02 二級(jí)物業(yè)與地產(chǎn)對(duì)接業(yè)務(wù)操作規(guī)范

1、中電建物業(yè)管理有限公司物業(yè)與地產(chǎn)對(duì)接業(yè)務(wù)操作規(guī)范修訂記錄發(fā)布日期版本修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)一、目的明確品牌營(yíng)銷部、區(qū)域/城市公司和物業(yè)公司對(duì)接工作中的各自職責(zé)，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)對(duì)接關(guān)系，規(guī)范地產(chǎn)公司與物業(yè)公司對(duì)接的相關(guān)工作內(nèi)容。二、適用范圍適用于電建地產(chǎn)總部及下屬各單位。三、術(shù)語(yǔ)/定義無(wú)四、職責(zé)物業(yè)公司1）與區(qū)域/城市公司簽訂新項(xiàng)目的物業(yè)前期咨詢服務(wù)合同，提供物業(yè)前期咨詢服務(wù)； 2）根據(jù)區(qū)域/城市公司委托，與區(qū)域/城市公司簽訂新項(xiàng)目的銷售案場(chǎng)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)合同開展物業(yè)管理服務(wù)工作；3）編制物業(yè)服務(wù)方案及銷售案場(chǎng)服務(wù)方案；根據(jù)區(qū)域/城市公司委托，與區(qū)域/城市公

2、司簽訂委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理合同，依據(jù)合同開展工作；4）核算新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)及測(cè)算物業(yè)開辦費(fèi)，并報(bào)區(qū)域/城市公司審核；5）配合區(qū)域/城市公司開展集中入住工作；6）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、組織、實(shí)施物業(yè)公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備和分戶房屋以及相關(guān)資料的承接查驗(yàn)工作；7）協(xié)助完成集中交付相關(guān)工作（包括：引導(dǎo)咨詢、物品發(fā)放、驗(yàn)房、秩序維護(hù)等）；8）根據(jù)開發(fā)委托處理清盤項(xiàng)目遺留問(wèn)題；9）接受區(qū)域/城市公司的檢查、評(píng)價(jià)，持續(xù)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 五、操作路徑圖六、工作程序第一章 物業(yè)前期介入第一條 物業(yè)前期介入工作的準(zhǔn)備工作（一）新項(xiàng)目立項(xiàng)后，按照物業(yè)前期介入工作指引1由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)拓展部、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部或主管領(lǐng)導(dǎo)與區(qū)域/城市公司

3、相關(guān)負(fù)責(zé)人接洽，初步確定前期介入階段、介入模式、介入內(nèi)容、聯(lián)絡(luò)方式等相關(guān)事宜。（二）物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)拓展部與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部，在3個(gè)工作日內(nèi)完成新項(xiàng)目物業(yè)前期介入工作方案（模板）2的編制及物業(yè)前期介入服務(wù)費(fèi)的測(cè)算，交地產(chǎn)區(qū)域/城市公司審核確認(rèn)。（三）物業(yè)公司與地產(chǎn)區(qū)域/城市公司根據(jù)實(shí)際情況簽訂物業(yè)前期介入服務(wù)協(xié)議后，物業(yè)公司成立前期介入工作小組。第二條 產(chǎn)品可研定位階段物業(yè)公司參加地產(chǎn)召開的項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，對(duì)介入項(xiàng)目周邊配套及類似典型樓盤情況進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)研。對(duì)未來(lái)物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃，向地產(chǎn)公司提供物業(yè)管理總體策劃方案（模板）3。第三條 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（一）參加地產(chǎn)公司組織召開的階段性規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)議，針對(duì)總

4、體規(guī)劃設(shè)計(jì)提出項(xiàng)目總體功能配置建議書（模板）4。（二） 物業(yè)公司對(duì)開發(fā)提供新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙資料進(jìn)行審圖，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（功能設(shè)計(jì)、材料選用、園林景觀、設(shè)備選型和配套設(shè)施）等方面，并編制新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估建議書（模板）5，向地產(chǎn)區(qū)域公司提出建設(shè)性意見。（三）對(duì)物業(yè)管理用房的標(biāo)準(zhǔn)和功能提出建議（詳見物業(yè)管理用房配備標(biāo)準(zhǔn)6。（三）從確定的目標(biāo)客戶角度考慮問(wèn)題。比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一。（四）要貫徹可研定位階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體的一致性、連貫性和持續(xù)性。（五）對(duì)于分期

5、開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過(guò)渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。第四條 施工階段（一）前期介入工作小組通過(guò)不駐場(chǎng)、駐場(chǎng)或代監(jiān)理模式進(jìn)行施工階段的介入工作。（二）物業(yè)公司要定期匯總介入期間發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及物業(yè)公司的意見和建議，編制施工質(zhì)量評(píng)估建議報(bào)告（模板）7，上報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)部門。（三）物業(yè)公司將設(shè)計(jì)施工階段向地產(chǎn)提出的建議報(bào)告，在交付后6個(gè)月內(nèi)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況整理成案例庫(kù)，并予以存檔。第二章 物業(yè)籌備啟動(dòng)期第五條 營(yíng)銷推廣階段（一）物業(yè)公司根據(jù)電建物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化三套產(chǎn)品系，結(jié)合銷售編制項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案8。（二）配合地產(chǎn)區(qū)域/城市公司產(chǎn)品推廣的需要，編制前期物業(yè)管理服務(wù)

6、合同9、臨時(shí)管理規(guī)約10等文件。（二）參與新項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)11并結(jié)合新項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測(cè)算來(lái)確定物業(yè)費(fèi)。（三）在項(xiàng)目商品房銷售許可證取得之前以物業(yè)公司名義與區(qū)域/城市公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。（四）配合銷售案場(chǎng)工作。 1. 物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)區(qū)域/城市公司營(yíng)銷策劃部的要求，制定銷售案場(chǎng)服務(wù)方案；在項(xiàng)目銷售案場(chǎng)開放前1周以物業(yè)公司名義與區(qū)域/城市公司簽訂銷售中心物業(yè)委托服務(wù)合同12。并提報(bào)到區(qū)域/城市公司審核。2. 物業(yè)公司應(yīng)積極配合銷售案場(chǎng)各類推廣活動(dòng)，包括但不限于：房展會(huì)、開盤、VIP顧客參觀及準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等。（五）詳見營(yíng)銷推廣工作指引13。第六條 承接查

7、驗(yàn)階段（一）開辦費(fèi)及物業(yè)管理用房1. 物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行確認(rèn)，并接管使用使用。2. 集中交付前5個(gè)月，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中的“物業(yè)開辦費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，核算項(xiàng)目前期開辦費(fèi)，并提報(bào)區(qū)域/城市公司審核，且區(qū)域/城市公司應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)予以書面批復(fù)。3. 物業(yè)開辦費(fèi)主要包括人工費(fèi)、固定資產(chǎn)采購(gòu)、低值易耗品及各種材料費(fèi)、裝修費(fèi)、保潔開荒費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、車輛購(gòu)置費(fèi)、間接費(fèi)用（培訓(xùn)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、招聘費(fèi)等14余項(xiàng)）、以及不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)和稅金等。具體細(xì)節(jié)可按物業(yè)服務(wù)中心組建計(jì)劃表內(nèi)容參考。4. 同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)開始組建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心（見物業(yè)服務(wù)中心組建工作指引14、物業(yè)中心組建方

8、案（模版）15），并向區(qū)域/城市公司報(bào)備。（二）物業(yè)公司應(yīng)在地產(chǎn)集中交房小組成立后，組建承接查驗(yàn)小組，項(xiàng)目集中交付60天前，完成承接查驗(yàn)方案的擬定，同時(shí)提報(bào)集中交房領(lǐng)導(dǎo)小組。（三）實(shí)施承接查驗(yàn)。1. 根據(jù)中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目集中交房入住管理辦法，物業(yè)公司應(yīng)積極組織項(xiàng)目公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)工作，詳見物業(yè)承接查驗(yàn)工作指引16及承接查驗(yàn)工作方案（模板）17。2. 承接查驗(yàn)期間，區(qū)域/城市公司可委托物業(yè)公司參與對(duì)業(yè)主房屋分戶驗(yàn)收，物業(yè)公司按物業(yè)承接查驗(yàn)工作指引中附件四業(yè)主戶內(nèi)預(yù)驗(yàn)收參考標(biāo)準(zhǔn)18執(zhí)行，期間發(fā)生的全部費(fèi)用根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中的分戶驗(yàn)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)域/城市公司承擔(dān)，同時(shí)需簽

9、訂委托合同。（四）不合格項(xiàng)目的整改工作。1. 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)安排對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改。2. 查驗(yàn)合格后，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)辦理交接手續(xù)，承接查驗(yàn)相關(guān)文件記錄由物業(yè)公司存檔。3. 物業(yè)服務(wù)中心承接查驗(yàn)小組整理編制物業(yè)承接查驗(yàn)報(bào)告19，報(bào)物業(yè)公司審閱。第七條 交房入住階段（一）房屋集中交付使用。1. 區(qū)域/城市公司應(yīng)根據(jù)中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目集中交房入住管理辦法，主導(dǎo)完成項(xiàng)目集中交房入住工作計(jì)劃與實(shí)施方案、預(yù)驗(yàn)收、模擬交房、集中交付等工作。2. 集中交付期間發(fā)生的費(fèi)用由區(qū)域/城市公司承擔(dān)。3. 物業(yè)公司應(yīng)協(xié)助集中入住工作完成，見新項(xiàng)目業(yè)主入住工作指引20。（二）集中維保。物業(yè)公司應(yīng)積極協(xié)調(diào)配

10、合區(qū)域/城市公司做好集中維保工作。 第三章 物業(yè)后期管理第八條 物業(yè)管理正常期（一）組建業(yè)委會(huì)。1. 當(dāng)項(xiàng)目符合成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，地產(chǎn)公司應(yīng)在當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的指導(dǎo)下，與業(yè)主代表共同組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建工作。2. 物業(yè)公司應(yīng)積極參與、配合業(yè)主大會(huì)籌備和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，具體參見集團(tuán)籌備業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)操作指引。（二）空置房。1 因地產(chǎn)公司銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的，物業(yè)費(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用，由地產(chǎn)公司承擔(dān)并每年全額結(jié)算一次，由物業(yè)公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)部向地產(chǎn)發(fā)送費(fèi)用收繳函，并附空置房統(tǒng)計(jì)表。2 費(fèi)用結(jié)算原則上空置房物業(yè)費(fèi)按100%標(biāo)準(zhǔn)支付，

11、具體支付時(shí)間物業(yè)與地產(chǎn)區(qū)域/城市公司協(xié)調(diào)，但不得超過(guò)一年。（四）存量資產(chǎn)管理。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司受地產(chǎn)公司委托開展存量資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)（如會(huì)所、車位、商鋪等），雙方簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，依據(jù)合同履行各自義務(wù)，此經(jīng)營(yíng)收入用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足。詳見存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬。（五）項(xiàng)目移交清盤。物業(yè)公司在項(xiàng)目交付2年內(nèi)，區(qū)域/城市公司應(yīng)組織向移交清盤項(xiàng)目，并與物業(yè)確認(rèn)遺留問(wèn)題及解決方案，監(jiān)督遺留問(wèn)題處理和相關(guān)費(fèi)用使用情況。（六）其他（1）如果地產(chǎn)公司向業(yè)主承諾贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)的由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此部分費(fèi)用將由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。（2）地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時(shí)，應(yīng)充分征

12、求物業(yè)公司意見。（3）地產(chǎn)公司不得對(duì)購(gòu)房者做出超過(guò)前期物業(yè)管理服務(wù)合同范圍的承諾，對(duì)因銷售承諾過(guò)失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。七、相關(guān)文件7.1 OA審批流無(wú)7.2記錄/表單物業(yè)服務(wù)中心組建計(jì)劃表- ZDJ-XMYY-F09空置房統(tǒng)計(jì)表- ZDJ-XMYY-F10存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬- ZDJ-XMYY-F117.3法律/法規(guī)無(wú)7.4 支持性文件1 ZDJ-XMYY-ZY-01物業(yè)前期介入工作指引2 ZDJ-XMYY-MB-01新項(xiàng)目物業(yè)前期介入工作方案（模板） 3 ZDJ-XMYY-MB-11物業(yè)管理總體策劃方案（模板）4 ZDJ-XMYY-MB-12項(xiàng)目總體功能配置建議書（模板）5 ZDJ-XMYY-MB-13新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估建議書（模板）6ZDJ-XMYY-BZ-01物業(yè)管理用房配備標(biāo)準(zhǔn)7 ZDJ-XMYY-MB-14施工質(zhì)量評(píng)估建議報(bào)告（模板）8 ZDJ-XMYY-MB-03物業(yè)服務(wù)方案（模板）9 DJDC-PY-MB-2015-WY-04前期物業(yè)管理服務(wù)合同（模板）10 ZDJ-XMYY-MB-05臨時(shí)管理規(guī)約（模板）11 ZDJ-XMYY-BZ-02物業(yè)服務(wù)費(fèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)12 ZDJ-JYTZ-MB-02銷售中心物業(yè)委托服務(wù)合同模板2013103013 ZDJ-XMYY-ZY-02營(yíng)銷