論舊房改造的成本控制

1、論舊房改造的成本控制摘要舊房改造是城市發(fā)展和城市文化延續(xù)的需要。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,使城市土地的稀缺性充分顯示,城市不可能無(wú)限制的擴(kuò)大。大量新建小區(qū)的開(kāi)發(fā),不僅增加了城市基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)擔(dān),而且,給城市居民的就業(yè)、求學(xué)、醫(yī)療、娛樂(lè)等生活起居帶來(lái)眾多不便。同時(shí),一個(gè)城市的發(fā)展,都有上百年甚至千年的歷史,淵源流長(zhǎng)的歷史文化,使每個(gè)城市形成了各自獨(dú)特的城市格局和風(fēng)貌。簡(jiǎn)單地房屋拆除改造,將會(huì)破壞城市的原有格局,使城市失去了悠久歷史,變成千篇一律的現(xiàn)代模式。因此，在對(duì)舊廠房改造的同時(shí)，不但保留城市的記憶舊廠房，也給予舊廠房新的生命活力。特別是現(xiàn)在處于被城市化包圍的舊廠區(qū)，改造成商業(yè)樓的應(yīng)用在國(guó)內(nèi)外已經(jīng)非常成熟

2、，因此，本文借鑒國(guó)內(nèi)外的一些成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身所處的地理環(huán)境和本身結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，在控制成本的同時(shí)，使得改造后的商業(yè)用樓有著最大的利益化。關(guān)鍵字：舊廠房 改造 商業(yè)用樓目錄前言第一章 龍吳路410弄87號(hào)空軍倉(cāng)庫(kù)改造的優(yōu)勢(shì)第二章 國(guó)外舊廠房的發(fā)展歷程第三章 國(guó)內(nèi)舊廠房成功改造的先例第四章 本人建議從成本控制方面4.1成本控制的主要部分4.2立面上的成本控制4.3建材運(yùn)輸上的成本控制4.4屋面改造的成本控制4.4現(xiàn)場(chǎng)管理第五章 總結(jié)參考文獻(xiàn)前言發(fā)展中國(guó)家一般都要經(jīng)歷從資源型工業(yè)向技術(shù)型工業(yè)轉(zhuǎn)化，從勞動(dòng)密集型工業(yè)向資本密集型工業(yè)轉(zhuǎn)化，由粗放型、中低級(jí)工業(yè)向集約型、現(xiàn)代化工業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。作為發(fā)展中國(guó)家，

3、我國(guó)也是如此，特別是東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的地區(qū)，從20 世紀(jì)80 年代至20 世紀(jì)90 年代，鎮(zhèn)鎮(zhèn)辦工業(yè)，村村建廠房，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)蓬勃發(fā)展。例如，從深圳到廣州，沿廣深高速公路140km 兩側(cè)，都是連綿的工業(yè)廠房，密集分布著美、日、韓等國(guó)和我國(guó)港、澳、臺(tái)地區(qū)的工業(yè)企業(yè)，以及各種類型的民營(yíng)工業(yè)、私營(yíng)企業(yè)。外源型和內(nèi)源型工業(yè)如同雙引擎發(fā)動(dòng)機(jī)推動(dòng)了該地區(qū)快速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化。發(fā)達(dá)地區(qū)在經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、集中發(fā)展的階段后，工業(yè)產(chǎn)業(yè)從數(shù)量集聚向更多層的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)變，從粗放、勞動(dòng)密集型企業(yè)向資本密集、技術(shù)密集型優(yōu)質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，隨著土地、電、水資源的日益短缺，某些城市還實(shí)施工業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)移策略，例如2006

4、年，東莞已分別在廣東始興、興寧、樂(lè)昌、信宜、惠東五個(gè)縣設(shè)立了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園區(qū)，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)4.19 萬(wàn)畝。隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、勞動(dòng)密集型企業(yè)的外遷，大量舊工業(yè)廠房開(kāi)始空置。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅東莞市閑置的舊工業(yè)廠房面積目前就已超過(guò)1000萬(wàn)平方米。第一章 龍吳路410弄87號(hào)空軍倉(cāng)庫(kù)改造的優(yōu)勢(shì)在快速城市化地區(qū)，新建的住宅區(qū)、商住區(qū)、行政區(qū)把原來(lái)的工廠區(qū)包圍起來(lái)的現(xiàn)象普遍可見(jiàn)?，F(xiàn)都已被不斷興建的住宅、辦公樓、商場(chǎng)所包圍。由于受交通運(yùn)輸、環(huán)保、電力、供水及廠房租金等因素的影響，不少工業(yè)企業(yè)遷往離城市中心較遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方或經(jīng)濟(jì)后發(fā)地區(qū)，這使大量舊工業(yè)廠房空置或被拆除重建。從20世紀(jì)80年代起，就有很多倒閉的工

5、廠、空閑的倉(cāng)庫(kù)著手產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，隨著舊城區(qū)改造與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，很多在城區(qū)的工廠遷到城郊或是城外，帶來(lái)很多中心城區(qū)的舊廠房的空置，這其中很大一部分是多層廠房。到2005年初，徐匯中心城區(qū)因搬遷而空出的廠房已達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米，其中不少?gòu)S房仍在等待出租或出售，待改造的多層廠房資源相當(dāng)豐富。今年是上海世博年，為了世博會(huì)的順利開(kāi)展以及市政府對(duì)城市道路的改善，在我司附近開(kāi)辟了一條新的交通要道“龍耀路世博隧道”，借此機(jī)會(huì)，我司從駐上海空軍部隊(duì)接手了此倉(cāng)庫(kù)“龍吳路410弄87號(hào)空軍倉(cāng)庫(kù)”（以下簡(jiǎn)稱為倉(cāng)庫(kù)），為了更好的迎接世博會(huì)的召開(kāi)以及對(duì)周?chē)謩?shì)的把控，我司果斷的把此倉(cāng)庫(kù)改造成一個(gè)現(xiàn)代的商

6、務(wù)型辦公樓，效果如何？通過(guò)我多方面的了解，明白城市的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，而城市中卻留下越來(lái)越多的空置廠房，這是一個(gè)很大的矛盾。從20世紀(jì)90年代起，多層廠房因其空間與結(jié)構(gòu)等特點(diǎn)，被一些商用樓開(kāi)發(fā)商所看中，為這些閑置的多層廠房注入地產(chǎn)新概念，帶來(lái)了新的商機(jī)。我國(guó)商用樓大規(guī)模使用的起步雖然較晚，但是其擴(kuò)張發(fā)展勢(shì)頭迅猛。因此，用倉(cāng)庫(kù)改建成商務(wù)辦公樓的可行性和應(yīng)用前景非常的巨大。第二章 國(guó)外舊廠房的發(fā)展歷程舊工業(yè)廠房的改造和再利用始于20世紀(jì)60 年代的美國(guó)和英國(guó)，成熟并盛行于二十世紀(jì)八九十年代的美國(guó)和西歐各國(guó)，之后便迅速風(fēng)靡全世界。其模式主要有兩大類：功能轉(zhuǎn)換和創(chuàng)意提升。這種對(duì)舊工業(yè)廠房注入商業(yè)及文化藝

7、術(shù)活力，賦以新的生命內(nèi)涵，使之成為第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的載體的做法，也是激活城市、復(fù)興城市，創(chuàng)造和提升城市活力的一條途徑。早在1961 年，簡(jiǎn)·雅各布斯(Jacobs.J.)在其著作美國(guó)大城市的生與死中就提出這一觀點(diǎn)。雅各布斯還強(qiáng)調(diào)，為保持城市的多樣性，必須盡可能地保留舊的歷史建筑，必須改變對(duì)翻天覆地、大拆大建的劇烈變化的追求，形成一種連續(xù)的、逐漸的、復(fù)雜的和精致的變化，要通過(guò)大量的、小規(guī)模的、細(xì)致的、持續(xù)的除舊布新，實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)涵上點(diǎn)滴的、累進(jìn)式的更新。隨著工業(yè)的大發(fā)展、產(chǎn)品的更新?lián)Q代，大量的工業(yè)廠房被空置、被廢棄。昔日生機(jī)勃勃的工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在變得荒草凄凄、殘?jiān)珨啾?。歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家也

8、曾經(jīng)歷過(guò)一段“大拆大建”的時(shí)期，把廢舊工廠看作是城市的累贅統(tǒng)統(tǒng)推倒，重新建起一座座新城。但是，這種“破舊立新”、“地震式”的“大變樣”，很快遭到民眾的強(qiáng)烈反對(duì)，特別是遭到大批文化人士、藝術(shù)家的強(qiáng)烈反對(duì)。他們自發(fā)地把廢舊工業(yè)廠房改造成餐廳、商場(chǎng)、公寓、工作間、酒店等第三產(chǎn)業(yè)用房。例如，美國(guó)著名的景園大師勞倫斯·哈普林(Lawrence Halprin)在1962 年1964 年把舊金山一座建于1860 年的毛紡廠房改造成著名的吉拉德里廣場(chǎng)(廣場(chǎng)中設(shè)有特色的巧克力店、餐廳、精品店等)，并提出建筑再循環(huán)(Recycling)理論。又如，在20 世紀(jì)70 年代，美國(guó)把100 幢建于19 世紀(jì)

9、的大型紡織廠(屬于羅維爾大型工業(yè)區(qū)，被譽(yù)為美國(guó)工業(yè)革命的搖籃)，改造成著名的“工廠廣場(chǎng)”，使羅維爾從一個(gè)頹敗的工業(yè)區(qū)變成一個(gè)著名的旅游區(qū)與新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。再如，1967年，阿魯普事務(wù)所(Arup Associates)將英國(guó)?？丝?Suffolk)的一間老麥芽廠房改造為愛(ài)丁伯格狂歡節(jié)音樂(lè)廳。此后，它成為了全世界聞名的音樂(lè)廳之一。麥芽廠的其他廠房也在隨后的二三十年里被陸續(xù)改造為餐館、商店、畫(huà)廊等。第三章 國(guó)內(nèi)舊廠房成功改造的先例城市的發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,城區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)向城市外圍搬遷,一個(gè)重大的問(wèn)題放在城市決策者的面前。這些工業(yè)廠房是否具有保留價(jià)值,是拆除還是保留? 如果這些廠區(qū)被保留下來(lái)了,那么

10、它們應(yīng)該被改造成什么樣功能的建筑,以及怎樣改造才能提升一個(gè)城市的活力? 廈工西廓廠區(qū)改造在解決這些問(wèn)題中提供了一種可能性。作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的重要城市,廈門(mén)市從海島城市向海灣城市的轉(zhuǎn)型,城市總體功能劃分將重新整合,島內(nèi)許多工業(yè)企業(yè)向島外搬遷。為了節(jié)約資源充分利用現(xiàn)有設(shè)施,減少浪費(fèi),以及改變廈門(mén)市文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的狀況,廈門(mén)市委、市政府決定把將要遷離的廈工廠原西廓廠區(qū)部分廠房建筑改造為廈門(mén)市文化藝術(shù)中心。這個(gè)項(xiàng)目由美國(guó)KL P 建筑設(shè)計(jì)公司總設(shè)計(jì)師拉里·凱勒先生主持. 在他的設(shè)計(jì)中,通過(guò)對(duì)城市、建筑、室內(nèi)空間以及建筑技術(shù)等方面的分析研究,將為廈門(mén)創(chuàng)造一個(gè)具有活力的文化綜合體

11、。作為一個(gè)成功的廠房改造項(xiàng)目，廈門(mén)西廓給了我們改造廠房很多值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。第四章 本人建議從成本控制方面工程定位于“改造性建設(shè)”。在建筑改造上遵循“經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀”的原則,力求功能合理、空間順暢、使用高效,以常規(guī)的、合理的技術(shù)手段,取得最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng),降低成本。4.1成本控制的主要部分舊廠房改造成商業(yè)用樓，在成本核算方面應(yīng)該是在最大可能的不拆除和改變?cè)薪Y(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)行修葺，并在舊廠房上增加一些新的結(jié)構(gòu)使得其最大可能的滿足商業(yè)用樓的使用價(jià)值。因此，作為舊廠改造項(xiàng)目,主體建筑物最好基本保留，這也是成本控制的最主要部分。但是舊廠房的荷載方面需要通過(guò)專業(yè)的計(jì)算。舊廠房在使用年限上雖然未超過(guò)使用年限標(biāo)

12、準(zhǔn)值，但是使用過(guò)程中定然受到不同程度的損傷，使得框架和一些屋面需要進(jìn)行承載能力的復(fù)合計(jì)算。要完全利用原有結(jié)構(gòu)承重，必須要對(duì)原有結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)與鑒定，能夠達(dá)到結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)和房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)的，改造方案才具有可行性。要對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行壽命預(yù)測(cè)，實(shí)測(cè)出老化及損壞的部分，檢測(cè)結(jié)構(gòu)的材料，分析現(xiàn)有構(gòu)件的承載能力，設(shè)計(jì)修繕加固方案?，F(xiàn)在已有建設(shè)部發(fā)布的工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)混凝土結(jié)構(gòu)加固技術(shù)規(guī)范等規(guī)范作為依據(jù)。對(duì)有必要修繕加固的結(jié)構(gòu)與節(jié)點(diǎn)進(jìn)行加固后，才可以進(jìn)一步進(jìn)行改建。4.2立面上的成本控制本工廠建筑外立面雖有損壞，但是稍加修補(bǔ)和加以涂料飾面，使得外觀設(shè)計(jì)立足于原建筑,大膽地直面其原結(jié)構(gòu),利用原建筑完美的結(jié)構(gòu)和

13、豐富的力感,使得結(jié)構(gòu)的受力構(gòu)件同時(shí)成為建筑的裝飾構(gòu)件。建筑整體造型立意簡(jiǎn)潔明快,新穎別致且造價(jià)合理,是本舊廠房再利用的一次大膽嘗試。4.3建材運(yùn)輸上的成本控制建筑與城市的關(guān)系主要體現(xiàn)在群體組合交通、景觀及形象上,與城市規(guī)劃接口完整和諧,取得最優(yōu)的環(huán)境組合效應(yīng)。設(shè)計(jì)中規(guī)劃布局與交通問(wèn)題的解決尤為重要。為此，本廠房在改造過(guò)程中，盡可能的利用原有的運(yùn)輸通道，在原大門(mén)口設(shè)立工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出通道。另外，在需要填土、平整場(chǎng)地的地方，盡可能的使用廠房種已有的建筑垃圾和場(chǎng)內(nèi)原有的廢料。這樣不但能夠節(jié)約建材的運(yùn)輸成本，還能把塘渣的材料費(fèi)給控制到最小。4.4屋面改造的成本控制由于原建筑占地面積較小，沒(méi)有足夠的空間提供

14、給客戶綠化享受，在加上原建筑屋面防水系統(tǒng)已有不同程度的破壞,由于商業(yè)用樓的建筑功能對(duì)屋面防水系統(tǒng)有更高的要求,因此,我方大膽的提出了屋頂綠化方案，拆除原有的防水層、珍珠巖、以及原有的整澆層，因?yàn)樵形菝嬖O(shè)計(jì)非上人屋面，承載力略有不足，綠化建設(shè)對(duì)樓板承載力要求較高，所以首先要盡可能的減輕屋面自重，然后對(duì)屋面荷載重新計(jì)算，如需加固先加固再進(jìn)行后續(xù)操作，然后在鋪設(shè)新的屋面防水系統(tǒng)。4.4現(xiàn)場(chǎng)管理改造工程牽涉面廣，施工項(xiàng)目繁多，由于舊結(jié)構(gòu)圖紙及水電圖紙的不完整，導(dǎo)致施工過(guò)程的不可預(yù)見(jiàn)性增加，預(yù)算往往只能做一個(gè)參考，所以在施工過(guò)程中如何控制階段性工程量費(fèi)用控制是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵工序。首先必須制定適合本

15、次工程的針對(duì)性流水施工方案，其次對(duì)某些關(guān)鍵部位的工序要有預(yù)判性，哪些項(xiàng)目可能會(huì)有變更，做好預(yù)案，這樣對(duì)整個(gè)施工的工序也有幫助，最后就是要對(duì)材料進(jìn)行嚴(yán)格的把控，出廠合格證以及驗(yàn)收?qǐng)?bào)告都要齊全，杜絕不合格產(chǎn)品的使用?？偟膩?lái)說(shuō)，在本次舊廠房改造商業(yè)用樓在技術(shù)上也遵循“經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀”的原則,力求功能合理、空間順暢、使用高效,以常規(guī)的、合理的技術(shù)手段,取得最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng),降低成本。第五章 總結(jié)工業(yè)建筑的改造涉及到各方面技術(shù)的可實(shí)施性,但是其建筑特點(diǎn)又為建筑師提供了廣泛的創(chuàng)作空間,本次舊廠房改造商業(yè)用樓建設(shè)，強(qiáng)調(diào)舊廠房的再利用,應(yīng)該做到城市綜合關(guān)系得以協(xié)調(diào)保證建筑性質(zhì)得以品質(zhì)提升,空間組合得以充分實(shí)施,

16、技術(shù)問(wèn)題得以次第解決。城市、建筑、空間、技術(shù)是舊廠房再利用的根本策略和方法中需要關(guān)注的核心問(wèn)題。舊工業(yè)廠房的改造和再利用的意義重大，不僅能充分利用城市原有的資源、節(jié)約投資，是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重大策略，而且為延續(xù)城市文脈、豐富城市有機(jī)更新內(nèi)涵找到了一條新路子。我們對(duì)這一城市規(guī)劃的新理念還可以進(jìn)一步總結(jié)和探索。參考文獻(xiàn)1鄭靜城市工業(yè)用地置換研究：以廣州市為例D廣州：中山大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系，20012簡(jiǎn)·雅各布斯美國(guó)大城市的死與生M南京：澤林出版社，20051653陸地建筑的生與死歷史性建筑再利用研究M南京：東南大學(xué)出版社，20044盧永毅，趙燕化腐朽為神奇德國(guó)魯爾區(qū)產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)和利用J時(shí)代建筑，2006，(2)5陳建華，袁奇峰，易曉峰