萬科房地產(chǎn)公司項目管理制度匯編(完整版)(60)

1、=精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=萬科房地產(chǎn)公司項目管理制度匯編（完整版）（60）1保密精品項目咨詢?nèi)f科房地產(chǎn)公司項目管理制度（完整版）第一章 總則第1節(jié)項目運作過程管理1項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理的策劃和運作，必須充分理解和 應(yīng)用項目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合股份公 司現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項目開發(fā) 過程中股份公司各業(yè)務(wù)部門和項目公司 2的各自角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、 操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到位、溝通順暢。2項目運作過程管理主要包括：項目發(fā)展 管理、項目設(shè)計管理、項目工程管理、 項目質(zhì)量管理、項目銷售管理、商務(wù)管 理。 3發(fā)展部是項目前期階段的 業(yè)務(wù)樞紐

2、部門，負責(zé)開發(fā)項目的前期論 證、策劃組織工作，股份公司相關(guān)業(yè)務(wù)精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載1精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載部門負責(zé)配合運作。項目管理中心是股 份公司實施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門， 負責(zé)所有項目實施過程的策劃、組織、 監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，股份公司各業(yè)務(wù)部 門、股份公司所屬公司必須配合項目管 理中心的工作。4項目公司開發(fā)設(shè)計部是該公司項目開發(fā)運作的綜合管 理部門，對該公司項目開發(fā)業(yè)務(wù)進行全 過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。 股份公司所屬公司其他各部門必須配合 開發(fā)設(shè)計部的工作。5所有項目運作過程必須遵循本手冊的管理規(guī)

3、定， 通過以下方式對項目運作實施全過程控 制：發(fā)布業(yè)務(wù)運作必須遵循的管理規(guī)定；開發(fā)過程中的備案、核準(zhǔn)和審批操作；報備資料綜合分析；例行的現(xiàn)場檢查等。6股份公司項目管理中心在收集、整理和分析項目公司 報備資料后，應(yīng)針對項目開發(fā)進度、質(zhì) 量、生產(chǎn)安全的狀況，以及項目公司采 取的關(guān)聯(lián)措施進行綜合評價，每季度形 成一份分析報告，報股份公司主管領(lǐng)導(dǎo) 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 2審閱，并抄送投資證券部備查。7在以下情形下，股份公司業(yè)務(wù)部門總經(jīng) 理應(yīng)考慮安排人員到項目公司進行現(xiàn)場 檢查或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查 報告提交股份公司分管領(lǐng)導(dǎo)和項目公司公司總經(jīng)理。工程進度

4、嚴重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)煞莨?所屬公司提出額的整3改措施缺乏信心； 發(fā)生嚴重質(zhì)量，安 全事故； 項目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費使用 將超過70%; 對工程質(zhì)量有重大影 響的新材料，新工藝應(yīng)用； 發(fā)生嚴重 顧客投訴，或媒體的大量負面報導(dǎo)； 完 成例行檢查；股份公司領(lǐng)導(dǎo)指示，或股份公司其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出建非商業(yè)項目工程完成住戶如火、商業(yè)項目完成商場開業(yè)后，項目 公司應(yīng)對項目開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計、 施工、招商，銷售、成本等方面工作進 行系統(tǒng)總結(jié)和評價，詳細回顧和分析項 目開發(fā)過程的得失，并提出必要的改進 建議，經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽署后報股份 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀

5、下載 3 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載公司項目管理中心，股份公司主管領(lǐng)導(dǎo) 審閱。第2節(jié)項目運作要素管理1項目運作要素管理是項目開發(fā)的重要保證，是貫穿于整個項 目開發(fā)過程的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，股份公司 各業(yè)務(wù)歸口部門應(yīng)承擔(dān)其管理責(zé)任，確 保項目開發(fā)的順利進行，實現(xiàn) 4股份公司效益的最大化。2股份公司建立的項目運作要素管理制度將根 據(jù)項目開發(fā)運作的實際需要，不斷地進 行補充和完善。項目運作要素管理工作 包括，但不限于：項目經(jīng)驗?zāi)繕?biāo)管理； 項目計劃管理；項目成本管理；招標(biāo)管理；經(jīng)濟合同管理。3各項目公司運作要素管理必須遵循股份公 司發(fā)布的管理規(guī)定，股份公司尚未發(fā)布 管理規(guī)

6、定的業(yè)務(wù)工作，項目公司自行制 定和執(zhí)行，股份公司對項目公司的管理 制度進行備案審查。4各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度均清晰規(guī)定與該項業(yè)務(wù)管 理有關(guān)的影響因素，包括：該項業(yè)務(wù)管理的目的和基本原則； 該項業(yè)務(wù)的范圍界定；責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系； 業(yè)務(wù)操作的方法和要 求； 執(zhí)行規(guī)定操作應(yīng)形成的記錄形 式。 5股份公司對各項公司基礎(chǔ) 業(yè)務(wù)管理的監(jiān)督方式包括：審查項目公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度； 在監(jiān)督項目開發(fā)運作過程中堅持基礎(chǔ)業(yè) 務(wù)工作的執(zhí)行情況；必要時對項目公司現(xiàn)場的監(jiān)督檢查。5第3節(jié)項目管理的審批時限股份公司各業(yè)務(wù)部門和項目公司在項目運作過程中應(yīng)進行密切配合，所有本手冊中規(guī)定的備案、核準(zhǔn)和審批事項應(yīng)及時作出報告或回

7、應(yīng)。 61項目管理中心 對于項目公司或股份公 司各部室提交項目管理中心的審批事 宜，只要符合相關(guān)制 度要求且文件 內(nèi)容齊全，項目管理中心將及時予以辦 理，并在以下規(guī)定的時限內(nèi)完成審批工 作：需項目管理中心內(nèi)部單一部門獨立負責(zé)審批的事宜，該部門應(yīng)在2個工作日內(nèi)完成審批；對于需項目管理中心多個部門審批的事宜，經(jīng)辦 部門牽頭，需在3個工作日內(nèi)完成審批； 對于項目管理中心經(jīng)辦，且需項目中心 以外的股份公司其他部室審批的事宜， 項目中心經(jīng)辦部門牽頭并跟蹤，需在5個工作日內(nèi)完成審批；對于需會議研究后辦理事項，在 3個工作日內(nèi)完 成，最多不超過6個工作日，需提報總 裁會審批事項審批時間另行決定； 緊急或特殊

8、情況需特殊處理的事項，可 根據(jù)實際情況需要特殊處理。2特別說明股份公司各部室及項目公司除特殊業(yè)務(wù)外，須使用 OA系 統(tǒng)審批或上報相關(guān)文件； 項目公司所有人員每天必須登錄 OA系統(tǒng) 進行辦公，并要求在上報審批文件時， 應(yīng)在聯(lián)絡(luò)事宜一欄中注明待審批事項摘 要； 項目公司應(yīng)嚴格按制度要求上 報相關(guān)審批文件，避免上報非制度要求 審批文件； 股份公司各部室所有人精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載7 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載員必須每天登錄 OA系統(tǒng)進行審批，原則當(dāng)日文件當(dāng)日完成審批。7第4節(jié)權(quán)責(zé)界面圖例說明為保證項目管理制度各章中涉及的權(quán)責(zé)

9、界 面表達完整、簡介，2010版制度采用權(quán) 責(zé)表方式對各項業(yè)務(wù)工作的職責(zé)、權(quán)限進行規(guī)定。其中，圖例如下：序號圖 辦業(yè)務(wù)的發(fā)起部門，業(yè)務(wù)承辦部門，對例職責(zé)職責(zé)描述1 主業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果負責(zé)。根 據(jù)職責(zé)必須參加某項業(yè)務(wù)工作的配合部門，為業(yè)2 配合 務(wù)承擔(dān)部門完成該項 工作任務(wù)提供輸入性的前提條件，或根 據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的安排參與相關(guān)工作。業(yè)務(wù)的牽頭組織部門，全過程督辦業(yè)3 ? 督辦務(wù)的發(fā)起、配合、審核和批準(zhǔn)工作。督辦同時包含對業(yè)務(wù)的審核的責(zé)任。指 根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求、專業(yè)能力或 經(jīng)驗，對4。審核審議的事項或文件 提出建議或意見，供決策參考。對有關(guān)事務(wù)、工作、報告提供書面的審查批準(zhǔn) 意見

10、和簽名，審批具有 否決”權(quán)。5 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 7 審批6。備案指以書面形式將工作情 況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。9第二章總則項目發(fā)展管理第2章 項目發(fā)展管理101為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng) 險，保證項目開發(fā)的效益和效率，所有 擬開發(fā)項目必須按制度進行科學(xué)論證和 決策。股份公司發(fā)展部是負責(zé)項目發(fā)展的專職管理部門，對于項目發(fā)展工 作進行統(tǒng)籌管理。發(fā)展部依據(jù)股份公司 確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作。 項目公司為所在城市項目發(fā)展公司的主 要責(zé)任部門，新項目發(fā)展業(yè)績作為公司、 總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，并 以此作為考核的依據(jù)之一。項目發(fā)展工作中涉及的部門和項

11、目公司，應(yīng)注 意對所接觸和了解的有關(guān)決策信息的保 密工作。11權(quán)責(zé)界面項目發(fā)展管理權(quán)責(zé)界面 關(guān)聯(lián)公司 股份公司職能部門 股 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 8=精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=份公司領(lǐng)導(dǎo) 發(fā)展工作分項 商管公司酒 店公司項目公司投資部財務(wù)部成本控制 部法律事務(wù)部項目中心規(guī)劃院發(fā)展部分 管副總裁總裁董事長 1、項目選址 階段1項目集團立項2、評審可研階段 有項目公司 2規(guī)劃交底 無項目公司 有項目公司無項目公司 12有項目公司 無項目公司O O 3方案匯報項目發(fā)展管理權(quán)責(zé)界面關(guān)聯(lián)公司股份公司職能部門發(fā)展工作分項 商管

12、公司酒店公司項目公司投資部財務(wù) 部成本控制部法律事務(wù)部項目中心規(guī)劃 院發(fā)展部分管副總裁總裁董事長4可研報告審批所有項目3、合同談判階 段5合同會簽4、土地摘牌階段6摘 牌會簽7出讓合同 o o o o :主辦；:配合；？：督辦；。：審 核；:審批；O：備案 。o o oooooooA000000000Goooooo A o o o O 132項目選址階段股份公司發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動和 利用各種有效渠道資源發(fā)掘項目信息。 對已有項目公司的城市，項目選址的前 期工作項目公司負責(zé)，股份公司發(fā)展部 督促協(xié)調(diào)。項目公司有責(zé)任充分調(diào)動各 地資源優(yōu)勢和渠道，定期主動拜訪當(dāng)?shù)?市區(qū)級政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門，建

13、立良好 聯(lián)系，尋找項目機會獲取有價值的項目 信息。對于向政府的項目發(fā)展推介和介紹，應(yīng)熟悉使用股份公司 PPT幻燈 介紹、發(fā)展宣傳DVD、股份公司畫冊和 月刊等宣傳資料。信息分析整理對于沒有項目公司城市的項目信息，股 份公司發(fā)展部負責(zé)對項目信息進行考察 調(diào)研，并按要求完成調(diào)查文件的分析整 理工作。對于有項目公司城市的項目信息，首先項目公司負責(zé)對項目信息 進行考察調(diào)研和分析、項目市調(diào)信息 表、項目規(guī)劃交底單、項目階段信息要點表，并附：紅線圖、城市地圖、 現(xiàn)場照片、政府報價及優(yōu)惠條件等），匯 總后通過股份公司 OA系統(tǒng)及時上報股 份公司發(fā)展部、項目管理中心和分管發(fā) 展副總裁，發(fā)展部和項目公司進行論證

14、 做出綜合評價，上報股份公司審批。為 加快項目溝通效率，項目公司應(yīng)盡量與 股份公司發(fā)展部當(dāng)面溝通研討項目信 息。對于項目公司上報的項目信息，股份公司發(fā)展部在收到 OA上報后 七日內(nèi)給予反饋建議。項目信息評估和股份公司發(fā)展部立項 股份公司發(fā)展部及時對項目信息分析整理，上 報分管發(fā)展副總裁和發(fā)展部召開的項目 信息評估會，對所獲得的項目信息進行 分析評估，填批項目立項建議書，獲得 通過的項目信息視為股份公司發(fā)展部立 項項目。14項目推進對于通過股份公司發(fā)展部立項的項目，發(fā)展部和項目公司應(yīng)積極推進， 進一步洽談落實有關(guān)條件，發(fā)出投資意 向函和考察邀請函，協(xié)調(diào)安排政府領(lǐng)導(dǎo) 和對方高層參觀考察已開業(yè)項目，

15、加深 對萬達的了解和信心，并可安排雙方高 層人員的溝通互訪進一步明確意向。這一階段需進一步明確項目的各方面條 件，并取得政府或?qū)Ψ降恼綀髢r和商 務(wù)條件。 3評審可研階段 合 同要點原則在通過股份公司發(fā)展部立項后，發(fā)展部明確項目合同要點原 則，積極與政府或?qū)Ψ竭M行洽談溝通達 成一致。問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查待項目合同原則條件已基本達成一致后，項目所涉及前期相關(guān)技術(shù) 指標(biāo)問題，發(fā)展部和項目公司落實操作 手冊問題清單。發(fā)展部形成落實后的前期技術(shù)事項落實成果說明"，主要 對問題清單落實情況加以說明，分管副 總裁簽署后，作為股份公司掛牌文件等 相關(guān)文件會簽時的附件，對于逐步深化 落實的情況

16、，在每個階段可予以更新。轉(zhuǎn)讓項目盡職調(diào)查審計 對于轉(zhuǎn)讓 項目，在簽訂合同前需對項目和對方公 司進行項目盡職調(diào)查審計，股份公司發(fā)精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載13精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載展部、法律事務(wù)部、財務(wù)部和投資部參 加，必要時可以聘請專業(yè)機構(gòu)。前期規(guī)劃設(shè)計條件交底在項目通過股份公司發(fā)展部立項、取得初步紅線圖、 項目符合萬達選址原則要求后，發(fā)展部 報經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁同意，股 份公司商業(yè)規(guī)劃研究院開始進行項目規(guī) 劃方案設(shè)計。在進行項目規(guī)劃方案設(shè)計前，股份公司發(fā)展部應(yīng)按要求整理 相關(guān)資料文件與商業(yè)規(guī)劃研究院進行前 期規(guī)

17、劃交底，介紹說明有關(guān)項目情況并 移交資料文件，交底文件需發(fā)展部總經(jīng) 理、商務(wù)規(guī)劃研究院院長簽字確認并報 股份公司分管發(fā)展副總裁。設(shè)計條件和 資料發(fā)生變化或更新的，發(fā)展部應(yīng)及時 與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。15交底和補充交底流程 為：發(fā)展部提交交底發(fā)展部總經(jīng)理審 批一規(guī)劃院院長審批一分管發(fā)展副總裁 審批一規(guī)劃院。在進行項目規(guī)劃設(shè)計前，規(guī)劃院應(yīng)進行項目現(xiàn)場考察和調(diào) 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 13 研，發(fā)展部協(xié)調(diào)配合。規(guī)劃設(shè)計成果交底股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院形成的規(guī)劃設(shè)計成果，應(yīng)商業(yè)規(guī)劃研究院 院長簽字后及時交底給發(fā)展部，以作為 項目評估和談判的依據(jù)。設(shè)計成果發(fā)生

18、 更新的，商業(yè)規(guī)劃研究院應(yīng)及時與發(fā)展 部交底。當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)發(fā)展變化調(diào)整后，商業(yè)規(guī)劃研究院應(yīng)及時交底給股份 公司發(fā)展部，股份公司發(fā)展部對變化指 標(biāo)進行測算評估以作為對規(guī)劃指標(biāo)變化 調(diào)整的決策參考。項目前期規(guī)劃方案匯報根據(jù)需要并經(jīng)過股份公司分管發(fā)展副總裁同意，項目前期規(guī)劃方 案可以與政府或?qū)Ψ竭M行正式溝通匯 報。發(fā)展部應(yīng)協(xié)調(diào)組織策劃好有關(guān)匯報 會議安排，提前做好計劃和相關(guān)準(zhǔn)備工 作。商業(yè)規(guī)劃研究院負責(zé)按計劃要求完 成有關(guān)匯報規(guī)劃文本和規(guī)劃演示文件的 準(zhǔn)備工作。項目經(jīng)濟測算 工項通過后，發(fā)展部填寫測算內(nèi)聯(lián)單并附 落實后的問題清單，分管發(fā)展副總裁簽 批后，交成本部進行測算，分管成本副 精選公文范文，管理

19、類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 14 總裁簽批后提交分管發(fā)展副總裁、總裁、 董事長。經(jīng)濟測算流程：嗎，發(fā)展部提出測算內(nèi)聯(lián)單一分管發(fā)展副總 裁簽批一成本部進行測算-分管成本副 總裁簽批一提交分管發(fā)展副總裁、總裁、 董事長。商管公司意見 根據(jù)需要項目要征詢主力店商家選址意見 的，股份公司發(fā)展部提供項目信息和資 料給商管公司，商管公司在十日內(nèi)負責(zé) 給予選址反饋意見和設(shè)計要求以供決 策。酒店公司意見根據(jù)需要項目要征詢酒店選址意見的，股份公司 發(fā)展部提供項目信息和資料給股份公司 酒店建設(shè)公司并交底，酒店建設(shè)公司在 十日內(nèi)負責(zé)給予選址反饋意見和酒店設(shè) 計要求以供決策。16項目公司意見根據(jù)需要

20、項目要征求銷售指標(biāo)意見的，項目管理中心營銷 部組織人力進行現(xiàn)場調(diào)研，并在十日內(nèi) 給出書面意見給股份公司領(lǐng)導(dǎo)，以供領(lǐng) 導(dǎo)決策。項目可研報告 當(dāng)項目通過股份公司立項并合同原則條件已精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 15 =精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=基本達成一致后，股份公司發(fā)展部負責(zé) 協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門、項目公司編寫項目 可行性研究報告，其中股份公司商業(yè)規(guī) 劃研究院負責(zé)規(guī)劃指標(biāo)，股份公司項目 管理中心、項目公司負責(zé)項目中銷售產(chǎn) 品的市場調(diào)研和售價預(yù)測，股份公司成 本控制部、項目公司負責(zé)項目成本測算， 其它部門積極配合。對于招拍掛項目，

21、應(yīng)在土地摘牌前完成項目可研報告； 對于非招拍掛項目，應(yīng)在簽訂正式項目 合同前，完成項目可研報告。4合同談 判階段股份公司發(fā)展部根據(jù)股份公司決策指示，協(xié)調(diào)組織法律事務(wù)部、 項目公司進行項目合同談判工作，其它 部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關(guān) 建議。項目有關(guān)合同協(xié)議文稿股份公司法律事務(wù)部和發(fā)展部負責(zé)起草，向 政府或?qū)Ψ桨l(fā)出的合同文稿需經(jīng)股份公 司分管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)。 項目合同 協(xié)議或框架協(xié)議的簽訂，經(jīng)股份公司發(fā) 展部、項目管理中心、成本部、財務(wù)部、 規(guī)劃院、投資部、酒店公司、商管系統(tǒng)等部門會簽意見后報分管酒店副總裁、 分管項目副總裁、分管發(fā)展副總裁、法 律事務(wù)部總經(jīng)理、總裁和股份公司董事 長批準(zhǔn)

22、。各部門會簽意見要求在一周內(nèi) 完成。會簽流程如下：提出會簽流程一發(fā)展部總經(jīng)理簽批一股份公 司項目管理中心、成本部、財務(wù)部、規(guī) 劃院、投資部等相關(guān)部門會簽 -分管酒 店副總裁、分管項目副總裁、分管發(fā)展 副總裁一法律事務(wù)部總經(jīng)理 -總裁一董 事長項目合同存檔項目合同簽訂后股份公司發(fā)展部及時送法律事務(wù) 部、項目管理中心、財務(wù)部和檔案室存 檔交底，其中財務(wù)部和檔案室留存合同 原件，同時將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分 轉(zhuǎn)規(guī)劃院。 17項目合同協(xié)議簽訂當(dāng)日或次日上午向投資證 券部書面報送項目情況描述、合同重要 條款摘要、合作意向書及項目合同副本 等相關(guān)文件存檔。5 土地摘牌階段項目合同協(xié)議簽訂后，有項目公司或已

23、 成立項目公司的，項目公司負責(zé)協(xié)調(diào)督促政府或?qū)Ψ椒e極履行合同，實施和完 成項目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相 關(guān)手續(xù)，確保順利取得項目土地，發(fā)展 部和法律事務(wù)部給予督促支持。對于沒 有項目公司的城市，發(fā)展部負責(zé)上述工 作。對于非招拍掛項目，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部和項目公司應(yīng)根據(jù) 合同協(xié)議約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時 完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和 土地部門的批準(zhǔn)和認可。對于招拍掛項目，需進行以下工作：掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件確認股份公司發(fā)展部、項目公司應(yīng)積極溝通協(xié)調(diào)政府對 土地掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件進行落實 確認，在政府正式認定或確認這些指標(biāo) 和條件前應(yīng)提前協(xié)商溝通，并報分管發(fā) 展副總裁確認

24、。掛牌公告和摘牌會簽在取得正式項目掛牌文件后，股份公司發(fā)展部組織項目掛牌公告和摘牌 會簽，針對公告文件、掛牌文件、掛牌 文件中已公示的土地出讓合同和項目可 研報告進行評審會簽，獲得董事長批準(zhǔn)精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載21精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載后，方可參加土地摘牌。各部門會簽意 見要求在一周內(nèi)完成。項目掛牌公告和摘牌會簽流程如下： 提出會簽 流程-發(fā)展部總經(jīng)理簽批 f股份公司項 目管理中心、成本部、財務(wù)部、規(guī)劃院、 投資部等相關(guān)部門會簽 分管酒店副總 裁、分管項目副總裁、分管發(fā)展副總裁 一法律事務(wù)部總經(jīng)理 一總裁一董事長

25、 摘牌準(zhǔn)備批準(zhǔn)參加摘牌的項目，項目公司發(fā)展部應(yīng)及時協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門 和項目公司認真準(zhǔn)備有關(guān)摘牌文件資料 和資金，相關(guān)部門給予積極配合。 項目摘牌當(dāng)日或次日上午向投資證券部 書面報送項目情況描述更新、土地掛牌讓通知、中標(biāo)通知書、成交確認書副本等文件存檔。土地出讓合同在土地摘牌后，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部和項目公司依 據(jù)已簽訂的有關(guān)合同協(xié)議和掛牌文件， 積極協(xié)調(diào)政府簽訂土地出讓合同。土地 出讓合同簽訂前，發(fā)展部組織評審會簽, 要求在一周內(nèi)完成，后上報分管發(fā)展副精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 19=精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=總裁

26、、法律事務(wù)部總經(jīng)理和股份公司總 裁批準(zhǔn)后簽訂。如果土地出讓合同已在掛牌文件中公示并已經(jīng)通過摘牌會 簽的，簽訂土地出讓合同時報分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理和總裁批 準(zhǔn)。土地出讓合同存檔土地出讓合同簽訂后，股份公司發(fā)展部或項 目公司及時存檔，并送法律事務(wù)部、財 務(wù)部、成本控制部、項目管理中心存檔 交底，其中項目公司留存土地出讓合同 原件，同時將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分 轉(zhuǎn)規(guī)劃院。土地出讓合同簽訂當(dāng)日或次日上午向投資證券部書面報送土地 出讓合同重要條款摘要、合同副本存檔。6交底跟蹤階段摘牌后或項目合同簽訂后信息通報 摘牌后或項目 合同簽訂后一個工作日內(nèi)，股份公司發(fā) 展部應(yīng)將摘牌信息通報投資部，三個

27、工 作日內(nèi)，股份公司發(fā)展部應(yīng)將摘牌信息 通報商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設(shè)公司、 商業(yè)管理公司、成本控制部、項目管理 中心、財務(wù)部和人力資源部等部門。摘牌后或項目合同簽訂后規(guī)劃交底 項目摘牌后或項目合同簽訂后，股份公 司發(fā)展部及時與商業(yè)規(guī)劃研究院進行摘 牌后規(guī)劃條件和有關(guān)資料交底。交底后 項目規(guī)劃的有關(guān)協(xié)調(diào)工作商業(yè)規(guī)劃研究 院和項目公司負責(zé)。摘牌后或項目合同簽訂后項目交底 項目摘牌后 或項目合同簽訂后，股份公司發(fā)展部及 時組織項目交底會，項目管理中心、項 目公司、商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設(shè)公 司、商業(yè)管理公司、成本控制部、財務(wù) 部和人力資源部等部門參加。19交底會上，股份公司發(fā)展部向項目管理 中心和項

28、目公司進行項目前期工作和有 關(guān)資料文件的完整移交并簽署工作移交 單，移交后項目的有關(guān)管理和協(xié)調(diào)工作 項目管理中心和項目公司負責(zé)，發(fā)展部 和法律事務(wù)部保持配合跟蹤。交底會上 發(fā)展部同時向其他參會部門介紹項目情 況以便于相關(guān)部門下一步工作的開展。對于前述已簽訂的項目合同和土地出讓 合同，在就有關(guān)合同資金進行支付時，精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載25=精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=若項目股份公司發(fā)展部參與審批發(fā)展在某一階段確認終止，發(fā)展部應(yīng)在 三日內(nèi)分管副總裁確認后，正式通知規(guī) 劃院、項目管理中心、財務(wù)部、成本部、 人力資源部。7附件

29、 項目立項 建議書模板項目市調(diào)信息表模板 規(guī)劃交底單模板項目階段信息要點表模板審批會簽表模板 20項目立項建議書模板項目立項建議書日期：年 月 日發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門：發(fā)展部 項目地塊名稱： 信息來源： 1、地塊簡介、區(qū)位優(yōu)勢 及現(xiàn)狀情況： 2、政府態(tài)度和支持力 度：3、政府規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)要求： 4、土地出讓方式和能否設(shè)定我方所要求的掛牌條件：5、書面報價及地價的組成： 6、合作模式及條件：7、 9、城市宏觀指標(biāo)：城市市區(qū)人口數(shù)、周 邊三公里半徑人口數(shù)、社零總額、三產(chǎn)初步優(yōu)惠條件初步評估分析:精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 22 比例、GDP和周邊可比項目售價 10、

30、附上項目在城市中位置和衛(wèi)星圖11、項目現(xiàn)場和四周照片 項目負責(zé)人 發(fā)展部總經(jīng)理21項目市調(diào)信息表 項目市調(diào)信息表 項目地塊名稱所屬城市日期： 制表人：1、宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場指標(biāo)城市市區(qū)人口 GD P城市人均可支配收入城市三產(chǎn)比 重 社會零售商品總額 年度房地產(chǎn)竣工 面積年度商品房銷售均價年度房地產(chǎn) 銷售面積年度商品房銷售總額年度土 地供應(yīng)量近期周邊土地成交情況 上一年 當(dāng)年 數(shù)據(jù)來源說明2、周邊三公里人口數(shù)量3、項目周邊銷售產(chǎn)品調(diào)查22銷售產(chǎn)品類型 總規(guī)模總戶數(shù)銷售產(chǎn) 品價格 主力戶型面積 車位售價 開盤時間月銷售速度序號 項目名稱 位 置 層高估計 綜合評價 4、調(diào)研項目位置圖：必須注明本

31、項目和調(diào)研項目的位置圖，要求帶距離精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載27精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載比例尺。23規(guī)劃交底單模板規(guī)劃交底單項目名稱： 發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門：發(fā)展部發(fā)起日期：聯(lián)絡(luò)對象：規(guī)劃院 抄送 一、用地規(guī)劃要求：1.用地性質(zhì)：2.總用地面積：萬疔3.建設(shè)用地面積： 萬疔4.代征道路面積：萬疔；代征綠化面積：萬疔5.容積率:6.建筑密度: 公建占比：% 7.綠地率:% 8.%二、建筑規(guī)劃要求:1.建筑面積：2.不同類型物業(yè)面積指標(biāo)3.建筑規(guī)劃控制高度：m 4.航空限制高度：m 5.建筑退線要求 三、其他規(guī)劃條件：1.日照間距要

32、求：2.市政公共 配套要求：3.本地塊人防設(shè)計要求：4.車位要求：5.政府是否需要做酒店：24規(guī)劃交底單模板規(guī)劃交底單四、需要注意的有關(guān)地塊內(nèi)、周邊設(shè)施情況和其他情況：1.微波通道、高壓走廊、高壓塔2.保留建筑3.有無文物古墓文物情況等；是否有地下 障礙物；是否有河道保留、是否允許加 精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 24 蓋4.有無節(jié)能減排強制性要求五、政府報價：六、附件內(nèi)容：1.城市地圖 地 圖3.項目用地紅線圖、地形圖4.項目信 息表5.城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件6.地區(qū)性規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定7.面積計算的地方規(guī)定.地勘報告9.地

33、質(zhì)災(zāi)害等及水文地質(zhì)條件10.項目用地周邊道路交通 情況及規(guī)劃圖發(fā)展部 規(guī)劃院 分管副總裁時間節(jié)點發(fā)展部提交時間：規(guī)劃院反饋方案時間：匯報方案時間：25項目階段信息要點表模板 XX項目階段信息要點表 明細項目簡況：項目規(guī)模：總地價款： 回遷房政府指標(biāo)指標(biāo)合同協(xié)議要求 新項目請簡單注明項目基本情況，如面 積，位置、周邊情況、地上覆蓋物等， 口頭報價，能否提供售樓處用地。約畝；如為 地價內(nèi)容包括哪些，比例如何 讓金、配套費；回遷房面積、業(yè)態(tài)等；精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 25 =精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=注明是何種指標(biāo)，比如掛

34、牌文件還是前 期控規(guī)。容積率，建筑密度，綠地率, 建筑高度米；退線要求：周邊擋光型層數(shù)高度等： 住宅：萬平方米 上面積：萬 面積：萬大商業(yè)：萬地上 容積率：影響簡述：東南西北有無住宅及建筑類總面積：萬平方米底商：萬平方米地寫字樓：萬地下酒店：建筑密度： 十萬地下股份公司指標(biāo)車位：個綠化率：回遷面積：以上指標(biāo)含：返遷普通 高度： 米住宅建筑面積萬疔，商業(yè)用房建筑面積 萬itf,辦公用房建筑面積萬nf ;支付進度協(xié)議要點 市調(diào)時間 寫明數(shù)據(jù)來源保留 各階段數(shù)字，必須有原文必須填寫該時間，要求必須3個月內(nèi)城市人口零 售總額宏觀指標(biāo)3公里人口 城市近三 月商品房均價 城市近三月商品房成交 量GDP三產(chǎn)

35、比例 26明細 指標(biāo) 可比房屋銷售量 調(diào)研數(shù)據(jù) 可比寫字樓售價車位售價 合同協(xié)議 可比住宅售價 可比底商售價 其 他需要注明情況。以上產(chǎn)品中若為挑高 產(chǎn)品，請注明層高。股份公司測算：協(xié) 議時間：掛牌時間：摘牌時間：交地 時間：交地標(biāo)準(zhǔn)：前兩證：后兩證：開 工日期：開業(yè)日期：優(yōu)惠政策：負責(zé) 人：備注：27請注明測算內(nèi)聯(lián)單發(fā)出時間?？偨?jīng)理：說明：階段”分為五個階段：1.立項階段； 2.規(guī)劃交底階段；3.方案完成階段；4.協(xié) 議簽訂階段；5.掛牌階段。審批會簽表審批會簽表日期發(fā)容文字X年X月X日 發(fā)起部門/公司C人： 審批事項名稱： 審批事項內(nèi) 附件清單：1、公告、掛牌文件原 2、差異表3、其他資料

36、 發(fā)展部： 簽 日期：年 月 日 項目管理中心：簽字： 日期：年 月 日 財務(wù)部：簽字： 日期：年 月 日各級審核意見成本部： 簽字: 日期：年 月 日 規(guī)劃院：簽 字： 日期：年 月 日 投資日月年分年部：簽字： 日期：年 月酒店公司：簽字： 日期：年 日 商管公司：簽字： 日期：月日28管酒店副總裁：簽字： 日期： 月日分管項目副總裁：簽字 日期：年 月 日 分管發(fā)展副總裁：簽字： 日期：年 月 日 法律事務(wù)部總經(jīng)理： 簽字： 日期： 年 月日 總裁： 簽字：日期：年 月 日董事長：最終審批意見簽字： 日期：年月日29第三章項目設(shè)計管理 30第1節(jié)總則1.規(guī)劃院是股份公司設(shè)計業(yè)務(wù)的歸口管

37、理部門。規(guī)劃院與項目管理中心設(shè)計部、 酒店公司設(shè)計部和項目公司共同履行設(shè) 計業(yè)務(wù)的管理工作。股份公司其它制度 中與設(shè)計業(yè)務(wù)相關(guān)的條款與本章相矛盾精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載31精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載的地方，以本章為準(zhǔn)。2.項目設(shè)計管理包括概念規(guī)劃設(shè)計、方案深化設(shè)計、 初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、實施、運營六 個階段。3.結(jié)合股份公司項目特征，項目可分為持有物業(yè)和銷售物業(yè)。持有 物業(yè)包括項目中的購物中心、五星級及 以上酒店、持有寫字樓、持有酒吧街等。 銷售物業(yè)指項目中室外步行街、銷售的蠟燭”、處住宅、豪宅、公寓、銷售型 寫字樓，

38、小區(qū)配套設(shè)施，底商、商務(wù)酒 店等。4.持有物業(yè)有規(guī)劃院管控；持有物業(yè)中的酒店規(guī)劃院管控，酒店建 設(shè)公司參與管控；銷售物業(yè)項目管理中 心管控，規(guī)劃院參與。以上各類管控分 別按照設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面”規(guī)定的權(quán)責(zé) 界面進行，執(zhí)行相應(yīng)的設(shè)計管理流程。 銷售物業(yè)中貼臨大商業(yè)的室外步行街、蠟燭”、豪宅及股份公司指定規(guī)劃院管 控的物業(yè)，按照持有物業(yè)進行設(shè)計管控； 商務(wù)酒店根據(jù)總圖所處位置，規(guī)劃院和 項目管理中心設(shè)計部便于管控的一方進 行管控。5.規(guī)劃院負責(zé)經(jīng)辦的設(shè)計精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載33=精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載=業(yè)務(wù)發(fā)生的費用，

39、沒有項目公司的，暫 規(guī)劃院負責(zé)，待項目公司成立后轉(zhuǎn)撥； 有項目公司的，項目公司負責(zé)文件蓋章, 合同簽訂和費用支付，規(guī)劃院負責(zé)發(fā)出 付款通知。6.規(guī)劃院管控的設(shè)計業(yè) 務(wù)發(fā)生的費用必須在規(guī)劃院對成果簽認后，項目公司方可支付費用。7.設(shè)計管理中六類專業(yè)設(shè)計指：立面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo) 的六項專項設(shè)計應(yīng)進行帶單設(shè)計，并應(yīng)識、弱電智能化.規(guī)劃院的管理控制不超出目標(biāo)成本。9.本章中 項目設(shè) 計管理操作手冊”簡稱 操作手冊”。第2節(jié)設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面 1.根據(jù) 項目特征，股份公司對設(shè)計類業(yè)務(wù)各相 關(guān)部門、管理界面、審批事 31項進行分工描述，制定此設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé) 界面，詳見設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面表

40、。2.規(guī)劃設(shè)計管控的重點是功能布局、面 積指標(biāo)、重大功效”這三大項內(nèi)容。1）功能布局”主要指總平面功能分區(qū), 大商業(yè)和酒店等重點管控項目的平面設(shè)精選公文范文，管理類，工作總結(jié)類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 30 計； 2）面積指標(biāo)”主要指項目各 項面積指標(biāo)；3）重大效果”主要指項目里面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、 夜間照明、導(dǎo)向標(biāo)識等外觀設(shè)計效果， 也包括持有物業(yè)的機電與設(shè)備、建筑材 料和建筑部品的建造標(biāo)準(zhǔn)等綜合使用效 果。3.規(guī)劃院、酒店公司設(shè)計部、項目中心設(shè)計部負責(zé)和經(jīng)辦的相關(guān)階段 設(shè)計任務(wù)移交給項目公司后，上述三方 面的變化必須報股份公司相關(guān)部門審批 通過后方可實施。4.規(guī)劃院承擔(dān)部分前期

41、設(shè)計工作。5.規(guī)劃院可視項目情況授權(quán)項目公司完成規(guī)劃院業(yè)務(wù)范 圍內(nèi)的工作內(nèi)容，亦可視情況經(jīng)辦項目 公司范圍的設(shè)計業(yè)務(wù)。6.規(guī)劃院依據(jù)設(shè)計交底單進行概念規(guī)劃設(shè)計、根據(jù) 股份公司確認圖紙進行方案深化設(shè)計， 根據(jù)項目計劃執(zhí)行書進行計劃管控， 根據(jù)設(shè)計業(yè)務(wù)職責(zé)界面表進行設(shè)計 管理；對后期項目公司負責(zé)的部分進行 施工圖審查、對施工中期設(shè)計落實情況 檢查、竣工前規(guī)劃設(shè)計驗收；對開業(yè)運營后的項目進行規(guī)劃設(shè)計復(fù)盤。32權(quán)責(zé)界面圖例說明 序號1圖例 職責(zé)主辦職責(zé)描述業(yè)務(wù)的發(fā)起部 門，業(yè)務(wù)承辦部門，對業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過 程及最終結(jié)果負責(zé)2 配合根據(jù)職責(zé) 必須參加某項業(yè)務(wù)工作的配合部門，為 業(yè)務(wù)承擔(dān)部門完成該項工作任務(wù)

42、強進入 性的前提條件，或根據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的 安排參與相關(guān)工作 3。審核指根據(jù) 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗， 對審議的事務(wù)或文件提出建議或意見。4 審批對有關(guān)事務(wù)、工作、報告提 出書面的審查批示意見和簽名，審批具 有 否決”權(quán)5。備案 以書面形式將工 作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo) 33設(shè)計管理職責(zé)界面關(guān)聯(lián)公司院線公司萬千百貨項目公司 股份公司職能部門 成本控制部 項目中 心設(shè)計部項目中心規(guī)劃院商管總部酒店公司發(fā)展部股份公司領(lǐng)導(dǎo)分 總管裁副總裁設(shè)計管理工作分項董 事長1概念規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃設(shè)計條件概念規(guī)劃總圖及指標(biāo) 概念規(guī)劃 總圖及指標(biāo)單體方案設(shè)計交底單圖紙及指標(biāo)圖紙及指標(biāo)圖紙及 指標(biāo)所有