物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》真題

1、一、單項選擇題（共60題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1 .政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在（）方面有所區(qū)別。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.公共性D.社會性2 .國外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)的寫字樓稱為（）級寫字樓。A.甲B.乙C.丙D.丁3 .物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是（）。A.防止物業(yè)泡沫B.保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿.合理籌劃物業(yè)稅收C.提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)的治安安全4 .實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)是實現(xiàn)物業(yè)各期（）最大化。A.價值B.凈收益C.價格D.收

2、入5 .物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（）三個層次。A.房地產(chǎn)組合投資管理B.房地產(chǎn)融資管理C.房地產(chǎn)開發(fā)管理D.房地產(chǎn)租售管理6. 物業(yè)管理向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，其核心工作是()。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)B.對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)或維修C.保安和保潔D.對物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理7. 資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對成本和收益的()。A.分配B.組合C.估計D.控制8. 下列投資中，能夠直接形成房地產(chǎn)市場上增量供給的是()。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和投票投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.購買房地產(chǎn)投資信托基金這反映出

3、房地產(chǎn)投資9. 城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯變化，特性中的()。A.不可移動性B.地租遞減性C.政策影響性D.相互影響性10. 關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是()。A. 房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平B. 房地產(chǎn)投資回收期較長C. 房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和經(jīng)驗D. 房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大11. 某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時段內(nèi)()。A.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和B. 負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和C. 現(xiàn)金流量的代數(shù)和D.現(xiàn)金流量的公允價值12. 關(guān)于有效毛收入的計算公式，正確是的A. 有效毛收入=潛在毛租金收入B. 有效毛收入=潛在毛租金收入C. 有效毛收入=潛在毛租金收入D.

4、 有效毛收入=潛在毛租金收入()。- 空置損失+收租損失+其他收入+空置損失+收租損失+其他收入- 空置損失-收租損失+其他收入+空置損失-收租損失+其他收入13. 下列費用中，不屬于運營費用的是()。A.保險費B.房產(chǎn)稅C.員工工資D.公益捐款14. 物業(yè)服務(wù)有效需求的特征是()。A.有需要無購買力B.無需要有購買力C.無需要也無購買力D.有需要也有購買力15. 關(guān)于期房價格的公式，正確的是()。A. 期房價格=現(xiàn)房價格-租金收益-風(fēng)險補償B. 期房價格=現(xiàn)房價格-租金收益+風(fēng)險補償C. 期房價格=現(xiàn)房價格+租金收益-風(fēng)險補償D. 期房價格=現(xiàn)房價格+租金收益+風(fēng)險補償16. 經(jīng)濟(jì)適用住房的

5、開發(fā)利潤應(yīng)控制在()以下。A.1%B.2%C.3%D.4%17. 關(guān)于房屋空置率的說正，正確的是()。A. 房屋空置率是指報告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B. 房屋空置率是指報告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C. 房屋空置率是指報告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D.房屋空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例18. 租憑計劃包括租金方案和()。A.物業(yè)管理計劃B.出租策略C.總體租金水平D.租金價格表19. 關(guān)于物業(yè)管理年度運營預(yù)算的說法，正確的是()。A. 預(yù)算不包括費用支出發(fā)生的時間B. 預(yù)算不包括能源費用支出安排C. 預(yù)算不包括員工的養(yǎng)老保險D. 預(yù)算中要為不可預(yù)見

6、費用的支出預(yù)留空間20. 下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是()。A.肢體殘疾的人B.沒有民事行為能力的人() 個月21. 房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。A.1B.2C.3D.422. 城市房屋租賃實行()制度。A.審批B.審核C.登記備案D.報告23. 甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個月后入住該廠房，關(guān)于合同第1個月租金的說法，正確的是()。A.乙方不應(yīng)該支付第一個月租金B(yǎng).乙方應(yīng)支付

7、第一個月租金C.乙方應(yīng)該減半支付第一個月租金D.乙方應(yīng)該加倍支付第一個月租金24. 房屋租賃合同中，限定承租戶使用房屋只能用于特定的使用功能，這類限定性規(guī)定包含在()條款之中。A.租賃用途B.房屋的修繕責(zé)任C.轉(zhuǎn)租的約定D.租憑期限25. 關(guān)于租賃合同生效的說法，正確的是()。A. 簽訂租賃合同，并交付標(biāo)的房屋，合同才能生效B. 簽訂租賃合同，并交納合同定金，合同才能生效C. 簽訂租賃合同，并交納首期租金，合同才能生效D. 簽訂租賃合同后立即生效26. 張某將自己的一套已居住10年的住房租給李某居住，李某入住的第二天，該住房陽臺的遮陽棚因年久失修墜落，將地面的行人砸傷，此次砸傷事件應(yīng)由()承擔(dān)

8、賠償責(zé)任。A.張某B.李某C.該住房所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.該住房所在小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位27. 張某將房屋租給李某，李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某，在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間，張某和李某按約定解除租賃合同。針對該情況，下列說法中，正確的是()。A. 李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效B. 李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時失效C. 張某與李某此時不能解除租賃合同D.張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意28. 下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是()。A. 無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的B. 公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個月以上的C. 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的D. 因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的29. 一

9、定時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的()。A.管理費用B.咨詢費用C.財務(wù)費用D.營業(yè)成本30. 下列費用中，計入物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)費用的是()。A.財務(wù)人員的工資B.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費C.法定稅費D.財務(wù)部門辦公費31. 物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的租利基金按工資總額的()計算。A.1.5%B.2%C.12%D.14%32. 某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室，年底結(jié)算時，其交通費3500元/年，通信費5000元/年，辦公用品費1000元/年，書報費1300元/年，宣傳廣告和市場推廣費15000元/年，法律費用8000

10、元/年，節(jié)日裝飾費2500元/年。其辦公費估算為()元/月?平方米。A.31.67B.50.00C.380.00D.600.0033. 在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時，保安人員的人身保險費計入()中。A.保安費B.不可預(yù)見費C.保險費D.辦公費34. 適合經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的預(yù)算編制方法是()。A.固定預(yù)算B.零基預(yù)算C.滾動預(yù)算D.概率預(yù)算35. 編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以()預(yù)算為基礎(chǔ)。A.支出B.費用C.收入D.工資36. 在預(yù)算期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算是()。A.營業(yè)成本預(yù)算B.管理費用預(yù)算C.經(jīng)營費用預(yù)算D.財務(wù)費用預(yù)算3

11、7. 下列指標(biāo)中，屬于考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)是()。A.物業(yè)增值率B.房屋完好率() 服務(wù)合同。38. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營公司訂立有關(guān)物業(yè)管理活動的合同屬于A.物業(yè)B.特殊C.專項D.前期39. 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與()簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。A.業(yè)主B.居民委員會C.業(yè)主委員會D.物業(yè)建設(shè)單位40. 關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的說法，錯誤的是()。A. 前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期不能約定B. 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂C. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性D. 前期物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同41. 在物業(yè)財產(chǎn)的火災(zāi)保險中，采用的保險形式一般是()醫(yī)保

12、險。A.定值B.不定值C.保證D.法定42. 討論確定投標(biāo)項目管理總體思路，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)()階段的工作內(nèi)容。A.前期準(zhǔn)備B.標(biāo)書準(zhǔn)備C.答辨D.總結(jié)43. 承保各種團(tuán)體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的險種是()保險。A.雇主責(zé)任B.公眾責(zé)任C.財產(chǎn)D.人身44. 下列選項中，與保險合同發(fā)生間接關(guān)系的是()。A.保險人B.投保人C.被保險人D.保險經(jīng)紀(jì)人45. 下列決策中，不屬于財務(wù)管理基本內(nèi)容的是()決策。A.籌資B.投資C.經(jīng)營D.利潤分配46. 物業(yè)管理績效評價中，凈資產(chǎn)收益率的計算公式是()。47. 資產(chǎn)

13、收益率=(凈利潤/平均凈資產(chǎn))X100%B.凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤/凈資產(chǎn)總額)X100%C.凈資產(chǎn)收益率二(息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額)X100%D.凈資產(chǎn)收益率二(主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額)X100%47. 寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)包括經(jīng)營，管理和()等三方面內(nèi)容。A.維護(hù)B.服務(wù)C.效益D.安全48. 寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)目標(biāo)是()最大化。A.物業(yè)資產(chǎn)升值率B.收益部分使用率C. 物業(yè)所有與使用人滿意率D. 物業(yè)資產(chǎn)保值率49. 普通租售型商務(wù)寫字樓整體有效使用率等于()面積的合計除以總建筑面積(停車場除外)。A.使用B.專用部分C.共用部分D.單位50. 制定租金收取辦法的目的

14、是盡量減少()帶來損失。A. 由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主B. 由于空置或免租期長而給業(yè)主C. 由于空置或免租期長而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)D. 由于遲付或拖欠租金而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)51. 確定寫字樓能否滿足某一特定租戶的面積需求，考慮的因素包括可能的面積組合，該租戶面積的擴(kuò)展以及該租戶()。A.承租期限B.經(jīng)營實力C.現(xiàn)在的辦公面積D.經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)52. 寫字樓的可出租面積是()加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。A.出租單元內(nèi)使用面積B.出租單元內(nèi)建筑面積C.建筑面積D.使用面積53. 在確定寫字樓租金時，最低租金水平應(yīng)是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、()和空置損失的租金。A.建造費用B.人工費用C.經(jīng)營費用D.廣告費

15、用54. 下列指標(biāo)中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)的是() 。A.物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)B.服務(wù)滿意度C.物業(yè)品牌化D.市場占有率55. 零售商業(yè)物業(yè)中，每個承租戶經(jīng)營的成功，需要依賴其他承租戶的成功，這體現(xiàn)了()關(guān)系。A.對立B.包含C.共生D.競爭56. 從管理層面看，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容是()A.物業(yè)設(shè)施的維護(hù)B.策略與運行管理C.現(xiàn)場管理D.環(huán)境管理57. 現(xiàn)場管理是在零售商業(yè)物業(yè)建成投入運營之后提供的日常管理和服務(wù)。不包括()服務(wù)工作內(nèi)容。A.清潔衛(wèi)生B.安全保衛(wèi)C.選址咨詢D.公共空間的維護(hù)58. 某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，其與業(yè)主約定每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡

16、點，以營業(yè)的5%作為百分比租金?，F(xiàn)租戶本月營業(yè)額為200萬元，其該月份應(yīng)繳租金()萬元。A.9B.10C.11D.2059. 對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值主要應(yīng)體現(xiàn)在對()的貢獻(xiàn)。A.投資價值B.主營業(yè)務(wù)C.賬面價值D.歷史成本() 。60. 下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是A.重組B.以資抵貸C.債轉(zhuǎn)股D.贈予二、多項選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分)61. 收益性物業(yè)經(jīng)營管理的支出包括()。A.日常維修費用B.保險費C.營業(yè)稅D.所得稅E.財務(wù)費用62. 在所有權(quán)不變情況下

17、，寫字樓的類型包括()。A. 企業(yè)自用寫字樓B.出租寫字樓C. 自用出租復(fù)合型寫字樓D.出售寫字樓E. 出租出售復(fù)合型寫字樓63. 零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)有()等方面。A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)C.經(jīng)營成本D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍E.經(jīng)營商品的特點64. 下列房地產(chǎn)投資中，屬于房地產(chǎn)間接投資的有()。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.購買住房抵押支付證券E.購買房地產(chǎn)投資信托基金65. 現(xiàn)金流入通常包括()等。A.銷售收入B.出租收入C.運營費用D.還本付出E.稅金66. 下列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有()。A.餐館B.自用倉庫C.商業(yè)停車場D.加油站E.出

18、租用標(biāo)準(zhǔn)廠房67. 關(guān)于物業(yè)管理計劃的說法，正確的是()。A. 物業(yè)管理中短期計劃通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的合同有效期為周期B. 物業(yè)管理長期計劃通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限C. 編制物業(yè)管理長期計劃時，應(yīng)進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析D. 物業(yè)管理計劃由業(yè)主委員會編制E. 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃68. 下列物業(yè)中，不適宜采用百分比租金的物業(yè)有()。A. 住宅小區(qū)B.政府辦公樓C.零售商業(yè)D.大型購物中心E.工業(yè)廠房A.權(quán)屬有爭議的B. 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的C. 共有房屋未取得共有人同意的D. 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的E. 住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意業(yè)主公約的70. 關(guān)于房屋租賃合同的說法，正確的是()。A. 房屋租賃合同是單務(wù)合同B.房屋租賃合同是雙務(wù)合同C. 房屋租賃合同是要式合同D.房屋租賃合同不是有效合同E. 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同71. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制，按時間不同，可以分有()。A.全程控制B.事先控制C.事中控制D.事后控制E.階段控制72. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊費估算時，各類固定資產(chǎn)包括()。A.交通工具B.通信設(shè)備C.辦公設(shè)備D.物業(yè)管理用房E.工程