房地產(chǎn)開發(fā)復習題

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房地產(chǎn)開發(fā)復習題.精品文檔. 第一章單選：1 （ B ）是房地產(chǎn)開發(fā)的首要工作階段 P12A前期工作B可行性研究C建設階段D工程驗收2 是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究重要內(nèi)容，是進一步對開發(fā)項目進行技術(shù)分析的前提A開發(fā)項目B開發(fā)場地選擇C開發(fā)條件D開發(fā)時間3市場調(diào)查和市場分析的重點在于：A擬投資開發(fā)項目需求強度和競爭環(huán)境的分析B項目的可研性C項目的最大效益D市場狀況4是開發(fā)產(chǎn)業(yè)提升的標志之一A非一體化B非全能型C協(xié)作型D特定性5我國第一家土地收購儲備機構(gòu);A北京土地局B上海市土地發(fā)展中心C杭州市土地中心D武漢市土地管理中心6土地儲備是指為實現(xiàn)調(diào)控

2、市場促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā) 儲備以備供應土地的行為A國務院B人民政府C市縣人民政府國有土地資源管理部D土地資源部7到年我國三次城市工作會議后逐步形成“六統(tǒng)一”方針A1988 B1989 C1980 D19788下列屬于前期工作的是：A辦理開工審批B開發(fā)項目的工程管理C施工企業(yè)的選擇D竣工驗收9竣工驗工后申請：A房屋登記B土地登記C房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記D出售登記10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件中二級企業(yè)中級職稱以上管理人員要求多少人：A30 B20 C15 D10多選：1房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行：A基礎設施B房屋建設C房地產(chǎn)開發(fā)

3、D大型建筑2房地產(chǎn)開發(fā)的特點：A開發(fā)成本高投資量大B開發(fā)建設期長C投資周轉(zhuǎn)慢 涉及面廣 綜合性強D市場具有地區(qū)性和分散性E需求具有穩(wěn)定性3房地產(chǎn)開發(fā)方式：A定向開發(fā) B聯(lián)合開發(fā) C合作開發(fā) D單獨開發(fā) E協(xié)作開發(fā)4房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設的作用：A推動城市規(guī)劃的實施與完善B有利于減少投資成本C為城市政府財政提供紫荊來源D為城市大型基礎設施建設提供融資途徑E為城市社會 經(jīng)濟 文化活動 以及人民生活提供載體5房地產(chǎn)開發(fā)可為分為：A可行性研究 B 前期工作C 建設實施 D 監(jiān)理工作 E房屋營銷 和服務6房地產(chǎn)前期工作主要工作：A立項 B購置開發(fā)場地 C籌集資金 D 拆遷安置 E 項目報建與委托設計7房地

4、產(chǎn)開發(fā)規(guī)模歸結(jié)為：A多元化開發(fā) B專業(yè)化開發(fā) C縱向一體化開發(fā) D綜合開發(fā)E混合開發(fā)8房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)途徑：A實施基于生態(tài)的土地開發(fā)利用規(guī)劃B實施多維空間利用C實施科技創(chuàng)新D實施合理利用 節(jié)約政策9房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的核心是相協(xié)調(diào)：A房地產(chǎn)發(fā)展 B 經(jīng)濟基礎 C人口規(guī)模 D資源配置 E環(huán)境建設10六統(tǒng)一方針指：A統(tǒng)一規(guī)劃和投資 B統(tǒng)一設計 C統(tǒng)一施工 D統(tǒng)一分配和統(tǒng)一管理 E 統(tǒng)一驗收問答：1房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵？2房地產(chǎn)開發(fā)的基本制度？3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立程序？名詞4房地產(chǎn)開發(fā)的概念？5房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是？6什么是零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)？7什么是成片小區(qū)的開發(fā)？ 第二章多選1

5、：房地產(chǎn)開發(fā)策劃的作用：A提高項目決策準確性 避免運作出現(xiàn)偏差B增強項目的競爭力C增強團隊管理創(chuàng)新能力D打造學習型組織2房地產(chǎn)開發(fā)策劃的特性：A地域性 創(chuàng)造性 B 市場性 C 系統(tǒng)性 超前性 D可操作性 E科學性 藝術(shù)性3房地產(chǎn)開發(fā)的原則：A獨創(chuàng)原則 定位原則B 整合原則C 客觀原則 D可行原則 全局原則 文化原則 E應變原則4策劃分為：A前期策劃B 銷售招租策劃 C物業(yè)策劃D問答 房地產(chǎn)開發(fā)策劃的定義： 第三章單選：1可行性研究的核心：經(jīng)濟評價2什么是經(jīng)濟評價的基礎：投資估算 多選：1房地產(chǎn)可行性研究的階段有：機會研究 初步研究 詳細研究 項目研究2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序：項目籌

6、劃 市場調(diào)查 優(yōu)化和選擇開發(fā)方案 方案評價 編制研究報告3 房地產(chǎn)市場周期成因有：內(nèi)生因素 外生因素 4市場調(diào)查的內(nèi)容有：環(huán)境調(diào)查 房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查 開發(fā)場地的調(diào)查5典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析：住宅 商業(yè)建筑 辦公樓 工業(yè)廠房6房地產(chǎn)投資估算方法：面子法 單元法 概算指標法 分項造價法 分項造價比較法7投資估算的依據(jù)：開發(fā)項目的建設規(guī)模 占地面積 地價 設計方案 圖紙 主要設備 材料 及其預算價格表 資金來源 貸款利率 有關(guān)政策和規(guī)定名詞：1什么市房地產(chǎn)周期？2什么市房地產(chǎn)指數(shù)？3房地產(chǎn)指數(shù)包括什么4什么是中房指數(shù)？5什么是國房指數(shù)？問答：1可行性研究的概念2可行性研究的作用3房地產(chǎn)開發(fā)投資

7、的影響因素中外部因素包括什么？24房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成有哪些？ 第四章單選：1采用掛牌出讓的土地使用權(quán)，掛牌時間愛你一般不得少于10個工作日2按照目前國務院頒布的規(guī)定：居住用地最高年限年 綜合用地年 商業(yè)旅游用地年3對開發(fā)用地進行人為投入的形式和程度分為：多選1土地使用權(quán)出讓可以采用：拍賣 招標 雙方協(xié)議 掛牌出讓2投資區(qū)位因素分析那些：經(jīng)濟增長狀況 投資環(huán)境 特大型建筑投資 3開發(fā)地段的選擇因素分析什么？城市規(guī)劃 自然因素 和工程地質(zhì)因素 現(xiàn)有的建設條件 地段面積投資經(jīng)營計劃問答:1 房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源有哪些？2土地補償費包括哪些？名詞：1什么是土地使用權(quán)出讓？2什么是土地補償費？ 第

8、五章單選：1國務院在年頒布了城市房屋拆遷管理條例 19912 房屋拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t 等價有償3房屋拆遷總的按時原則：按原面積多選1拆遷的補償方式：實行貨幣補償 實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換2目前采用的房地產(chǎn)評估方法主要有：市場比較法 收益法 成本法 假設開發(fā)法3房屋拆遷安置的形式：一次性安置 臨時過渡安置問答：1房屋拆遷工作程序？2拆遷補償與安置工作中的各種費用？1-7名詞：1什么是房屋是拆遷？2什么是拆遷補償？3房產(chǎn)調(diào)換的實質(zhì)是什么？ 第六章單選1 企業(yè)自有資金比例：35%2 長期籌集資金的時間是：5年以上3 短期資金籌集時間：1年以內(nèi)4 從建設銀行借款占房地產(chǎn)開發(fā)銀行借款總額的：65%多選1建設

9、項目大體劃分三類： 競爭性項目 基礎性項目 公益性項目2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式：自有資金 吸收投資 發(fā)行股票 發(fā)行債券 向銀行借款 房地產(chǎn)租售款及 BOT3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的渠道：自有資金 國內(nèi)債務資金 國外債務資金4資金籌集的原則：時機適當原則 安全性原則 經(jīng)濟性原則 可行性原則 盈利性原則5 REITs的類型有：契約型 公司型 6 籌資結(jié)構(gòu)：資本結(jié)構(gòu) 方式結(jié)構(gòu) 來源結(jié)構(gòu) 成本結(jié)構(gòu) 期限結(jié)構(gòu)名詞1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務杠桿是指？2什么是BOT？問答1直接籌集資金的特點？2間接籌集資金的特點？3 BOT 和BOOT的區(qū)別是什么？4 BOT方式的基本特征是什么？1-65 BOT方式運行過程？1

10、-7 第七章單選:1居住小區(qū)其人口規(guī)模一般為：35萬人多選:1城市規(guī)劃按其規(guī)劃深度不同分為： 城市總規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃 控制性詳細規(guī)劃 修建性詳細規(guī)劃2常用的住宅類型有：點式住宅 調(diào)試住宅 錯層式住宅 躍層式住宅 復式住宅 退臺式住宅 花園別墅 綜合性商住樓3住宅的布置有哪些方面：周邊式布置 行列式布置 混合式布置 散點式布置 自由式布置4開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設計的控制能力表現(xiàn)在：預控能力 過程控制能力 設計文件接收及變更控制能力問答:1控制性詳細規(guī)劃的任務是什么？2住宅建筑綜合效果設計方案評價指標有哪些？ 第八章多選1工程招投標方式：公開招標 邀請招標2 開發(fā)工程招標分類：全過程監(jiān)理招標 設計監(jiān)理招標

11、施工監(jiān)理招標3編制標的遵循的原則：依據(jù)充分 反映市場變化 單一標底 4 標的的編制方法：施工圖預算 工程概算 擴大綜合定額 平方米造價包干 問答：1施工招標文件包概括哪些？一、名詞解釋 1. 土地儲備：是指市縣人民政府國土資源部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。2房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設適應城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。3投資回收期：以項目的年凈收益來補償投資所需的期限，是反映項目投資回收能力

12、的重要指標。.4直接籌集資金：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不經(jīng)過金融機構(gòu)，直接向投資者進行籌資，或者發(fā)行有價證券進行籌資。5 投資利潤率:是指項目達到設計生產(chǎn)或服務功能后的正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率。6.項目籌集結(jié)構(gòu):開發(fā)企業(yè)在取得資金來源時以不同方式所籌集的不同渠道資金的有機搭配以及各種渠道資金的所占比例。7. 邀請招標：開發(fā)企業(yè)向經(jīng)過預先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出招標邀請書，而不是公開發(fā)布廣告，邀請他們參加某項工程任務的投標競爭。8. 施工合同：建設單位與施工單位為完成商定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利和義務的書面協(xié)議。二、簡答題1. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特性。 開發(fā)成本高、投資量大；

13、開發(fā)建設期長，投資周轉(zhuǎn)慢；市場具有地區(qū)性和分散性；需求具有穩(wěn)定性；涉及面廣、綜合性強。2. 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容有對企業(yè)或項目內(nèi)外部因素進行分析；合理確定籌資目標；資金籌集的規(guī)模和流量；資金來源、期限、方式等資本結(jié)構(gòu)分析；資金籌集成本分析、風險和可行性分析；擬定資金籌集方案。3簡述房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的作用?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據(jù)；可行性研究是項目籌措建設資金的依據(jù)；可行性研究是編制設計的依據(jù)；可行性研究是與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 4房地產(chǎn)開發(fā)風險防范的策略有風險回避；風險轉(zhuǎn)移；風險控制，包括選擇風險小的房地產(chǎn)開發(fā)項目、做好市場研究、實行投資組合策略來

14、降低風險、實行分期開發(fā)。5.房地產(chǎn)開發(fā)主要風險因素有市場風險；經(jīng)營風險；利率風險；政策風險；其他風險。6房地產(chǎn)開發(fā)策劃的作用提高項目決策準確性 避免運作出現(xiàn)偏差；增強項目的競爭力；增強團隊管理創(chuàng)新能力；打造學習型組織。7. 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式：自有資金；吸收投資；發(fā)行股票； 發(fā)行債券；向銀行借款；房地產(chǎn)租售款及 項目BOT；房地產(chǎn)投資信托。8開發(fā)項目的前期工作包括哪些？立項；申請建設用地規(guī)劃許可證；申請土地開發(fā)使用權(quán)；領(lǐng)取開發(fā)項目手冊；拆遷安置；籌集資金；規(guī)劃設計與報建。9. 進行開發(fā)工程施工招標應具備：取得土地使用權(quán)、用地現(xiàn)場具備建設條件；有施工圖紙和概算或能滿足標價計算要求的設計文件

15、；列入年度開工建設計劃；取得建設工程年該規(guī)劃許可證；建設資金、主要建筑材料、設備供應均已落實。10編制標底需要考慮的因素有標底應遵循依據(jù)充分、反映市場、單一標底原則；應該選用施工圖預算、工程概算、擴大綜合定額、平方米造價包干為基礎方法來編制；再吃還要考慮工期提前因素、質(zhì)量優(yōu)良因素、工程范圍和自然地理條件因素。三、計算題 1某家庭預計在今后10年內(nèi)的月收入為16 000元，如果其中的30可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少? 解：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A16 000×304 800

16、(元)月貸款利率I=   12%/12=1%,計息周期數(shù)n=10×12=120個月; (2)則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額P=A(1+i)n-1/i(1+i)n =4800×(1+1%)120-1/1%(1+1%)120=33.46(萬元) 2. 某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，如基準收益率為10%，用凈現(xiàn)值法分析項目是否盈利？年 份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050解年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050凈現(xiàn)金流量-800250250250250250項目盈利147.7萬元3某房地產(chǎn)經(jīng)營項目每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，若行業(yè)標準投資回收期為5年，項目是否可行。單位：萬元 年份0123456