開發(fā)培訓財務成本指南房地產(chǎn)公司

1、成本要點應用指南(試用 本)編者按公司成本專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本要點應用指南。其中有三點需要說明：第一：要點是大家總結公司歷史經(jīng)驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本第二：成本內(nèi)容。的詳細方法已體現(xiàn)在相應的規(guī)范里，我們以什么What、怎樣供一本應用指南。How和Who的編寫形式，僅提第三：由于相應的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷？偛咳耸虏颗嘤柣亍?000、61目 錄立項成本要點應用指南目錄.第一項.第二項環(huán)節(jié)成本要點應用指南.第三項招投標環(huán)節(jié)成本要點應用指南.第四項施工環(huán)節(jié)成本要點應用指南.第五項材料及設備采購環(huán)節(jié)成本

2、要點應用指南.第六項銷售環(huán)節(jié)成本要點應用指南.第七項工程預決算環(huán)節(jié)成本要點應用指南.第八項期間費用的成本要點應用指南.第九項物業(yè)管理成本要點應用指南.附件北京公司規(guī)范化管理系列文件2第一項立項環(huán)節(jié)的成本根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有多項政策的限制，時靈規(guī)定范活度較小，基本原則是在圍內(nèi)最大限度地企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本項目部來承擔。的主要任務由3要點什么怎么備查文件開發(fā)形式1、新征土地¬征地費用¬少交或晚交，力爭減免¬項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本 表、附表一、附表二。­拆遷安置費

3、用­確權后辦理拆遷安置費用­項目部負責®大市政費用®自建部分按照公司工程體系走；交 部分按有關規(guī)定辦理®工程部、設計部和審算部負責自建部分；工程部負責交 部分。¯條件¯ 滿足公司利益最大化，合理提高容積率， 降低土地成本¯項目部、設計部負責2、買斷項目¬買斷內(nèi)容¬明確買斷內(nèi)容明細¬項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本 表、附表一、附表二及買斷方式的成本­付款總額­為公司爭取最大利益­項目部負責®付款時間®周期長、次數(shù)多&

4、#174;項目部負責¯ 三通或七通一平的標準¯明確驗收標準明細¯工程部、項目部負責° 手續(xù)風險° 與項目付款時間直接掛鉤。° 項目部負責3、合作開發(fā)¬合作方式¬符合要求，有利于北京公司；¬項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本 表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本­分成比例­雙贏原則；­項目部負責®交房時間®盡可能地延后交房，®工程部負責¯交房標準Ã不低于合同房標準¯項目部負責° 付款總額

5、77;付款時間° ±選擇有利于公司利益的方式° 項目部負責±項目部負責立項成本要點應用指南第二項環(huán)節(jié)的成本所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本是實現(xiàn)事前的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)要點和內(nèi)容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。4要點什么怎么備查文件1、方案（1）可行性設計¬市場信息搜集和分析­市政狀況信息分析®要點確立¯可行性研究設計任務書°可行性設計變更設計部負責， 項目、審算、銷售部配合

6、暫缺相應可操作參考文件，以下同（2）方案評審¬組成可行性 評審委員會，對方案進行評審、確定。­未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設計、工程、審算、財務、銷售等 組成評審委員會，總經(jīng)理負責（3）設計成果¬對可行性設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整­設備選型方案提前確定設計部負責，工程部配合®根據(jù)提交的設計成果進行投資估算審算部負責，設計部配合2、報批設計（1）設計方案¬根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計部負責，項目部、銷售部協(xié)作­方案設計招投標設計部®方案設計評審招投標評審委員會（2）

7、報批¬注意市政設計­注意相關，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負責，設計部配合環(huán)節(jié)成本要點應用指南5要點什么怎么備查文件3、擴初設計（1）擴初設計要求¬對報批設計進一步調(diào)整­設計要求®內(nèi)部審核設計部負責，知會（2）成本概算¬根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、 實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設計部與工程部負責­制訂經(jīng)營指導書審算部負責（3）擴初設計圖¬根據(jù)擴初設計要求招標­評審®內(nèi)部評審招投標評審委員會¯設計調(diào)整設計部負責4、樁基設計（1）地質勘察¬搜威地質資料&#

8、173;專業(yè)勘察設計部負責，工程部協(xié)助（2）設計方案評審¬樁基設計 2 種以上形式­由進行樁基形式和樁基結構評審（3）樁基施工圖¬設計調(diào)整5 、施工圖設計（1）施工圖設計要求¬根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求­建安施工圖中結構造價、造價和環(huán)境設施費等約占總造價 70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助（2）報建部門報批費，按有關政策交納。項目部（3）報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽， 明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部（6）面

9、積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協(xié)助6 、銷售包裝設計¬結合費用­施工招投標7 、裝修方案設計（1） 方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協(xié)助（2） 材料設備選型成本方案¬市場信息調(diào)研­根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備設計部負責®制訂裝修設計目標成本計劃明細表¯裝飾綜合價格拆分分析參見公司文件（3） 招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會6要點什么怎么備查文件8、功能設計（1）小區(qū)物功能的評估¬市場調(diào)研銷售部負責­有

10、性擴充物功能設計部負責， 銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案¬市政狀況調(diào)研­爭取有利條件項目部負責（3）環(huán)境方案設計¬根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額設計部負責，項目部協(xié)助­招投標招投標評審委員會（4）智能化設計¬市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析­智能化內(nèi)容銷售部負責® 招投標， 尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織， 總經(jīng)理負責（5）銷售承諾保持 與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協(xié)助9、設計變更（1）設計調(diào)整費用（2）設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，

11、工程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范10、材料設備（1） 選型（2） 方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，工程部協(xié)助（3）采購招投標招投標評審委員會詳見設備材料采購規(guī)范其他費用物業(yè)管理完善費限額設計審算部第三項招投標環(huán)節(jié)的成本涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的性。這個環(huán)節(jié)成本的難點在于標書制訂，重點在于評標。7要點什么怎么參考文件1、投標單位的選擇（1） 資質（2） 管理水平（3） 技術力量（4） 歷史（5） 資金實力（6） 合作經(jīng)歷¬ 建立承建

12、商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。­從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標 。®主辦部門推薦五家投標報招投標工作組。工程部負責工程監(jiān)理招投標合同； 設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。審算部負責材料設備招投標合同。 銷售部負責、包裝招投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第 8 條至 15 條和招投標管理程序¯招投標工作 小組審核、評估、篩選三家以上投標 報招投標評審委員會及主管招投標評審委員會審核主管批準。詳見招投標管理規(guī)范第 8 條至 15 條和招投標管理程序2、招投標文件各類合同的招投標書內(nèi)容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3

13、）質量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（ 9 ） 廢標條件（投標書必須加蓋投標法人）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本1 、工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；2 、設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。3 、審算部負責材料設備招投標合同。4 、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理 規(guī) 范 第 6 條、第 16 條至20 條、和招投標管理程序招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管批準；詳見招投標管理 規(guī) 范

14、 第 6 條、第 16 條至20 條、和招投標管理程序招投標環(huán)節(jié)成本要點應用指南8要點什么怎么參考文件3、評標和定標(1) 技術性評標和定標(2) 性評標定標優(yōu)先順序1、技術評標2、評標3、合作經(jīng)歷1 、技術部門負責技術評標2 、審算部負責經(jīng)濟標書的評標3 、財務部負責審核包裝費詳見招投標管理規(guī)范第 21 條至 33 條、和招投標管理程序綜合審核投標；評定中標招投標評審委員會審核、評定。主管批準詳見招投標管理規(guī)范第 21 條至 33 條、和招投標管理程序第四項施工環(huán)節(jié)的成本主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的，施工階段不可避免由于

15、各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本時要注意的及時和良好合作。9要點什么怎么參考文件1、設計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估¬項目前期 、 要全面、準確，盡量避免在施工中的 設計調(diào)整。­加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性， 并予以事先約定。®全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。¬ 審算部負責計算變更費用（ 含可能引起的索賠）。­甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。® 審算部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦法“ 工程變更的辦法

16、”？（ 2 ） 變更的審核簽認¬根據(jù)變更 將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場 管理規(guī)范第二條、第十三條。­設計變更通知單。發(fā)生變更項目的負責人詳見工程現(xiàn)場管理規(guī)范第 5 到第 8 條。®變更必須有設計 、設計部、工程部、監(jiān)理 和施工 共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場 管理規(guī)范第九到第十二條。（3）變更的審批¬主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場管理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場簽證（ 1 ）的必要性¬現(xiàn)場 的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設計部或工程部）（2）的時限&

17、#172;現(xiàn)場 確需發(fā)生， 應堅持當時發(fā)生當時 的原則。詳見工程現(xiàn)場管理規(guī)范第十條。施工環(huán)節(jié)成本要點應用指南10要點什么怎么參考文件（續(xù)）2、施工現(xiàn)場（ 1 ）的工程量¬認真核對 的工程量準確。­ 的內(nèi)容、 、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。經(jīng)辦部門（設計部或工程部）詳見工程變更管理辦法“ 工程變更的辦法”？（2）的審批¬施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負責人詳見工程現(xiàn)場管理規(guī)范第 5 到第 8 條。­必須遵循“先洽后干”的原則。在確認 前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式 。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場管理規(guī)范第十四條。（3）

18、的反饋¬對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對 工程變更提出改進意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場 管理規(guī)范第十八、十九條。3、審圖（1） 擴初圖會審（2） 施工圖會審（3） ） 分項、分部圖會審（4） ） 各專業(yè)技術圖紙會審¬圖紙多層次會審會簽及審批制度。­各專業(yè)互審互簽制度。®力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點三、“審圖”4、總分包配合費（1） 分包方式（2） 分包內(nèi)容（3） ） 分包的責任界定¬通過投標確定配合費。­應避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增 程成本。甲方代表詳見

19、施工環(huán)節(jié)成本控制要點四、“ 總分包配合費”5、材料供應（1） 選型（2） ） 材料供應方式（3） 材料計劃（4） 預留時間¬施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確 定。設計部主要解決的是材料供應對施工環(huán)節(jié)成本的影響， 詳見施工環(huán)節(jié)成本 要點五、“ 材料供應”­先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。審算部組織工程部參加®限時編制材料計劃。¯材料計劃簽認。甲方代表¯要考慮可能出現(xiàn)的問題， 留出相應的時間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5） 付款進度（6） 工程進度¬按合同約定執(zhí)行付款。­按進度付款。®多層次多角度審核

20、工程進度。¬甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位­ 預算 審核工程價值量詳見付款審批程序規(guī)范附件 2 “工程款付款流程”（1）付款的審批¯根據(jù)情況由不同級別最終審批。主管副總或總經(jīng)理第五項材料及設備采購環(huán)節(jié)成本的要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率， 達到成本的。的目11要點什么怎么參考文件1、材料進場計劃¬ 采購招投標及訂立合同時間暫缺工程部招投標規(guī)范中未提及­生產(chǎn)周期與工程進度相配合具體參照標準暫缺®周期具體與采購點遠近相對應¯安裝、驗收周期與工程進度相配合° 交

21、叉作業(yè)時間與工序安排相2、材料的性能價格比¬市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部­技術參數(shù)材料設備的技術參數(shù)由設計部確定或封樣。設計部®招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。審算部詳見招投標管理規(guī)范第六、七條和 設備材料采購規(guī)范第四條3、材料款支付¬材料款支付方式­材料款支付進度®保修款¬預付款限額­首次驗收總額進度。® 保修款一般不低于合同總價的 5%。¯依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設計部）詳見付款審批程序規(guī)范附件

22、 3“甲供材料付款流程”和附件 7 “采購類付款流程”4、材料驗收¬數(shù)量驗收¬幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或專業(yè)工程師負責驗收詳見設備材料采購規(guī)范第八條­質量驗收¬外觀質量的驗收­安裝后質量的驗收工程部® 投入使用后的質量驗收物業(yè)公司5、材料保管與保修¬材料保管¬ 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部詳見設備材料采購規(guī)范第九條、第十三到十六條­材料保修­用合同的方式明確保修責任和保修期材料及設備采購環(huán)節(jié)成本要點應用指南第六項銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例，但一旦制訂了費用目標總額，

23、具體的單項就必須嚴格。由于銷售涉及乃至總經(jīng)理的部門比較多，所以都需要分工負責這部分的職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本也必須有長線考慮。12要點什么怎么備查文件1 、方案（1）費用總額¬確定費用目標總額項目部詳見費用管理規(guī)范（2）市場信息收集（3） 計劃（4） 預算¬ 根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用銷售部（5）方案審批¬ 征求各方面意見， 按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見操作流程規(guī)范2 、現(xiàn)場費用（1）現(xiàn)場銷售人工費用¬銷售人數(shù)­銷售工作進度®辦法銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費（

24、3）賣場、現(xiàn)場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見包裝操作規(guī)范（7）計劃額度¬ 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見費用管理規(guī)范3 、選擇（ 1 ）及公司信息收集和分析¬專人負責銷售部詳見包裝操作規(guī)范（2）招投標¬先評后選的原則銷售部詳見包裝操作規(guī)范­內(nèi)部評審銷售部詳見招投標管理規(guī)范®招投標評審委員會4 、樣板房裝修（1）設計、裝修¬市場信息收集­制訂裝修目標成本總額設計部、 銷售部詳見包裝操作規(guī)范和設計管理規(guī)范（2）材料采購¬信息搜集­材料、設備選型設

25、計部詳見設備、材料采購規(guī)范（3）信息及招投標¬招投標招投標評審小組詳見招投標管理規(guī)范（4）樣板房維護­委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)管理規(guī)范（ 5 ） 材料回收、保管和再利用¬建立材料設備­使用登記®閑置品評估和處理設 計 部 負責， 物業(yè)、銷售部配合詳見包裝操作規(guī)范銷售環(huán)節(jié)成本要點應用指南13要點什么怎么備查文件5 、銷售回款（1）銷售折扣點待定銷售前臺負責待制訂相關管理辦法（2）回款周期待定銷 售 前 臺 負責，財務監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6 、銷售補充條款及承諾（1） 承諾的給出¬制作樓書­承諾分類部 負責，設計

26、、工程監(jiān)督待制訂相關管理辦法（2）設計變更與承諾¬ 變更審批與知會制度­承諾變更設 計 部 負責，銷售、工程協(xié)助7 、客戶交房（1） 交房日期（2） 保修期（3） 質量補償¬ 晚交房分類處理­與施工隊洽商延長保修期®交房驗收協(xié)議客戶服務中心負責，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作詳見補償管理規(guī)范8、其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關的其他費用（ 如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費）¬ 嚴格按相關流程進行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范等第七項工程預決算環(huán)節(jié)的成本難點在于有關信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第，和的調(diào)研，不論哪種

27、方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。14要點什么怎么備查文件1、乙方預算（1）乙方預算內(nèi)容的¬ 先由造價比例大的項目看（地面、 、部分家具），縮小及調(diào)整面積。­ 注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題審算部負責，設計部協(xié)助參見公司有關文件2 、鋼筋用量的核實（1） 施工圖中的鋼筋用量（2） 洽商、變更的鋼筋用量¬選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作財務部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范­審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢

28、公司的鋼筋用量計算工作®工程造價咨詢公司與審算部相關 必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3 、價差的調(diào)整（1） 材料價差（2） 人工價差（3） 費用價差¬嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法­及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況® 當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關 商量對策審算部材料組與預算工程師負責詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范4 、洽商、變更的費用控制（1） 圖紙審核（2） 因市場因素甲方對圖紙的修改（3） 現(xiàn)場¬工程部項目部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制­監(jiān)理公司審圖®施工審圖¯甲方對圖紙做出

29、 修改之前，應進行方案 比較° 現(xiàn)場 中，應明確發(fā)生1、設計部負責 專業(yè)圖紙質量的審核2、工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核3、工程項目部負責現(xiàn)場 的4、審算部負責審核洽商 、 變 更 的 合 理性、完整性（ 負洽詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范工程預決算環(huán)節(jié)成本要點應用指南15費用的和責任商）及性要點什么怎么備查文件5 、違約與索賠（1） 工期（2） 質量¬甲方履行的合同義務­甲方督促乙方履行合同義務®工期與質量重視過程中1 、工程項目部負責施工合同中技術條款的2 、審算部負責施工合同中合同條款部分的詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范（3）配合管理¬

30、工程部項目經(jīng)理負責各施工方的配合問題工程項目部負責施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工¬ 當造成 停、 窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算審算部負責違約費用的核實第八項期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃一環(huán)節(jié)除了承擔主要的。財務部在這任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。16要點什么怎么參考文件1 、財務費用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與計劃¬制定年度資金計劃­資金占壓費用估算與1 、財務部負責年度資金計劃2 、財務部與審算部配合占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、 費用付款流程（2）地價款的支付¬ 制定項目總體開發(fā)計劃項目部負