我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷與完善

1、人事工作總結(jié)人事部的工作通過這一年時間的磨合，對人員管理、權(quán)法的重要制度，也是近代各國民法普遍采用的制度。我國物權(quán)法中有關(guān) 不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定還具 有一定的缺陷，文章 主要列舉了物權(quán)法中的不動產(chǎn)登記 制度的缺陷，主要有：登 記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一和預(yù)告登記制度不完善，并給予了建議，即 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和完 善預(yù)告登記制度?！娟P(guān)鍵詞】：不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記制度缺陷不動產(chǎn)登記制 度完善、不動產(chǎn)登記制度的概念和立法意義1 .不動產(chǎn)登記制度的概念關(guān)于不動產(chǎn)登 記制度的概念，不同的學(xué)者 有不同的觀點。王 利明教授的觀點是：不動產(chǎn)登記是登 記申請人對不動產(chǎn)物權(quán) 的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān) 依據(jù)法定的程序進(jìn)行登

2、記。孫憲忠教授的觀點是：不動產(chǎn) 登記是經(jīng)權(quán)利人申請，國家 有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。梁慧星教授的觀點則是：不動產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記 載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專 門的簿冊上。綜上所述， 所 謂不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人 申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得 、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊的事實。不動 產(chǎn)登記事實上包括兩層含義 ：一是登記與否的事實狀態(tài)，二是登記的過程或程序。2 . 不動產(chǎn)登記制度的 立法意義第一，不動產(chǎn) 登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供 法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律

3、行 為 發(fā)生的物權(quán)變動的情況下， 為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并 保 障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動以登記為要件 ；在非依法律行為發(fā)生的物 權(quán)變動的情況下，不動產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。 loCALHOSt 因 此，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是 決 定不動產(chǎn)物權(quán)變動是否完成的法律工具，旨在給不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)，而 不是為了實行行政管理。第二，不動產(chǎn)登記為物權(quán)變動提供了國家公信力支持 的法律基礎(chǔ)。由于不動產(chǎn)物 權(quán)是涉及國計民生的重要權(quán) 力，故現(xiàn)代社會中的不動產(chǎn) 登記機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)，由 國家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國家行為的嚴(yán)肅性為登 記的真實性

4、提供保障，使 登 記具有為社會一體信服的法 律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認(rèn) 不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿 的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動產(chǎn)物權(quán)的交易秩序； 同時，如果第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該 得 到物權(quán)法保護(hù)。第三 ， 不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過不動產(chǎn)登記，國家為不動產(chǎn)提供 了一個在整個法律實施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和 規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動 產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話

5、。缺陷綜觀我國現(xiàn)行的 不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可 以用兩個字來概括： “散 亂 ”。盡管在物權(quán)法制定初期 ，孫憲忠等專家都呼吁出 臺 一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項單行的民事法律法規(guī)之中，沒 有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法 ， 且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、 矛盾，沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和 具體制度的統(tǒng)一。1 .登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一我國 目 前從事不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記 在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登 記在森林管理部門等，例如 中華人民共和國土地管理 法第 5 條規(guī)定： “國務(wù) 院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé) 全國土地的管理

6、和監(jiān)督工作” 。 中華人民共和國土地管理實施細(xì)則第3 條規(guī) 定 ： “土地登記內(nèi)容和土地 權(quán) 屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”。 中華人民共和國森林法第 三條第 2 款規(guī)定： “國家 所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木 和使用的林地，由縣級以上 地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)。 ”擔(dān)保法第42 條 規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就 有 土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產(chǎn)的行政 職能。這樣規(guī)定的弊端 也是顯而易見的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng) 事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán) 力 縱

7、橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個或兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時，不 但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益 ，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且 會擾亂正常的法律秩序；由 于多個行政部門進(jìn)行登記， 所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生 沖突，會導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于 登 記資料的合理利用，多頭、 分散的不動產(chǎn)登記破壞了 資 料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個登記機(jī)關(guān)同時存在， 對人力資源也是一種浪費。2 . 不動產(chǎn)預(yù)告登記制 度有待進(jìn)一步完善在 我 國， 2017 年 10 月 1 日 起開始施行中華人民共和 國物權(quán)法 ，首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度有利

8、于鼓勵誠實信用、防止權(quán)利濫用，以法定方 式強(qiáng)化了誠信原則的實現(xiàn)，培育良好的市場環(huán)境。 物權(quán)法第二十條規(guī)定 :“ 當(dāng) 事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登 記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者 自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日 起三個月內(nèi)未申請登記的， 預(yù)告登記失效”。不 難看出，預(yù)告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對狹窄 。通過對德國、日本以及我國臺灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較，可以看出， 不動產(chǎn)物權(quán)變動請求

9、權(quán)，不僅包括不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、 設(shè)定、變更、消滅的請求 權(quán) ，還包括不動產(chǎn)物權(quán)變動的 請求權(quán)，而我國物權(quán)法 中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在 不動產(chǎn)所有權(quán)請求權(quán)上，就顯得過于狹窄了。其次，我國的物權(quán)法適用范圍含糊不清。物權(quán)法第 20 條規(guī)定預(yù)告登記的適用 范圍是“當(dāng)事人簽訂買賣 房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議” ，從漢語上理解會產(chǎn)生歧義：到底是將“買賣”理解為動詞還是將其理解為形 容詞修飾“房屋”呢，后 一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次， 預(yù)告登記的 效力不明確。我國 物權(quán) 法 第 20 條規(guī)定:“預(yù)告登 記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，可見 我國賦予了此請求權(quán)具

10、有排他 效力，但是對于國家權(quán)力效 力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定。三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善2 017年頒布的物權(quán)法中其中關(guān)于不動產(chǎn)登記的有 13條， 對不動產(chǎn)登記進(jìn)行 了總的概括，但是不得不承 認(rèn)的是，時至 今日，我國尚 未建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登 記制度，而且是已 有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩?！安荒軡M足不動產(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)交易的需要，不能滿足 依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交 易的客觀公正原則對物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要”。所以，我國在理論上需對物權(quán)法中規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步 的闡述，筆者從統(tǒng) 一登記機(jī)關(guān)，完善預(yù)告登記 制度與完善不 動產(chǎn)變更登記制度。1 .統(tǒng)一不動產(chǎn) 登記機(jī)關(guān)世界各地關(guān)于 不動

11、產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說有法 院說、行政機(jī)關(guān)說、 公正機(jī)關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等。在實踐中，一般分為兩種模 式：以德國、瑞士、韓國為代表的，法院負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記；另一種是日本為代表的， 行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。筆者認(rèn)為，我國不適合法 院登記制的模式。法院不適 合做登 記機(jī)關(guān)的原因有：第 一，從目前的實際情況來看，各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果再讓其負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，不免加重法官 的工作量，影響審判效力。 第二，從歷史上來說，負(fù) 責(zé) 不動產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政 機(jī)關(guān)，如果將登記機(jī)關(guān)更 正 為法院，公民在觀念上很難 接受。第三，如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭議的情況下，法院必須要審查登記真實性的問題 ，如果法院本身就是

12、登記機(jī) 關(guān)，很可能出現(xiàn)徇私舞弊的行為，可能使司法失去其公正性。因此，筆者贊同 行政機(jī)關(guān)登記的模式。首先，如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記，可以有效減輕法院的 工作，也可以提高登記的 工 作效率，解決大批行政人員的去留問題。其次，這次符合我國的傳統(tǒng)觀點，以及民 眾的樸素的法律觀，因為這 樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用，即力求貼近現(xiàn)實生活，使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī) 范背后的價值理念，并符合一般人的法律感情。其實，法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實現(xiàn)的國家權(quán)力上，而是體現(xiàn)在法律自身合理 性中。再次，這樣就可以 有 效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時，出現(xiàn)徇私舞弊的可能性。如果既做審判機(jī)關(guān)又做登記機(jī)關(guān)，這種雙重身

13、 份很可能使法院為了維護(hù)自 身的利益而損害當(dāng)事人的利 益。2 . 完善預(yù)告登記制度我國物權(quán)法只用了一個條文規(guī)定了預(yù)告 登記制度，對預(yù) 告登記制度 的規(guī)定僅僅停留在原則性階 段，規(guī)定還是比較概 括的，缺乏可操作性，在很多地方 都有待明確和細(xì)化。因該 從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登 記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方 面進(jìn)行完善。在立法 體例上面我國的物權(quán)法可采用日本和我國臺灣地區(qū) 的立法模式。日本在不動產(chǎn)登 記法中對假登記作了規(guī)定， 我國臺灣地區(qū)則在“土地 法”中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容，并 且在“土地登記規(guī)則”中對預(yù)告登記如何實施予以細(xì)化。由 于地緣因素以及同屬于大陸法系，我國可以借鑒日本和臺灣地區(qū)有關(guān)規(guī) 定

14、，將預(yù)告登記如何實施進(jìn) 行細(xì)化。此外，預(yù)告登 記的內(nèi)容也需要完善。明確不動產(chǎn)預(yù)告登記的 適用范圍，物權(quán)法第20條規(guī)定表明我國不動產(chǎn)預(yù)告登記 制度的適用范圍包括：一是買 賣房屋，二是買賣不動產(chǎn)。 但 是，這個適用范圍和日本 以及我國臺灣地區(qū)法律規(guī)定 范圍相 比，過于狹窄，應(yīng)該 包括：附條件或者附期限的 不動產(chǎn)物權(quán) 請求權(quán)；不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或 消滅的請求權(quán)等 等。預(yù)告登記的程序也需要完善。如上文所述，要完善預(yù)告登記程序，首先需要一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，這也是預(yù)告登記 程序完善的前提。還要建立 預(yù)告登記審查制度，登記機(jī)關(guān)的審核主要審查登記申請是否符合預(yù)告登記的上述要 件，不僅要審查登記的程序是否合法，還要進(jìn)行實質(zhì)審查。不僅如此，還要預(yù)告 建 立登記機(jī)關(guān)責(zé)任制。如果登 記和真實權(quán)利之間的差異 是 由登記機(jī)關(guān)所造成的，那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣一種制度有利于登記機(jī)關(guān)提高登記的正確率，有 效地避免了由于不動產(chǎn)登記制度是一個完善的物權(quán)制度所必不可少的內(nèi)容，但我國目前的不動產(chǎn)登記制度還很 不完善。在新的物權(quán)法框架下如何完善我國的不動產(chǎn)登記制度，是作者 的 寫作目出發(fā)點和目的所在。 為此，本文討論了不動產(chǎn) 登 記的概念和立法意義。并且列舉了我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺點，比如登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，預(yù)告登