對(duì)直管非住宅公房租金調(diào)整的思考

1、對(duì)直管非住宅公房租金調(diào)整的思考題記：直管公房是指政府公有房屋管理部門所有的公有房地產(chǎn)和管理的托管房地產(chǎn)和代管房地產(chǎn)，包括解放時(shí)沒收、代管、 接受、改造的各類私有公有房地產(chǎn)以及解放后逐年新建和擴(kuò)建的 大量公房。近年來， 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮， 房地產(chǎn)的租金和售價(jià)也 穩(wěn)步提升，而市國土房產(chǎn)局直管非住宅用房租金盡管經(jīng)歷了 2006 年、 2010 年和 2013 年的三次系統(tǒng)性調(diào)整， 但直管非住宅 用房的市場(chǎng)化改革仍不徹底，存在諸多問題。一、非住宅房屋租價(jià)的現(xiàn)狀與弊端從廈門市直管非住宅房屋租價(jià)的現(xiàn)狀來看， 大體上可劃分為 兩大類： 一類是受政府嚴(yán)格控制的統(tǒng)一租價(jià)。 這是非住宅用房房 屋租價(jià)的主要形

2、式。 其主要特點(diǎn)： 一是要經(jīng)政府或物價(jià)部門批準(zhǔn)； 二是租價(jià)標(biāo)準(zhǔn)既固定又多年不變，不受房屋租賃供求狀況調(diào)節(jié)； 三是租金極低， 與市場(chǎng)租金相比差距甚大。 以廈門市中山路地段 為例， 該地段商用 2006 年執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)由原先的平均每平方 米 120 提高至 280 元，但仍只有當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金的 1/15 左右。 2010 年調(diào)整后的租金開始逐漸逼近市場(chǎng)水平，達(dá)到市場(chǎng)租金的 約 80% 。但近年來中山路地段在旅游熱的帶動(dòng)下市場(chǎng)租金穩(wěn)步 提升， 這使得仍以 2010 評(píng)估租金為標(biāo)準(zhǔn)的三年期舊有合同租金 與市場(chǎng)租金價(jià)格形成了較大差距。另一類是帶有改革的非統(tǒng)一租價(jià)。 如“協(xié)議租金” 、“附加租金”、“聯(lián)營

3、租金” 、“地段租金”等，這類租價(jià)是統(tǒng)一租價(jià)的補(bǔ)充 形式。 這類租價(jià)有些經(jīng)政府或物價(jià)部門批準(zhǔn)， 有些未經(jīng)批準(zhǔn)， 而 是用協(xié)議等形式收租， 其租價(jià)高于統(tǒng)一租價(jià)， 但仍低于市場(chǎng)租價(jià)。對(duì)于上述的兩類租價(jià)， 特別是統(tǒng)一租價(jià)，在執(zhí)行過程中，往 往也會(huì)產(chǎn)生一些不容忽視的問題，主要表現(xiàn)為：1 、 國有收入大量流失。若放開直管非住宅房屋租價(jià)，按市價(jià) 收取租金，廈門市直管非住宅房屋租金收入將會(huì)大大增加。2 、 以租不能養(yǎng)房埋下安全隱患。低租金導(dǎo)致非住宅房屋的維 修養(yǎng)護(hù)得不到資金支持，既縮短了房屋的使用壽命，導(dǎo)致 國有資產(chǎn)流失，又無法滿足使用單位的要求。3 、 轉(zhuǎn)租牟利現(xiàn)象嚴(yán)重。直管非住宅用房租金與市場(chǎng)租價(jià)之間

4、的價(jià)差為承租者私下轉(zhuǎn)租牟利提供了便利，從而干擾了正 常的租賃市場(chǎng)。4 、 價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失效，浪費(fèi)與短缺并存。在非住宅房屋供求 矛盾相當(dāng)突出的情況下，租金不能很好地發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。 使得部分單位或個(gè)人將承租的非住宅房屋改作住宅、閑置 或使用效率低，而部分因事業(yè)發(fā)展急需非住宅房屋的單位 卻無房源可供，結(jié)果造成了房源的浪費(fèi)，制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5、 市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。同等條件下，公用非住宅用房租金與 市場(chǎng)租金之間的價(jià)差使得企業(yè)經(jīng)營成本、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、 盈利能力的不同，從而導(dǎo)致市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。6 、 不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在建立和培育市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過程中， 非住宅房屋作為生產(chǎn)、經(jīng)營必不可少的生產(chǎn)要素，仍然不

5、進(jìn)入市場(chǎng)，不實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的培 育也會(huì)帶來一些消極因素。二、非住宅用房租金的調(diào)整 針對(duì)直管非住宅用房租金存在的問題， 調(diào)整非住宅用房租金 十分必要，且具有一定的客觀性。這是因?yàn)?，其一，非住宅用?大多用作生產(chǎn)、經(jīng)營等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其既是重要的生產(chǎn)資料， 又是勞動(dòng)產(chǎn)品。因此， 它符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的基本要素， 可以通過 市場(chǎng)機(jī)制定價(jià)， 并通過價(jià)格調(diào)節(jié)來平衡供求關(guān)系， 使有限的非住 宅房屋發(fā)揮最佳效益。其二，為實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房，解決非住宅用房 因得不到正常維修改造而成為危房的國有資產(chǎn)損失問題， 非住宅 用房租金應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)接軌、 不斷放開價(jià)格、 加快資金收回，確保 回收資金可用于非住宅房

6、屋改造， 形成非住宅房屋投入產(chǎn)出的良 性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。為此， 廈門市政府于 2006 年、2010 年、2013 年對(duì)非住宅 用房租金進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整（見下表） 。由表可知，首先，市政府 對(duì)直管非住宅用房租金的調(diào)整大方向始終保持一致， 即不斷提高 租金， 與市場(chǎng)租金接軌。 這是為了有序推進(jìn)公共資源的市場(chǎng)化配 置，減少國有租金流失，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值和增值。其次， 為了鼓勵(lì)自主經(jīng)營， 扶持民生公益事業(yè)， 發(fā)揮公房管理在服務(wù)民 生上的作用， 并維護(hù)非住宅租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展， 政府對(duì)自主經(jīng)營的商貿(mào)企業(yè)、涉及民用公益事業(yè)的企業(yè)單位以及老國有、集體老企業(yè)長期以來均給予了一定的政策優(yōu)惠。其中

7、，今年政府加大了對(duì)涉民生公益事業(yè)單位的政策優(yōu)惠力度，減免租金額達(dá)40%。但對(duì)老國有、集體老企業(yè)的政策優(yōu)惠力度則有所減弱。此外，為減少非公用住宅轉(zhuǎn)租牟利的空間，今年政策規(guī)定除歷史負(fù)擔(dān)較重的國有和集體老企業(yè)外， 對(duì)轉(zhuǎn)租人嚴(yán)格按市場(chǎng)評(píng)估租金100%標(biāo)準(zhǔn)征收。表1:廈門市直管非住宅用房租金調(diào)整概況2006 年2010 年2013 年調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)2005年廈門市直 管非住宅用房租金 征收辦法規(guī)定的 租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)，由福建光明資 產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé) 任公司和廈門均和評(píng)估咨 詢有限公司評(píng)估的月租金 算術(shù)平均確定根據(jù)市場(chǎng)價(jià)，由政府采購中標(biāo)的 四家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的租金的算術(shù) 平均值確定減免范圍1. 公益事業(yè)租

8、用的 直管非住宅用房租 金按市場(chǎng)評(píng)估租金 的70 %計(jì)收。若將 其部分或全部轉(zhuǎn)租 的或經(jīng)營其他用途 的，按市場(chǎng)評(píng)估租 金調(diào)整。2. 對(duì)虧損、停產(chǎn)或半 停產(chǎn)的商業(yè)集團(tuán)、 供銷社等老企業(yè)承 租戶，可提出減免 租金申請(qǐng)，經(jīng)主管 部門認(rèn)定審查，可 享受租金額30 %的同2006年1. 公益事業(yè)租用的直管非住 宅用房租金按市場(chǎng)評(píng)估租 金的70 %計(jì)收。若將其部 分或全部轉(zhuǎn)租的或經(jīng)營其 他用途的，按市場(chǎng)評(píng)估租金 調(diào)整。2. 對(duì)虧損、停產(chǎn)或半停產(chǎn)的 商業(yè)集團(tuán)、供銷社等老企業(yè) 承租戶，可提出減免申請(qǐng)， 經(jīng)主管部門認(rèn)定審查，可享 受30 %租金額減免，減免 期限一年。一年后視情再3. 直管非住宅用房由承租人1.

9、 對(duì)直管非住宅用房由承租人自 主經(jīng)營的，經(jīng)承租人申請(qǐng)，經(jīng)有 關(guān)部門批準(zhǔn)后，可按市場(chǎng)評(píng)估標(biāo) 準(zhǔn)的70%繳交。2. 承租人為機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、部 隊(duì)、人民團(tuán)體的，以及承租人經(jīng) 批準(zhǔn)將直管非住宅用房作為書 店、電影院、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)等用途的，經(jīng)承租人申請(qǐng)， 有關(guān)部門批準(zhǔn)，可按相應(yīng)用途市 場(chǎng)評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)的 60%繳交。3. 對(duì)歷史負(fù)擔(dān)較重的國有和集體 老企業(yè)轉(zhuǎn)租的，經(jīng)承租人申請(qǐng)，相關(guān)部門批準(zhǔn)，2013年6-12月 份可按市場(chǎng)評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)的 80%減免，減免期限一 年。一年后視情再自主經(jīng)營的，承租人可提出 申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)部門核準(zhǔn)后可 緩調(diào)租金，保留原租金最長 一年。繳交；2014年可按市場(chǎng)評(píng)估租金

10、標(biāo)準(zhǔn)的90%繳交；2015年按市 場(chǎng)評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)繳交。資料來源：根據(jù) 2013關(guān)于調(diào)整市直管非住宅用房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知 、2009年關(guān)于廈門市直管非住宅用房租 金按市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的通知以及 2006年廈門市調(diào)整部分一樓沿街直管非住宅商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)整理。三、調(diào)整市直管非住宅用房租金的影響一方面，從地方政府的角度來看，調(diào)整非住宅房屋的租價(jià)，可以較好地解決現(xiàn)行統(tǒng)一租價(jià)所造成的諸多弊端，對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著現(xiàn)實(shí)意義。主要表現(xiàn)在：1、有利于國有資產(chǎn)保值、增值。非住宅房屋租價(jià)與市價(jià)的接 軌大幅度地提高了租金，為租金用于非住宅房屋的改造和 經(jīng)營提供了資金支持，從而確保了國有資產(chǎn)保值、增值。2

11、、有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成和培育。租價(jià)的調(diào)整減少了其與市 場(chǎng)價(jià)格之間的價(jià)差，且對(duì)于享受優(yōu)惠政策的承租人一旦轉(zhuǎn) 租也按照100%市場(chǎng)評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)征繳租金，這使得私下 轉(zhuǎn)租牟利等不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的現(xiàn)象逐漸消失，有助于營造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形 成。3 、 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。非住宅房屋租價(jià)的調(diào)整，使 非住宅房屋真正成為房地產(chǎn)業(yè)的生財(cái)之本，必然為房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展注入活力。并通過多種方式經(jīng)營，使之不斷流動(dòng) 增值，提高放低的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。4、 有利于緩解非住宅房屋的供求矛盾。可利用租價(jià)調(diào)整這一 經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)劑余缺，緩解日益嚴(yán)峻的非住宅房屋供不應(yīng) 求的矛盾，同時(shí)加速資金回收，加快發(fā)展非住宅房屋建設(shè)。 另一方面， 從直管非公用住房的承租人角度來看， 租金的不 斷提高增加了企業(yè)的經(jīng)營成本， 從而減少了企業(yè)的營業(yè)利潤。 尤 其是歷史負(fù)擔(dān)重的國有、集體等老企業(yè)，在政策優(yōu)惠力度減弱， 租金攀升的情況下，企業(yè)盈利空間進(jìn)一步減少。但是， 租金的市 場(chǎng)化改革這一長期趨勢(shì)也有助于推動(dòng)承租企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營管 理模式，提高盈利水平，以適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。結(jié)束語面對(duì)形勢(shì)的挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 政府對(duì)