新冠疫情對商業(yè)租賃合同的影響及對策

1、新冠疫情對商業(yè)租賃合同的影響及對策新型冠狀病毒肺炎疫情自2020年初從湖北逐步向全國蔓延，各地陸續(xù)啟動了重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應。政府出臺了一系列措施暫停了許多大型活動，以減少人員聚集。受疫情影響，商場、影院、酒店、餐廳等許多經(jīng)營性場所紛紛停業(yè)或縮減營業(yè)時間，上述行業(yè)遭受了巨大的經(jīng)濟損失。為了減輕商戶部分經(jīng)營壓力，萬達、龍湖等多家房企對商業(yè)地產(chǎn)租戶推出減免租金的舉措。 本文對商業(yè)租賃合同在疫情影響下能否調(diào)整進行了分析。 一、受疫情影響，商業(yè)租賃合同減免租金或者解除合同可能適用的法律依據(jù)是什么？ （一）不可抗力 民法總則第180條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)

2、定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。 合同法第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 合同法第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。 不可抗力指當事人訂立合同時不可預見，它的發(fā)生不可避免，人力對其不可克服的自然災害、戰(zhàn)爭等客觀情況。本次疫情事發(fā)突然，新型冠狀病毒并無針對性的疫苗和藥物，且已治愈的病患更多是依靠自身免疫力以及有效的防控措施而恢復，目前尚無絕對有效方法

3、阻止病毒傳播，屬于不可預見、不可避免且不可克服的事件。 全國人大常委會法工委在2月10日回答疫情防控中社會普遍關(guān)注的法律問題時，針對企業(yè)反映受疫情影響，很多合同規(guī)定的義務不能正常履行的問題。法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉說，當前我國發(fā)生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件。為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。 因此，承租人可能以疫情屬于不可抗力不能履行合同，而主張減免租金或解除租賃合同

4、。 （二）情勢變更 根據(jù)合同法司法解釋(二)第26條，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。根據(jù)以上規(guī)定，當合同還可以繼續(xù)履行時，承租人也可能主張情勢變更而要求減免租金或解除合同。 （三）不可抗力與情勢變更的區(qū)別 （1）目的不同。不可抗力雖然也可以引起合同的變更或者解除，但不可抗力是免除當事人的責任，對不可抗力造成不能履行合同的損害，原則上實行免責原則；而情勢變更是以公平分

5、擔為目的，解決當事人之間的權(quán)益失衡問題。 （2）對合同履行構(gòu)成障礙的程度不同。不可抗力已經(jīng)構(gòu)成履行不能，包括事實上的不能與法律上的不能；情勢變更仍屬于可能履行，但繼續(xù)履行合同會顯失公平。 （3）不可抗力的效力當然發(fā)生，不可抗力屬于法定解除合同的事由；情勢變更并非當然發(fā)生，當事人需要請求人民法院變更或解除合同。 （4）適用范圍不同。不可抗力既可以適用于合同法，還可以適用侵權(quán)法，而情勢變更不能適用于侵權(quán)法，只能適用于合同法。 二、商業(yè)承租人能否要求減免租金或解除合同？ （一）針對疫情應適用不可抗力還是情勢變更原則？ 依據(jù)不可抗力和情勢變更的規(guī)則都可以要求解除合同或者減免租金，不可抗力和情勢變更的主

6、要區(qū)別在于受疫情影響，租賃合同能否繼續(xù)履行。本次疫情客觀上屬于訂立合同時不能預見的情況，但是合同能否繼續(xù)履行還需要根據(jù)具體情況個案判斷，不能一概判斷能否屬于不可抗力或是情勢變更。 雖然全國人大常委會法工委已表示本次疫情可以構(gòu)成不可抗力，但合同法對不可抗力情形的處理方式不能完全覆蓋所有情況，如不適用情勢變更原則以及公平原則，可能無法解決此次疫情產(chǎn)生的各種糾紛。援引不可抗力免責的前提是不可抗力導致合同無法履行，對于受疫情影響尚未導致合同無法履行的當事人，難以適用不可抗力條款減輕責任。 （二）本次疫情如何處理商業(yè)租賃合同？ 可以參考最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、

7、執(zhí)行工作的通知（法200372號）第三條： 由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。 因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照中華人民共和國合同法第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。 本次疫情可以參考上述規(guī)定，分成兩類情況處理。 第一類是因為政府防治疫情出臺相關(guān)措施導致租賃合同無法履行的，承租人可適用不可抗力的規(guī)定，要求免除相應責任。 例如：北京市由于疫情取消了今年春節(jié)期間的廟會，廟會攤位的承租人無法進行經(jīng)營活動

8、取得收益，合同不能履行，承租人可以主張不可抗力解除租賃合同。 政府為了集中隔離疑似病人而無償征用了體育場館或者賓館，導致場館在一定時間內(nèi)無法正常對外經(jīng)營，體育場館或賓館的承租人可以主張不可抗力免除特定時間段內(nèi)的租金。 第二類是疫情導致承租人占有、使用租賃物獲得的收益大幅下降，繼續(xù)履行租賃合同對承租人顯失公平，此種情況，租賃合同一般周期較長，雖然疫情期間承租人會受到不利影響，但疫情結(jié)束后，合同還能繼續(xù)履行，因此租賃合同不能解除。承租人可主張情勢變更以及公平原則，請求人民法院減免租金。 例如，疫情期間，政府要求商場縮減營業(yè)時間，商場雖然沒有完全停業(yè)，但每天的營業(yè)時間只有五、六個小時，營業(yè)時間內(nèi)客流

9、量也明顯下降，商戶取得的銷售收入明顯低于正常情況。但還達不到合同無法履行的程度，此時按原有的租賃合同支付租金對租戶顯失公平，租戶可向法院申請要求減少疫情期間的租金。 三、哪種商業(yè)租賃的承租人不能主張減免租金或解除合同？ 上文已經(jīng)分析過，只有受疫情影響致使租賃合同無法履行的，以及雖然能夠履行合同，但繼續(xù)履行會對承租人顯失公平的情況，承租人才能夠主張減免租金或解除合同。疫情對租賃房屋沒有造成重大不利影響或不受疫情影響的承租人不能主張減免租金或解除合同。 例如，本次疫情期間，大型超市基本維持正常的營業(yè)時間，許多人由于無法外出還增加了日常用品的采購量，超市的營業(yè)額沒有受到疫情的影響，部分超市的營業(yè)額甚

10、至可能超過平常時期，因此這些正常營業(yè)的超市經(jīng)營者不能主張減免租金。 四、租賃合同當事人還應注意其他哪些問題？ （一）雙方應盡可能通過友好協(xié)商，確定合同調(diào)整事宜。司法實踐中，法院對于不可抗力和情勢變更的適用都很慎重，能否減少租金、減少多少租金，法院還需要綜合考慮疫情和承租人受到損失之間的因果關(guān)系、承租人提供的證據(jù)的證明力等多種因素，要根據(jù)不同情況具體分析，不能很快得到結(jié)果。因此，疫情出現(xiàn)后，作為商業(yè)合作伙伴，承租人應首先與出租人進行友好協(xié)商，對合同如何繼續(xù)履行盡快達成合意。 （二）雙方應按公平原則合理確定租金減免標準。 疫情的發(fā)生，是承租人和出租人在簽訂合同時都無法預料的，在確定租金減免標準時應

11、按照合同法的公平原則，合理分配風險，由雙方共同承擔疫情帶來的損失。如果將疫情期間的租金全部免除，相當于租金的損失全部由出租人承擔，可能對出租人一方不公平。 減免標準可以參考2月6日北京市發(fā)布的北京市人民政府關(guān)于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施（京政辦發(fā)20207號），第2條規(guī)定，減免中小微企業(yè)房租。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照政府要求堅持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。 第5

12、條規(guī)定，緩解疫情造成的突出影響。對符合條件的中小文化企業(yè)融資，通過“投貸獎”政策給予貼息、貼租等獎勵。對符合條件的小微、初創(chuàng)型文化企業(yè)房租，通過“房租通”政策給予房租補貼。對受疫情影響嚴重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重點連鎖餐飲（早餐）、菜店（生鮮超市）、便利店等網(wǎng)點設(shè)立項目，對其給予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。 類似可參考的標準還有非典期間適用的北京市人民政府印發(fā)<關(guān)于防治非典型肺炎疫情期間保持社會穩(wěn)定促進經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施>的通知（京政發(fā)200314號）第11條，對承租市及區(qū)縣屬國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房，非典型肺炎疫情期間依法關(guān)閉或者停業(yè)的，減免租金

13、50%；商業(yè)、服務業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營困難的，減免租金30%，其中執(zhí)行公企租金標準的，減免租金20%。市及區(qū)縣國土資源和房屋管理部門負責監(jiān)督執(zhí)行。租用其他經(jīng)營用房的，租金由雙方協(xié)議解決。 北京市發(fā)布的措施是針對承租國有企業(yè)房產(chǎn)的小微企業(yè)，對平等民事主體之間的合同沒有強制執(zhí)行的效力，但可以作為承租人與出租人協(xié)商的依據(jù)。比較兩次疫情北京市的減免標準，本次規(guī)定最高可以免收房租，減免標準高于非典時的最高減免50%，也體現(xiàn)出政府更加保護商業(yè)租賃的承租人。 建議因疫情完全無法營業(yè)的，出租人可免除承租人停業(yè)期間50%以上的租金，其他情況，由雙方參照上述標準合理確定。 （三）發(fā)生不可抗力事件，承租人應及時通知出租人，并注意保存證據(jù)。 根據(jù)合同法第118條，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。因此，疫情發(fā)生后，承租人應及時通知出租人，并盡可能收集各種證據(jù)，包括通報疫情的權(quán)威消息、政府發(fā)布的限