《成本管理培訓(xùn)》

1、目目 錄錄 前言前言 成本管理理念成本管理理念成本控制基本方法成本控制基本方法建立多層次成本管理體系建立多層次成本管理體系房地產(chǎn)全過程成本控制要點房地產(chǎn)全過程成本控制要點思考與總結(jié)思考與總結(jié)2022年3月8日1前前 言言2022年3月8日22022年3月8日3成本管理的重要性成本管理的重要性取決于企業(yè)的取決于企業(yè)的競爭價值競爭價值！著名管理學(xué)大師著名管理學(xué)大師“邁克爾波特邁克爾波特”說：說：以產(chǎn)品成本領(lǐng)先策略為第一類策略成本領(lǐng)導(dǎo)策略避開競爭策略，做細(xì)分市場，不介入主流市場的競爭，這樣的話，成本空間要求不是那么的嚴(yán)格。產(chǎn)品差異策略集中資源領(lǐng)域發(fā)展，在這方面將技術(shù)優(yōu)勢提拔得很高，把品牌形象塑造得很

2、高很高。重點集中策略 前言前言結(jié)論：企業(yè)如果是做小可以選擇產(chǎn)品差異化策略，如果做大，沒有成本優(yōu)勢很難做大。大企業(yè)必定有某種成本優(yōu)勢！2022年3月8日4 前言前言成本管理目的=降低成本2022年3月8日5 前言前言案例：成本領(lǐng)導(dǎo)策略型企業(yè)案例：成本領(lǐng)導(dǎo)策略型企業(yè)成本管理目的？成本管理目的？ DELL 電腦就是一個很典型成本策略型的企業(yè)，其建立網(wǎng)上訂購電腦的直銷方式，使得產(chǎn)品的生產(chǎn)更加有序，節(jié)約了大量的營銷費(fèi)用，降低大量的庫存成本，因而獲得一種很好的（成本）優(yōu)勢。在電腦市場中，十年前很多的品牌到現(xiàn)在衰落了很多，比如 1993、1994 年的 ASP 失去了蹤影、IBM 幾乎沒有了臺式電腦，COM

3、PAQ 被 HP 合并，反而 DELL企業(yè)在中國越做越大， 其中成本優(yōu)勢是一個很重要的原因。 目前大企業(yè)用的服務(wù)器、電腦大多是 DELL 的。沃爾瑪連鎖超市打著“天天平價”的口號，以平價銷售商品。其背后具有一個強(qiáng)大的成本管理系統(tǒng)，依靠全球衛(wèi)星通訊技術(shù)，補(bǔ)貨、進(jìn)貨很準(zhǔn)確，大批量的進(jìn)貨，使其具有超強(qiáng)的全球采購議價能力。其“天天平價”的模式不是說做就能做到的，需要強(qiáng)大的支持平臺， 依靠“天天平價”的沃爾瑪就是這樣做成了世界最大企業(yè)。2022年3月8日6 前言前言表象表象搞成本管理就是力圖省錢搞成本管理就是力圖省錢實質(zhì)實質(zhì)1、光、光靠省錢省不出成本管理優(yōu)勢；靠省錢省不出成本管理優(yōu)勢；2、成本、成本優(yōu)勢

4、的獲得需要依靠對應(yīng)于業(yè)務(wù)運(yùn)作優(yōu)勢的獲得需要依靠對應(yīng)于業(yè)務(wù)運(yùn)作 的的成本模式的建立。成本模式的建立。成本管理理念成本管理理念2022年3月8日7成本管理特征2022年3月8日8一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程不同角色的成本管理施工企業(yè)設(shè)計單位造價咨詢公司房地產(chǎn)企業(yè)成本管理成本管理=合理確定合理確定+有效控制有效控制現(xiàn)場與花費(fèi)，管理上的問題設(shè)計周期與深度，技術(shù)上的問題圖紙與定額，技術(shù)上的問題產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題：就是要知道產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題：就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置

5、成本（均多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向，成本管理是為了配衡）。強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。 小結(jié)：不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致成本管理關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異。1 1、房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征、房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征2022年3月8日9一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程2 2、房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本管理理念管理理念-5W1H-5W1H分析分析提升價值提升價值1.成本管理的目的（WHY)全成本全成本2.成本構(gòu)成（WHAT)規(guī)劃、確定、控制規(guī)劃、確定、控制3.成本管理出

6、發(fā)點（WHERE)全過程全過程4.成本管理階段（WHEN)全員全員5.成本管理責(zé)任人（WHO)目標(biāo)管理目標(biāo)管理6.成本管理方法（HOW)2022年3月8日10一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程2 2、成本管理目的、成本管理目的（WHYWHY）消除無效成本提升投資價值最有效收益成本控制不等于省錢，花得多會浪費(fèi)，花得少也會有浪費(fèi)，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵；避免價值不平衡造成的浪費(fèi)（怎么花錢）利利 潤潤房地產(chǎn)公司目標(biāo)：成本管理目標(biāo)：企業(yè)目標(biāo)與成本管理目標(biāo)一致性2022年3月8日11一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程

7、3 3、成本管理構(gòu)成、成本管理構(gòu)成（WHATWHAT）1、成本的概念：成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)2、成本的構(gòu)成建造成本=建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套費(fèi)開發(fā)成本=土地費(fèi)用+ 前期費(fèi)+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營銷、財務(wù)和管理等）3、時間與空間上的分布時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費(fèi)用空間時間成本2022年3月8日12一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程3 3、成本管理構(gòu)成、成本管理構(gòu)成（WHATWHAT）工程成本工程成本項目全項目全成本成本 開發(fā)成本開發(fā)成本表格：成本科

8、目及執(zhí)行部門2022年3月8日13一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程4 4、成本管理立足點、成本管理立足點（WHEREWHERE）成本的決定因素外部：市場價格內(nèi)部：產(chǎn)品定位成本的影響因素資金進(jìn)度協(xié)調(diào)經(jīng)營技術(shù)管理成本確定方法銷售市場原材料市場定額數(shù)據(jù)庫合理確定合理確定成本成本 小結(jié)：成本確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價原則，沒有準(zhǔn)確只有合理。成本管理成本管理=合理確定合理確定+有效控制有效控制2022年3月8日14一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程4 4、成本管理立足點、成本管理立足點（WHEREWHERE）成本控制

9、的要素制定目標(biāo)；偏差測定、修正。成本有效控制前提目標(biāo)合理實在；實際結(jié)果及時反饋。成本能動控制不等同于限制；時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果； 相應(yīng)的調(diào)整方案；心中有數(shù)。有效控制有效控制成本成本 小結(jié)：動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)。成本管理成本管理=合理確定合理確定+有效控制有效控制2022年3月8日15一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程5 5、成本管理成本管理階段階段 （WHENWHEN） 成本測算，項目經(jīng)濟(jì)性評價，盈利目標(biāo)立項階段 選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃策劃階段 方案設(shè)計：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征；初步設(shè)

10、計：材料設(shè)備的合理選型；施工圖設(shè)計：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證設(shè)計階段：產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）發(fā)包階段 變更和簽證的管理，付款審核，動態(tài)監(jiān)控施工階段 結(jié)算、索賠辦理，項目后評估竣工階段 保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理維護(hù)運(yùn)營階段2022年3月8日16一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程5 5、成本管理責(zé)任、成本管理責(zé)任主體主體 （WHOWHO） 要點：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識。 成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識 控制主體：

11、從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”2022年3月8日17一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW） 目標(biāo)確定依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握。 目標(biāo)管理過程PDCA 循環(huán) 實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控手段信息化2022年3月8日18一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研產(chǎn)品把握數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研產(chǎn)品把握圖紙影響作用圖紙影響作用人材機(jī)影響作用人材機(jī)影響作用應(yīng)用時間點應(yīng)用時間點2022年3月8日19一、一、成本

12、管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）6.2 PDCA6.2 PDCA循環(huán)循環(huán)2022年3月8日20一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）6.3 6.3 監(jiān)控信息化監(jiān)控信息化ERPERP系統(tǒng)系統(tǒng)合同與成本管理數(shù)據(jù)庫合同與成本管理數(shù)據(jù)庫2022年3月8日21一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程房地產(chǎn)房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程成本管理的發(fā)展過程立項策劃設(shè)計發(fā)包招標(biāo)竣工維護(hù)估、概、預(yù)算合同價、

13、付款、結(jié)算價成本實現(xiàn)由虛到實的變化，轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包。2022年3月8日22一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程房地產(chǎn)房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程成本管理的發(fā)展過程成本管理水平成本管理水平產(chǎn)品價值提升產(chǎn)品價值提升審算型控制型能動型強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價正確2022年3月8日23一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程小 結(jié) 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)

14、為目標(biāo)開展成本管理工作。成本控制基本方法成本控制基本方法- -目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2022年3月8日242022年3月8日25二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。1.目標(biāo)的內(nèi)涵目標(biāo)的內(nèi)涵 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。2、目標(biāo)的作用、目標(biāo)的作用 成本目標(biāo)是整個項目團(tuán)隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。3、目標(biāo)的范圍、目標(biāo)的范圍目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式1 1、成本目標(biāo)管理原則、成本目標(biāo)管理原則2022年3月8日26二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2 2、成本目標(biāo)制定

15、過程、成本目標(biāo)制定過程1、目標(biāo)制定的時間： 幾個階段2、目標(biāo)制定的方法：正向與反向3、目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品2022年3月8日27二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、成本目標(biāo)制定時間、成本目標(biāo)制定時間立項階段 目標(biāo)雛形 成本水平是考慮是否立項的要素策劃、設(shè)計階段 成本測算 各期測算要有對應(yīng) 前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)方案確定后 正式責(zé)任成本目標(biāo)施工圖完成后 根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整 內(nèi)控目標(biāo)2022年3月8日28二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、成本目標(biāo)制定時間、成本目標(biāo)制定時間目標(biāo)制定的六個階段2022年3月8

16、日29二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、成本目標(biāo)制定方法、成本目標(biāo)制定方法1 1、正向測算、正向測算測算依據(jù)-成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；測算方式-根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，不一定是固定方式；團(tuán)隊工作-前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。適用于市場成熟度高的產(chǎn)品，如住宅等。如長動項目、一聾校項目前期拿地成本測算2022年3月8日30二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方

17、式、成本目標(biāo)制定方法、成本目標(biāo)制定方法2 2、反向倒逼、反向倒逼確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平。適用于有競爭優(yōu)勢、壟斷資源的產(chǎn)品，如高端寫字樓-深圳卓越前海壹號卓越前海壹號卓越前海壹號2022年3月8日31二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、成本目標(biāo)制定要求、成本目標(biāo)制定要求水平恰當(dāng)：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性，考慮風(fēng)險。依據(jù)充分：定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分?jǐn)?shù)據(jù)支持;內(nèi)容具體明確：內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不漏項量化計算：盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)

18、，便于今后的對比分析；推行標(biāo)準(zhǔn)化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標(biāo)；案例：一聾校項目成本測算2022年3月8日32二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式3 3、目標(biāo)成本分解、目標(biāo)成本分解 1、按合約規(guī)劃分解 2、按項目實體分解 3、按考核責(zé)任分解2022年3月8日33二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、按、按合約規(guī)劃合約規(guī)劃分解分解 目的：及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控目的：及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控分解依據(jù)分解依據(jù)：甲方的分

19、判與采購計劃甲方的分判與采購計劃分解內(nèi)容：分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo)總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo)分解時間分解時間：合約規(guī)劃完成后確定分解項及初步總目標(biāo)，設(shè)計階合約規(guī)劃完成后確定分解項及初步總目標(biāo)，設(shè)計階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）調(diào)整）2022年3月8日34二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、按工程實體、按工程實體( (業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)) )分解分解 目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定分解依據(jù)：分解依據(jù)： 項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）。項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說

20、明）。分解內(nèi)容：分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件的總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。構(gòu)件。分解時間：分解時間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對比概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對比分析。分析。案例：項目月報2022年3月8日35二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、按考核責(zé)任分解、按考核責(zé)任分解 目的：落實成本責(zé)任考核目的：落實成本責(zé)任考核分解依據(jù)：分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。部門或崗位成本管

21、理職責(zé)及考核辦法。分解內(nèi)容：分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo)總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及以及輔助管理的工作要求。輔助管理的工作要求。分解時間：分解時間：發(fā)展計劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)發(fā)展計劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。整后固定。2022年3月8日36二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式、成本分解過程、成本分解過程策劃階段策劃階段定位策劃報告設(shè)計階段設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項階段立項階段初步考察報告投資估算投資估算總成本測算總成本測算成本預(yù)控目標(biāo)成本預(yù)控目標(biāo)項目組建項目組建方

22、案初步施工圖方案初步施工圖分項成本測算、概算、預(yù)算分項成本測算、概算、預(yù)算發(fā)包階段發(fā)包階段合同合同金額合同金額成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)調(diào)整成本目標(biāo)調(diào)整成本動態(tài)成本動態(tài)按責(zé)任分解按責(zé)任分解按合同分解按合同分解按實體分解按實體分解可研報告2022年3月8日37二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式4 4、目標(biāo)實現(xiàn)方式、目標(biāo)實現(xiàn)方式產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計、選型與合約產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計、選型與合約技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段加強(qiáng)過程控制加強(qiáng)過程控制實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡過程與結(jié)果的

23、全面考核過程與結(jié)果的全面考核實現(xiàn)方式實現(xiàn)方式2022年3月8日38二二、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式1 1、成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)：項目總成本目標(biāo)及分解事前有目標(biāo)：項目總成本目標(biāo)及分解事中有監(jiān)控：月報表事中有監(jiān)控：月報表事后有分析：后評估報告事后有分析：后評估報告目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動態(tài)監(jiān)控目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動態(tài)監(jiān)控為主；為主；成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場2 2、如何著手開展目標(biāo)管理、如何著手開展目標(biāo)管理建立科目，結(jié)合合約規(guī)劃；建立科目，結(jié)合合

24、約規(guī)劃；制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計成本變更（針對每個合同）每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計成本變更（針對每個合同）出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議對數(shù)據(jù)的及時性進(jìn)行考核要求對數(shù)據(jù)的及時性進(jìn)行考核要求小小 結(jié)結(jié)建立多層次成本管理體系建立多層次成本管理體系2022年3月8日392022年3月8日40三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系機(jī)構(gòu)組織（架構(gòu)、崗位與職責(zé)）目標(biāo)制定目標(biāo)制定招標(biāo)合約招標(biāo)合約結(jié)算分析結(jié)算分析運(yùn)營流程管理：項目成本全過程動態(tài)控制運(yùn)營流程管理：項目成本全過程動態(tài)控制評價體系業(yè)務(wù)管理：四個重點業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)管理：四個重點

25、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)規(guī)范變更簽證變更簽證三個基本面四個重點一條主線成本管理的基本內(nèi)容成本管理的基本內(nèi)容1 1、成本管理體系的、成本管理體系的基本內(nèi)容基本內(nèi)容基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)2022年3月8日41三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系成本管理評價系統(tǒng)成本管理評價系統(tǒng)成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織系統(tǒng)成本管理運(yùn)營流程系統(tǒng)成本管理運(yùn)營流程系統(tǒng)1 1、成本管理體系的、成本管理體系的基本內(nèi)容基本內(nèi)容基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)2022年3月8日42三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)項目成本管理辦法中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司合

26、同管理辦法（試行）湖北區(qū)域公司商務(wù)管理工作指引業(yè)務(wù)管理規(guī)范2 2、成本管理業(yè)務(wù)管理規(guī)范、成本管理業(yè)務(wù)管理規(guī)范基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)2022年3月8日43三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系3 3、基于、基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng)基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)2022年3月8日44三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系4 4、成本、成本管理評價系統(tǒng)管理評價系統(tǒng) 目的掌握市場信息積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)匯總公司資源沉淀業(yè)務(wù)知識衡量工作成效 作用保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升 主要內(nèi)容成本管理數(shù)據(jù)庫成本管理考核指標(biāo)基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)2022

27、年3月8日45三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系4 4、成本、成本管理評價系統(tǒng)管理評價系統(tǒng)成本管理數(shù)據(jù)庫基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)2022年3月8日46三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系4 4、成本、成本管理評價系統(tǒng)管理評價系統(tǒng)數(shù)據(jù)的閉環(huán)交圈管理成本考核管理基本內(nèi)容管理規(guī)范運(yùn)營流程評價系統(tǒng)成本后評估房地產(chǎn)全過程成本控制要點房地產(chǎn)全過程成本控制要點2022年3月8日472022年3月8日48四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點成本全過程動態(tài)控制成本全過程動態(tài)控制一條線一條線2022年3月8日49四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點1 1、

28、立項階段成本控制立項階段成本控制案例：一聾校項目成本測算2022年3月8日50四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點1 1、立項立項階段成本控制階段成本控制要點要點控制要點控制要點主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑1 1、新征土地、新征土地征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭減免拆遷安置費(fèi)用房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用。大市政費(fèi)用交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。2 2、買斷項目、買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)付款總額為公司爭取最大利益付款時間周期長、次數(shù)多三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)手續(xù)風(fēng)險盡量先

29、辦手續(xù)后付款。3 3、合作開發(fā)、合作開發(fā)合作方式有利于公司。分成比例雙贏原則。交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。付款總額與付款時間選擇有利于公司利益的方式。2022年3月8日51四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點2 2、規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計設(shè)計階段成本控制階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制所占權(quán)重最大 在規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制過程 以經(jīng)濟(jì)合理性最大為原則，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。2022年3月8日52四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點2 2、設(shè)計、設(shè)計階段階段成本控制成本

30、控制要點要點控制要點控制要點主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑1.規(guī)劃方案規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設(shè)計任務(wù)書和可行性設(shè)計變更。（2）方案評審組成可行性規(guī)劃設(shè)計評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定，未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評審。（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方案。根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算2、報批設(shè)計、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計招投標(biāo)方案設(shè)計評審（2）報批注意市政設(shè)計、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整。2

31、022年3月8日53四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點2 2、設(shè)計、設(shè)計階段階段成本控制成本控制要點要點3 3、擴(kuò)初設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計要求，進(jìn)行內(nèi)部審核。（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本做出概算。制訂成本控制綱要（3）擴(kuò)初設(shè)計圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)，組織專家評審和進(jìn)行內(nèi)部評審。設(shè)計調(diào)整4 4、樁基設(shè)計、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專業(yè)人員勘察。（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式，并由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5 5、施工圖設(shè)計、施工圖

32、設(shè)計1.施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求；建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核；實行限額設(shè)計。1.報建政府部門報批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。1.審圖2.施工配合互審互簽，明確修改意見，相互溝通。1.面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合2022年3月8日54四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點2 2、設(shè)計、設(shè)計階段階段成本控制成本控制要點要點6 6、裝修方案設(shè)、裝修方案設(shè)計計1.方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求

33、1.材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備。制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本分解計劃。1.招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書招標(biāo)評審7 7、功能設(shè)計、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研有針對性擴(kuò)充建筑物功能（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研，爭取政府有利條件。（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本。招標(biāo)評審（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析及智能化內(nèi)容控制。招標(biāo)評審；尋找戰(zhàn)略合作單位。（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性8 8、材料設(shè)備選、材料設(shè)備選型型（1）選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使

34、設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝2022年3月8日55四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點2 2、設(shè)計、設(shè)計階段階段成本控制成本控制要點要點實例：1、限額設(shè)計；2、價值分析；3、設(shè)計優(yōu)化。地下室頂板專項研究地下室頂板專項研究樁基設(shè)計研究樁基設(shè)計研究門窗優(yōu)化設(shè)計門窗優(yōu)化設(shè)計2022年3月8日56四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點2 2、設(shè)計、設(shè)計階段階段成本控制成本控制要點要點2022年3月8日57四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點3 3、招標(biāo)、招標(biāo)階段成本控制階段成本控制 招標(biāo)階段要把握兩點：招標(biāo)文件逐步實施工程量清單招標(biāo)。評標(biāo)合理

35、低價中標(biāo)原則。2022年3月8日58四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點 材料及設(shè)備采購成本控制的核心要素是：市場信息和采購招標(biāo)既在市場上篩選最佳性價比的材料和設(shè)備，通過規(guī)范的招標(biāo)過程，獲取競爭性低價成本。逐步實現(xiàn)采購-集中采購-戰(zhàn)略采購的提升。3 3、招標(biāo)、招標(biāo)階段成本控制階段成本控制2022年3月8日59四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點3 3、招標(biāo)、招標(biāo)階段成本控制要點階段成本控制要點控制要點控制要點主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑1、投標(biāo)單位的、投標(biāo)單位的選擇選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷建

36、立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名錄及資料庫；從認(rèn)可名冊中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部門推薦。采購部組織考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位進(jìn)行審核。2、招投標(biāo)文件、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。經(jīng)辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本并經(jīng)過審核。3、評標(biāo)和定

37、標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)、定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)、定標(biāo)按照優(yōu)先順序進(jìn)行評標(biāo)定標(biāo)：1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位2022年3月8日60四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點控制要點控制要點主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑1、材料的性能、材料的性能價格比價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。2、材料進(jìn)場計、材料進(jìn)場計劃劃采購招標(biāo)及訂立合同時間根據(jù)項目總體計劃分解材料設(shè)備采購計劃。生產(chǎn)周期與

38、工程進(jìn)度相配合。運(yùn)輸周期與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)、與工程進(jìn)度配合安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)溝通與協(xié)作。3、材料款支付、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。4、材料驗收、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收5、材料保管與、材料保管與保修保修材料保管明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者材料保修明確保修責(zé)任和保修期3 3、招標(biāo)、招標(biāo)階段成本控制要點階段成本控制要點2022年3月8日61四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點4 4、施工

39、、施工階段成本控制階段成本控制 由于市場變化與市場把握等原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，這些產(chǎn)生的費(fèi)用及材料、工程款的支付須嚴(yán)格變更控制。工程質(zhì)量控制和工期控制對成本控制有直接影響。 特別注意：各部門的及時溝通和良好合作。2022年3月8日62四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點控制要點控制要點主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑1、設(shè)計變、設(shè)計變更環(huán)節(jié)更環(huán)節(jié)（1）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的

40、各種變化，為審批提供參考依據(jù)。（2）變更的審核、審批與知會按照審批權(quán)限審批后方可進(jìn)行變更；發(fā)出設(shè)計變更通知單；變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。2、施工現(xiàn)、施工現(xiàn)場簽證場簽證（1）簽證的確認(rèn)現(xiàn)場簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。（2）簽證的時限遵守當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（3）簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。（4）簽證的審批遵循先審批后實施的原則；在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的匯總對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，

41、并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。4 4、施工、施工階段成本控制階段成本控制2022年3月8日63四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點3 3、審圖、審圖（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽，各專業(yè)互審互簽；在開工前盡量把圖紙中的問題修改完。4 4、總分包配合、總分包配合費(fèi)費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)，避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。5 5、材料供應(yīng)、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間在材料招標(biāo)前確定施工所用的各項

42、材料的選型。確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。編制材料計劃，考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。6 6、工程款的支、工程款的支付付（1）付款進(jìn)度（2）工程進(jìn)度多層次多角度審核工程進(jìn)度，按合同約定和進(jìn)度情況付款。（3）付款的審批根據(jù)授權(quán)權(quán)限進(jìn)行審批。4 4、施工、施工階段成本控制階段成本控制2022年3月8日64四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點、設(shè)計變更的管理、設(shè)計變更的管理 設(shè)計變更管理的關(guān)注點 設(shè)計變更的提出方式 原因分析消除原因、盡量避免 影響分析優(yōu)化方案 變更業(yè)務(wù)辦理 審批與發(fā)放、溝通 與合同和現(xiàn)場的接軌 辦理有關(guān)手續(xù)： 成本動態(tài)、錄入臺賬實施結(jié)果的確認(rèn) 結(jié)果的處理： 支付、結(jié)算與索賠 后評估2022年3月8日65四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點5 5、結(jié)算、結(jié)算階段成本控制階段成本控制 結(jié)算階段甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。 成本控制F初審竣工資料、結(jié)算資料；F審查結(jié)算資料，會簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；F復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。 特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價。2022年3月8日66四四、房地產(chǎn)全過程成本控制房地產(chǎn)全過程成本控制要點要點5 5、結(jié)算、