商業(yè)地產Z模式實例深度分析會實況

1、商業(yè)地產“Z模式”實例深度分析會實況2004年12月22日下午，由中國商業(yè)地產卓越服務機構一一中海首佳商業(yè)設計公司主辦的“商業(yè)地產“Z模式”實例深度分析會”暨中海首佳聯(lián)誼會在北京福建大廈隆重舉行。 新聞背景：“ Z模式”2004年是中國商業(yè)地產飛速發(fā)展的一年，商業(yè)地產的增速比同期全房地產行業(yè)的增速平均高約10個百分點，但是2004年也是商業(yè)地產經歷風風雨雨的一年，出現(xiàn)了大量的項目盲目開發(fā)、停滯、流產、商鋪糾紛等問題，有些項目甚至引發(fā)了影響當地安定的社會問題。這些問題的產生很大程度 上是由于地產商不懂商業(yè)地產的開發(fā)運營規(guī)律，仍然沿襲傳統(tǒng)住宅地產的模式進行操作所造成的。 與此形成鮮明對比的是，運用

2、“Z 模式”操作的商業(yè)地產項目都有效地規(guī)避了風險，取得了良好的 效果。“Z模式”-全過程一體化專業(yè)協(xié)同服務模式，是市場需求催生的專為科學系統(tǒng)地進行商業(yè)地產項目開發(fā)和運營提供多專業(yè)組合協(xié)同服務的系統(tǒng)工程全面解決方案。它具有雙重含義：“直通 車”-從前期項目定位到后期經營管理的全過程一體化服務，在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之間進行有效的串聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系；專業(yè) 協(xié)同一一使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，從而保證服務水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。作為“Z模式”一一全程一體化專業(yè)協(xié)同服務模式的創(chuàng)立者，中海首佳商業(yè)設計公

3、司成立兩年 來，成功地完成了 30多個商業(yè)項目，其中10萬m2以上的項目就有12項，創(chuàng)造了在業(yè)內首屈一指 的業(yè)績，中海首佳“Z模式”國際化專業(yè)團隊也得到了業(yè)界的普遍贊譽。前不久，中海首佳因此獲 得了 2004年中國（廣州）國際商業(yè)地產博覽會評選的“十大卓越服務機構”獎，也是這次獲獎者 當中唯一推行商業(yè)咨詢、規(guī)劃設計、建筑和室內設計、招商和經營管理顧問全程一體化專業(yè)服務的 機構，其獨樹一幟的服務模式受到了廣泛關注。商業(yè)地產“Z模式”實例深度分析會流程一覽14:00“Z模式"實例分析會正式開始14:00-14:05主持人開場：介紹主要嘉賓和會議進程14:05-14:15王永福董事長致開幕

4、詞14:15-14:25中國商業(yè)地產聯(lián)盟荀培路理事長致辭14:25-14:30王永平秘書長授地產聯(lián)盟“專家委員"聘書14:30-15:15徐毅總經理作“Z模式"說明主題報告15:15-15:20中海首佳“Z模式”國際團隊介紹15:25-15:30世界第二大體育用品店法國迪卡儂代表致辭15:40-16:45由商業(yè)地產商操盤代表講解實例分析（中關村國際商城、西安立豐購物中心、北化商業(yè)廣場）16:45-17:30祝平副總經理講解Z模式運用案例17:30-18:00媒體提問現(xiàn)場速遞-商業(yè)地產“Z 模式”實例深度分析會圖文實錄【主持人】各位尊敬的領導，各位來賓，先生們、女生們，大家下

5、午好！在大會開始之前，主持人請允許我榮幸地向大家介紹各位到場的嘉賓，他們是中國商業(yè)網點建設聯(lián)合會會長、中國商業(yè)地產聯(lián)盟理事長荀培路先生； 秘書長王永平先生；中國海洋置業(yè)公司總經理， 中海首佳董 事長王永福先生；北京市水產總公司副總經理郭大民先生；北京市商務局雷方處長；張瑾處長；北 京市商業(yè)聯(lián)合會副會長高波先生；超市周刊主編高景遠先生；新地產副主編張文豪先生；搜狐焦點 地產網總編鄒良東先生。還有主辦方副總經理丁淑芳女士；王勝利先生；副總經理王新豐先生；還 有中昆地產集團謝勇總經理，西安利豐集團高利副總經理，百化房地產公司楊兆林先生；中關村商 業(yè)代表雄亮先生?！局鞒秩恕康綍拿襟w有新華社北京分社、

6、首都建設報、現(xiàn)代商報、工商時報、新地產雜志、商業(yè) 時代、中國經營報、北京現(xiàn)代商報、經濟觀察報、新京報、京華時報、晨報、北京青年報、北京時 報以及中國房地產報的諸位媒體朋友，請大家以熱烈的掌聲歡迎諸位領導、諸位嘉賓和諸位朋友， 在今天來到會場，大家共同探討中國商業(yè)地產的問題，謝謝大家！【主持人】下面我們邀請中海首佳商業(yè)設計公司總經理徐毅先生宣布“Z模式”分析會正式開始，有請徐總。【徐毅】今天非常高興能邀請到各位嘉賓、領導，來到我們“Z模式”研討會。北京中海首佳商業(yè)設計公司總經理徐毅【徐毅】剛才我們已經介紹了到會的諸位嘉賓，另外我還要介紹一下我們今天來的還有在京的著名 商業(yè)企業(yè)的代表，我就不一一介

7、紹。【徐毅】因為比較多，有華堂的代表，有翠微代表，有京克隆等等代表，我們希望通過這個會給大 家創(chuàng)造一個交流的機會， 能夠一起探討商業(yè)地產和我們商業(yè)企業(yè)，以及我們專業(yè)服務企業(yè)共同發(fā)展 的問題?！拘煲恪肯旅嫖蚁胧紫纫姓埼覀冎泻Ｊ准讯麻L，也是我們“Z模式”的奠基人王永福先生給我們致開幕詞，請大家歡迎?！就跤栏！?各位來賓，大家下午好！我首先代表中海首佳設計公司和中國海洋置業(yè)公司對各位的 光臨，表示感謝！【王永?！?我想我也不是致什么開幕詞，我對今天下午的分析會做一個引子，大家才能了解為什 么突然冒出一個“Z模式”，怎么出來一個“Z 模式”，我本身不講這個問題，由專業(yè)部門的同志 來講。做這個引子為

8、了說明這個問題，我想簡單介紹一下我個人的經歷，從這開始說起?！就跤栏！?我是在北京從事商業(yè)工作到今年應該說是 36 年了，在這 36年當中在北京二商局工作 15 年，在北京燕莎集團工作 8年半， 2002 年成立中海置業(yè)公司，又在這工作了將近3年的時間，在這 30 多年的時間里面，經歷了中國的商業(yè)從傳統(tǒng)的計劃經濟向市場經濟轉變，特別是近十年來， 我認為是我們中國商業(yè)發(fā)生本質變化的十年。在我回憶當中我很清楚地記得，一個國家的商業(yè)好與 壞，是一個國家國民經濟很重要的一個反映，做好商業(yè)工作需要很多的條件，但是其中一個很重要 的條件就是離不開商業(yè)地產，更離不開商業(yè)設計，特別離不開商業(yè)環(huán)境。應該說北京市

9、從重視購物 環(huán)境是從亞運會之前那一年開始的，那時候我正在二商局工作，北京市第一家做商業(yè)環(huán)境的改造如 果大家記得的話是西單菜市場，當時西單菜市場進行改造以后，當年的銷售額我記得增長是70，以后每年都增長 30以上， 后來我們推廣這個經驗， 在甘家口商場等等所有大商場都進行新一輪改 造，使得副食品環(huán)境得到了很大的變化。【王永?！?93 年我到燕莎工作以后，由經營副食品工作 北京中海首佳商業(yè)設計公司董事長王永福 ? 為主到經營百貨為主，在這 8 年多的時間里，使我感覺要 想做好百貨商業(yè)，商業(yè)設計是不可缺少的。因為商業(yè)我有 兩點體會，就是一個好的商業(yè)是各種知識的綜合體，它涉及到建筑學、美學、商品學、心

10、理學以至 于光學，把這些知識都融合為一體，才成為有特點的一個百貨商店。我們許多人到國外去參觀，他 為什么個性非常鮮明？很重要第一感覺是它的外觀和里面的環(huán)境的設計，這是一個很重要的方面。 第二就是一個成熟商業(yè)社會要運轉好必須具備兩個條件，一個就是要有商業(yè)的運營商，像燕莎這樣 直接從事商業(yè)金融的，再有就是要有大量商業(yè)服務商的出現(xiàn)。商業(yè)服務商的出現(xiàn)會促使整個商業(yè)水 平的提高，而我覺得我們國家現(xiàn)在缺乏的就是大量的商業(yè)服務商的出現(xiàn)，一個百貨商場從選址、到 設計、到選購等等都是由他完成的?！就跤栏！?所以在這樣一種思想的指導之下， 2002 年中海置業(yè)公司成立，我們確立了中海發(fā)展目 標其中就是商業(yè)地產。要

11、進行商業(yè)地產就要有一個全套的服務，不僅是給人家建設或者是介紹，很 重要就是從設計開始。 因此中海首佳設計公司的出現(xiàn)就是在這樣一種背景下出現(xiàn)的。2004年 4月份我們去日本， 當時跟郭局長一起去進行談判， 2002年 12 月22 日正式成立了中海首佳設計公司， 當 時合作的，應該說是資源很好的組合，有國外跟我們有長期合作的，在日本商業(yè)設計的前十位的富 士高這家公司，這是我們公司的合作者，再一個就是北京水產公司，再一家就是原來我們一家民營 企業(yè)，北京一家民營企業(yè)丹路士設計公司，所以這個股份的構成是國有、民營、外資都有，而且是 各種力量重新組合。在將近兩年的運作里面，在商業(yè)設計的市場里面跟許多客戶

12、打交道，應該說基 本上贏得了市場，但是在下一步如何發(fā)展的問題上，根據這兩年的經驗和教訓，他們進一步總結出 就是今天下午講的“Z模式”。【王永?！?我說“Z模式”大白話就是商業(yè)設計全過程的服務，從一個項目的前期咨詢開始到初步設計，到商品的布局，到室內外環(huán)境的設計等等，下一步要逐漸才能幫助地產商招商，實行一套全 程的服務，這可能是為咱們商業(yè)地產商服務，也是為商業(yè)服務的一個很重要的思想。為了做到這一 點，從我們整個公司來講，也按照這個模式在全力組合，我們有商業(yè)地產這一塊，我們現(xiàn)在也在發(fā) 展一些拾遺補缺的商業(yè)?，F(xiàn)在集中起來我們做了兩個項目，一個就是適應北京市場上的汽車需求， 北京汽車售后市場大家都知道

13、非常亂，市政府要求整頓這一塊市場，適應這一塊我們和日本成立了 一家公司， 1月 28日第一個店就在學院路開張， 按照主任所說的就是一個行業(yè)里面要樹立一個樣板， 以后汽車售后市場怎么樣發(fā)展，就按照這樣一個模式去發(fā)展。再就是我們現(xiàn)在正在積極努力爭取在 日本最紅火的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，人氣指數僅次于日本迪斯尼樂觀，一天開一家店，這種店鋪把經營小 商品適用超市加百貨這種方式結合經營小商品，不再像我們國內都是按攤做小商品，經營非常好， 現(xiàn)在已經有 3000 多家店?！就跤栏！?如果我們把這些都做成以后，我們不僅為這些客戶進行設計，我們有條件還可以把這 些商業(yè)引到設計項目里面去，更好為商業(yè)地產進行服務，這也就是

14、我們首佳公司重要的愿望，這也 是我今天的引子。講了這個以后大家會對我們推出的“Z模式”有概念性的理解，具體由專家做出解釋。謝謝大家！【主持人】 感謝王總的精采致辭，接下來有請商業(yè)地產聯(lián)盟荀培路理事長致辭?！拒髋嗦贰?各位領導，各位專家，各位嘉賓，新聞界的朋友們，下午好！十分高興應邀出席中海首佳設計公司商業(yè)地產“Z模式"實 中國商業(yè)地產聯(lián)盟荀培路理事長 ?例深度分析會和成立兩周年的聯(lián)誼會， 我首先代表中國城市商業(yè)網 點建設聯(lián)合會和中國商業(yè)地產聯(lián)盟對中海首佳設計公司成立兩周年， 并在兩年里面取得的驕人成績 表示熱烈祝賀！ 這兩年我國的商業(yè)地產發(fā)展是非?？斓?，商業(yè)網點發(fā)展依據和基礎我們認為

15、一是我 國的經濟高速發(fā)展，二是經濟高速發(fā)展帶動了城市舊城改造，建設新城和小城鎮(zhèn)的建設，因為這些 都需要商業(yè)網點的配套和商業(yè)設施的配套?！拒髋嗦贰?三是商業(yè)結構的調整，傳統(tǒng)的商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)提升，也需要我們商業(yè)網點。今年我曾經 到過沈陽，沈陽的局長告訴我說去年社會商品銷售總額是 720 億，三分之二是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)產生的，所 以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)提升是非常大的。四是住宅商品化的政策出臺和經營層次理念的深入，不僅是商業(yè)地產 的重要開發(fā)形式也是城市景觀重要的組成部分。不到南京路就等于沒有到上海，不到王府井就等于 沒有到北京這個印象已經深入人心， 加上商業(yè)地產開發(fā)加上商鋪投資盈利的事實， 應該說是盈利的， 這些因素促使

16、了住宅地產開發(fā)為以后引發(fā)了商業(yè)地產開發(fā)熱。【荀培路】 在商業(yè)地產開發(fā)熱潮當中，由于商業(yè)開發(fā)商大多都是從地產開發(fā)商過來的，因此許多地 產商沒有看到商業(yè)地產開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，商業(yè)網點建設和商業(yè)開發(fā)不符合當地發(fā)展，而商業(yè) 地產的復合性要求商業(yè)地產開發(fā)商、投資商、經營商、物業(yè)管理商結合起來，現(xiàn)實中很不規(guī)范，這 些因素引發(fā)了諸多商業(yè)地產問題，包括社會問題。在全國中海首佳商業(yè)設計公司率先成立，并引進 了國外先進的商業(yè)規(guī)劃設計理念， 成功的完成了 30 多個商業(yè)項目。其中 10萬平方米以上的項目有 12 項，這些業(yè)績在行業(yè)內應該是首屈一指的， 難能可貴的是中海首佳在商業(yè)地產項目規(guī)劃設計當中， 探索出一套

17、全過程一體化專業(yè)系統(tǒng)模式，就是剛才王總所說的“Z模式”?！拒髋嗦贰?應該講，我國商業(yè)地產的發(fā)展需要“Z 模式”，一個行業(yè)和市場的成熟有眾多的標志， 其中一個標志就是中介服務機構是否全面、細分和達到一定的水準。反映在市場行業(yè)上，就看這個 市場和行業(yè)能否做到細分和高度的合作，所以我對“Z模式”也是非常關注的。所以我也希望中海首佳在今后工作中不斷完善“Z 模式”，使“Z模式”引領中國商業(yè)地產開發(fā)和商業(yè)網點建設的中 介服務方向?！拒髋嗦贰?各位領導、專家、嘉賓，目前我國商業(yè)地產剛剛起步，在我國許多經濟發(fā)達的城市每年 不但有大量的商業(yè)地產開發(fā)項目和新增商品上市，而且有數量可觀的商鋪，由于國內商用房地產市

18、 場還沒有得到很好的發(fā)育，缺乏像居住類房地產市場那樣有專業(yè)的交易市場，投資市場、投資機構和金融服務機構，沒有配套的評價體系和經濟服務中介機構以及出售租賃商鋪的專業(yè)機構，缺乏較 為成熟的商用地產商用理論和政策保護體系，相對居住類房地產市場而言，這是一塊需要我們認真 研究和引導的市場。遵照我們協(xié)會的章程，我們協(xié)會將致力于為商業(yè)地產開發(fā)商、經營商和代理商、 商務投資者服務，培育商業(yè)地產服務機構，關注和解決商業(yè)地產開發(fā)經營等方面出現(xiàn)的新情況和新 問題，在商務部的指導下進行商業(yè)網點建設管理，為達到訂單式的商業(yè)地產開發(fā)目標而努力?！拒髋嗦贰课沂指兄x中海首佳的“Z 模式”，也謝謝大家！【主持人】謝謝荀培路

19、理事長。下面有請商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平先生為中海首佳總經理徐毅頒 發(fā)"專家委員”聘書，有請兩位。商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平先生為中海首佳總經理徐毅頒發(fā)“專家委員”聘書【主持人】 我們接下來一項內容是這一場論壇的一個重頭戲，要請徐毅總經理就“Z模式”做一個主題報告，下面有請徐總?！拘煲恪扛魑活I導、各位來賓，大家下午好！首先我代表中海首佳商業(yè)設計公司全體團隊成員向各 位的到來，表示熱烈的歡迎。記得兩年前的今天，我們中海首佳商業(yè)設計公司在昆侖飯店舉辦了我 們成立酒會，當時也是一個雪天，當時商委的主任在致辭的時候曾經說過中海首佳商業(yè)設計公司的成立，標志著我們商業(yè)的專業(yè)服務細分的時代來臨，當時

20、聽這句話的時候，我覺得我體會了是兩個 含義：一個就是中海首佳這個公司的成立，對于我們本身商業(yè)服務細分這個事來講，它是第一家成 立的公司，它具有一個特別的意義，這意味著我們商業(yè)競爭已經到了一個非常激烈的地步。【徐毅】它要求更精細專業(yè)化的服務來幫助這個行業(yè)發(fā)展；另外一層含義我也深深體會到，業(yè)界包 括各界政府的領導對我們公司成立的關注，它代表著什么？代表著我們自己肩上還扛著社會的責 任，不光要把公司做好，企業(yè)效益要做好，而且我們要對這個行業(yè)的推動負有社會責任，我感覺到 肩上的擔子很重。 這個公司能不能做好， 這個企業(yè)能不能做好， 對于我來講是面臨一個很大的考驗。 非常慶幸地是，經過我們的努力，也經過

21、在座商業(yè)地產荀會長的支持，在座各位朋友大力支持和幫 助，我們這家公司成長非常好，前不久在 2004 年（廣州）國際商業(yè)地產博覽會上，我們榮獲了中 國商業(yè)地產“十大卓越服務機構”，對于一個成立僅僅兩年時間的公司來講，我想獲得這樣一個榮 譽是非常不容易的?！拘煲恪?當時也有一個記者問過我們說中海首佳商業(yè)地產服務公司聽說不多，為什么得這個獎？我 說我們公司在成立的時候沒有太宣傳，所以在業(yè)界知道的人也不是太多，但是為什么沒有宣傳？因 為像我們富士高株式會社在日本是排前十位的商業(yè)設計公司，在日本做了很多商業(yè)地產項目，商業(yè) 業(yè)態(tài)項目，已經做了 2 萬多平方米，這是非常值得宣傳的事，但是為什么沒有做？我想正

22、式向社會 推出、宣傳，應該在中國本土真正做出業(yè)績的那一天，今天我們中海首佳公司成立了兩周年，在兩 年之內，我們操作了各類商業(yè)地產項目 30幾項，其中十萬平方米以上的商業(yè)項目我們做了12 項，我想就商業(yè)地產短短兩年發(fā)展過程來看，專業(yè)的服務機構成功操作這么多項目，尤其是這么大型的 商業(yè)地產項目，我想在國內也是不多見的，從我們業(yè)績和能力來看也是實至名歸?！拘煲恪?另外我們雖然成立了兩年公司，但是我們是高起點的公司，我們主要的技術資源方它在日 本已經有 50 年的歷史，它有各類專業(yè)地產商業(yè)設計師100 余位，這對于我們中海首佳公司來講本身就是一個高起點的支持，再有就是像美國設計師，像中方團隊人員都是具

23、有豐富的實戰(zhàn)經驗，在 大型的商業(yè)企業(yè)里面，在國際的商業(yè)企業(yè)里面當過總經理、副總經理這一層次的人，他們都知道商 業(yè)地產怎么回事，商業(yè)地產操作是怎么回事。所以從我們剛開始出生，中海首佳呱呱落地那一天就 有優(yōu)勢，我們是高起點的公司。另外我們是專業(yè)化的公司，在獲獎的單位里面我們是唯一一家只做 商業(yè)地產公司，住宅、寫字樓我們不做?！拘煲恪?我們覺得我們要做一件事要把這件事做精，而且商業(yè)地產一定要從商業(yè)角度去入手，這是 我們這家公司跟別的公司一個很重要的區(qū)別。 現(xiàn)在很多商業(yè)地產服務公司基本上都是從原來做房地 產行業(yè)的服務，房地產的策劃公司、經紀公司、設計公司，商業(yè)地產興起來他們也開始做商業(yè)地產 這個行業(yè)，

24、但是可以講對于商業(yè)的理解來講，我想我們這家公司會有比較大的優(yōu)勢。因為從我們建 筑，我們的組織，我們的人員來講就是遵循商業(yè)地產規(guī)律，在對商業(yè)的了解基礎上對商業(yè)地產做服 務，這是我們公司的主要區(qū)別。所以我們在廣州獲得這個獎，這兩點是非常關鍵的一點?！拘煲恪?回過頭來講，其中總結我前面所說的這一段，實際上我們做事依賴為商業(yè)地產商提供服務的就是我們的“Z模式”，叫全程一體化專業(yè)協(xié)同服務模式，下面我向各位詳細匯報一下我們“z 模式”的情況?！拘煲恪?我想從三個方面來講，首先我想談一談我們現(xiàn)在商業(yè)地產市場存在的一些問題，通過對問 題的理解引出我們?yōu)槭裁匆小癦模式”，“Z模式”實際上是為了解決實際問題而創(chuàng)

25、造的；第二點我會說一下我們“Z模式”專業(yè)協(xié)同服務模式整體的結構和新思想、理念；第三點我講一下如何 實現(xiàn)我們全程一體化專業(yè)協(xié)同服務。【徐毅】 首先談一下在整個行業(yè)當中看到商業(yè)地產經常出現(xiàn)的幾個比較困擾的問題。我跟很多房地 產老板在接觸的時候，他們都會談到一些非常困擾的問題，比如說有令人震撼的建筑卻難以實現(xiàn)理 想的招商。就是我建筑設計做得非常漂亮，請國外著名建筑設計所做的設計，但是招商沒有得到理 想的效果，我們投入很大，業(yè)界炒得也很熱，但是招商不行，這是為什么？我們也講到這個問題，我跟他們探討的時候也講到，我說關鍵在于你還在把操作住宅放在寫字樓這個模式帶到操作商業(yè)地 產上來，我們操作商業(yè)地產很重要

26、的原則就是不能先考慮建筑，而應該先考慮商業(yè)，首先要從商業(yè) 經營入手，進行定位再考慮建筑，建筑才是適用商業(yè)地產的建筑，光做得好看沒有用，要先做好承 載商業(yè)的功能，如果這個建筑不能承載商業(yè)功能，做得再漂亮商業(yè)也不會來，這是經常碰到的一個 問題。徐毅總經理作“Z模式”主題報告【徐毅】第二，有很多房地產商跟我說，我們前期也做了大量的調研工作，我們調研報告拿出來非 常厚，但是拿在手里感覺像“雞肋”， 叫食之無味，棄之可惜。你說沒東西，這里面厚厚的也挺多, 市場的分析、經濟的分析有大量的數據非常多，但是細細一琢磨，說我怎么去操作我這個項目，我 這個項目怎么做，可操作性的東西這個報告里面沒有，他也不知道拿這

27、個報告以后怎么往下做。所 以感覺很迷盲，這個時候你說我們這個方法也對了，我們前期做了大量的調研，但是為什么出現(xiàn)這 種情況，其實還是剛才講的專業(yè)的人做專業(yè)的事。我講我們現(xiàn)在做商業(yè)地產，一定是先從商業(yè)性入 手。【徐毅】現(xiàn)在做調研有兩類，出現(xiàn)兩類情況，一類就是一些純粹的策劃公司在做，他們會從什么角 度來做，他們會制造一些概念，然后制造一些廣告效應，地產是沒有經過對商業(yè)深入研究的基礎上 來做，順著這條線我們找了很多的支持數據堆積的報告，這個人是不懂得商業(yè)的人來做，他是純粹 從地產的角度，地產營銷的角度來做這個報告；第二是懂得商業(yè)的人來做報告，他們從商業(yè)經營的 角度來說這個地方我們商業(yè)應該怎么弄，但是這

28、些人往往是不懂得設計的，所以他在做這個報告的 時候，可能對于后面的設計，真正的操作會產生脫節(jié)。我感覺到很多設計公司在向地產商提出來你 給我們出說明我們到底怎么去弄，這不可能形成一個很好的溝通，互相講的語言都聽不懂，所以這 就感覺像“雞肋”【徐毅】 第三，營銷策劃把項目炒得炙手可熱，開發(fā)商卻仍然惴惴不安。為什么惴惴不安？項目炒 得炙手可熱，但是為什么卻惴惴不安?，F(xiàn)在很多做商業(yè)地產的開發(fā)商，商業(yè)地產的價格比住宅的價 格高， 做一筆賣了以后就走， 實際上走不了， 這些投資商拿血汗錢投資以后， 他得不到相應的回報， 肯定是不干的，肯定就出現(xiàn)靜坐、鬧事等等各個方面的事出來，政府說你影響我社會安定，你肯定

29、 要解決這個問題。所以抱有這種心理的開發(fā)商，肯定最后是不能心安的，光靠營銷策劃把項目炒熱 是不夠的，確確實實這個項目最后是不是消費者認可的，是不是在商業(yè)經營上有可持續(xù)發(fā)展能力的 這是很重要的，所以經常會出現(xiàn)這種情況?！拘煲恪?第四，就是只租不售還是租售結合，還是全部賣掉？這個問題大家現(xiàn)在爭得比較多，但是 大家比較形成共識就是只租不售是商業(yè)地產的一個趨勢，商業(yè)地產的價值也是通過在經營當中成 功，消費者認可使得租金不斷地上漲實現(xiàn)很好的回報，這個回報有可能是很可觀的。廣州比較早的 幾家做商業(yè)地產的，做 Shoppingmall 比較成功的，租金比 8 年前的租金翻了 100 倍，這就是商業(yè) 地產的價

30、值。他們全部都是出租的，所以他們拿到了高額的回報率。所以我想只租不售這確實是比 較理想的模式，但是現(xiàn)在很多的開發(fā)商，由于自身項目的原則，資金、實力等等各個方面的原因， 他一算帳說我不可能不賣，他說有沒有一種方法能夠賣，很顯然全部賣掉不可能，賣掉以后業(yè)主做 什么你經常管不了，這樣整體商業(yè)設施的定位，包括前期做的整體商業(yè)運營是把握不住的，所以全 部賣掉做商業(yè)模式是不太好的?！拘煲恪?租售結合可以考慮，因為我們做為服務商，從理論上是只租不售是最理想的境界，但是很 多的項目做不到，又必須做商業(yè)地產怎么辦？就要站在他的角度解決他的實際問題，所以必須要有 一套方法幫助他解決租售結合的問題，所以我們在操作過

31、程當中我們有一套方法，我們的答案是可 以做到租售結合，但是在操作手法上、方式上，一定要建立在商業(yè)經營可持續(xù)發(fā)展的基礎上。這樣 能解決下面的問題，就是如何實現(xiàn)資金平衡，如何得到投資回報，我們把帳算清楚了，我想是可以 操作的。【徐毅】 第五，請了眾多的專業(yè)服務單位卻仍然感覺一團漿糊。他們認為我們是很專業(yè)的，我們專 業(yè)的人做專業(yè)的事，我們有專業(yè)的咨詢隊伍，有專業(yè)的營銷策劃隊伍，我們有專業(yè)的設計單位，我 們有專業(yè)的經營管理人員，我們都請，這個項目一定會操作好。但是最后發(fā)現(xiàn)這些專業(yè)服務單位來 了以后，對于這個項目還是有一點亂，這就是專業(yè)協(xié)同的問題，也是我們“Z模式”當中一個非常核心的問題，就是我們光有各

32、個環(huán)節(jié)的專業(yè)化是不夠的。各個專業(yè)的協(xié)同服務這項技術的應用是非 常重要的，在商業(yè)地產里面是非常重要的一項技術。【徐毅】 所以分析剛才講的直接原因，但是再往下分析一下，我們發(fā)現(xiàn)在于地產商業(yè)項目如果不能 形成明確的系統(tǒng)工程的整體架構肯定會出現(xiàn)上述的問題。商業(yè)地產的開發(fā)和運營是一項系統(tǒng)工程， 必須要采用系統(tǒng)工程的整體規(guī)劃分步實施，概括起來就是三句話，第一句話是要建立一個體系，科 學有序的方法， 主要核心是總體思路大概要做什么項目有一個基本的想法，接下來我們要對這個想 法進行一些論證，這個過程當中我們首先要做的是專業(yè)調查，而不是泛泛從統(tǒng)計局的報表、各項的 報表上摘錄很多的數據往那一堆就是調查了， 不是那

33、么回事， 而是針對這個項目做專業(yè)的調查分析， 做綜合分析，做綜合分析的基礎上對這個項目進行主題定位。根據主題定位做業(yè)種業(yè)態(tài)的組合，業(yè) 種業(yè)態(tài)組合其中很重要就是每一種業(yè)態(tài)規(guī)模的預算，然后我們會進行主力招商，確定主力招商再進 行施工圖設計，室內外環(huán)境設計，體現(xiàn)整個商業(yè)形象。招商設計、施工互動這樣一個過程，這是一 個比較科學有序的方法?！拘煲恪?另外就是兩個角度，首先要從商業(yè)經營的角度來入手，首先必須研究商業(yè)，就是我這個地 產項目做什么樣的商業(yè)，將來是什么樣商業(yè)經營的方向，從這個基礎上再從地產開發(fā)角度來考慮， 這是我們所說的要把握兩個角度?！拘煲恪?第三要控制六個環(huán)節(jié)：第一是細致專業(yè)的調查分析，為什

34、么這么說？現(xiàn)在很多調查是很粗 的，我們大家都知道統(tǒng)計局很多的數據都是不準的，包括在網上采集的數據都是不準的，我們商業(yè) 項目一定要分析透了，如果只用那些數據，或者是只用那些反映宏觀數據，很難得出一個具體的分 析結果。甚至我們做競爭對手的情況，周邊商業(yè)的情況，要把品牌、營業(yè)的效益，甚至要分析到他 的品類所產生的效益都分析透了，才能形成我做一個 Shoppingmall 還是做什么，你必須要非常專 業(yè)去做前期的調查。在這個基礎上我們說要準確精細的進行商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃設計。商業(yè)定位非 常重要，對于一個商業(yè)地產項目如果定位不準后患無窮。我們有了前面細致專業(yè)的調查分析基礎， 結合專業(yè)公司的商業(yè)經驗，我想

35、我們能夠在商業(yè)定位的把握上能夠做得比較準確，然后我們做商業(yè) 規(guī)劃的時候做到比較細致精細，包括客戶路線的安排，互相之間的銜接，才能做得非常到位細致， 反映商業(yè)地產的主題?！拘煲恪吭谏虡I(yè)規(guī)劃設計以后我們提出來實用和創(chuàng)意兼具的建筑設計， 首先我們把實用擺在第一位， 因為商業(yè)設施首先要好用，如果說你所請的這些商家，要做的業(yè)種業(yè)態(tài)，你的商業(yè)設施不能滿足他 的條件肯定不來，對于你的招商是致命的。這個問題是非常突出的問題，就是很多房地產首先做的 是建筑設計，怎么漂亮怎么做，各個都要做地標式的建筑，但是他們往往忽略了一點這個建筑實用 不實用，花了很大的代價做地標建筑，你將來要請的商家來不了，做不了。比如說我們

36、要做一個 Shoppingmall ，Shoppingmall 分析以后比如說要做一個建材的專業(yè)店， 建材專業(yè)店有它自己的要求， 很多像歐貝德、百安居這種大店可能要求層高8 米等等，我們先做設計，我們經常碰到問題就是層高、承重都不能滿足要求，有一些商業(yè)設施層高也考慮稍微高一點，承重基本上500 公斤，找這些商家談判，這個位置很好，我們對這個位置很感興趣，但是一看建筑設計就心涼了，進不去，滿 足不了經營條件，設不了店。【徐毅】 確實有這么漂亮的建筑吸引客戶的眼球，商家進不來也是做不出來的，所以我們把實用放 在第一位，但是作為商業(yè)設施還是盡量要有獨特的創(chuàng)意，這也是從商業(yè)角度來講，我們叫要體現(xiàn)它 的

37、商業(yè)吸引力和商業(yè)魅力，用這種建筑設計、建筑藝術的語言來表現(xiàn)，這兩個方面都是很重要的。【徐毅】 第三在這個基礎上我們想要確定符合主題定位的招商，尤其是主題招商。最終不能實現(xiàn)商 業(yè)地產的規(guī)模。要追求是那個，商鋪品牌才會趨之若鶩，這個品質環(huán)節(jié)是非常重要的。我們針對上 面所說的就是總結出在前面提出的五大問題，就是今天要推出來“Z模式”全程服務。解決問題的項目關鍵在于兩個，一個是系統(tǒng)性，一個是專業(yè)協(xié)同，為這個創(chuàng)新的“Z模式”?！癦模式”是結合了國外成熟的商業(yè)地產開發(fā)運營經驗和中國商業(yè)地產的現(xiàn)狀而創(chuàng)立的專業(yè)服務模式，在商業(yè)地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，將開發(fā)商、經營者、消費者的利益和需求通過商業(yè)規(guī)劃、建筑及環(huán)境設計

38、、招商 和經營管理等一系列專業(yè)化的流程與服務的有機融合，來實現(xiàn)項目的可持續(xù)增長收益。因此“Z 模式”是市場催生的專為科學系統(tǒng)地進行商業(yè)地產項目開發(fā)和運營提供多專業(yè)組合協(xié)同服務的系 統(tǒng)工程全面解決方案?！拘煲恪肯旅嫖揖唧w介紹一下“Z模式”的情況?！癦模式”的核心我講到三點，第一是建立整體 考慮項目開發(fā)與運營的系統(tǒng)工程體系；第二是把握兩個角度，把商業(yè)經營和地產開發(fā)兩個角度綜合 考慮，首先從商業(yè)經營角度入手，充分分析立地條件和市場環(huán)境，準確定位目標客戶和商業(yè)規(guī)模， 在此基礎上再從地產開發(fā)角度，結合開發(fā)商和項目實際條件，確定開發(fā)模式和節(jié)奏，然后綜合考慮確定營銷模式、運營模式等等。另外就是控制六個環(huán)節(jié)，

39、調查分析、商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃設計、建 筑設計、招商、租售方式、專業(yè)經營管理，“Z模式”的核心就是這三個方面?！拘煲恪俊癦模式”模式核心理念，我總結了幾條，第一 “Z模式”提倡的理念是整體考慮、分步實施，專業(yè)協(xié)同。有的開發(fā)商也考慮了每一個環(huán)節(jié)的專業(yè)性、專業(yè)化，但是對于項目的整體考慮不 夠，這個項目一定要先從項目整體的發(fā)展來考慮，制定分步實施的結構；第二就是專業(yè)調查分析的 基礎上確定項目定位，而不是拍腦袋，前一段我到安徽蚌埠去看一個項目，請我們去，市長、書記 都出面，然后蚌埠市這么一個地方要建55 萬平方米的大型城市商業(yè)中心，這種定位覺得我們建起來就是整個安徽省的商業(yè)中心了，我們是跨區(qū)域的商業(yè)中心

40、，我覺得這個地面非常切入實際，你現(xiàn) 在整個蚌埠市人口是 80 萬， 80 萬不可能承載，把安徽省作為一個跨越省份的商業(yè)中心不是你吹出 來的，而是你有沒有這樣的條件成為這樣的中心，這是很重要的，從經營的角度能不能達到這樣的 效果，這不是炒作就可以行的，所以確定項目一定要科學，對項目要有一個很客觀的分析。到底我 是什么地方，我能做多大，我服務的客群是什么，這非常重要?！拘煲恪?第三點就是我們先進行商業(yè)規(guī)劃，后進行建筑設計，如果先建筑設計，前面講到會出現(xiàn)很 多的問題，必須在前期商業(yè)策劃做好，然后再做商業(yè)建設，這樣才會保證后期不會出現(xiàn)大返工的情 況?！拘煲恪?第四點就是招商在前，建設在后。這樣做就不會

41、出現(xiàn)后期再花幾十萬的問題。另外先考慮 商業(yè)地產經營，后考慮地產營銷。另外就是在保障整體經營的基礎上，根據項目實際考慮租售比例 和方式，最后就是著眼可持續(xù)經營發(fā)展的長期回報。一定要有長期的回報，有這樣的打算才能把商 業(yè)地產做好。【徐毅】“Z模式”我們講就是兩個含義，“Z模式”全程叫做全過程一體化專業(yè)協(xié)同服務模式，代表雙重含義：一個是直通車，從前期項目定位到后期經營管理的全過程一體化服務，前期幾個環(huán) 節(jié)都提到，在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之間進行有效的串 聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系，就是系統(tǒng)工程的概念。第二個Z就是專業(yè)協(xié)同，使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設

42、計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作， 從而保證服務水平的專業(yè)化深度和對 項目的整體把握。 剛才前面講到整個項目都堆在一塊亂成一鍋粥， 大家沒有一個很好的方法來操作， 所以專業(yè)協(xié)同非常重要?！拘煲恪?專業(yè)協(xié)同我們分為六個階段，大致的步驟就是先做商業(yè)調查，再做定位分析，然后做商業(yè) 規(guī)劃，然后做商業(yè)建筑機裝飾設計，招商及商業(yè)管理，還有后期很多的服務。怎么來實現(xiàn)？是不是 把各個專業(yè)的人配齊了就能實現(xiàn)？不是這么回事。第一就是項目各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化運作，這是一個 基礎，就是在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之漸進性有效的串 聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體系，從而保證服務水平的專業(yè)化

43、深度和對項目的整體把 握。例如商業(yè)規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的運作，專業(yè)化的公司應該根據綜合的針對性調查分析和最終經營的可 實際操作性，從商業(yè)可持續(xù)經營入，結合開發(fā)商實際狀況的進行商業(yè)規(guī)劃。它至少包裹通過以上上 下要素分析達到商業(yè)規(guī)劃要素，比如說調查分析消費者分析、投資者分析、競爭對手分析、招商資 源分析、區(qū)域商圈分析等等推到規(guī)劃設計，主題概念、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、商業(yè)規(guī)模推算、功能分區(qū)區(qū) 域分布，樓層布局及客貨動線等規(guī)劃等，盡量消除到前期運作經營的風險?！拘煲恪?第二點要有專業(yè)團隊與專業(yè)協(xié)同，要綜合的，系統(tǒng)的支持體系中的專業(yè)商業(yè)團隊。我們總 結不同業(yè)態(tài)的商業(yè)經營專家，比如說零售有百貨、專業(yè)店、超市等，還有餐飲、

44、娛樂，甚至有文華 的。比如說我們做前門商業(yè)項目，中關村商業(yè)項目，我們這兩個項目跟文化結合非常緊，提出的是 做文化商業(yè)的概念，跟項目本身自身的條件和背景有很深的關系，所以我們講有可能出現(xiàn)文化的商 業(yè)里面的專家。另外還有不同專業(yè)的商業(yè)設計專家，有商業(yè)從業(yè)經驗的規(guī)劃師、建筑師、環(huán)境裝飾 設計師和平面設計師等等。 怎么結合到一塊靠專業(yè)協(xié)同技術， 一方面就是核心團隊成員的綜合能力， 舉一個例子比如說我們中海首佳，我們所謂的設計師山本先生，從事商業(yè)行業(yè) 40 多年，本身又是 建筑師，又是商業(yè)設計師，室內設計師，商業(yè)設施師，還是商業(yè)咨詢師，這樣講不是太清楚，我舉 一個例子?！拘煲恪?我們有一次一起到盤錦去看

45、一個項目，我們這個項目也正在做，盤錦要建一個Shoppingmall ，在盤錦市中心的位置，在盤錦做一個最好的新農百貨商場，考察這個商場轉了一圈 就跟開發(fā)商的老總說，說我看了一下新農百貨做得挺好，你剛才也介紹了，3 萬多平方米的面積， 1年做 7 個億效益非常好， 但是我看了以后我覺得 60的營業(yè)額， 60的收入是從一層、 二層產生的， 當時非常驚訝，說你是設計師怎么把經營看得非常透，我說花一年的時間才把這個看得清楚，調查 結果就是 55至 60的營業(yè)額是從一層、二層產生的。他們非常驚訝，說你們是設計師把經濟運 營看得這么透，本身就有很豐富的實戰(zhàn)經驗，如果核心成員里面沒有綜合的能力，你也很難在

46、專業(yè) 協(xié)同這個團隊里面做事情，我們其他幾個核心人員都有綜合能力。另外就是我們有一套很完整的體 系，保證我們針對這個項目能組織最強的團隊，而且中間的銜接是無縫的，不會出現(xiàn)問題的，這是 兩個非常重要的，就是有專業(yè)協(xié)同的技術?！拘煲恪?第三我覺得就是資源整合能力。 剛才王總也講到建公司的時候為什么選擇富士高作為我們 的合作伙伴， 就是我們公司做這件事就要有我們的技術資源， 富士高在日本是排前十位的設計公司， 它的業(yè)務鏈條除了我們做的以外甚至連商業(yè)設施的設計和配套也是做的，商業(yè)工程他也做，他做得 更全。比如說自動販賣機，在日本做煙的販賣機，富士高的設備在日本排前三名，所以技術資源是 非常豐富的。我們選

47、擇它首先就是這個公司要做這件事，一定要保證我們技術資源、技術力量是充 足的，要有一個高起點?！拘煲恪?另外就是我們中方的管理層，管理人員也都有在美日參加工作的背景，我們有麥德隆的， 家樂福的，還有賽特的，都是有豐富實戰(zhàn)經驗，這樣保證我們的團隊在做資源的時候，每一個人都 有豐富的資源。比如說品牌資源、信息資源、這個行業(yè)的人脈資源，他們手里有很多合作的資源。 這個團隊綜合起來就有非常豐富的資源，保證既有我們技術又有高起點，在本土化的過程中又駕輕 就熟操作項目，對項目提供前瞻性可操作性的基礎?！拘煲恪繉嶋H上我最重要介紹的就是中海首佳做的專業(yè)“Z模式”團隊。山本先生有豐富的經驗；越村興弘是我們首席咨詢

48、師也多次在我們行業(yè)做了很多的項目， 也給我們商業(yè)規(guī)劃提了很多的寶貴 意見。首先商業(yè)建筑師正木直弘，在日本做了很多的項目，在中國也做了很多的項目。比如說三宅 計生做了 20 多項項目，包括大型購物中心、百貨店、大型超市等規(guī)劃及設計項目，在日本做了30多個項目，有非常強的綜合能力。我們商業(yè)規(guī)劃師 James Heinritz ， James Heinritz 也是長期從 事商業(yè)房地產開發(fā)和商業(yè)規(guī)劃的工作，曾經在美國擔任賓州城市規(guī)劃師，同時也經營過本身的商業(yè) 店鋪，在我們很多 Shoppingmall 的項目當中都參與規(guī)劃和建筑咨詢的工作，對中國也是非常了解， 大家有興趣可以跟他聊一聊。【徐毅】 另

49、外我們建筑師 Pardo Lio Vittorio ，我們都叫他老帕，是非常創(chuàng)有新意的建筑師。既要 商業(yè)上實用又要保證創(chuàng)意，他做的項目創(chuàng)意非常好。所以我們有這樣一個外籍的團隊作為我們國際化的專業(yè)團隊基礎，另外我們中方人員也都是多年從事商業(yè)方面經營的工作，至少都有10 年商業(yè)操作實際經驗。正是由于有這樣的團隊，才保證我們中海首佳能夠去操作和創(chuàng)造我們“Z模式”?！拘煲恪克晕艺f中海首佳是為實施“Z 模式”全程一體化專業(yè)協(xié)同服務，而構件的國際化專業(yè)團 隊。作為細分服務的商業(yè)服務商，中海首佳以專業(yè)商業(yè)咨詢顧問的身份站在開發(fā)商立場，從商業(yè)規(guī) 律審視整個項目運作，充分考慮項目未來投資回報的可行性和可操作性

50、，策劃、整合國際合國內優(yōu) 良資源、規(guī)避風險、拉長價格鏈條，擴大利潤空間，對項目統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，制定符合商業(yè)規(guī) 律商業(yè)開發(fā)實施方案。中海首佳成立兩年已承接三十余項商業(yè)咨詢、規(guī)劃、設計項目，其中10 萬平方米以上的項目有12項，“Z模式”服務取得了業(yè)界的廣泛認同，有大型購物中心、復合商業(yè)中 心， 也有大型商業(yè)街區(qū)， 比如說隆福寺、 前門、 昆明之心等改造； 另外商業(yè)街的項目，還有百貨店、 超市、商業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)物流中心、都市集市等等，我們操作了各種規(guī)模，各種業(yè)態(tài)的項目30余項，這些項目運用“Z 模式”都是非常成功的?！拘煲恪?我也衷心希望我們這個模式， 這個團隊能夠在中國商業(yè)地產界能夠起到我

51、們應該起到的作 用，能夠助力我們商業(yè)地產健康可持續(xù)發(fā)展，一起迎來商業(yè)地產的春天，謝謝大家！【主持人】 感謝徐總精采發(fā)言，徐總把我們中海首佳公司整個業(yè)務模式，業(yè)務鏈條和主要的條件情 況為大家做了一一介紹， 也希望和在座的諸位領導、 專家在商業(yè)地產探討、 合作。隨著中國加入 WTO， 12月11 日以后對外資零售業(yè)全面開放，在世界上有一家非常著名的體育連鎖營運商，就是法國迪 卡儂，這一次法國迪卡儂公司駐華北部的經理李金一先生也到會，他將就迪卡儂在北京的發(fā)展做發(fā) 言，下面我們掌聲有請李先生。【李金一】首先很高興能夠參加中海首佳兩周年慶典和“Z 模 法國迪卡儂公司駐華北部經理李金一 式”的分析會， 中

52、國有一句老話叫瑞雪照豐年， 同樣也有一句話 叫做瑞雪照首佳?！纠罱鹨弧?迪卡儂公司是法國的一家公司，主要是以體育用品和周邊器材和配套設施為主，做到目 前規(guī)模是全球第二大體育產品零售商和生產商，目前除了非洲和其他一些比較偏遠的地區(qū)以外，在 亞洲、 北美、 歐洲我們占據了基本上大份額的市場，全球我們有 330 家連鎖店，每年營業(yè)額超過 30 億歐元的收入。就中國來講迪卡儂 92年就到中國大陸來，但是那個時候由于政策的原因和公司戰(zhàn) 略的發(fā)展，我們只是把工廠設在中國大陸和臺灣，92年在東莞、天津、上海、深圳設立了工廠，還有臺灣有物流中心， 98 年迪卡儂在我們工廠旁邊開始設立我們自己的直銷商場， 里面

53、的產品基本上 都是以迪卡儂為主， 兼有其他品牌包括周邊產品， 2003 年迪卡儂正式拿到自己商場零售拍照， 在上 海浦東設立了一個商場，兩家在上海，一家在廣東，明年1 月 25 日我們在上海浦西金橋區(qū)再開一家商場，同時在廣州天河體育中心也會開一家標準的模式店，我們會以華南為中心，兼顧華北、華 西地區(qū)。【李金一】 我們在 2003 年在北京做商場擴展工作，到現(xiàn)在一年的工作，我們陸陸續(xù)續(xù)做了調查分 析，我們覺得北京是體育文化氛圍很濃，有政府優(yōu)勢和經濟優(yōu)勢，首先有很好的地貌條件，北方的 熱情強于南方， 可能我們有自己獨特的優(yōu)勢南方可能沒有， 包括有山地、 氣侯的問題， 另外政府 2008 年奧運會是

54、非常大的體育零售契機，都是很好的騰飛的機會?；谶@些情況，迪卡儂決定在2005至 2008年期間把中國發(fā)展放在北京為主的華北地區(qū)，2005年開 18家店，每家店是 4000至 8000平米不等， 4000至 8000平方米是標準店， 8000至1 萬是歐洲概念的模式。在北京以四環(huán)為界定，四環(huán)四個角有比較大的概念店，同時在城市主干道會有標準店，建立北京銷售網點。同時以華北中 心點構成整個華北地區(qū)大的網絡?！纠罱鹨弧?我們和中海首佳前期進行了深入的接觸，在接觸的過程中我們發(fā)現(xiàn)中海首佳這種企業(yè)是 對我們這種零售企業(yè)或者是房地產開發(fā)商起到非常關鍵的企業(yè)，他就是很好的橋梁，因為很多的國 內房地產發(fā)展商，

55、他的前期可能都是以住宅開發(fā)為主，一部分是以商務房地產的開發(fā)為主，就像剛 才王總所講的商業(yè)的十年是影響中國地產很重要的十年， 同樣對于房地產業(yè)的發(fā)展 94 至 2004 年也 是非常重要的一個年段，真正形成產業(yè)化的概念就是從 94 年開始的。對于商業(yè)地產而言，剛開始 起步也是從 2000 年以后逐漸才有商業(yè)地產的概念，但是具體商業(yè)地產的模式建筑水平，組合搭配 很多開發(fā)商都不是很了解，同時跟很多外資交流過程中，發(fā)現(xiàn)了一個問題就是大家很難去溝通。因 為國際化的一些要求和傳統(tǒng)零售的建筑模式是有一定的沖突， 這個時候中海首佳這種企業(yè)就可以幫 助我們很好的解決這種問題，既可以站在我們零售商的角度，從一個專

56、業(yè)店切入進去，告訴我們怎 么樣在一個大的綜合商業(yè)中心體現(xiàn)我們的特色，通過我們的力量帶動這個中心的發(fā)展，同時也可以 幫助一個房地產開發(fā)商從全局角度總體規(guī)劃，到底商業(yè)業(yè)態(tài)怎么樣組合，怎么借助傳統(tǒng)的國內零售 企業(yè)，加上有一定品牌和運營模式的國外企業(yè)，更好促進本地與國外結合的模式，中海首佳起巨大 的作用，同時也是未來巨大的趨勢?！纠罱鹨弧?就像剛才徐總所說隨著社會活動越來越細化，越來越細的工作都會產生，每一個行業(yè)都 需要專家顧問公司去打理和運作， 尤其是商業(yè)地產剛剛起步，很多項目需要中海首佳這樣公司去溝 通，把理念結合在一起，創(chuàng)造確實符合中國特色商業(yè)模式，這是勢在必行也是很重要的一個趨勢?！纠罱鹨弧?

57、最后我想感謝中海首佳能夠給我這個機會跟在座的領導， 各位業(yè)界的同仁和各位媒體有 交流的機會，我們也希望我們跟中海首佳的合作是長久、持續(xù)的合作，預祝中海首佳在新的一年得 到新的輝煌，謝謝大家！主持人：剛才我們聽了專業(yè)公司的講解，也聽了零售企業(yè)的代表，接下來這個會是有關商業(yè)地產， 顯然不能缺少商業(yè)地產， 下面我們就有請商業(yè)地產操盤首代表，首先請中關村國際商城熊亮來談一 談?！拘芰痢?各位領導，來自新聞媒體的朋友，來自零售業(yè)的朋友，以及做地產的 同行大家好，感謝中海首佳給我這個發(fā)言機會。首先我想給大家介紹一下中關 中關村國際商城熊亮 村國際商城，北京市在十五商業(yè)規(guī)劃里面，在五環(huán)以外地點在八達嶺高速和

58、北 青路交口處，總的建筑面積是 47 萬平方米，我們預計在 2006 年年底開業(yè)建成之后，將成為北京市 第一家集購物、餐飲、娛樂、文化、旅游、酒店為一體大型的郊外購物中心?！拘芰痢?我們做這個項目做了三年，和不同的咨詢公司等等都合作過，和這些公司合作有過一些彎 路，第一點就是有的公司談判隊伍非常強，但是到最后實際操盤寫報告就是另外一批人，所以和我 們的落差非常大。另外有一些公司他們可能是對整個的商業(yè)地產，甚至是零售業(yè)是了解的，但是完 全照搬西歐、北美模式，對于中國完全不了解，給我們提交的報告在中國完全無法實行。有的公司 側重調研和設計報告，像徐總提到我們也得到一大堆的資料，資料非常詳細，但是無法指導我們下 一步如何去做，所以我們就選擇了中海首佳，也是我們一直長期合作的。中海首佳是我們所有合作 顧問當中提供我們最大支持，以及給我們最好服務的一家公司。為什么和他們合作比較愉快，主要 有三點：【熊亮】 第一點，就是他們既了解整個商業(yè)地產，又了解中國實際情況，懂得如何去操作。另外像 剛才徐總講到中海首佳有一支非常實力強大，配合默契的團隊，有歐美知名的設計師，也有日本的 設計師，還有國內第一線工作多年了解本土情況的咨詢師，整個是國際化的團隊。另外中海首佳不 僅是擁有很強的團隊，同時還具備系統(tǒng)而嚴密的工作流程