華強北的升級轉(zhuǎn)型及其規(guī)劃導(dǎo)引經(jīng)驗

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上華強北的升級轉(zhuǎn)型及其規(guī)劃導(dǎo)引經(jīng)驗 '今日首次以步行街身份嶄新亮相，向世人展示“新穎、時尚、科技、創(chuàng)新”的全新形象。'同時，昨日國匠城轉(zhuǎn)發(fā)的如何用“模擬城市（SIMCity）”游戲做城市研究一文中引用了一張圖，圖片通過建模，形象生動的展示了華強北地區(qū)的樓宇混合功能特征：因轉(zhuǎn)文倉促，未標記圖片來源，今日特推薦本圖作者撰文，共同回顧華強北在升級轉(zhuǎn)型和規(guī)劃引導(dǎo)方面的優(yōu)秀經(jīng)驗。（規(guī)劃日報015）華強北：從工業(yè)園區(qū)到中央商務(wù)區(qū)的升級轉(zhuǎn)型及其規(guī)劃導(dǎo)引經(jīng)驗圖文來自微信公眾號：華輿空間深圳市華強北，僅僅20年前，還只是深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)一個普通工業(yè)園區(qū)內(nèi)的南北干道，如今卻已

2、是海內(nèi)外聞名的電子商貿(mào)綜合大街，“華強北一打噴嚏，全球電子產(chǎn)品價格都感冒”是其地位的真實寫照，華強北也一躍成為這個原本叫做上步工業(yè)區(qū)的替代稱謂。華強北的崛起，與當下盛行的“創(chuàng)新城市”概念呼應(yīng)，但也依然承擔著山寨手機之源的惡名。支持者，看到的是其所蘊含的強大經(jīng)濟活力和走出的一批批成功企業(yè)如華強、賽格、騰訊等；反對者，或強調(diào)這里的山寨之源以及若干年前從媒體到政府多部門的聯(lián)合清剿，或因其高強度開發(fā)所帶來的擁擠和雜亂。對于華強北的追蹤解析，也早已不再是當?shù)匮芯空吣酥羾鴥?nèi)研究者的專利，有關(guān)的研究成果已經(jīng)陸續(xù)在重要國際期刊發(fā)表，也引來了源源不斷的國際學(xué)者。華強北或許是個特例，但是理解它的升級轉(zhuǎn)型和規(guī)劃舉措

3、，無疑具有重要現(xiàn)實意義，為此主要從歷史沿革、功能定位和組織、容量控制及變遷等方面進行簡要回顧，并在此基礎(chǔ)上從城市規(guī)劃導(dǎo)引的角度進行歸納和建議。1、華強北升級轉(zhuǎn)型的前世今生華強北的盛名遠揚并不久遠，僅僅在1990年代初中期，這里還依然是一個較為普通的工業(yè)園區(qū)，盡管該園區(qū)也混雜了一定規(guī)模的行政辦公、科技館、商場、住宅等功能設(shè)施。但隨之而來的轉(zhuǎn)型發(fā)展歷程，卻遠遠超越了所有既往的浪漫愿景。總計1.45平方公里的工業(yè)區(qū)內(nèi)，僅僅20年里，在建和計劃建設(shè)的建筑面積就已經(jīng)接近600萬平方米，3倍于20年前，被寄望于國際頂級CBD的小陸家嘴至今也不過如此規(guī)模。與之相隨的則是一個最為活以電子產(chǎn)品商貿(mào)及零售為主導(dǎo)的

4、綜合商業(yè)區(qū)的形成。這里早已聚集了超過十萬計的白領(lǐng)就業(yè)大軍，其中包含大量電子專業(yè)人員，他們對華強北的穩(wěn)固和永不安分的創(chuàng)新發(fā)展，提供了最堅強的支持。這里才是最具原質(zhì)性的CBD。從其發(fā)展歷程來看，初時的上步工業(yè)區(qū)，承擔著特區(qū)政府由貿(mào)轉(zhuǎn)工的歷史重任，定位于來料加工為主導(dǎo)的外向型電子裝配工業(yè)，并在初期即已匯聚了包括中航技、桑達、華強等電子企業(yè)，它們后來都成為著名的賽格集團的下屬企業(yè)。然而，經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的工業(yè)生產(chǎn)，很快遭受到特區(qū)外低廉成本優(yōu)勢的壓力，園區(qū)內(nèi)的多層廠房一度空置嚴重，工業(yè)園區(qū)的街道也經(jīng)常冷冷清清，轉(zhuǎn)型自1980年代末期悄然而至。1988年全國首家電子配套市場在華強北路和深南路的交叉口附近開業(yè)并獲

5、得了極大成功。同期，一些零星的零售和餐飲等商業(yè)，也包括最早的倉儲市超市和一些模型等中小公司，開始陸續(xù)進入園區(qū)，盡管仍然未從根本上改變冷冷清清的工業(yè)園區(qū)形象。低廉的房租和較好的區(qū)位，為這些早期進入者提供了嘗試的可能性，但店面的頻繁轉(zhuǎn)手也意味著這里的經(jīng)營艱難。冷冷清清的局面，以1994年倉儲式萬佳百貨在華強北路開業(yè)為標志，開始明顯轉(zhuǎn)變。當有關(guān)規(guī)劃部門尚在討論該地的未來方向，并且主要針對個案或?qū)徟滢D(zhuǎn)型或放任其轉(zhuǎn)型的時候，大量商業(yè)設(shè)施已經(jīng)開始在華強北路從南端向北端集聚和擴展，各類大中型店家的進入使得華強北路迅速成為經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)最具活力的商圈地區(qū)。1998年，商貿(mào)部門率先啟動街道改造工程并于1999年完

6、工，使得華強北路徹底擺脫了破舊的形象，成為特區(qū)內(nèi)少有的充滿活力的景觀休閑商業(yè)大街，強力支撐了華強北路的轉(zhuǎn)型發(fā)展進程。至今，這里已經(jīng)是深圳市最大的商業(yè)中心，也是世界性兼具批發(fā)和零售的基礎(chǔ)類和消費類、中間和終端電子產(chǎn)品的交易地。這里有反映全國電子產(chǎn)品市場行情的華強北指數(shù)，這里還是眾多應(yīng)用性研發(fā)和創(chuàng)新性企業(yè)的匯集地，這里也依然還是很多山寨及類山寨手機的“研發(fā)”地，真是恨也華強北、愛也華強北。圖3: 2007年的上步工業(yè)區(qū)和華強北路的建設(shè)風(fēng)貌2、華強北的定位與功能組織最初“以電子、輕工為主的工業(yè)園區(qū)”的功能定位，已經(jīng)不能適應(yīng)發(fā)展的要求，有關(guān)部門為此不斷調(diào)整，發(fā)揮了積極作用，卻也屢屢遭受快速市場化演變的

7、沖擊。轉(zhuǎn)型發(fā)展的初期，政府有關(guān)部門陸續(xù)提出過“逐步改造為電子科技、商業(yè)貿(mào)易和證券交易為主的綜合區(qū)”、“以羅湖上步福田構(gòu)成的深圳市城市中心的有機組成部分，以商貿(mào)、金融證券和辦公為主的綜合區(qū)”、“居住為主，集商貿(mào)、金融證券和辦公為一體的綜合區(qū)；片區(qū)（街道辦）級的商業(yè)服務(wù)中心；市級家電、電子及通訊產(chǎn)品批發(fā)銷售中心”，以及“以區(qū)域性的電子專業(yè)市場為代表的國際物流中心；多元混合的市級商業(yè)中心；高新技術(shù)研發(fā)中心；兼有商務(wù)辦公、居住等功能的綜合性片區(qū)”等要求，雖然主線清晰，但過于復(fù)雜的表述背后，通常意味著對主導(dǎo)功能組織上的艱難。規(guī)劃導(dǎo)引不利的尷尬局面，也必然性地反映在了現(xiàn)實的建設(shè)發(fā)展過程中，一些開發(fā)項目為地

8、區(qū)發(fā)展帶來了新的困難。譬如穿插建設(shè)的一些高強度住宅項目，就因為實在無法安排足夠的用地建設(shè)配套設(shè)施，導(dǎo)致基本配套服務(wù)上的尷尬。但規(guī)劃未曾預(yù)料甚至許可的發(fā)展，也未必不是地區(qū)發(fā)展的積極因素。譬如1998年商務(wù)部門數(shù)千萬元的改造工程投入，已經(jīng)成為公認影響地區(qū)發(fā)展的階段性舉措。究竟如何判斷地區(qū)發(fā)展和市場導(dǎo)引，并就此提出合理可控的發(fā)展定位及其導(dǎo)引措施，顯然仍是一個值得探討的重要問題。如何在發(fā)展定位下合理進行功能組織，并盡可能避免市場不確定性帶來的種種沖擊，顯然也是個重要議題。從華強北的發(fā)展歷程來看，初中期接近六成的各種不合規(guī)開發(fā)和事實上的規(guī)劃寬松，帶了更加多元化的發(fā)展，也客觀上緩解了規(guī)劃管控的壓力，為上步

9、工業(yè)區(qū)抓住歷史時機的崛起提供了條件。顯然，不確定情況下的適度寬泛管控，反而有利于地方因應(yīng)市場導(dǎo)向的快速發(fā)展。然而，寬松管制所可能帶來的基礎(chǔ)設(shè)施適配和不同功能設(shè)施間的協(xié)調(diào)等問題，也是值得深入探討的重要問題。圖5:上步工業(yè)區(qū)1996年現(xiàn)狀（上）與2005年現(xiàn)狀（下）3、開發(fā)容量及其控制的變遷1994-2005年間的快速演變，帶來了上步工業(yè)區(qū)總建筑面積的快速增長，以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例的明顯變化，規(guī)劃容量控制也隨之步步后退。大規(guī)模改造前的1994年，上步工業(yè)區(qū)的總建筑面積大約在200萬平方米左右，片區(qū)整體容積率大約為1.4。其中，工業(yè)建筑面積比例接近43%，商業(yè)僅為5.7%。此后，建筑面積迅速增加，200

10、5年的總建筑面積已經(jīng)接近300萬平方米，年均增長近10萬平方米。與之對應(yīng)的，則是不同功能建筑面積的此消彼長，其中最大的變化，其一來自于辦公樓宇，增長到了135萬平方米左右，增加了接近百萬平方米，面積畢業(yè)也從20%左右上升到了超過45%；其二來自于商業(yè)建筑，增加了接近60萬平方米，面積比例也隨之上升到了26.7%；其三是工業(yè)建筑，減少了接近70萬平方米，面積比例下降到4.4%。上步工業(yè)區(qū)，可以說至此已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)型。此后的快速發(fā)展，都已經(jīng)成為商貿(mào)中心區(qū)的自身集聚和升級發(fā)展。近期調(diào)研了解到近600萬平方米建筑面積，將使得本區(qū)總?cè)莘e率超過4，成為國內(nèi)少有的高強度開發(fā)街區(qū)。事實上，對于華強北的開發(fā)強度控制

11、，歷來是城市規(guī)劃部門特別關(guān)注的問題。1990年代中期有關(guān)部門曾達成基本共識，希望將總建筑面積控制在350萬平方米，即容積率2.5左右，并且提出了開發(fā)辦公樓宇不應(yīng)對深圳市中心區(qū)造成沖擊的戰(zhàn)略性要求。但事實上，再開發(fā)過程中各家單位所提出的建筑面積訴求，很快就超過了預(yù)想的規(guī)?？刂频纳舷?。1996年的調(diào)查即表明，歷年已經(jīng)批準和現(xiàn)狀建成的建筑物總面積已經(jīng)達到了380萬平方米，明顯超過了預(yù)想上限。在既成事實的情況下，有關(guān)方面只好進一步放松容積率上限，將開發(fā)強度上限提高到450萬平方米，并且于2005年得到正式確認。然而2007年的調(diào)查表明，當時的實際開發(fā)訴求，已經(jīng)使得該地總建筑面積達到了400萬平方米左右

12、，此時仍有大量舊項目用地尚未進入改造開發(fā)進程。開發(fā)強度的不斷提高，帶來了華強北各項基礎(chǔ)設(shè)施的強大需求，無論是交通還是停車，都已經(jīng)成為特區(qū)內(nèi)難以滿足需求的熱點地區(qū)。即使在當前已經(jīng)通達3條地鐵，并且積極打通地塊內(nèi)部道路疏通微循環(huán)的情況下，華強北依然是特區(qū)內(nèi)最為擁擠的地方，甚至因此影響到特區(qū)內(nèi)東西向交通的通暢。而與之緊密相隨的，則是始終難以改善的環(huán)境品質(zhì)，這也被認為直接影響到了地區(qū)的升級發(fā)展可能。4、經(jīng)驗總結(jié)及啟示顯然，華強北的發(fā)展及其規(guī)劃引導(dǎo)過程表明，如何在舊區(qū)開發(fā)中有效推進規(guī)劃工作，正是當前背景下值得深入討論的特點和重點議題?？紤]到華強北的特殊性，這里僅將討論的經(jīng)驗，限定在快速發(fā)展和功能升級轉(zhuǎn)型

13、兩大背景下：其一，合理確定剛性和彈性的控制內(nèi)容，是開展有效規(guī)劃工作的重要前提，這取決于對地方發(fā)展趨勢的理解，也取決于地方規(guī)劃調(diào)控的資源和能力。總體上，在發(fā)展功能及其配置的導(dǎo)向上，保持適度的彈性是必要的也是必須的，因為你無法完全預(yù)測市場的走向，也很難排斥掉所有未曾預(yù)留卻又不那么糟糕的發(fā)展訴求。但在保留彈性的基礎(chǔ)上，改變傳統(tǒng)注重做什么的規(guī)劃方式，將精力更多集中在必須排斥的不利于主流導(dǎo)向的功能訴求并建立負面清單，應(yīng)是非常必要的規(guī)劃干預(yù)措施；在開發(fā)強度上，一個階段性的清晰而合理的總體容量，特別是在各項設(shè)施支撐能力有限的情況下，是必須也是必要的。但是如何在地區(qū)發(fā)展中合理分配有限的開發(fā)容量，則是一個全新的

14、挑戰(zhàn)。源于土地私有和開發(fā)權(quán)公平的西方式分配方式，或者國內(nèi)借鑒區(qū)劃等西方方式引進的配置到地塊的開發(fā)控制方式，未必適合國內(nèi)不確定再開發(fā)時機的現(xiàn)實需要。如何將有限的再開發(fā)容量進行合理配置，并且將由此帶來的收益盡可能的公共化，才是當前迫切值得研究的重大議題。能否采用市場來達成增量的高效配置而非片面地強調(diào)所謂控規(guī)剛性，值得深入研究；與上述緊密相關(guān)的，則是在規(guī)劃布局理念方面，放棄似乎已經(jīng)成為新傳統(tǒng)的片面的功能分區(qū)，轉(zhuǎn)而強調(diào)在布局上的彈性，包括適度的規(guī)模調(diào)整彈性和適應(yīng)混合開發(fā)需要的地塊性質(zhì)控制彈性。其二，對于升級轉(zhuǎn)型發(fā)展地區(qū)，基于功能調(diào)整和容量上升，及早控制必須用地資源，提供滿足更高開發(fā)強度開發(fā)所必須的基礎(chǔ)

15、設(shè)施和道路交通設(shè)施，具有關(guān)鍵性意義。在這方面，與前面的被動性控制不同，政府部門應(yīng)當基于制度的優(yōu)勢，及早謀劃、提前入手，根據(jù)未來功能導(dǎo)向提早安排路、水、電、訊、氣等增量基礎(chǔ)服務(wù)所必須的設(shè)施用地，根據(jù)實際需要或者回購或者征用，以免未來地價高漲時的高昂代價或者再開發(fā)時全面推進后所面臨的土地空間不足局面。同時，增加動態(tài)和靜態(tài)的道路和交通設(shè)施用地，自己根據(jù)未來導(dǎo)向合理調(diào)整路網(wǎng)密度，也必須盡早籌劃并作出實質(zhì)性舉措，包括及早與相關(guān)用地單位溝通并確定地權(quán)或配套建設(shè)權(quán)，而非僅僅在圖紙上標注。同時，結(jié)合上述功能設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，著重在公共空間和公共服務(wù)等方面改善地區(qū)建成環(huán)境品質(zhì)，也是推進地區(qū)發(fā)展品質(zhì)改善的重要舉措。其三，對于類似華強北這樣轉(zhuǎn)向公共屬性的地區(qū)開發(fā)，如何不斷改善公共環(huán)境品質(zhì)，應(yīng)當成為特別關(guān)注的議題，也也是各開發(fā)單位和社會各界普遍關(guān)注和期望，但