土地市場建設(shè)情況調(diào)研報告

1、土地市場建設(shè)情況調(diào)研報告土地是人類社會生存發(fā)展的基礎(chǔ)，既是重要的資源，也是重要的資產(chǎn)，還是政府 調(diào)控經(jīng)濟的重要杠桿。近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深 化，隨著各級黨委政府對土地管理工作的不斷加強，我國的土地市場建設(shè)獲得了較大發(fā) 展，土地資本運營已成為土地管理工作的重要課題。* 是一個較為貧困落后的山區(qū)縣，人 多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運營顯得尤 為重要。XXXX 年下半年實施縣鄉(xiāng)機構(gòu)改革，新組建*縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務(wù)大局，以提高土地對可持續(xù) 發(fā)展的保障能力為目標

2、，堅持資源保護與資產(chǎn)管理并重，建立健全土地收購儲備各項制 度，加大國有土地儲備交易工作力度, , 嚴格執(zhí)行經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓規(guī)定，土地市場的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。一、 * 土地市場建設(shè)的現(xiàn)狀近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易 工作成為經(jīng)營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方 法，在改造舊城、開發(fā)新城工作中，為實現(xiàn)政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易 制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細致的工作。（一）成立機構(gòu) 建章立制土地收購儲備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級市場、調(diào)控土地二級市場的內(nèi)在需 求，也是深化土地有

3、償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大 部分存量國有土地以劃撥方式進行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn) 象時有發(fā)生，造成大量國有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易 中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加強國有土 地資產(chǎn)管理的通知 （國發(fā) XX15XX15 號）和國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第 3939 號令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場，確保政府對土地一級市場 的高度壟斷。XXXX 年 8 8 月，我

4、縣成立了土地儲備交易中心，隸屬*縣國土資源局，定編 5 5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設(shè)用地出讓等工作。確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構(gòu)，代表縣政府對城鎮(zhèn)國有土地實行統(tǒng)一征收、儲備、經(jīng)營和管理，做到“一個渠道進 水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結(jié)合我縣實際，制定出臺了 * 縣國有土地 收儲運營管理暫行辦法、 *縣國有土地收儲運營程序和 * 縣土地使用權(quán)交易市場 管理暫行辦法等制度，為規(guī)范有序地實施土地儲備交易提供了保障。（二）清理整治土地市場，優(yōu)化土地儲備交易環(huán)境XXXX 年 2 2 月 2020 日，國土資源部召開土地市場

5、秩序電視電話會議，下發(fā)相關(guān)通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地 市場秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲備交易環(huán)境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契 機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設(shè)，進一步深化土地使用制度改革，明 確劃撥供地范圍，切實抓好經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自XXXX 年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實際，下 發(fā)了 * 縣人民政府關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng) 一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場的變化，及時 修

6、改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處 置程序等內(nèi)容進一步明細化、規(guī)范化；相繼出臺關(guān)于加強城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通 告、關(guān)于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告，堅決凍結(jié)縣 城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土 地收購儲備和規(guī)范土地市場提供了法律法規(guī)支持。（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規(guī)為使國土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規(guī)、土地國情、國策的宣傳教 育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)

7、、廣播電視、舉辦專欄 板報、演講比賽、印發(fā)資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣 泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展 4.224.22 “地球日”、 6.256.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部充分認識到 我縣國土資源保護與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此 增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易 工作和規(guī)范土地市場營造了良好的氛圍。 （四）認真履行職責(zé)，實施土地交易“陽光

8、工程”招拍掛出讓國有建設(shè)用地是土地管理法、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用 權(quán)規(guī)定（國土資源部第 3939 號令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開土地出讓的方式。法律規(guī) 定，經(jīng)營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓 制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經(jīng)營性用地掛牌出讓一律實 行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過中國土 地網(wǎng)、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外發(fā)布公告，實施陽光交易。參加競買土地 者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告 期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場競價，均由縣政府牽頭

9、組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國土資源、建 設(shè)、紀檢監(jiān)察、財政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場競價會，在媒體上發(fā)布交易結(jié)果，接受社會監(jiān) 督，取得了良好的成效。土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規(guī)定對國有土地實行統(tǒng)一征用、儲備、經(jīng) 營和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易 成立至今的 5 5、6 6 年時間， *縣土地儲備交易中心在 * 縣國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，以盤活存量 國有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點，供應(yīng)國有建設(shè)用地 32.484032.4840 公頃，其中 劃撥 21.3921.39 公頃，出讓 11.094011.0940 公頃，收取土地出讓金5054.26255

10、054.2625 萬元，為 * 縣城新區(qū)基 礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了 7272 個黨政機關(guān)及社會團體單位的辦公用地 問題，為 * 縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。二、 * 土地市場建設(shè)存在的主要問題我縣的土地市場建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過五年多的培育和規(guī)范，雖然取得 了一定的進展，但也存在一些問題。一是市場機制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標拍 賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動，在發(fā)展經(jīng)濟、企業(yè)改 制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影 響了市場機制配置土地資源作用的充分發(fā)揮

11、。二是土地市場管理的法律法規(guī)和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏 觀調(diào)控還有待加強。土地市場發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量 , , 但社會上部分人員國土 資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開發(fā)商與鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府 對土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實施和耕地保護。三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競爭力不強，加上 收購?fù)恋氐馁Y金無來源，財政提供不了專項周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著 落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個

12、人為逃避稅費，不依法申報辦理 變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開 發(fā)，造成土地交易市場混亂。上述問題的產(chǎn)生，既有國土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部 的諸多原因，主要表現(xiàn)在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設(shè)項目用地選 址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規(guī)劃 時，往往實行規(guī)劃跟著項目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個人忽視城市規(guī) 劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設(shè)過程中隨意性較大，不嚴格執(zhí)行供地過程中的規(guī) 劃設(shè)計要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無法實現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生。二

13、是土地 收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個 渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個 人對土地政策、法律法規(guī)意識不強，違法占地現(xiàn)象時有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過分強調(diào)發(fā)展經(jīng) 濟，隨意提供工業(yè)用地，只顧當(dāng)前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業(yè)，一味遷 就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價，不要求企業(yè)主嚴格地完善依法用地手 續(xù)，造成農(nóng)村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區(qū)企業(yè)改制、 劃撥用地 改變用途等國有土地管理的難度加大， 無法按照相關(guān)法律法規(guī)進行行之有效的管理。 五是 利益分配既不合法又不合理，征

14、收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應(yīng) 對上級檢查時捉襟見肘。三、解決 * 土地市場建設(shè)問題的對策措施規(guī)范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規(guī) 律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實現(xiàn)土地的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的行為，它 對于促進可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對上述我縣土地市場建設(shè)存在的問題，我們 堅信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過自身的努力一 定能逐步加以解決。一是繼續(xù)深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場、 完善社會主義市場經(jīng)濟體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場、實施經(jīng)營性土地使用權(quán)招標 拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓工作營造良好 的氛圍。二是進一步健全和完善土地公開供應(yīng)制度。建立土地市場集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國 有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公 平。三是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規(guī) 劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和