房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及相關稅費分析

1、【精品文檔】如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及相關稅費分析.精品文檔.房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及相關稅費分析隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級，融資渠道的收緊，原先拿地比較激進的房地產(chǎn)公司逐步轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略，積極尋求共同開發(fā)方進行合作開發(fā)分擔風險。下面我們簡要介紹幾種合作開發(fā)模式及其稅費。 首先，我們假設A公司獲得某地塊的土地使用權，現(xiàn)擬與B公司進行合作開發(fā)，由A公司提供土地，B公司提供項目所需全部資金，項目建成后A公司欲獲得【X萬】平米房產(chǎn)，其余部分由B公司出售。雙方合作可以采取下列幾種模式： 模式一、成立新項目公司 （一）交易結(jié)構(gòu) A公司以土地使用權出資，B公司現(xiàn)金出資，共同設立一家房

2、地產(chǎn)公司（“項目公司”）。項目所需資金由B公司通過注冊資本金及股東借款解決。項目建成后銷售（保留X萬平米），銷售所得款項償還股東借款后并繳納相關稅費后，按股權比例分紅。A公司以分紅款項收購B公司股權，從而通過100%控股項目公司，同時取得該X萬平米房產(chǎn)。 （二）交易稅費 1.出資環(huán)節(jié)：A公司需繳納土地增值稅，所得稅（如評估未增值則無需繳納），印花稅；項目公司繳納契稅。除非約定固定回報，否則A公司無需就出資行為繳納營業(yè)稅。 2.銷售環(huán)節(jié)：項目公司需就對外銷售部分繳納土地增值稅、所得稅、營業(yè)稅、印花稅； 3.分紅環(huán)節(jié)：AB雙方無需就其分得利潤繳納所得稅。 4.股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：B公司需就其股權投資收益

3、（如有）繳納所得稅。 （三）優(yōu)劣勢 相對于房屋建成后進行實物分紅的模式，本模式的優(yōu)點是可以避免X萬平米房產(chǎn)過戶給A公司需繳納的相關稅費。但需要注意的是，由于B公司在轉(zhuǎn)讓股權后將退出項目，而項目公司后續(xù)可能還將有稅費繳納、合同尾款等支付義務，雙方應協(xié)議預留好相應款項。另外，A公司實物出資需要滿足投資額不低于總投25%的要求，具體計算方式以當?shù)卣块T要求為準。 模式二、定向增資模式 （一）交易結(jié)構(gòu) B公司對A公司公司進行定向增資，并通過注冊資本金及股東借款開發(fā)項目。項目建成銷售后償還股東貸款，按比例分紅，A公司收購B公司股權后實現(xiàn)退出。 （二）交易稅費 相比第一種模式，本模式由于土地使用權未發(fā)生

4、轉(zhuǎn)讓，則不會涉及出資環(huán)節(jié)中的各項稅費，其他稅負成本與第一種模式相同。 （三）優(yōu)劣勢 本模式比第一種模式雖然減少了稅費，但對于A公司公司的要求較高，需要在增資前進行詳細的盡職調(diào)查。如果甲公司項目較多、業(yè)務復雜或歷史較長，不建議采用此種方式。 模式三、借款模式 為避免出資環(huán)節(jié)的相關稅費，雙方也可以考慮以借款的形式進行合作。由B公司向A公司提供委托貸款，A公司進行項目建設及銷售，最終償還貸款使B公司退出。但該模式為A公司操盤，實際上改變了雙方合作的初衷，較難達到B公司自擔風險、A公司固定回報的目的。如果采取該模式，建議將貸款的償還與項目銷售進度掛鉤，同時還需考慮B公司借款的擔保，并提前做好雙方稅費的

5、測算工作（高利率會導致超過基準利率部分的利息支出無法稅前扣除，且B公司應就利息收入繳納營業(yè)稅）。模式四、聯(lián)建模式 （一）交易結(jié)構(gòu) A公司與B公司簽署聯(lián)建協(xié)議，約定雙方的權利義務及房屋建成后的分配比例，辦理土地使用權變更手續(xù)，共同進行立項及報批報建。房屋建成后，甲乙雙方各自取得相應比例房屋的產(chǎn)權。 （二）交易稅費 1.項目前期及分房環(huán)節(jié)：A公司應就其向B公司轉(zhuǎn)讓的部分土地使用權繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅按照分得的房屋部分的公允價值或者評估價值減去原值對應的應分配部分的余額作為營業(yè)稅計稅所得數(shù)；如分得房屋為A公司自用則免交土地增值稅（如分配后再銷售還應補繳出資環(huán)節(jié)的土增稅）2.B公司應就其獲取的部分土地使用權繳納契稅，契稅按照其獲得土地使用權價值作為計稅所得數(shù)；并就其向A公司分配的房產(chǎn)繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅計算方法同上述A公司營業(yè)稅計算方法。 3.同時，甲乙雙方還需就其取得的房屋/土地使用權繳納所得稅，A公司繳納所得稅計稅方法同上述營業(yè)稅計算方法；B公司以分得房屋部分公允價值減去分給A公司部分的余額作為所得稅計算數(shù)。 （三）優(yōu)劣勢 相比之下，聯(lián)建模式需要繳納的稅費及稅費的計算方式與前兩種模式有所不同，因此無法簡單