第三講房地產(chǎn)估價(jià)原則

1、第三講房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則是指根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀(guān)規(guī)律，總結(jié)、提煉出的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。一、我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的估價(jià)原則第三十三條： “房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則。 ”二、我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的估價(jià)原則1.合法原則。2.最高最佳使用原則。3.替代原則。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。三、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法規(guī)定的估價(jià)原則1.獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則。 2.合法原則。 3.最高最佳使用原則。 4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。5.替代原則。6.謹(jǐn)慎原則。其中:獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則為基本原則；合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和替

2、代原則為技術(shù)原則；謹(jǐn)慎原則為特殊原則（抵押估價(jià)應(yīng)遵守的原則）。1 . 獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出公平合理的價(jià)值?！蔼?dú)立 ”要求房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)； “客觀(guān) ”要求房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)，完全從客觀(guān)實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目； “公正 ”要求房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人的任何一方。2 .合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。具體要求估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法、使用合法、處分合法、價(jià)格合法和估價(jià)人員行為合法。3 .最高最佳使用原

3、則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。具體要求法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行和價(jià)值最大化。4 .替代原則要求同一供求范圍的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。具體要求相同效用 （收益），應(yīng)具有相同價(jià)格；相近效用（收益），應(yīng)具有相近價(jià)格;不同效用 （收益）的同類(lèi)房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)有一個(gè)合理的差額。5 .估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。6 .謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)

4、可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。四、我國(guó) xx 房地產(chǎn)估價(jià)原則1 .供求原則。2.變動(dòng)原則。3.替代原則。4.最有效使用原則。 5.均衡原則。 6.預(yù)測(cè)原則。7 .收益分配原則。8.貢獻(xiàn)原則。9.適合原則。10.競(jìng)爭(zhēng)原則。11.收益遞增遞減原則。五、 xx 房地產(chǎn)估價(jià)原則1 .預(yù)測(cè)原則。2.變動(dòng)原則。3.供求原則。4.競(jìng)爭(zhēng)原則。 5.替代原則。6.機(jī)會(huì)成本原則。 7.均衡原則。 8.貢獻(xiàn)原則。9.收益分配原則。10.適合原則。11.外部性原則。 12.最有效使用原則。六、日本房地產(chǎn)估價(jià)原則七、有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的不同觀(guān)

5、點(diǎn)1. 房地產(chǎn)估價(jià)原則只四個(gè)： 綜合性原則。 替代原則。 最有效使用原則。 動(dòng)態(tài)原則。 房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性原則： 全面了解待估房地產(chǎn)； 綜合分析房地產(chǎn) 價(jià)格影響因素； 房地產(chǎn)價(jià)格分析計(jì)算的綜合性。 房地產(chǎn)估價(jià)的動(dòng)態(tài)原則： 房地產(chǎn)價(jià)格是供求動(dòng)態(tài)平衡的結(jié)果； 房地 產(chǎn)價(jià)格是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； 房地產(chǎn)價(jià)格分析計(jì)算的動(dòng)態(tài)性（動(dòng)態(tài)計(jì)算）。（周寅康等.論房地產(chǎn)估價(jià)的原則 .房地產(chǎn)評(píng)估.1997.9.）2 .將房地產(chǎn)估價(jià)原則區(qū)分為房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則與評(píng)估原則 房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)規(guī)律的簡(jiǎn)要概括。包括： 機(jī)會(huì)成本法則。 供求法則。 替代法則。 變動(dòng)法則。 收益與分配法則。 收益遞增遞

6、減法則。 均衡法則。 貢獻(xiàn)法則。 適合法則。 競(jìng)爭(zhēng)法則。 房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估原則是指對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)在操作上的基本要求。包括： 最有效使用原則 相關(guān)比較原則 預(yù)測(cè)原則 土地、建筑物分離估價(jià)原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 合法原則。 公平原則。 資料充分原則。（楊德忱等.房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則與評(píng)估原則.中國(guó)房地產(chǎn).1995.8）3 .將房地產(chǎn)估價(jià)原則區(qū)分為房地產(chǎn)估價(jià)工作原則與經(jīng)濟(jì)原則 房地產(chǎn)估價(jià)工作原則是指在房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。包括： 獨(dú)立性原則。 客觀(guān)性原則。 科學(xué)性原則。 合法原則。 房地產(chǎn)估價(jià)的經(jīng)濟(jì)原則是指房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)遵循的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性原則。包括： 最佳使用原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

7、供求原則。 替代原則。 預(yù)期收益原則。 公平原則。（王全民.論房地產(chǎn)的估價(jià)原則.價(jià)格月刊 .1997.6）4.將房地產(chǎn)估價(jià)原則區(qū)分為房地產(chǎn)價(jià)格形成法則與房地產(chǎn)估價(jià)行為原則 房地產(chǎn)價(jià)格形成法則是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)規(guī)律的簡(jiǎn)要概括及其客觀(guān)反映。包括： 替代法則。 供求法則。 最有效使用原則或機(jī)會(huì)成本法則。 收益遞增遞減法則。 收益分配法則或貢獻(xiàn)法則。 均衡法則。 預(yù)測(cè)原則。 整體原則或房地合一原則。 房地產(chǎn)估價(jià)行為原則是指在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。包括： 合法原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 公平、公正、公開(kāi)原則。 信息準(zhǔn)確充分原則。（廖俊平.論房地產(chǎn)的估價(jià)原則.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)

8、師.1998.2）問(wèn)題討論：1 .丁某于1997 年購(gòu)置了一套三室二廳的商品住宅， 1998 年改作餐飲營(yíng)業(yè)用房，并辦理了一切相關(guān)手續(xù)。 2005 年 2 月丁某為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類(lèi)似餐飲營(yíng)業(yè)用房的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用收益法估價(jià)，估值為 40 萬(wàn)元。然后，再將估價(jià)對(duì)象視作住宅而采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，估值為 50 萬(wàn)元。最后，取種估價(jià)方法所得結(jié)果的平均值45 萬(wàn)元作為估價(jià)結(jié)論。試析這樣確定估價(jià)結(jié)論的正確性。2 .甲公司2005年 8月 10 日因業(yè)務(wù)拓展而以總價(jià)900萬(wàn)元購(gòu)入相鄰辦公樓， 2008 年 7 月 1 日后，公司部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，該辦公樓閑置， 2008 年 8 月 1 日，甲公司與乙公司聯(lián)合組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產(chǎn)權(quán)入股，并委托丙房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)該閑置的辦公樓進(jìn)行估【參考答案】1 . 不正確。 沒(méi)有遵循 “最高最佳使用原則 ”。 估價(jià)對(duì)象作為住宅使用的價(jià)格高于作為餐飲營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格，就應(yīng)按住宅估價(jià)