實施舊村改造建設商貿(mào)物流城項目可行性實施報告

1、實施舊村改造建設商貿(mào)物流城可行性研究報告目錄第一章 總論 . 41、項目建設背景 42、項目概況 53、可行性研究報告編制依據(jù) 74、研究結論與建議 75、主要經(jīng)濟技術指標 8第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 101、當前蒼山縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 102、蒼山縣商品房供需情況分析 163、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預測 18第三章 市場研究與項目定位 201、蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 202、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 213、蒼山縣商貿(mào)物流城住宅項目市場定位 22第四章 項目選址和建設條件 271、項目選址 272、建設條件 27第五章 項目建設規(guī)模及功能標準 291、建筑面積和容 292、功能設施標準 29

2、3、工程項目一覽表 31第六章 建設方案 301、建設場地環(huán)境 302、總體規(guī)劃布局 323、建筑方案設計 374、結構設計 385、公用設施方案 396、消防 397、通風空調(diào) 398、節(jié)能措施 40第七章 項目環(huán)境保護與勞動保護 411、主要污染源狀況 412、污染物排放控制標準 413、勞動安全保護 414、建筑節(jié)能 415、環(huán)境綠化 416、安全衛(wèi)生 42第八章 項目實施進度安排 43第九章 投資估算與資金籌措 451、投資估算 452、資金籌措 465、效益分析 396、分析結論 39第十章 項目組織及運營 481、項目管理系統(tǒng) 482、項目實施方案 48第十一章 風險分析及對策 5

3、01、市場風險分析 502、經(jīng)營管理風險分析 503、敏感性分析 50第十二章 社會效益分析 52第一章總論1、項目建設背景隨著蒼山縣經(jīng)濟建設速度的加快， 發(fā)展的速度明顯快于其他 縣區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟建設的龍頭， 在蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展中起 到了舉足輕重的作用。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對于居住品質(zhì)的 迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，也是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的社會責任之一。星發(fā)生物科技股份有限公司作為蒼山縣 的龍頭企業(yè)，注冊資本11079萬元。公司董事長蔣新東一直關注 著龍沂莊的發(fā)展和壯大，多年之前就策劃該地段的舊村改造工 作，首先將蒼山

4、縣新汽車站通過各種方式爭取到項目地段東側， 使該地段緊鄰長途汽車站，然后說服下屬公司參股的棗臨鐵路在 項目所在地西北側開了火車站站點， 新建的高速公路出口也緊鄰 此項目正北面。長遠的謀劃使該地段交通條件得天獨厚、依山傍水的風水寶地，營造了人流、物流、信息流、現(xiàn)金流的大格局， 使該項目合理使用節(jié)約土地 220多畝，使大眾群體經(jīng)商居住足不 出城，緩解了交通堵塞、節(jié)約了能源、節(jié)省了時間，科學構思、 現(xiàn)代化設計、經(jīng)濟實用、創(chuàng)新布局，為項目的建設奠定了堅實的 基礎。中鋼集團礦業(yè)有限公司自成立來由于專家、工程師、高管、 員工大部分來自外地，住房醫(yī)療教育等問題成為公司的一個重大 問題，為此公司極力參與該項目

5、的籌備和建設，以期能在項目建 設上解決上述問題 , 三山集團同時為該項目引進了外資公司 SkyVen Capital PteL,td 進行投資建設，為該項目的資金問題 得到有效解決。2009 年，蒼山縣緊緊圍繞“突破蒼山”戰(zhàn)略，保持了經(jīng)濟 平穩(wěn)較快發(fā)展，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 193 億元，增長 14%；一二三 產(chǎn)業(yè)增加值分別增長 4%、 16%和 15%。地方財政收入 3.6 億元， 增長 17.5%；稅收占地方財政收入的比重為 85.2%，比上年提高 1.7 個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15926元, 增長 12.8%。 農(nóng)民人均純收入 6235 元，增長 17.6%。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資

6、 達到 81 億元，年均增長 35%；實現(xiàn)社會消費品零售總額 78.6 億 元，年均增長 20.1%；金融機構存、貸款余額分別為 62.9 億元、 37 億元，年均分別增長 17.9%、 10.5%。2009 年 1-12 月，蒼山 縣房地產(chǎn)開發(fā)投資金額總計 9.6 億元，與上年同期相比增長 92.82%，環(huán)比增長了 6.07%。巨大的居住與投資需求帶動了房地 產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也為蒼山縣現(xiàn)代化城市建設做出了貢 獻。根據(jù)蒼山縣房管局提供的數(shù)字表明： 房地產(chǎn)投資仍高速增長， 到 2009 年 12 月房地產(chǎn)投資同比達到了 80%。在宏觀調(diào)控的作用 下，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素， 但部分投資

7、熱點以及部分優(yōu) 質(zhì)項目銷售量仍呈小幅上升趨勢， 可以預見： 房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有 升的態(tài)勢不會改變。本項目用地位于蒼山縣城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共225 畝，由于此部分建設缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住 條件惡劣， 環(huán)境臟亂差， 與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展城區(qū)的發(fā)展空間， 徹底改變該地區(qū)老舊差 的面貌，本項目本著建設高品質(zhì)住宅，營造城區(qū)商業(yè)氛圍的理念， 努力將該項目建設成為城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，乃至全省第一、全國一流，營造出與整個新城區(qū)發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而 充滿活力的環(huán)境。全力打造魯南一流的，高度云集科技、信息、 物流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的高品

8、位、多層次、親自 然的魯南商貿(mào)物流集散中心。 我們旨在蒼山這塊風水寶地， 感受 天時、地利、人和的投資環(huán)境，依靠政府的政策杠桿，利用公司 的全新思想理念，筑巢引鳳，招徠各地客商，蜂涌而至云集蒼山， 最后形成管理、形態(tài)、品牌、知名的魯西南“蘇魯皖”中心商貿(mào) 市場。2、項目概況2.1項目名稱：蒼山縣舊村改造商貿(mào)物流城建設項目。2.2建設地點及四至圍：項目位于蒼山縣新城區(qū)的中心位置，具體四至圍為：新車站以西, 三山公司以北，中興路以東，206國道以南。2.3開發(fā)單位：SkyVen Capital PteL,td（新加坡投資控股集團）中鋼集團礦業(yè)有限公司星發(fā)生物科技股份有限公司三山進出口貿(mào)易有限公司2

9、.4工程概況：項目擬建總建筑面積588720平方米，根據(jù)蒼山的規(guī)劃和龍沂 莊的位置、面積，市場可以將其分為“物流中心”、“小商品批發(fā)中心”、“大型超市”三大區(qū)。一樓服飾、副食、五金、蔬菜等各種小商品批發(fā)，配送全國的物品；二、三樓大型超市；四 樓健身、娛樂，以滿足蒼山人民的業(yè)務生活。本項目擬共建設9棟高檔26層大樓，位于商貿(mào)物流城上面，其中地塊西側為商貿(mào)物流區(qū)、寫字樓和商務酒店，樓層為5-26層。建設工程計劃于2011年6月份完成，2012年3月開工建設， 2014年開業(yè)入住。本項目商品樓住宅共分兩大類型，現(xiàn)代化的 商貿(mào)物批發(fā)城1-4層，精致的高層塔樓 5-26層、多樣化的高層 酒店式公寓5-3

10、3層。2.5資金來源：項目開發(fā)投資的資金來源主要包括股東投資、銀行融資、投資公司參股及銷售回款滾動建設， 本項目采取這幾種渠道結合使 用，在項目建設過程中，采用預售手段，實現(xiàn)資金快速回籠，保 證項目建設并開始償還貸款。3、可行性研究報告編制依據(jù)(1) 項目投資方案；(2) 國家及蒼山縣頒布的相關法律、法規(guī)、政策；(3) 市和蒼山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“ 一五”規(guī)劃綱要；(4) 蒼山縣城市總體規(guī)劃(1996 2010年)；(5) 房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)、定額;(6) 蒼山縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；(7) 其他有關依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結論與建議本項目建設

11、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展方向，適應蒼山縣城市規(guī)劃以及商貿(mào)物流、 房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政 府加大城區(qū)舊村改造的政策， 區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配 套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。 加之房地產(chǎn)開發(fā)建設采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設具有生態(tài)建設有利條 件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項目前景看好。物流中心項目建設，符合國家和省市有關促進現(xiàn)代服務業(yè)的 商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設 用地符合要求；項目的建設將推動市委、 市政府倡導的現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè) “雙 輪驅動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設大市場，搞活大

12、流通，努力把蒼山 縣打造成為北進南出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心要求。 蒼山縣現(xiàn)代服務業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展， 體系之進程，配套經(jīng)濟圈和自主 創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設， 帶動城市工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展； 擴 大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。項目的建設將成為推動蒼山蔬菜市場的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。交易倉儲中心的建成 ，為整頓目前該區(qū)域零散的 交易和倉儲，提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建 設將成為蒼山縣發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠，互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。項目財務部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。從綜合分析來看，項目建設具有很

13、強的可行性。5、主要經(jīng)濟技術指標項目主要經(jīng)濟技術指標見 表1-1。表1-1主要經(jīng)濟技術指標序號項目名稱單位指標1總用地面積m21500752總建筑面積m25887203容積率3.914綠化率%305總停車數(shù)輛9006戶平均居住人數(shù)人/戶2.87居住戶數(shù)戶24228居住人數(shù)人67819建設投資萬元7177810每平方米建設投資元121911投資利潤率%75%12全部投資投資回收期（稅 前）年1.3第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、當前蒼山縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1.1 、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。2009 年蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 9.6 億元，與上年同期

14、相比 增長 92.82%，環(huán)比增長了 6.07%，完成投資占本年度計劃投資的 91%。其中，商品房建設投資額 7.8 億元，同比增長 84.79%；土 地開發(fā)投資額 2.8 億元，同比下降了 18.2%。按用途分：商品住 宅開發(fā)投資 7.2 億元，同比增長 120%。其中別墅、高檔公寓投 資 2.92 億，同比下降 28.71%；辦公樓投資 1.61 億元，同比增 加了 10.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資 5.07 億元，同比增長了 63.08%。2009年房屋建筑施工面積 26 萬平方米，同比增長 108.82%。 其中，住宅施工面積 15.2 萬平米，同比增長 128.74%。住宅施 工面積中別

15、墅、高檔公寓 3.6 萬平方米，同比增長 19.96%；辦 公樓施工面積 4 萬平方米，同比下降 68.1%，商業(yè)營業(yè)用房施工 面積為 2.8 萬平方米，同比增長 53.7%，其他用房施工面積 4 萬 平方米，同比增長 110.71%。2010年 1-4 月，蒼山縣房地產(chǎn)完成投資 7.75 億元，與上年 同期相比增長了 9.62%；。從投資構成增長幅度看，商品住宅投 資 63500 萬元， 與上年同比增長 9.5%，經(jīng)濟適用住房投資 11100萬元，同比增長了 33倍；90平方米以下投資17800萬元；140 平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資 3600萬元，同比增 長14%辦公樓投資

16、2500萬元，同比增長了 184.09%;商業(yè)營業(yè) 用房投資9500萬元，同比上升 35.99%；其他投資2000萬元， 同比下降了 58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成 投資的81.94%，圖2-1歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元投資金額 ，2007年，96.71辦公用房商業(yè)用房，10.14其他, 5.64住宅,77.73圖2-2 2009年新開工房屋構成單位：%1.2 、房地產(chǎn)市場銷售的基本情況2009年房屋竣工面積 24 萬平方米，同比增長 161.07%。其 中，住宅竣工面積為 15 萬平米，同比增長 180.22%；辦公樓竣 工面積為 3.5 萬平方米，同比增長 324

17、.95%；商業(yè)營業(yè)用房竣工 面積為 3 萬平方米，同比增長 96.56%；其他用房竣工 3.6 萬平 方米，同比增長 30.18%。2009 年商品房實際登記銷售面積 17.2 萬平方米，同比下降 38.93%。其中住宅銷售面積 14.6 萬平方米，同比下降 36.6%。 與上月環(huán)比增長 11.9%。其中住宅預售面積 22.46 萬平方米，同 比增長 9.78%，與上月環(huán)比增長 12.76%； 2010 年 1-4 月，蒼山 縣新建商品房實際登記銷售面積 17.85 萬平方米， 與上年同比上 升了 20.9%；其中商品住房實際登記銷售面積13.4 萬平方米，與上年同比增長了 13.25%。批準

18、預（銷）售房屋面積 8.83 萬平 方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅度為 167.6%；批準預（銷） 售住房面積 4.71 萬平方米， 同比下降了 72.7%，環(huán)比增長 100%。 商品房實際銷售面積占可售面積的 6.27%；本期商品住房實際銷 售面積占可售面積的比例為 10.13%。1.3 、房地產(chǎn)市場價格的基本情況根據(jù)蒼山縣房管局數(shù)據(jù)顯示， 2009年 12月商品房平均銷售 價格 2100 元/ 平方米，同比增長了 4.7%，環(huán)比增長 0.18%；商品 住房平均銷售價格 2875 元/ 平方米，同比增長了 4.6%。環(huán)比增長0.24%。2010年以來，蒼山縣房屋銷售價格指數(shù)呈小幅上升趨

19、圖2-32009 年不同價位商品房供求結構23.47%勢。-2000-2500元/m2 2000-2500元/m2二 2500-3000元/m2 13000-4000元/m2 4000元/m2以上1.4、建設項目資金來源基本情況2009年蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)到位資金9.62億元，同比增長了58.81%。從資金來源情況分析，國貸款3.3元，占到位資金的35%利用外資3200萬元，占到位資金的3.4%；企業(yè)自籌資金6 億元，占到位資金的 62%其他資金1.76億元，占到位資金的 18% 與 上年同期 比較分別 增長 47.92%，0.67%，44.13%和 115.86%。2010年1-4月，到位資金

20、53400萬元，其中上年節(jié)余15160 萬元，本年到位38240萬元。其中國貸款 6130萬元元，占資金 總額的11.48%；銀行貸款4700萬元，占資金總額的8.8%;非金 融機構貸款200萬元，占資金總額的0.04%;企業(yè)自籌資金24120 萬元，占資金總額的45.17%;其他資金來源7990萬元，占資金總額的14.96%。與上年同期比較到位資金總額增長了158.79%,其中上年節(jié)余增長186.03%,本年到位資金增長了 148.59%圖2-4 2006-2010 年資金來源構成單位：%I 2006年 2007年一 2008年2、蒼山縣商品房供需情況分析2.1市場供求分析農(nóng)村市場分布與經(jīng)營

21、情況：泉山街、龍沂莊村口、卞莊鎮(zhèn)醫(yī) 院等小圍市場，為了購買方便，自發(fā)的組成了一個每天的小市集； 下村、南橋、興明、小嶺等區(qū)域做了實地考察， 例如下村、南橋、 小嶺等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，因離縣城比較遠，所以形成了流動的性集市。 位置大致分為兩種：第一種在公路兩邊，第二種在路邊下的空地； 銷售的人員大致分兩種：第一種長期流動性，專門流動于市集； 第二種離家比較近的農(nóng)民。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及農(nóng)民生 活水平的不斷改善和提高， 市場經(jīng)營模式有了較大的改變， 但是 地攤、帳蓬的方式依然隨處可見。市場效益雖然比較低，但是， 與傳統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相比， 效益依然較為突出， 是農(nóng)村經(jīng)濟的組成 部分?？h城市場分布與經(jīng)營情

22、況： 南大棚市場、 北大棚市場是多年習 承下來的到老地方購買。北大棚是蔬菜、衣服類零售市場，南大 棚是食品批發(fā)市場。由于市場處于城市中心、建設比較早，人氣 指數(shù)很高。但是，其經(jīng)營環(huán)境較差，道路也不暢通，存在著嚴重 的消防安全隱患。 位于汽車三隊門口的水果早市批發(fā)， 沒有正規(guī) 的市場，每天早上 5 點至 8 點，嚴重影響交通。蒼山的傳統(tǒng)市場比較多，從農(nóng)村集鎮(zhèn)到蒼山縣城，趕集是集 市貿(mào)易的種主要商品交流方式。 五天一集， 農(nóng)民從四面八方匯 聚塊，成千上萬人山人海，有人稱之為“麻雀做市” 。市場 交易物品玲瑯滿目， 這也呈現(xiàn)出蒼山傳統(tǒng)市場的興隆景象。 但是 這種市場的交易時間非常短， 交易方式也非常

23、簡單， 物品的附加 值為零。 由于城市建設規(guī)模的不斷擴大澎漲， 經(jīng)濟運轉速率不斷 提高， 人們生活節(jié)奏的不斷加快， 傳統(tǒng)市場已遠遠不能適應現(xiàn)代 經(jīng)濟發(fā)展的需要。 因而建設相當規(guī)模的專業(yè)市場， 以替代散亂的 傳統(tǒng)市場，這對人們意識觀念的改變、商品流通渠道的疏理、城 市生活環(huán)境的靜化、 區(qū)域品牌經(jīng)濟的提升、 完善產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展的 協(xié)和關系，都具有十分重要的意義。2009 年后商品房開發(fā)結構得到了較大調(diào)整，但結構性矛盾 依然存在，經(jīng)濟適用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍顯 偏低，需進一步貫徹“國六條”政策，加大 90 平方米以下商品 住宅的建設力度。 蒼山縣住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連

24、續(xù)下降兩年多的情況下， 2010年 3月開始回升， 4月漲幅超過了 20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。來自蒼山縣房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明： 2010 年 4 月辦公樓與商 業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別為 10.95%和 7.77%；而其兩者的銷 售分別下降了 0.5 和 0.96 個百分點，房屋空置率也在較高點位 浮動。 辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀， 表明各開發(fā)企 業(yè)市場調(diào)研不足，市場仍缺少消費者需求的產(chǎn)品。2.2 區(qū)位供需分析：2009 年新開盤面世的項目以新城區(qū)為最多，此種局面在 2010 年的蒼山縣房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)，新城區(qū)位于蒼

25、山縣東北 部，地理條件優(yōu)越，硬件設施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價格 也相對其他區(qū)域較貴一些。 在今后的幾年中， 新車站附近將作為 政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為蒼山縣場新盤的最大萌發(fā)地。3、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預測3.1 房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變蒼山縣 2009 年市場放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地 面積增加，從 2009年的數(shù)據(jù)上不難看出， 2009、2010 年將是蒼 山縣房地產(chǎn)項目放量較大的一年。 2010 年 1-4 月購置土地面積 進一步下降，同比下降了 76.1%；完成開發(fā)土地面積同比增長了 174.71%；待開發(fā)土地面積同比增長了 33.63%。2010 年 1-4 月住

26、 宅新開工面積同比增長了 284.96%。截至 3 月，蒼山縣商品房買 賣價格同比上漲 3.8%, 遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。價格漲 幅趨緩的原因之一在于商品房供應量的增加， 另一個重要原因則 是宏觀調(diào)控的作用， 使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的 房地產(chǎn)增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著蒼山縣的商品房價格， 但價格 穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。 一是房屋的土地成本、 建筑材料成本、 勞動力成本和住房供求關系左右著房價走勢； 二是無論由于居民 住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需 求，強大的市場需求推動放價上漲； 三是地價上漲是當前房價上 漲中的重要因素，土地儲

27、備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）” 制度實施以來， 對增加土地出讓的透明度、 避免尋租發(fā)揮了重要 作用。 但不可回避的是， “招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷， 即短期容易推動地價上漲； 四是新建住宅成本的上升也是導致房 價上漲的原因， 這里所說的成本上升， 并不單指建材等價格上漲 帶來的成本增加； 五是房地產(chǎn)供給結構變動推動房價上漲， 目前 房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動， 即 中低價位商品住房供應量偏少， 高檔商品房供應增加， 使得商品 房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結構性矛盾是吻合的； 六是多種住房需求旺盛推動房價的上升， 除消費需求外， 當前房 地產(chǎn)市場中

28、還存在大量的投資需求。 如蒼山縣周邊盟市的投資有 相當比重投向蒼山縣的房地產(chǎn)， 推動了蒼山縣房價的上升。 除以 上原因，宏觀調(diào)控政策之后開發(fā)周期的延擱， 房價仍將不斷走高， 現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。3.2 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯蒼山縣高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程， 整個 城市正在由一個小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘校?城區(qū)住宅的連片開發(fā) 使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。 雖然近幾年蒼山縣加 大了兩大片區(qū)的居住建設力度， 但由于其相關配套尚不到位， 故 此宜居水平較低。 蒼山縣正處在城市建設的中期， 民眾對于城市 化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教

29、育、 衛(wèi)生醫(yī)療等服務設施較之郊區(qū)對蒼山縣民眾有更大的吸引力。 隨 著城市開發(fā)進度的加快， 核心城區(qū)可開發(fā)土地日益減少也是客觀 事實， 因蒼山縣各區(qū)商品房價格差異并不明顯， 故此民眾對于中 心城區(qū)的需求將會更加旺盛， 那么， 隨之而來的就是城區(qū)住宅供 需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。3.3 積極有效的城市建設將帶動蒼山縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十五”期間，蒼山縣中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市五化 （ 美化、 亮化、硬化、綠化、凈化 ） ?！?2000 年后，蒼山縣的城市建設進 入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨 工程，還建成了

30、一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住 宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，蒼山縣人均建筑面積 達到 22.5 平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。 市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展 空間，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間。第三章 市場研究與項目定位1、蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析1.1 “十一五”發(fā)展規(guī)劃蒼山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 中明 確指出：“十一五”時期是加快蒼山縣城市化進程，構建和諧蒼 山縣的關鍵時期。 蒼山縣十一五規(guī)劃明確指出 “加快城鎮(zhèn)化進程， 提升縣城的輻射帶動力和城市建設水平， 加快城市圈建設， 有序 擴中心城

31、區(qū)規(guī)模。打造城市建設新形象，全力實施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設品位。 ”。而所謂“ 44331” 工程，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。更 加詳盡地指出了蒼山縣城市建設的計劃和決心。在今后的幾年 中，蒼山縣不僅要建設一批 20 萬平方米以上的精品住宅小區(qū)， 還要建設 10 個以上四星、五星級酒店賓館。1.2 蒼山縣城市規(guī)劃按照縣黨委、政府提出的蒼山縣城市建設“三年小變化、五 年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將蒼山縣建設成為 了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、 具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人 居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的城市， 基本實現(xiàn)了基 礎設

32、施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3 近年蒼山縣房地產(chǎn)投資情況（表 3-1 ）：年度2007200820092010.1-4投資額 （億元）34.8550.167.75.8.75由上表可知，蒼山縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進程的進一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2008年房地產(chǎn)漲幅曾居國各城市首位，2009年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資 產(chǎn)生影響，但蒼山縣房地產(chǎn)投資仍處在高位運行。2、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場概況新車站區(qū)位于蒼山縣北部，地理條件優(yōu)越，硬件設施完善，是縣及蒼山縣的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價格也

33、相對其他區(qū)域較 貴一些。目前區(qū)域房地產(chǎn)在售樓盤10余家，2010年1-4月可售套數(shù)分別為 5044、4815、5293、5811套，4月平均價格為1812 元/平方米。區(qū)域2000元/平米左右的樓盤區(qū)域戶型多以中大戶 型為主，精致小戶型在區(qū)域尚未形成氣候。2.2 項目周邊主要樓盤調(diào)研分析（1）本項目周邊主要樓盤概況如下 表3-2 :項目東方明珠三慶現(xiàn)代城陽光花園總建筑面積（m）110001200012000銷售均價(元/m2)320025002100產(chǎn)品類型高層板式多層板式多層板式主力戶型96-14590-150148-190(2)樓盤分析：周邊項目主要通過低密度、 低容積率等優(yōu)勢特征來突出自

34、身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位 的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場 的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域 目標客戶的追捧。3、蒼山縣商貿(mào)物流城住宅項目市場定位3.1項目SWO分析Stre ngth:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設施比較完善；d. 本案周邊未來幾年將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。Weak:a. 本案價格預期較高，

35、對前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:a. 結合整體城市規(guī)劃，城市化進程逐漸加快；b. 政府相關配套規(guī)劃，預示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當前 國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:a. 同區(qū)域，存在價格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政 府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操 作的限制。3.2 目標客戶定位一方面， 蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展迅猛， 蔬菜產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批 產(chǎn)業(yè)人群收入的提高， 他們經(jīng)濟實力較強， 對于老城區(qū)有較強的 城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會比較符合他們的需求。另一方面，蒼山縣“十一

36、五規(guī)劃”中明確提出： “加快城鎮(zhèn) 化進程， 提升蒼山縣的輻射帶動力和城市建設水平， 加快蒼山縣 城市圈建設， 有序擴中心城區(qū)規(guī)模。 打造蒼山縣城市建設新形象， 全力實施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升蒼山縣城市 建設品位。”因此根據(jù)蒼山縣整體的變遷過程， 該項目的客戶群主要是本 地中青年居民以及區(qū)其他城市移民。3.3 項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔 公寓產(chǎn)品和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項目群。第四章 項目選址和建設條件1. 項目選址 本項目位于蒼山縣中心地帶。宗地四至圍是：新車站以西， 星發(fā)公司以北，中興路以東， 206 國道以南。2. 建設條件2.1 位

37、置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊車站、商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學 校配套設施完善，擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。2.1 建設場區(qū)“七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā) （七通） 工作，能滿 足項目投入使用后的有關要求。具體標準為：a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由中興路接入，給水主干線直徑為300mm支線直徑 為 200mm。c. 雨水由中興路排出，雨水主干線直徑為1000mm支線直徑為 600mm。d. 污水由中興路排出，污水主干線直徑為600mm支線直徑 為 500mm。e. 通訊及電力、燃氣在中興路接入。f. 熱力在中興路接入，直徑DN350/DN35Q

38、支線直徑DN300/DN30Q2.3項目商業(yè)及文化教育配套設施齊全項目所處的蒼山縣新城區(qū)是縣以及蒼山縣的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟中心，咼素質(zhì)勞動力資源十分豐富。另外，區(qū)域有人流 量巨大的火車站和客運站， 為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。 項目周 邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。2.4 土地征用情況該建設項目總共占地面積225畝，以舊村改造為主，這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項目進行舊城區(qū)改合理節(jié)約其他土地造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境，200多畝，為蒼山的發(fā)展騰出空間。第五章 項目建設規(guī)模及功能標準1 建筑面積和容 本項目總建設用地面積 110055 平方

39、米，總建筑面積 588720 平方米。容積率：w 4.600;建筑密度：w 50%綠地率：30%建筑控制高度：w 70米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75 米； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。2 功能設施標準2.1 建筑使用功能本項目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2 設施標準（1）住宅裝飾及設施標準：A、商業(yè)用房提供精裝修標準，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 1.5 米高）貼瓷磚、頂棚吊石膏 頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設置照明、給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng)，并 預埋、有線電視、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)管線。B、商品

40、房部分設施標準為：a. 可供菜單式選擇的精裝修方案， 而且方案設計融入了最in 的時尚元素；b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產(chǎn)品；c. 大部分明廚明衛(wèi)，室錯層的格局讓空間更加立體化；d. 簡潔時尚的外立面，在區(qū)域獨樹一幟，與眾不同；e. 室所見，均是品牌產(chǎn)品；f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；g. 24小時熱水； 24小時電梯； 24小時直接入戶；h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。（2）項目商業(yè)設施：項目配套商業(yè)設施包括 56000 平方米的商業(yè)物流， 日后將 統(tǒng)一運營招租。2.3 住宅戶型規(guī)劃90 平米以下的一居至小三居，占比 70%； 90 平米以上的中 大戶型

41、，占比 30%。3、工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見下表5-1表5-1主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積588720 m21.1高層住宅建筑面積148500 m1.2地下停車庫建筑面積21200 m1.3商務酒店建筑面積9900 m1.4寫字樓建筑面積19800 m1.5配套商業(yè)物流建筑面積440220 m2給排水工程水泵機房100 m23普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強電）變電站300 m5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通配線（端子接單兀口）7火災報警安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視有線電視機房50 m10室外工程室外文化廣

42、場600 m第六章 建設方案1、建設場地環(huán)境1.1 地形、地貌 建設場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。蒼山縣地形呈西 北高東南低傾斜之勢， 西北和北部為沉積巖組成的山嶺地帶， 屬 尼山山脈，群山起伏，全縣共有大小山頭 910 個，高程一般為 100579m中、南部為臨郯蒼平原的一部分，中部為沖積平原， 高程在3565m之間，南部系低澇洼地平原，有洼湖 22個，高 程在3035m之間。全縣有平原和丘陵兩種地形類型，平原為主。北部、西部為丘陵，屬魯中南山地的南緣，海拔在80m- 250m之間。地貌形態(tài)為兩大區(qū)：一是構成剝蝕低山區(qū)丘陵區(qū)，二是剝蝕 堆積平原。前者由斜山地和部分山間谷地組成， 成向間平

43、行排列， 是在構造基礎上， 經(jīng)過流水風化等外力剝蝕作用而形成的。 后者 是在基巖剝蝕的基礎上，由第四紀沖洪積而成，面積廣闊，地面 坡度小。1.2 氣象蒼山屬暖溫帶半濕潤季風氣候， 四季分明。平均氣溫 13.20C， 年日照時數(shù) 23002900 小時，年平均降水量 850900毫米。 無 霜期平均 202 天。相對濕度全年平均為 69%，適種宜養(yǎng)面廣。境 大小山丘 380 座，最高的抱犢崮海拔 580 米，一般海拔高度為 100 200米。主要河流12條，大中型水庫5座，其中會寶嶺水 庫總庫容達 2.67 億立方米。淡水面積 5.2 萬畝，農(nóng)田有效灌溉 面積 45 萬畝。1.3 地質(zhì)地質(zhì)狀況優(yōu)

44、良，基巖埋深 80180米，基巖面起伏平衡，無 斷裂帶，建筑物抗震設計按地震烈度 8 級設防。承載力 (R) 一般 在 10 15 噸/ 平方米，地下水位 1.6 4.5 米，地表水無腐蝕。1.4 交通條件 蒼山區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，交通通信條件便利。處于沿海 地區(qū)大開放與黃淮海平原大開發(fā)的交叉地帶，位于蘇南、膠 東半島兩大經(jīng)濟帶的中間地帶，地處日照港、腹地，接受產(chǎn) 業(yè)輻射有著較好的條件。分別距日照港、 130 公里，距兗石鐵 路、津浦鐵路、隴海鐵路均不足 1 小時路程。 206 國道和京滬 高速公路縱貫全境，省道、縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯、四通八達。 固定擁有量 14.2 萬部，移動手機用戶 5.6 萬

45、戶。全縣有 220 千伏安輸變電站 1 座、110 千伏安輸變電站 4 座，電力供應充 足。1.5 施工條件 是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場齊全，品種繁多， 特別建筑材料市場是蘇北魯南的重要集散地，建設所用的鋼 材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)生產(chǎn)廠家或 專業(yè)批發(fā)市場供應，可完全滿足建設需要。2、總體規(guī)劃布局2.1 片區(qū)規(guī)劃項目所在地塊位于人流、 物流集中區(qū)域， 項目所在區(qū)域未來 將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會展、文化交流和居住等于 一體的城市多功能新型片區(qū)， 成為新車站商圈和商務區(qū)圍的核心 地帶。2.2 項目整體規(guī)劃設計原則（1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功

46、能 有機地結合，三種效益可以完美體現(xiàn)。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車 流與城市交通并行不悖。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化圍，重視生態(tài)、追求個 性，使設計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關系， 使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。2.3 總平面布局（1）藝術性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。 將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應城市干道向西南偏轉， 與垂直的空間組織形成對比與變化， 突出空間的開闊有致， 步移 景異的藝術氛圍。（2）中庭一帶的規(guī)劃結構。中庭：本規(guī)劃中設計了中庭綠 化景觀， 向南北沿伸。 使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好

47、的 可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀 帶，與東側綠化帶相交。將南北兩軸有機聯(lián)系在一起。（3）多樣化的布置原則：沿街為商務酒店和寫字樓，配合 周邊建筑物，與整個項目合攏，形成整個區(qū)域的標志性建筑。塔 樓長短錯列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。（4） 高低錯落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用1-4層為商 貿(mào)物流，四層為空中花園，5-20層互相穿插，錯落有致，形成 豐富的建筑空間。2.4交通組織（1）設置溝通性的商業(yè)服務道路， 聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他 地區(qū)；（2）結合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡的，規(guī)劃社區(qū)外交通，使社區(qū) 外交通系統(tǒng)有機結合，使業(yè)主出行更加便利。交通規(guī)劃原則（3）合理安排車流路徑，保障交通

48、暢通；（4）保證交易倉儲中心與南 xx路與二環(huán)路的捷的貨客運 通道；（5）控制交通對環(huán)境的影響；（6） 在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保 有較大的交通預留。2.5景觀規(guī)劃主要以自然景觀為主、西南部、西部、西北部為縣城龍頭原始山林區(qū)一九頂蓮花山，東部有自然的蒼山濱河大道及縣城行政 辦公區(qū)、縣政府大樓等，形成了依山傍水的自然景觀-風水寶地。品牌展示交易區(qū)的前集中綠地，沿主次干道均為重要景觀軸 線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系 列富于變化的城市空間和景觀。2.6規(guī)劃指標根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見下表6-1 :表6-1項目建筑技術經(jīng)濟指標序號項目名稱指

49、標1總用地面積150075 m22總建筑面積588720 m3地上建筑面積566720 m4地下建筑面積21200 im25建筑層數(shù)地上4-26 層地下1層6建筑總高83米7建筑層高地上3.2米地下4.5米8建筑容積率3.919綠地率30%3、建筑方案設計3.1建筑方案總體構思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機地 結合，使三種效益可以完美體現(xiàn)； 分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū) 交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著重 處理與環(huán)境關系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生 動的商務、居住小區(qū)。3.2平面設計（

50、1）住宅表6-2項目住宅經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位指標1套使用面積m2 /套2住宅標準層使用系數(shù)%75%-93%3套建筑面積m36.57-1433.1高層住宅 A型m /套3.2高層住宅 B型m2 /套3.3高層住宅 C型m2 /套4戶平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981(2) 商貿(mào)物流面積表6-3商業(yè)經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位指標1商務樓建筑面積m2 /198002物流樓建筑面積m24402203商業(yè)用房建筑面積m99003.3立面設計本工程立面設計是經(jīng)相關機構和人員審查，并經(jīng)設計院專業(yè) 人員計算得出的。4、結構設計4.1基礎造型及處理本工程基礎設計形式為筏板

51、基礎，根據(jù)上部結構荷載的要 求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用CFG樁復合地基處理方案。本項目區(qū)域建筑物按地震烈度 6級設 計。項目建筑采用混凝土結構的標準交易倉儲房道路、 停車場采 用混凝土鋪設。4.2 上部結構本工程上部結構形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結構及框 架剪力墻結構。5、公用設施方案市政設施源頭建設利用區(qū)原有設施 .5.1 供水排水5.1.1 研究依據(jù) 給排水設計依據(jù)建筑給水排水設計規(guī) 、室外給水設計 規(guī)、室外排水設計規(guī) 、生活飲用水質(zhì)標準 、污水排入城市 下水道水質(zhì)標準進行設計。5.1.2 給水方案 項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由 室外消防

52、栓直接供給。進水管道為 200-300，遠期規(guī)劃供水能 力約1000m3/日。5.1.3 排水方案 結合地形特征和道路建設鋪設排水管道， 采用雨污水分流排 放。室污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外 采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政 下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。5.2 供電(1) 供配電系統(tǒng)：高壓供電為 10KV高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配 電室分配給兩臺1000KVA及 4臺630KVA變壓器，總計4520KVA 最大負荷 4250KW。(2) 照明及電力設備：a. 低壓供配電設計：小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動力計量

53、設在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設戶表箱一個；消防設備、電梯、應急照明的負 荷等級為二級，其余為三級。b. 設備及選型：住宅采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈(要求 C0& 0.9 )，均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶衛(wèi)生間、洗 衣機用插座采用防濺型。5.3 供氣本項目燃氣在中興路接入。5.4 供暖供熱供熱總規(guī)劃能力270蒸噸/小時，直徑DN35O/DN350支線直徑 DN300/DN300。5.5 弱電設計( 1 )網(wǎng)絡：在地下一層設有交接間，機房設有回配線架一臺，一臺由大對數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡由光纜引入。網(wǎng)絡支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層。（2）電視：在地下一層設有電視前端箱，電視主干線路采 用 SYV-75-9 同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平 不小于68db+4db,電視分之器盒至用戶，采用SYV-75-5同軸電纜穿鋼管。（3）樓宇對講系統(tǒng)：一層主入口設一帶電控鎖的防盜門， 對講主機設于門邊墻上；一層設視頻分配器及譯碼器， 2-25 層 設譯碼器，每戶可設對講分機，一層各戶設窗磁和門磁。6、消 防