合同范本之租賃合同審查意見

1、租賃合同審查意見【篇一：租賃合同審查修改意見】租賃合同審查修改意見 XX集團(tuán)投資有限公司：你公司交來的場地租賃和場地轉(zhuǎn)讓兩份合同書實際都是場地租賃方 面的。經(jīng)審查，提出如下幾點修改意見，供你公司參考。為保留原 版文字，修改的內(nèi)容輔以修改符號：一、修改符號說明1、內(nèi)的文字建議刪除；2、有下劃線的文字是建議增加的新內(nèi)容。二、對場地租賃合同修改內(nèi)容說明1、 對 轉(zhuǎn)租第三方”除第一次出現(xiàn)未改外，其它一律改為第三方” 第三方”實際是本合同承租方的承租方或本合同承租方的受讓方。本合同第二次及后來出現(xiàn)的 轉(zhuǎn)租第三方”應(yīng)是第三方。2、滯納金”主要體現(xiàn)在行政管理和行政管理相對人的關(guān)系中，平等 主體依據(jù)合同法的規(guī)

2、定為 違約金” 滯納金”適用不當(dāng)，會出 現(xiàn)爭議，有依法不被采納的風(fēng)險。3、第八條約定事項”改為：其它”或改為其它約定事項”改動 的理由主要是本合同都是約定事項，而不僅僅是第八條?！酒鹤赓U合同審核審查要點】租賃合同審核審查要點注意租賃用途的變更承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括 品牌、業(yè)態(tài)等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業(yè)執(zhí)照及 其它相關(guān)證明文件（包括但不限于擬經(jīng)營品牌的經(jīng)營代理權(quán)及經(jīng)營 權(quán)的相關(guān)證明文件）。如需辦理營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)對辦理時間進(jìn)行約 定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。二、關(guān)注簽約時公司尚未成立建議合同注明承租人為*公司籌，并

3、由創(chuàng)辦股東簽字，要求在規(guī)定 時間內(nèi)辦妥注冊手續(xù)并補(bǔ)蓋公章，逾期未成立的，出租人有權(quán)解除 合同，或要求其股東繼續(xù)履行合同。三、注意有關(guān)日期項的調(diào)整風(fēng)險明確相應(yīng)違約責(zé)任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承 租人后可適當(dāng)調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期 限上給予順延，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。就開業(yè)日，因商業(yè)項目開業(yè)分為項目整體開業(yè)和承租人承租物業(yè)開 業(yè)，對整體開業(yè)期，若開發(fā)商延期，建議約定開業(yè)期可順延，同時 租賃期限順延；或告知承租人后調(diào)整，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。四、開業(yè)日和裝修期關(guān)系提前開業(yè)情況處理，包括就提前開業(yè)租金及各類費用如何收取。逾 期開業(yè)情況處理，如何適用違約金。五

4、、租金和物業(yè)管理費租金計算標(biāo)準(zhǔn)明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細(xì)校對；若長期租 賃合同，應(yīng)注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。物業(yè)管理費詳細(xì)列明，并就租賃期內(nèi)調(diào)整予以約定。但收取和調(diào)整 須符合蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法。其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關(guān)部門調(diào)價而有所調(diào)整， 同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。六、逾期支付租金及其他費用的違約責(zé)任1、扣除履約保證金；2、有權(quán)停水停電；3、逾期付款違約金；4、逾期支付超過期限，且經(jīng)過書面催告后仍未支付，有權(quán)解除合同， 并收取較高解除合同違約金；5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍 租金違約金，并對現(xiàn)場物品放棄所有權(quán)，出

5、租人有權(quán)自行處理，并 不得要求任何裝修補(bǔ)償；6、送達(dá)方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認(rèn)定送達(dá)。七、房屋交付承租人未按通知辦理房屋交接下風(fēng)險轉(zhuǎn)移。何時起租賃房屋風(fēng)險轉(zhuǎn) 移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風(fēng)險 始轉(zhuǎn)移至承租人。八、裝修條款裝修押金約定，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照 出租人標(biāo)準(zhǔn)下的有關(guān)改正、停工、損害賠償（含出租人和第三人） 及裝修期延誤情況處理及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)。九、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓1、續(xù)租續(xù)租申請期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期 限屆滿前一定期限偕潛在承租人進(jìn)入該房屋了解房屋情況。2、退租如以租賃房屋為公司注冊地址，需

6、約定承租人退租后一定期限內(nèi)變 更注冊地址，并約定違約責(zé)任。3、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險點在于轉(zhuǎn)讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續(xù)履行，此時可約定 在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設(shè)立承租人絕對控 股新公司以代替承租人從事本合同約定經(jīng)營活動，并由新公司和出 租人簽署確認(rèn)文件。十、優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主 張房屋買賣合同無效并主張優(yōu)先購買租賃房屋。建議租賃合同或可 直接約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，或?qū)Τ凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)在行 使期限、條件上予以限制。如 出租人應(yīng)于房屋出賣前一個月書面通 知承租人，承租人于通知后一個月

7、內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購買 權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購買權(quán)”。十一、房屋返還返還時間和返還房屋要求，重點關(guān)注未按期返還違約責(zé)任：1、停水停電；2、承租人放棄未搬離物品所有權(quán)，出租人自由處置；3、出租人恢復(fù)房屋費用由承租人承擔(dān)；4、承租人無權(quán)主張裝修補(bǔ)償；5、每天按雙倍租金、物業(yè)管理費支付違約金；6、租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。十二、合同解除出租人可解除合同情形，重點關(guān)注：1、未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補(bǔ)足） 至一定期限（注意書面通知）；2、轉(zhuǎn)租、分租情形；3、改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；4、未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營業(yè)時間少于合同約定；5、裝修、

8、維修事項；6、衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響 相鄰承租人使用；7、未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；8、有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。十三、就商業(yè)廣場租賃和寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點（和商業(yè)廣場租賃相同處不在陳述）1、注意租賃用途的正確表述因?qū)懽謽浅鲎獠煌蜕虡I(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只為辦公等使 用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營性使用?！酒悍课葑赓U合同審查要點】房屋租賃合同審查要點中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定：房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”一、審查當(dāng)

9、事人雙方是否具備主 體資格1、出租人是否具備主體資格出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題， 所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身 份證或戶口?。怀鲎馊讼捣ㄈ嘶蚱渌M織的，是否依法成立，審查其 營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利 房屋的所有權(quán)人：出租人是否和出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致， 必要時到房屋管理部門查詢。 委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否和出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名 稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán) 出租的書面證明材料。 共有房屋出租

10、的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同 意出租的書面證明材料。 房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面 證明材料。2、承租人是否具備主體資格審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持 有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的 營業(yè)執(zhí)照。特別注意：城市私有房屋管理條例第二十二條規(guī)定：機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因 特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！倍?、審查房屋的租賃用途和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途和政府批準(zhǔn)的

11、規(guī)劃用途不一致，須報 規(guī)劃部門批準(zhǔn)。三、審查房屋是否存在禁止出租的情形根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十四條規(guī)定：住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政 策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和 其他租賃條款?！备鶕?jù)城市房屋租賃管理辦法第六條：有下列情形之一的房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八） 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門

12、有關(guān)規(guī)定的；（九） 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！彼?、審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè) 備狀況1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置2、租賃面積的計算方法（使用面積還是建筑面積）3、房屋結(jié)構(gòu)上述1-3的審查，主要是查看和房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。4、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依， 同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。5、審查出租人是否同意承租人對房屋進(jìn)行裝修或改造，如果同意那 么裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)是什么。6、審查房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況（最好以制作附件的形成 加以明確），對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添

13、設(shè)，租賃期滿 交還時的具體要求。7、如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃 期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。五、審查租賃期限中華人民共和國合同法第二一條規(guī)定：租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！睉?yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的 約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的 約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。六、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限1、 租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等費用；2、 租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理； 3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付 的具體日期或最后日期。七、關(guān)于其他條款的審查1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件3、保險條款：審查是否投保公眾責(zé)任險或第三者責(zé)任險、保險費用 負(fù)擔(dān)4、合同的變更和解除：審查是否對己方當(dāng)事人較為有利5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利 影響6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的