房地產(chǎn)業(yè)務會計核算操作指引

1、【精品文檔】如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房地產(chǎn)業(yè)務會計核算操作指引.精品文檔.房地產(chǎn)業(yè)務會計核算操作指引V1.0版二零一六年七月目錄一、目標與依據(jù)3二、適用對象3三、重要提示3四、籌建階段的一般業(yè)務及其賬務處理3五、開發(fā)階段的一般業(yè)務及其賬務處理7六、銷售階段的一般業(yè)務及其賬務處理17七、自營階段的一般業(yè)務及其賬務處理19八、投資分配的一般業(yè)務及其賬務處理19九、附注21一、目標與依據(jù)為規(guī)范長信集團房地產(chǎn)業(yè)務會計核算工作，統(tǒng)一集團內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的成員企業(yè)的會計核算口徑與賬務處理方法，保證及時、準確地提供相關會計信息，并依法納稅、有效控制財務與稅務風險。根據(jù)企業(yè)會計準則及其

2、應用指南、中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例和“國稅發(fā)200931號”房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法等有關財稅法律、行政法規(guī)的規(guī)定，并結合長信集團現(xiàn)行財務制度和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，制定本指引。二、適用對象本指引適用于長信集團內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所有項目公司。三、重要提示(一) 本指引所稱付款憑證是指已按集團規(guī)定流程審批的付款憑證。包括借支單、支票領用單、費用報銷單、付款證書，且各單證應后附合法有效的原始憑證。(二) 本指引所稱合同是指依法訂立，并已按集團規(guī)定流程審批的合同、協(xié)議。包括各種合同、協(xié)議及其有關變更、補充合同、協(xié)議等。(三) 本指引所使用開發(fā)成本會計科目由集團計財中

3、心按照國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定內(nèi)容設置和分類。(四) 本指引所使用期間費用會計科目按照長信集團費用項目內(nèi)容定義設置和分類（詳見全面預算管理辦法附件四），核算時所有費用類項目最終應歸集至相關行政組織，以便進行分析、控制和考核。(五) 本指引使用中括號“ ”表示時為會計核算項目名稱。四、籌建階段的一般業(yè)務及其賬務處理(一) 設立公司：收到投資者繳納出資，根據(jù)有關收款憑證或資產(chǎn)移交清單、合作合同及驗資報告等。 借：銀行存款××銀行賬戶（貨幣資金出資）     固定資產(chǎn)（指投入的房屋、設備等，但必須要對資產(chǎn)進行評估）  

4、; 貸：實收資本××公司或自然人名稱 貸：資本公積資本溢價投資者還可以其他資產(chǎn)出資，如：以原材料、產(chǎn)成品、土地使用權、商標權、特許經(jīng)營權及股權等進行投資等。公司驗資、領取營業(yè)執(zhí)照及稅務登記證等證照并建賬后，資金賬簿要及時計繳印花稅，營業(yè)執(zhí)照按5元貼印花稅并劃銷。(二) 支付驗資費、辦證費、印花稅及業(yè)務人員差旅費等，根據(jù)有關付款憑證等 借：管理費用審計、評估及咨詢費相關行政組織 管理費用辦公費相關行政組織 管理費用管理稅金印花稅相關行政組織    貸：銀行存款××銀行賬戶 庫存現(xiàn)金(三) 計提或支付辦公室租金、押金、

5、裝修費等，依據(jù)有關有關付款憑證和費用分配表等 借：管理費用租賃費相關行政組織 （企業(yè)管理部門應分擔租金） 銷售費用租賃費相關行政組織 （銷售部門應分擔租金） 開發(fā)間接費租賃費相關行政組織 （現(xiàn)場管理部門應分擔租金）其他應收款押金相關單位名稱     長期待攤費用裝修費××裝修費   貸：銀行存款××銀行賬戶 （已付款） 應付賬款內(nèi)（外）單位××供應商相關單位名稱（未付款）同理，支付通訊、水、電、燃氣、物業(yè)管理費等等有關費用也應按受益原則做類似處理。(四) 宴請、接待有關領導，

6、客戶或供應商等，根據(jù)有關付款憑證等借：管理費用業(yè)務招待費相關行政組織 貸：銀行存款××銀行賬戶 庫存現(xiàn)金 其他應付款內(nèi)部往來相關單位所有業(yè)務招待費應在管理費用科目核算。(五) 采購原材料、固定資產(chǎn)、電腦軟件等，根據(jù)有關付款憑證或資產(chǎn)驗收單等 借：原材料材料大類具體材料類別 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)類別 借：無形資產(chǎn)電腦軟件××軟件  貸：銀行存款××銀行賬戶 應付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相關單位名稱 (六) 支付應付賬款，根據(jù)有關付款憑證等 借：應付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相

7、關單位名稱     貸：銀行存款××銀行賬戶 (七) 收到投資者或關聯(lián)方內(nèi)部往來款，根據(jù)有關收款憑證等 借：銀行存款××銀行賬戶    貸：其他應付款內(nèi)部往來相關單位名稱支付投資者或關聯(lián)方內(nèi)部往來款作相反處理。(八) 支付采購、司機等相關人員定額備用金，根據(jù)有關付款憑證等 借：其他應收款內(nèi)部往來相關職員姓名   貸：庫存現(xiàn)金(九) 上述人員報銷并補足備用金，根據(jù)有關付款憑證等 借：管理費用 相關費用項目相關行政組織 銷售費用相關費用項目相關行政組織 開發(fā)間接費相關費

8、用項目相關行政組織    貸：庫存現(xiàn)金此時“開發(fā)間接費”科目為一級科目，其與“開發(fā)成本開發(fā)間接費”的核算區(qū)別主要在于其是用于歸集各部門發(fā)生各類未確定成本對象的開發(fā)間接費，其對應的是核算項目是相關行政組織；而開“開發(fā)成本開發(fā)間接費”是用于歸集已確定成本對象的開發(fā)間接費及從“開發(fā)間接費”一級科目分配來的開發(fā)間接費用，其對應的是核算項目是成本對象。(十) 上述人員因離職、調(diào)崗等收回上述人員備用金，根據(jù)收款憑證 借： 庫存現(xiàn)金   貸：其他應收款內(nèi)部往來相關職員姓名(十一) 計提員工工資，根據(jù)有關工資計算表 借：管理費用 工資相關行政組織 銷

9、售費用工資相關行政組織 開發(fā)間接費工資相關行政組織    貸：應付職工薪酬工資同理，計提員工養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險費、住房公積金時應根據(jù)有關單據(jù)做類似處理。(十二) 支付員工工資，并代扣個人所得稅、社保費、住房公積金或扣回員工借款、水電費等，根據(jù)有關工資計算表等 借：應付職工薪酬工資    貸：銀行存款××銀行賬戶     應交稅費代扣代繳個人所得稅    其他應付款代扣代繳個人社保費    其他應付款代扣代繳個人住

10、房公積金    其他應收款內(nèi)部往來相關職員姓名(十三) 支付個人所得稅、養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險費、住房公積金時，根據(jù)有關付款憑證等 借：應交稅費代扣代繳個人所得稅     應付職工薪酬養(yǎng)老保險應付職工薪酬醫(yī)療保險應付職工薪酬失業(yè)保險應付職工薪酬工傷保險應付職工薪酬生育保險    其他應付款代扣代繳個人社保費應付職工薪酬住房公積金    其他應付款代扣代繳個人住房公積金   貸：銀行存款××銀行賬戶(十四) 月末計提折

11、舊，依據(jù)有關計算表或預先在EAS系統(tǒng)完成相關設置并關聯(lián)后自動生成 借：管理費用 折舊相關行政組織 銷售費用折舊相關行政組織 開發(fā)間接費折舊相關行政組織     貸：累計折舊(十五) 期末分攤長期待攤費用、無形資產(chǎn)等，根據(jù)有關計算表 借：管理費用 長期待攤費用攤銷相關行政組織 銷售費用長期待攤費用攤銷相關行政組織 開發(fā)間接費長期待攤費用攤銷相關行政組織 管理費用 無形資產(chǎn)攤銷相關行政組織 借：銷售費用無形資產(chǎn)攤銷相關行政組織 開發(fā)間接費無形資產(chǎn)攤銷相關行政組織    貸：長期待攤費用××費××&#

12、215;×費攤銷無形資產(chǎn)××××××攤銷(十六) 期末自動結轉損益。五、開發(fā)階段的一般業(yè)務及其賬務處理(一) 支付競拍土地保證金，根據(jù)有關付款憑證等 借：其他應收款保證金相關單位名稱         貸：銀行存款××銀行賬戶(二) 競拍成功取得土地使用權，支付土地出讓金，原保證金抵出讓金。根據(jù)有關付款憑證等  借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款待分配成本費用    貸：銀行存款×&#

13、215;銀行賬戶     其他應收款保證金(三) 支付契稅，根據(jù)有關付款憑證等  借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費契稅待分配成本費用    貸：銀行存款××銀行賬戶同理，在項目尚末完成規(guī)劃設計，成本對象無法確定的情況下支付的其他土地征用及拆遷補償費，如大市政配套費、土地閑置費、拆遷補償費等也應根據(jù)有關付款憑證等做類似處理，即改一改三級明細科目，四級暫掛核算項目：待分配成本費用，待實際開發(fā)后再根據(jù)實際情況按合理的標準分配至相關項目。如屬成本對象確定后支付的相關成本費用，應按國稅發(fā)2009

14、31號文件第二十七條規(guī)定處理。即企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。(四) 支付印花稅，根據(jù)有關付款憑證等 借：管理費用管理稅金印花稅相關行政組織   貸：銀行存款××銀行賬戶簽訂的土地使用權出讓合同應按產(chǎn)權轉移書據(jù)交納印花稅稅率：0.5、土地使用權證書按5元貼印花稅并劃銷，所有印花稅均應記入管理費用。(五) 開發(fā)貸款：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)

15、企業(yè)在開發(fā)項目時要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要要通過銀行貸款籌措資金。貸款時，根據(jù)貸款合同和收款憑證等借：銀行存款××銀行賬戶        貸：短期借款××銀行（一年以內(nèi)借款） 長期借款××銀行（一年以上借款）簽訂借款合同應交納印花稅（稅率：0.05）,賬務處理參照前述規(guī)定。(六) 支付借款費用，根據(jù)有關付款憑證等 借：開發(fā)間接費用利息支出相關行政組織 短期借款××銀行（同時還本付息還本金額）長期借款×&

16、#215;銀行（同時還本付息還本金額）貸：銀行存款××銀行賬戶目前大多數(shù)金融部門為了自身的利益，利用向企業(yè)貸款的機會，以“顧問費、咨詢費、風險評估費、技術咨詢費、資金監(jiān)管費”等名義變相向企業(yè)收取利息，對于這部分收取的費用究竟如何賬務處理，目前稅務機關尚無正式文件規(guī)定。有觀點認為應視同利息記入“開發(fā)間接費用借款費用”；也有觀點認為應記入“管理費用顧問咨詢費”。如果從實質(zhì)重于形式的角度去考慮，變相收息是因貸款而引起，因此應資本化處理，應該記入“開發(fā)間接費用借款費用”比較合理；但從國稅發(fā)200931號文件對管理費用、財務費用的開支規(guī)定及目前國家以票管稅的實質(zhì)去衡量，應在“管理費用

17、顧問咨詢費”中列支比較合適。相對而言，記入“開發(fā)間接費用借款費用”，在計繳土地增值稅時對企業(yè)更有利，而記入“管理費用咨詢費”，在計繳企業(yè)所得稅時對企業(yè)更有利。建議在國家明確規(guī)定出臺之前，對有關借款費用暫視同利息處理。(七) 委托有關單位進行規(guī)劃設計，簽署有關合同，并按協(xié)議預付設計費，根據(jù)有關合同及有關付款憑證等 借：預付賬款內(nèi)（外）部單位××設計單位/供應商相關單位名稱     貸：銀行存款××銀行賬戶 (八) 結算并支付規(guī)劃設計費，根據(jù)有關付款憑證等 借：開發(fā)成本前期工程費規(guī)劃設計費待分配成本費用 借：開發(fā)成本前期工程費規(guī)

18、劃設計費相關成本對象     貸：銀行存款××銀行賬戶預付賬款內(nèi)（外）部單位××設計單位/供應商單位名稱根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。因此，未確定受益對象或暫時無法分配的開發(fā)成本，應先通過過渡核算項目“待分配成本費用”歸集后再適時按合理的標準分配至相關成本對象，而已明確受益對象且能合理分

19、配的，則應直接記入相關成本對象的對應科目。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十六條規(guī)定：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。因此，開發(fā)成本核算的首要任務是合理確定成本對象，并及時報主管稅務機關備案。而且在確定成本對象時，財務部應與成本預算部門充分溝通，規(guī)范成本對象使用的名稱，保持兩個部門成本對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段，均要保持成本對象劃分一致，保持項目預算和項目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十六條規(guī)定，計稅成

20、本對象的確定原則如下：1. 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應做為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先做為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。2. 分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可做為一個成本對象進行核算。3. 功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以做為獨立的成本對象進行核算。4. 定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別做為成本對象進行核算。5. 成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致

21、其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別做為成本對象進行核算。6. 權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。根據(jù)上述原則確定成本對象后，財務部核算會計應按照已確定的成本對象在EAS系統(tǒng)中設置相應成本對象核算項目，與前述“待分配成本費用”核算項目共同歸集、分配有關開發(fā)產(chǎn)品之開發(fā)成本。同時，成本會計應建立成本合同臺賬，跟蹤記錄、核算和歸集開發(fā)成本，并按時與核算會計、成本預算部門有關人員交叉核對相關信息和數(shù)據(jù)，保證及時、準確、完整地核算有關開發(fā)產(chǎn)品之開發(fā)成本。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出（即開發(fā)成本）的內(nèi)容如下：1.

22、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)做物補償費、危房補償費等。2. 前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3. 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。4. 基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供

23、電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5. 公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。6. 開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。因此，項目財務部應按上述六大類在開發(fā)成本科目下設置上述六個二級科目，并對其下級明細項目進行適當合并后設置相應的三級科目（現(xiàn)集團中心已統(tǒng)一設置）。

24、(九) 支付拆遷補償費，依據(jù)有關拆遷補償協(xié)議、花名冊及付款憑證等 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費拆遷補償費待分配成本費用 開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費拆遷補償費相關成本對象     貸：銀行存款××銀行賬戶(十) 三通一平工程招標、發(fā)包工程，簽署有關合同，并按合同規(guī)定預付工程款，根據(jù)合同及有關付款憑證等 借：預付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相關施工單位名稱     貸：銀行存款××銀行賬戶 簽訂工程合同應交納印花稅,賬務處理參照前述規(guī)定(十一) 代付施工單位水電費，根據(jù)有關

25、合同和付款憑證等借：預付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相關施工單位名稱   貸：銀行存款××銀行賬戶工程合同一般會約定：代付施工單位水電費在結算時抵減工程款。如施工單位不要求提供發(fā)票，則一般按上述處理，結算時應要求施工單位全額開票，但應按差額付款。但也存在一定稅務風險，在現(xiàn)行以票管稅的征管制度下，有可能稅務機關要求代收代付水電費按轉售水電費處理?；蛟诮Y算時施工單位要求提供發(fā)票，則代收代付水電費應分別做其他業(yè)務收入和其他業(yè)務支出處理，會計處理應改為：借：其他業(yè)務支出轉售水電費支出 貸：銀行存款××銀行賬戶借：

26、預付賬款內(nèi)（外）部單位相關施工單位名稱 貸：其他業(yè)務收入轉售水電費收入 應交稅費應交增值稅 (十二) 工程完工，但未結算，未支付工程款，期末應向工程管理或成本預算部門索取有關工程進度記錄，并暫按合同等規(guī)定價款等信息做最佳估計 借：開發(fā)成本前期工程費三通一平待分配成本費用 開發(fā)成本前期工程費三通一平相關成本對象    貸：預付賬款內(nèi)（外）部單位相關施工單位名稱(十三) 結算支付工程款，根據(jù)有關合同和付款憑證等 借：預付賬款內(nèi)（外）部單位相關施工單位名稱    貸：銀行存款××銀行賬戶為做好成本核算工作，相關

27、財務人員須定期到施工現(xiàn)場查看，并與工程部、成本預算部等相關人員進行必要溝通，并向其索取有關工程施工進度、預結算資料等，及時補充、完善成本合同臺賬與成本計算單。特別是對一攬子總包合同，要充分了解有哪些工程項目，哪些受益對象（即成本對象），合同變更及施工進展情況等。否則，難以按時完成成本核算工作。(十四) 建筑安裝工程招標、發(fā)包合同如涉及甲供材料，按合同要求與建筑材料供應商簽定甲供材料合同并預付部分材料款時，根據(jù)有關合同和付款憑證等 借：預付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相關甲供材料商名稱 貸：銀行存款××銀行賬戶(十五) 甲供材料供應商按照合同要求

28、將甲供材運達施工現(xiàn)場，由甲、乙雙方組織驗收合格并由乙方出具材料收據(jù)，根據(jù)乙方出具的材料收據(jù)等 借：預付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相關施工單位名稱貸：銀行存款××銀行賬戶 預付賬款內(nèi)（外）部單位××供應商相關甲供材料商名稱 (十六) 工程完工，但未結算，未支付工程款，期末應向工程管理或成本預算部門索取有關工程進度記錄，并暫按合同等規(guī)定價款等信息做最佳估計 借：開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程待分配成本費用 開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象    貸：預付賬款

29、內(nèi)（外）部單位相關施工單位名稱(十七) 結算、支付工程款，并按行規(guī)或協(xié)議暫扣保修金。根據(jù)有關合同和付款憑證等 借：預付賬款內(nèi)（外）部單位相關施工單位名稱    貸：銀行存款××銀行賬戶其他應付款保修金 相關施工單位名稱中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定：除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。即施工單位在開具工程發(fā)票、計繳稅款時，甲供材料款應與工程款合并為稅基計稅，但甲供設備款則不必合并。因此，對于建筑業(yè)務（不含裝飾

30、）發(fā)包合同，我們應盡量采用甲供設備形式，以節(jié)約施工單位的稅費成本來最終節(jié)約我們的開發(fā)產(chǎn)品成本。同理，根據(jù)“財稅2006114號”文件規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設備價款)確認計稅營業(yè)額。由于我們長信集團的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般為精裝修，裝修材料成本特別高，如果清包工形式，可有效降低我們的開發(fā)產(chǎn)品成本。但在操作時注意稅法所規(guī)定的“建設方提供的設備”與我們常所說的設備具有一定的區(qū)別，有關人員在簽訂合同及核算時均應正確區(qū)分（具體詳見建設部有關常用設備與材料的區(qū)分列舉名單）。除甲供材料、甲供設備的情形略有不同

31、外，其他建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施費中有關工程成本核算處理與前述三通一平工程成本核算處理原理一樣。(十八) 分配土地征用及拆遷補償費：根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十九條規(guī)定：開發(fā)成本分配方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。同時第三十條規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應經(jīng)稅務機關同意。因此，分配土地成本最好按占地面積法進行分配，以避免不必要的納稅調(diào)整。 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象1 開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象2開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象3 

32、   貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款待分配成本費用同理，其他土地征用及拆遷補償費，如大市政配套費、土地閑置費、拆遷補償費也應根據(jù)有關計算分配表做類似處理。即僅僅是三級科目變動，其他不變。而核算項目“待分配成本費用”貸方發(fā)生額，在EAS系統(tǒng)處理時最好采用借方負數(shù)表示。以避免發(fā)生額重復匯總。取得成本對象占地面積的途徑有兩個：一是政府規(guī)劃審批部門在項目規(guī)劃中測定的占地面積，二是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)劃自行測定的占地面積。 但在實際項目運做時，并不是所有的成本對象都可以單獨取得其占地面積的。垂直排列的成本對象就無法取得各自的占地面積，如某一地塊是分期開發(fā)的，而某一期的開發(fā)產(chǎn)品

33、中既有住宅、酒店和學校，又有商業(yè)街，而且商業(yè)街建筑又分為一至三層裙樓為購物中心，三層以上是寫字樓。做為成本對象，購物中心和寫字樓的占地面積是重合的，這種情況下就不能簡單按占地面積分攤土地價款。而應按占地面積法依次分配當期開發(fā)土地成本及未開發(fā)土地成本，再按占地面法分配當期土地成本中住宅、酒店、學校和商業(yè)街的土地成本，最后，對商業(yè)街建筑中購物中心和寫字樓的土地成本是無法按占地面積法合理分配土地成本的，從現(xiàn)在可以采用的分攤方法來看，建筑面積法是最合理的方法。(十九) 分配前期工程費：國稅發(fā)200931號文件未指定前期工程費應采用哪種分配方法，因此，企業(yè)可在占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價

34、法中選擇其中一種合理的方法，但方法一經(jīng)確定，不能隨意更改，但有充分合理理由除外。根據(jù)有關計算、分配表借：開發(fā)成本前期工程費××費相關成本對象1 開發(fā)成本前期工程費××費相關成本對象2開發(fā)成本前期工程費××費相關成本對象3  貸：開發(fā)成本前期工程費××費待分配成本費用(二十) 分配建筑安裝工程費：其分配方法參照前述前期工程費分配方法，根據(jù)有關計算、分配表借：開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象1 開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象2開發(fā)成本建筑安裝工程費

35、××工程相關成本對象3  貸：開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程待分配成本費用(二十一) 分配基礎設施建設費：其分配方法參照前述前期工程費分配方法，根據(jù)有關計算、分配表借：開發(fā)成本基礎設施建設費××工程相關成本對象1 開發(fā)成本基礎設施建設費××工程相關成本對象2開發(fā)成本基礎設施建設費××工程相關成本對象3  貸：開發(fā)成本基礎設施建設費××工程待分配成本費用(二十二) 分配公共配套設施費：一般公共配套設施費分配方法參照前述前期工程費分配方法。但根據(jù)國稅發(fā)2009

36、31號文件第三十條規(guī)定：單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。因此，建議對所有公共配套設施費按建筑面積法進行分配。根據(jù)有關計算、分配表借：開發(fā)成本公共配套設施費××工程相關成本對象1 開發(fā)成本公共配套設施費××工程相關成本對象2開發(fā)成本公共配套設施費××工程相關成本對象3  貸：開發(fā)成本公共配套設施費××工程待分配成本費用(二十三) 分配開發(fā)間接費：一般開發(fā)間接費分配方法參照前述前期工程費分配方法。但根據(jù)根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第三十條規(guī)定：借款費用屬于不同成本對象

37、共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。根據(jù)有關計算、分配表借：開發(fā)成本開發(fā)間接費××費相關成本對象1 開發(fā)成本開發(fā)間接費××費相關成本對象2開發(fā)成本開發(fā)間接費××費相關成本對象3  貸：開發(fā)間接費××費相關行政組織1 開發(fā)間接費××費相關行政組織2開發(fā)間接費××費相關行政組織3 開發(fā)間接費應于每期期末及時進行分配至當期相關開發(fā)成本對象，原則上是按月分配，如無法做到則至少應按季分配，否則無法合理分配開發(fā)間接費，分配后開發(fā)間接費用科目一般無余額。(二十四) 結

38、轉房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，根據(jù)有關成本計算單、匯總表等借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1土地征用及拆遷補償費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1前期工程費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1建筑安裝工程費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1基礎設施建設費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1公共配套設施費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1開發(fā)間接費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2土地征用及拆遷補償費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2前期工程費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2建筑安裝工程費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2基礎設施建設費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2公共配套設施費借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2開發(fā)間接費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3土地征用及拆遷補償費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3前期工程費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3建筑安裝工程費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3基礎設施建設費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3公共配套設施費

39、開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3開發(fā)間接費貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象1 開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象2開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費征地款相關成本對象3開發(fā)成本前期工程費××費相關成本對象1 開發(fā)成本前期工程費××費相關成本對象2開發(fā)成本前期工程費××費相關成本對象3開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象1 開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象2開發(fā)成本建筑安裝工程費××工程相關成本對象3開發(fā)成本基礎設施建設費××工程相

40、關成本對象1 開發(fā)成本基礎設施建設費××工程相關成本對象2開發(fā)成本基礎設施建設費××工程相關成本對象3開發(fā)成本公共配套設施費××工程相關成本對象1 開發(fā)成本公共配套設施費××工程相關成本對象2開發(fā)成本公共配套設施費××工程相關成本對象3開發(fā)成本開發(fā)間接費相關成本對象1 開發(fā)成本開發(fā)間接費相關成本對象2開發(fā)成本開發(fā)間接費相關成本對象3以上開發(fā)產(chǎn)品1、2、3應分別與成本對象1、2、3名稱一致，一一對應。.(二十五) 學校、醫(yī)院等單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施，在確定是屬于全體業(yè)主共有的，或

41、將無償移交給政府有關部門的情況下，應將其開發(fā)成本進行二次分配，根據(jù)有關計算單借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1公共配套設施費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2公共配套設施費開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3公共配套設施費 貸：開發(fā)產(chǎn)品學校開發(fā)產(chǎn)品醫(yī)院此項開發(fā)產(chǎn)品1、2、3為學校、醫(yī)院等主要受益對象進行二次分配的(二十六) 期末自動結轉損益。六、銷售階段的一般業(yè)務及其賬務處理(一) 委托新聞媒體、廣告公司等有關單位制作，發(fā)布廣告，根據(jù)有關合同和付款憑證等 借：銷售費用廣告及宣傳費相關行政組織 貸：銀行存款××銀行賬戶(二) 取得商品房預售許可證，開盤、預登記或簽約，取得預售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、誠意金或代收費用等，根據(jù)有

42、關收款憑證和匯總報表等借：銀行存款××銀行賬戶 貸：預收賬款××期普通住宅收入 預收賬款××期非普通住宅收入 預收賬款××期商鋪收入 預收賬款××期車位收入其他應付款代收費用收入其他應付款誠意金(三) 支付預售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品有關稅費，根據(jù)有關付款憑證等借：應交稅費應交營業(yè)稅應交稅費應交城建稅應交稅費應交教育費附加應交稅費應交土地增值稅應交稅費應交企業(yè)所得稅應交稅費應交堤圍防護費（或河道管理費）應交稅費應交價格調(diào)節(jié)基金 貸：銀行存款××銀行賬戶目前，華南區(qū)域采取計提的方法，按稅

43、法規(guī)定計提有關稅費時暫掛“預付賬款”科目借方，和“應交稅費”科目貸方，繳交稅費后“應交稅費”科目無余額。其優(yōu)點是清晰明了，預收賬款余額與預付賬款科目有關稅費明細一一對應，比較容易檢查核對。但嚴格來說其賬務處理并不規(guī)范。而華東區(qū)域處理與上述一致。(四) 交樓，結轉開發(fā)產(chǎn)品收入、取得銀行按揭款等收入或當期因銷售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取得收入，根據(jù)有關收款憑證和匯總表借：銀行存款××銀行賬戶預收賬款××期普通住宅收入預收賬款××期非普通住宅收入預收賬款××期商鋪收入預收賬款××期車位收入 貸：主營業(yè)務收入×

44、;×期普通住宅收入 主營業(yè)務收入××期非普通住宅收入 主營業(yè)務收入××期商鋪收入 主營業(yè)務收入××期車位收入(五) 計繳預收賬款應交稅費、計提當期收到按揭款收入或當期因銷售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取得收入應交稅費。根據(jù)有關計算表借：營業(yè)稅金及附加管理費用管理稅金堤圍防護費（或河道管理費）管理費用管理稅金價格調(diào)節(jié)基金貸：應交稅費應交營業(yè)稅貸：應交稅費應交城建稅 應交稅費應交教育費附加應交稅費應交土地增值稅應交稅費應交堤圍防護費（或河道管理費） 應交稅費應交價格調(diào)節(jié)基金(六) 結轉已售開發(fā)產(chǎn)品成本：根據(jù)根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第十四條規(guī)定：

45、已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積；已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。根據(jù)有關匯總報表借：主營業(yè)務成本××開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品××開發(fā)產(chǎn)品(七) 期末自動結轉損益。七、自營階段的一般業(yè)務及其賬務處理(一) 將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用物業(yè)，能單獨分開的自用設備應一并結轉，根據(jù)有關決定或?qū)嶋H情況 借：固定資產(chǎn)房屋建筑物固定資產(chǎn)××設備無形資產(chǎn)土地使用權××土地使用權貸：開發(fā)產(chǎn)品××開發(fā)產(chǎn)品(二) 開發(fā)產(chǎn)品用于賺取租金或資本增值，將其轉為投資性房地產(chǎn)，能單獨分開的出租設備應一并結轉，根據(jù)有關決定或