北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究(論文)

1、北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及開展趨勢研究(論文) 1 緒論 11研究背景 近年來，國際經(jīng)濟危機影響了全球各國的房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟危機開始時，很多國家，包括美國、英國、意大利、澳大利亞等等都有房地產(chǎn)泡沫。當泡沫破裂時，以前的超高房價突然暴跌。不過，中國的房地產(chǎn)市場卻是個例外。中國政府向經(jīng)濟注資了40萬億人民幣。因此，中國的房地產(chǎn)市場從未受到過巨大的影響。房價在這多期間沒有暴跌，反而在這段時間繼續(xù)上漲。從近一年市場情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)依舊處于政策主導的階段，2021年“三波房地產(chǎn)調(diào)控政策雖在一定程度上抑制了投資需求和改善性需求，造成市場成交量回落明顯，但逐步被市場消化后，便重現(xiàn)市場回暖態(tài)勢。并

2、且在一系列的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場價格雖回落，仍處于高位運行狀態(tài)。2021年下半年，樓市進入調(diào)控期，但是愈加嚴厲調(diào)控迎來的是仍然瘋漲的房價。國家采取了一系列的促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康開展的政策，一個是限購政策，一個是未來預期三年之內(nèi)建3600萬套保障性住房的政策。這些政策對提振信心，惠民生的目標發(fā)揮了重要的作用。所以研究北京市房地產(chǎn)市場特點，結(jié)合具體情況，采取針對性措施，促進本地房地產(chǎn)市場有效、健康開展有著重要的意義。1.2論文的研究目的和意義 目前的房地產(chǎn)業(yè)是全國乃至中央領導高度關注的一個熱點問題，也引起了國內(nèi)外特別是學術界的爭論。有關房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來開展趨勢的研究文獻，多數(shù)是針對全國的總房市而

3、言。近年來我國房地產(chǎn)市場開展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一線城市，有關文獻對這些城市的研究是比擬深入、全面的，但每個市場都會有它的獨特之處，北京這個一線城市對其房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來進行全面研究， 1 有著特別重要的理論意義。開展帶來了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，中國房地產(chǎn)也實現(xiàn)了高速開展和規(guī)模化過程，近年來我國房地產(chǎn)市場的快速開展，已經(jīng)成為一個地區(qū)乃至全國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。北京市房地產(chǎn)業(yè)也不例外，北京市房地產(chǎn)價格近年來不斷的飆升，對北京市的經(jīng)濟開展也起了一定的拉動作用。鑒于近年來我國房地產(chǎn)市場的快速開展、房地產(chǎn)開展的重要作用。它又和每個人息息相關，以及人們對于北京市房地產(chǎn)市場的研究和認識尚顯缺乏的現(xiàn)狀。 1.

4、3論文的研究內(nèi)容 以科學開展觀為指導，以社會主義市場經(jīng)濟理論為根底，以正確處理房地產(chǎn)經(jīng)濟領域中政府與市場關系為主線，努力實現(xiàn)北京房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展，就構(gòu)成了研究北京房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢的指導思想和主要內(nèi)容。北京城市化的加速進行，對房地產(chǎn)業(yè)提出了巨大的需求；北京率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，為房地產(chǎn)業(yè)開展提供了廣闊的開展空間；居民收入水平不斷提高，使住房有效需求持續(xù)增長；這一切為北京房地產(chǎn)業(yè)在新世紀開展奠定了深厚的經(jīng)濟根底。向政府提出關于行業(yè)開展的經(jīng)濟、技術政策和法規(guī)等調(diào)查報告和建議，及時反映房地產(chǎn)業(yè)的要求，推動企業(yè)經(jīng)濟和技術進步，提高全行業(yè)的整體素質(zhì)和經(jīng)濟效益，社會效益。北京房地產(chǎn)業(yè)究竟如何開展，是中央和社會各

5、界關注的熱點，也是本論文要研究的主要內(nèi)容 。 2北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀和問題 2.1我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀2 2.1.1中國房地產(chǎn)的開展歷程 中國的房地產(chǎn)市場是當今世界上最大的房地產(chǎn)市場。十一屆三中全會確立了改革開放路線，從此改革開放的東風吹遍了中國大地，吹遍了全國的各行各業(yè)，中國的房地產(chǎn)業(yè)此時也走上了改革開展的道路，中國的房地產(chǎn)市場也開始呈現(xiàn)雛形。第一階段: 理論突破與試點起步階段1978至1991年1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，翻開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶

6、開始征收土地使用費。1987年至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日。深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段1992至1995年1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面。在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫，海南的泡沫尤其嚴重，最為典型。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大

7、幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)開展階段1995年至2002年隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速開展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段2003年以來 3 2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大局部城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2021年1月26日，國務院出臺了被稱為“史上最為嚴厲的調(diào)控政策 “國八條。隨后，房地產(chǎn)研究機構(gòu)通過對一季度各級市場的分析，發(fā)現(xiàn)

8、政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然國八條出臺后的諸多跡象說明政策已取得一定短期成效，但長遠來看政策的根本目標是為了逐漸平衡住房市場供需結(jié)構(gòu)，引導房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展。因此，為了給長期調(diào)控爭取更多珍貴時間，“限貸“限購等短期政策暫時不會輕易松綁。此外，保障房建設、土地供給、市場監(jiān)管等長期政策也正在朝著預定的方向完善與穩(wěn)固。 2.1.2 中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 房地產(chǎn)即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一半屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟和社會三個角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。一房地產(chǎn)的物理特征1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。2、單件性。由

9、于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。二房屋的經(jīng)濟特征房屋的經(jīng)濟特征為：房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，房地產(chǎn)投資的流動性較差；隨著社會的開展，人口的增加和經(jīng)濟的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長，房地產(chǎn)的長期供不應求導致房地產(chǎn)價格總的趨勢呈不斷上漲。三房地產(chǎn)的社會特征4 房地產(chǎn)的社會特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復雜的法律關系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響

10、。2021年一季度北京市房地產(chǎn)業(yè)運行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資451.7億元，比上年同期增長8.7%，增速比1-2月上升13.3個百分點。其中，住宅完成投資219.4億元，下降13.1%；寫字樓完成投資47.1億元，增長63%；商業(yè)及效勞業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資50.3億元，下降14.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為169億元，同比增長6.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為37.4%。房地產(chǎn)供給情況，截至3月末，全市商品房施工面積為9280.2萬平方米，比上年同期增長22%。其中，住宅施工面積為5460.5萬平方米，同比增長21.6%；寫字樓為1069.6萬平方

11、米，增長28.8%；商業(yè)及效勞業(yè)等經(jīng)營性用房為906.5萬平方米，增長3.3%。全市商品房新開工面積為512萬平方米，比上年同期下降11.3%。其中，住宅新開工面積為251.1萬平方米，同比下降23.6%；寫字樓為58.7萬平方米，增長29.3%；商業(yè)及效勞業(yè)等經(jīng)營性用房為86.5萬平方米，增長1.1倍。全市商品房竣工面積為176.7萬平方米，比上年同期下降25.3%。其中，住宅竣工面積為99萬平方米，同比增長5.1%；寫字樓為22.4萬平方米，下降54.1%；商業(yè)及效勞業(yè)等經(jīng)營性用房為31.7萬平方米，下降30.5%。房地產(chǎn)銷售情況，全市商品房銷售面積為217.1萬平方米，比上年同期下降18

12、%。其中，住宅銷售面積為166.4萬平方米，同比下降13.4%；寫字樓為17.6萬平方米，下降45.8%；商業(yè)及效勞業(yè)等經(jīng)營性用房為22.2萬平方米，下降10.8%。 政策性住房建設情況，全市政策性住房完成投資111.7億元，比上年同期增長29.3%。3月末，全市政策性住房施工面積為3415.1萬平方米，同比增長54.8%；新開工面積為178萬平方米，增長24.1%；竣工面積為46.4萬平方米，同比增長1.3倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程資金到位情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)工程本年到位資金為926.8億元，比上年同期下降16.1%。其中，金融貸款為297.2億元，同比增長4.1%； 5 自籌資金為234.1億

13、元，同比下降15%；定金及預收款為222.7億元，同比下降34.6%。 2.2 北京市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.2.1宏觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟開展形勢標志著一個經(jīng)濟體系內(nèi)所有市場的整體開展狀況，也決定了這個經(jīng)濟體系內(nèi)各種公司的市場前景。近年來，北京市的投資環(huán)境不斷得以改善，大量的外商投資不斷涌入，投資方式也逐步從以間接投資為主轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯油顿Y為主。整體環(huán)境分析：北京是中國政治、經(jīng)濟、文化中心和國際交流中心，是中國經(jīng)濟實力最強的城市之一。北京作為首都，不僅自身的市場潛力巨大，而且對外地市場也有巨大的影響力。北京全方位、多層次、寬領域的對外開放格局，使它成為對外商投資最具吸引力的國際化城市。在投資硬環(huán)境上，

14、總的來說，北京的投資硬環(huán)境中評價優(yōu)良的指標包括區(qū)位條件、航空條件、電信設施、電力供給、煤氣供給和供熱條件；在交通條件上，針對北京的開展特點，城市交通將以“高效便捷、公平有序、平安舒適、節(jié)能環(huán)保為開展方向，北京的對外交通條件較好，其中航空條件優(yōu)良。北京的軌道交通建設、通訊條件、電信設施和網(wǎng)絡建設條件今年已得到極大的提高。在投資軟環(huán)境上，北京是中華人民共和國的首都，有著3000年建成史和800年建都史的世界著名的歷史文化名城?？傮w上說，北京作為全國的政治中心，政治環(huán)境良好；經(jīng)濟環(huán)境良好，其中的經(jīng)濟穩(wěn)定性和經(jīng)濟根底較好，同時造成全國的人才、資金、信息等各重要生產(chǎn)要素向北京流動，全國經(jīng)濟開展形勢好壞那

15、么直接決定了其效勞對象對業(yè)務開展空間的需求狀況。6 在政治上，中國參加世貿(mào)組織后，北京市按照國家的統(tǒng)一部署，進行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。全市18個區(qū)縣和中關村科技園區(qū)設立了“一站式辦公大廳，在市外商投資效勞中心開通了“外商投資工程受理綠色渠道，北京口岸實現(xiàn)了“大通關，到達了國 2021-11-14北京住宅市場成交情況7 樓市回暖帶動房地產(chǎn)稅費大增51.5%近期房地產(chǎn)市場交易量的增加帶動了房地產(chǎn)相關稅費的增收。財政部網(wǎng)站11月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月營業(yè)稅收入1539億元，同比增20.6%。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比增加110億元，增長51.5%。財政部網(wǎng)站公布了10月份財政數(shù)據(jù)顯示，10月

16、財政收入中的稅收收入9382億元，同比增長12.5%。營業(yè)稅1539億元，同比增加263億元，增長20.6%，其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比增加110億元，增長51.5%，這主要是受前幾個月房地產(chǎn)市場交易量增加，以及去年10月份起收入明顯下滑、基數(shù)較低(同比下降5.2%)的影響。隨著今年以來樓市的回暖，成交量增加帶動房地產(chǎn)相關的稅費出現(xiàn)增收，不但同比大幅上漲，環(huán)比9月也上漲了13.4%。地方稅方面，10月土地增值稅211億元，同比增長73%；契稅196億元，同比增長27.2%；城鎮(zhèn)土地使用稅155億元，同比增長14%；耕地占用稅81億元，同比增長96.5%。10月全國財政收入10444億元，比去年同月

17、增加1255億元，增長13.7%。其中，地方本級收入5325億元，同比增長18.6%。雖然很多二三線城雖然房地產(chǎn)成交量有所上升，但由于需求水平較低，經(jīng)過階段性釋放后，回落的趨勢也比擬明顯。此外，今年土地市場的回暖程度有限，上半年土地出讓金普遍不高，整體上看地方財政壓力仍然較大。 北京市房地產(chǎn)未來走勢：購置制度與貨幣基調(diào)成為主導市場的關鍵要素。 8 第一，限購、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。20072021年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品房成交量的增減與間接出臺的限制購置資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對出臺政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺，最多半月之內(nèi)成

18、交量就開始明顯變化。第二，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實力影響成交價格的起伏。20072021年期間，刨除成交結(jié)構(gòu)對成交均價的影響，新建商品住房成交價格趨勢的增減與全國宏觀經(jīng)濟運行關聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調(diào)根本一致。另外，價格變化與貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變并非同步，價格變化之后于貨幣政策變化，滯后期少那么兩個月、長那么半年。尤其是在價格下調(diào)過程中，房企與市場還需要經(jīng)歷一段時間的博弈，博弈時間長短取決于企業(yè)自身資金壓力和負債情況。 2.2.2.1北京市房地產(chǎn)的供求分析據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示：2021年11月7日，北京房地產(chǎn)住宅期房簽約244套，26663平米；住宅現(xiàn)房簽約55套，7161

19、平米。截止到2021年11月7日，全市共有85932套住宅可售，總面積為1040.8713萬平米，其中期房57205套，現(xiàn)房28727套。 截至11月18日，北京新建住宅簽約套數(shù)為9054套，二手住宅簽約7328套，分別較上月增長100.1%和55.3%。合計總簽約16292套，較2021年同期上漲了129.2%，已經(jīng)超越了7、8月的成交頂峰。9 目前，北京新建住宅成交均價為21679元/平方米，較10月的20236元/平方米成交均價有所上漲。在10月熱銷的53個工程中，有40個工程均價在11月出現(xiàn)上漲，占比超過七成。庫存壓力將進一步推動北京房價下行。中國地區(qū)住房需求數(shù)量龐大，且各層次住房需求

20、分化明顯，未來推動中國住房市場開展的主要因素有兩個：第一是城鎮(zhèn)化過程繼續(xù)帶來的城市新增住房要求，第二是由人均收入逐步提高所帶來的改善性需求。根據(jù)十二五規(guī)劃，未來五年即到2021年中國城鎮(zhèn)化將再提高4個百分點，由目前的47.5%提高到51.5%，以目前13.397億人口總量計算，意味著將有5360萬農(nóng)村人口進入城市，這局部人的住房需求按人均31.8平方米計算高達17.041億平方米。改善性住房需求增長與城鎮(zhèn)人均可支配收入增長根本同步，過去十年20012021年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入年均增長率為12.1%，預計今后五年至少保持這樣一個增長水平的問題，相應的城鎮(zhèn)人均住房面積也將保持在年均4.9%左右

21、的增長水平。2.2.2.2北京市房地產(chǎn)的價格分析 圖 2021北京房價走勢圖(元/平方米) 10 2021年3月至今，北京市房價一直直線上升。成交價格波動幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計角度來講，由于本身成交量較小導致價格計算樣本縮小，就會造成價格波動的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁。 2.2.3住房消費行為分析 在特定時期，家庭部門的支出并不僅僅包含消費支出，還包含有住房購置這樣的投資性支出，而在國民收入核算體系中，盡管居民消費支出的八大類別中包含有居住消費，但它主要指家庭的居住效勞購置支出，而比重相對更大的新住宅購置那么被計算為投資支出。在住房的方案分配年代，家庭總支出水平當然與

22、其消費大致相當，但居民住房供求的市場化，尤其是近年來中國商品房價格的不斷攀升，顯然令居民家庭將其可支配收入中越來越大的比例用于住房購置。中國的消費需求缺乏在很大程度上還是普通家庭在國民收入中的份額偏低。城鄉(xiāng)二元分割、區(qū)域經(jīng)濟開展不平衡導致了國民收入分配中勞動報酬增長緩慢,而住房市場化進程再次導致家庭的資本性支出上升過快。 2.2.3.1北京市居民住房消費心理分析 11 上圖數(shù)據(jù)予以說明北京市消費者心理，通過調(diào)查分析，2021年三季度，支持 國家應該通過房產(chǎn)新政，實現(xiàn)“關心民生，降低房價目標的北京購房消費者持續(xù)上升，由二季度的46.8%上升至51.9%。同時支持“保證經(jīng)濟平安，穩(wěn)定房價的受訪者占

23、35.7%，反映了北京購房消費者房價能夠穩(wěn)定的意愿；而實現(xiàn)“促進行業(yè)開展，保證房價穩(wěn)步增長、“保證GDP增速，鼓勵房價大幅增長的支持者仍然較少，與二季度相比，波動不大。由此可知，如何穩(wěn)定房價，合理進行政策調(diào)控，進一步降低房價，是目前北京消費者的利益表達。北京購房消費者認為在國家出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策的約束和引導下，房價會穩(wěn)中有降。相比同年二季度，北京購房消費者的政策支持度、政策執(zhí)行滿意度略有下降。消費者購房的次數(shù)。學歷及年齡是影響消費者購房行為的重要因素。 2.2.3.2居民收入水平和住房消費結(jié)構(gòu)分析 城市居民的收入水平直接決定了該城市市民對住宅及其相關配套效勞設施的市場需求。平均收入水平越高的城

24、市，住宅的價格往往也越高。大都市是全國市民收入最高的地區(qū)，也是全國住宅價格最高的地區(qū)。當然北京的市民收入水平并不是全國第一，但其住宅價格卻長時間位居全國之首。這是由北京是首都的特殊情況所決定的，并不具備一般性。正常來說，一座城市住宅的平均價格應該與該城市市民家庭的平均收入有一個適宜的比例，這個比例不應該超過10，即某一城市住宅的平均價格一般不應超過該城市市民家庭收入的10倍，按照國際慣例，這個比例在58之間是合理的。根據(jù)中國指數(shù)研究院中指調(diào)查發(fā)布的北京消費者購房行為調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示，消費者購置意向以方案1-2年內(nèi)購房的消費者有所增多，近一年內(nèi)購房的消費者有所下降。與第二季度相比，根本持平。20

25、21年三季度，一半的受訪者方案于一年內(nèi)置業(yè)，其中21.3%的受訪者方案半年 12 內(nèi)置業(yè)，28.7%方案于半年到一年內(nèi)置業(yè)。與上一季度51.5%相比，略有下降。而方案1-2年內(nèi)考慮置業(yè)的受訪者，比重那么有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，環(huán)比增加4.4%，總體看來，與上一季度相比，根本持平。而首次、二次置業(yè)者居絕大多數(shù)，與第二季度相比，首次置業(yè)比重有所下降，二次置業(yè)比重有所增加。見圖 2021年三季度，受訪者中52.1%為首次置業(yè)，比第二季度下降了8.8%，有36.8%的受訪者為二次置業(yè)，比第二季度上升了11.2%，11.1%為三次及以上置業(yè)者，比第二季度略有下降。2021年三季

26、度，北京購房消費者的購房目的依然以“結(jié)婚用房和“改善用房為主，比重分別為21.2%和23.5%，“改善用房的比重較第二季度有所上升。同時第三季度“給子女購置為目的的比重比第二季度有所提高,由3.6%上升到7.7%。 3北京市房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢研究 3.1政策機制有待繼續(xù)完善 監(jiān)管機制的合理需要加強。目前，各個部門之間缺乏溝通交流與信息共享，13 部門執(zhí)法各自為政，長效聯(lián)合監(jiān)管體系尚未建立，監(jiān)管盲區(qū)依然存在，監(jiān)管缺乏與監(jiān)管過度并存，且部門間的信息共享和聯(lián)動調(diào)控機制尚未形成。涉及住房工作的不同部門間信息共享程度較低，缺乏協(xié)同運作機制和快速反響機制，影響了調(diào)控的效果和力度。土地供給機制有待完善。國內(nèi)的

27、土地市場與房屋市場根本上是脫節(jié)的。土地市場是政府和開發(fā)商在一個供需上，而房屋市場那么是開發(fā)商與購房者在一個供需上。只要房屋需求量大，開發(fā)商供給少，房價就會高。反之，房價那么降低。審批程序繁多延長了開發(fā)周期。政府部門對土地一級開發(fā)工程在前期手續(xù)辦理過程中，非必要前置條件較多，工程實施周期較長。正常情況下，辦理完這些審批手續(xù)需要近20個審批程序，而且環(huán)環(huán)相扣，絕大局部程序運作只能串聯(lián)不能并聯(lián)操作。一個一級開發(fā)工程從開始申請開工建設住房，到形成產(chǎn)品供給市場，又要經(jīng)過2年左右時間，比原有土地出讓模式下住房開發(fā)正常運作時間整整延長了1倍。規(guī)劃調(diào)控體制需要完善。目前規(guī)劃政策由于缺乏相應的制度支持，擅自調(diào)整

28、和突破控制性規(guī)劃的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，影響了規(guī)劃政策對于結(jié)構(gòu)調(diào)整的控制以及對房地產(chǎn)開展作用的發(fā)揮。從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理方式看，北京市的規(guī)劃管理比擬重視對單個具體建設工程的審批，無視了從區(qū)域和城市開展的整體角度研究問題。監(jiān)管法制亟待完善。現(xiàn)行規(guī)定對違規(guī)行為的處分力度國慶，違法收益遠遠大于違法本錢，處分起不到應有個的預防作用，導致局部房地產(chǎn)企業(yè)明目張膽地違規(guī)開發(fā)、銷售，造成了監(jiān)管失靈的現(xiàn)象。 3.2產(chǎn)業(yè)布局與住房建設的協(xié)調(diào)機制有待完善 郊區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和配套生活設施還不完善，在居住郊區(qū)化的同時產(chǎn)業(yè)布局未能同步調(diào)整，近幾年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅區(qū)，但是由于沒有疏散相關產(chǎn)業(yè)，居民的就業(yè)崗位仍然

29、集中在中心地區(qū)，大量居民返回主城工作， 14 帶來了巨大的交通壓力，使得郊區(qū)有成為“臥城的可能性。北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是一個遠離主城區(qū)的就業(yè)中心，但是由于在開發(fā)區(qū)周邊根底設施、生活配套設施建設不夠，住房供給不充足，許多在就業(yè)中心工作的白領只能在主城區(qū)購房，這種職住別離帶來的通勤流量進一步增加了城市交通負擔。 3.3效勞業(yè)全面開展的提高 加強相關領域配套建設，為房地產(chǎn)市場健康開展提供良好的制度環(huán)境。微觀上來講，不斷提高效勞水平，統(tǒng)籌做好道路、供暖、公交、學校、醫(yī)院等配套根底設施建設、出盡房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展。宏觀上講是繼續(xù)堅持住房市場化改革方向。我國城鎮(zhèn)住房市場化改革提高了住房生產(chǎn)效率、帶來居民

30、住房條件的改善和整體社會福利的改良。未來住房政策，將進一步明確市場和政府的關系，致力于住房市場的開展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。加強對房地產(chǎn)行業(yè)主的管理，整頓和標準房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟效勞和物業(yè)管理活動。 3.4住宅質(zhì)量全方位提高 在沒有入住使用之前，對于普通購房人來說，是很難了解到住宅的質(zhì)量如何的。而且多數(shù)購房者不具備相關知識，因此盡管按照相關規(guī)定，買房人在入住之前，開發(fā)商必須提供“竣工驗收備案表“質(zhì)量保證書等，但諸如滲漏等問題依然困擾購房者，且物業(yè)與開發(fā)商相互推脫。為了是買房者防止在買房時可能遇到的質(zhì)量風險，建設部和中國人民保險公司共同推出了“住宅質(zhì)量保證保險，在全國A級住宅工程中推行住宅質(zhì)量保險。保

31、險公司對承包工程的建筑質(zhì)量進行跟蹤和監(jiān)督，投保費用由開發(fā)商支付，購房者在購置房屋同時獲得保單。一旦因房屋質(zhì)量問題給購房者造成損失，購房者可 15 直接從保險公司獲得賠償，包括修理，加固或重新購置住宅所需的費用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。但業(yè)內(nèi)人士對這一制度能否在中國推廣表示疑心。因為要得到住宅質(zhì)量保證保險必須先通過建設部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心的住宅性能認定到達A級。而住宅性能認定已推行了多年，但并沒有得到廣泛實施，在此根底上嫁接的住宅質(zhì)量保證保險是否能的到開花結(jié)果有待市場考驗。 3.5房企尋求多渠道融資突圍 資金和土地是房地產(chǎn)行業(yè)開展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房價在這樣的邏輯下，緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地