正在辦理土地證B435,58810,409- 正在辦理土地證合合 計計368,224368,224124,806124,8063291.7663291.766（3）融匯城項目各地塊分布 融匯城B7地塊用地規(guī)模約56,849.92，總建筑面積197,086.25，其中住宅約135,654.00，商業(yè)約8,718.06，地下車庫

14、 29,294.46，其他配套約23,419.73。(住宅占比超過75%，商業(yè)僅4.4%) 四、融匯城四、融匯城B7B7地塊項目（標(biāo)的項目）介紹地塊項目（標(biāo)的項目）介紹（一）項目總體指標(biāo)（一）項目總體指標(biāo)（二）項目現(xiàn)狀（二）項目現(xiàn)狀 目前，標(biāo)的項目已取得土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證規(guī)劃許可證、施工許可證。 項目現(xiàn)場照片項目現(xiàn)場照片項目住宅戶型規(guī)劃項目住宅戶型規(guī)劃（三）項目定位（三）項目定位面積面積分布（）分布（）套套 數(shù)（套）數(shù)（套）占占 比比160-260211.50%130-140261.86%80-8580-8523223

15、216.62%16.62%90-9590-9560460443.27%43.27%105-115105-11533133123.71%23.71%120-1301208.60%140624.44%合合 計計 1,396 1,396 100.00%100.00%教教 育育：社區(qū)規(guī)劃一所初中、三所小學(xué)、四所幼兒園； 交交 通通： 61路，81路，9路，74路，172路，規(guī)劃輕軌線R1線；醫(yī)醫(yī) 院院：市立五院、濟(jì)南市兒童醫(yī)院；商商 業(yè)業(yè)：環(huán)宇城、世界購物中心、和諧廣場商圈；銀銀 行行：中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。（四）項目配套（四）項目配套老商埠一期進(jìn)度規(guī)劃（五）建設(shè)進(jìn)度安排（五）建設(shè)進(jìn)度安排 項目計

16、劃項目計劃時間節(jié)點時間節(jié)點開始預(yù)售2015年4月主體結(jié)構(gòu)封頂2016年6月項目竣工驗收2017年2月 標(biāo)的項目目前已基本達(dá)到可預(yù)售條件，現(xiàn)在正在辦理預(yù)售許可等準(zhǔn)備工作。五、項目小結(jié)五、項目小結(jié) 1 1、項目拿地成本較低、項目拿地成本較低 項目周邊近期成交土地的樓面地價均為2,390元/（住宅用地）和1,670元/（商業(yè)用地），本項目地塊樓面地價為990990元元/ /, 優(yōu)勢明顯。 2 2、區(qū)位優(yōu)勢突出、區(qū)位優(yōu)勢突出 項目位于市中區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)，受西客站片區(qū)帶動效應(yīng)顯著，形成了集高鐵、高速、軌道等為一體的區(qū)域性綜合交通樞紐中心，商務(wù)配套齊全。 3 3、項目業(yè)態(tài)優(yōu)勢顯著，去化前景樂觀、項目業(yè)

17、態(tài)優(yōu)勢顯著，去化前景樂觀 本項目住宅占比高達(dá)75%，且90%左右為剛需戶型，商業(yè)占比僅為4.4%，后期去化前景樂觀，完全符合公司做剛需盤的政策指引。 4 4、項目已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，不存項目無法預(yù)售風(fēng)險，后期不確定極小，委、項目已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，不存項目無法預(yù)售風(fēng)險，后期不確定極小，委托人承擔(dān)項目風(fēng)險也非常低。托人承擔(dān)項目風(fēng)險也非常低。 第五部分第五部分 項目綜述項目綜述一、本項目為資金運(yùn)用方式為信托貸款信托貸款，項目四、三、二條件四、三、二條件齊全，模式模式 成熟成熟，結(jié)構(gòu)清晰結(jié)構(gòu)清晰。 二、信用增級保障措施完善，抵押率低于50%，對項目資金專項監(jiān)管。三、項目已基本達(dá)到預(yù)售條件已基本達(dá)到預(yù)售條件，

18、開發(fā)過程中現(xiàn)金流充?，F(xiàn)金流充裕，流動性風(fēng)險和終 極風(fēng)險極低。四、項目位于二線城市主城核心區(qū)域二線城市主城核心區(qū)域，且?guī)缀鯙榧冏≌瑒傂璞P純住宅剛需盤，開發(fā)商實 力較強(qiáng)，完全滿足甚至超過公司業(yè)務(wù)指引標(biāo)準(zhǔn)。 第六部分第六部分 四川信托簡介四川信托簡介 四川信托有限公司（英文名稱：Sichuan Trust Co., Ltd.）經(jīng)中國銀監(jiān)會批 準(zhǔn)、四川省工商行政管理局正式登記注冊，于2010年11月28日正式成立。 注冊資本為20億元人民幣，注冊地址為四川省成都市錦江區(qū)人民南路2段 18號川信紅照壁大廈。 四川信托堅持“風(fēng)險第一、效益第二風(fēng)險第一、效益第二”的經(jīng)營理念，以“競爭中求發(fā)展，競爭中求發(fā)展， 創(chuàng)新中求卓越創(chuàng)新中求卓越”的企業(yè)精神，立足四川，面向全國，力爭五年內(nèi)，在公司 治理機(jī)制、業(yè)務(wù)經(jīng)營、資產(chǎn)管理、隊伍建設(shè)、風(fēng)險控制、開拓創(chuàng)新、市場 品牌等方面，成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信托公司，精心打造富有川信特色的信托模 式，走出一條市場化經(jīng)營金融企業(yè)的成功之路。 一、公司概況一、公司概況 二、公司股權(quán)及主要股東二、公司股權(quán)及主要股東 公司共十家股東，其中國有企業(yè)6家，持股比例38%; 民營企業(yè)4家，持股 比例62%。股權(quán)結(jié)構(gòu)分散合理，能夠有效地把國企豐富的管理經(jīng)驗和民企 靈活的運(yùn)作機(jī)制結(jié)合。股東名稱股東名稱出資比例出