房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任

1、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任1 企業(yè)社會責(zé)任的含義企業(yè)的社會責(zé)任(CorporateSocialResponsibility, CSR起源于 20世紀(jì) 90 年代初期的美國。1997年，“辛t 會責(zé)任國際”組織在世界發(fā)起并推行了 SA8000侯文全稱為SocialAccountAbility8000 .中文譯為社會責(zé)任管理體系)，它不同于法律，是一種類似于ISO9001針對核 查企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量等同際性標(biāo)準(zhǔn)，以督促企業(yè)在尋求自身發(fā)展的同時(shí)履行社會責(zé)任。在同家立法以及商業(yè)企業(yè)的響應(yīng)作用下，企業(yè)社會責(zé)任的觀點(diǎn)南起初不被理解到現(xiàn)在已被企業(yè)界所接受，并得以存全世界逐漸地傳播開來?？梢姡髽I(yè)存賺取利潤的同時(shí)還要承擔(dān)其

2、他社會責(zé)任已是大勢所趨。那么，企業(yè)的社會責(zé)任到底指的是什么?國內(nèi)外學(xué)者們做了很多研究，對其賦予了不同的內(nèi)涵，綜合他們的觀點(diǎn)，木義認(rèn)為，企業(yè)社會責(zé)任就是指企業(yè)存處理與員工、消費(fèi)者、政府、商業(yè)合作伙伴、金融機(jī)構(gòu)以及社會公眾等莢鍵利益相關(guān)者之問關(guān)系的同時(shí)，承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任、道德責(zé)任和慈善責(zé)任的一種綜合性責(zé)任。利益相關(guān)者是指與企業(yè)有利害關(guān)系的個(gè)人或群體。一方面，企業(yè)的決策和行動能夠影響這些相關(guān)者的利益；另一方面，這些相大者群體也能夠影響企業(yè)的行為和決策，企業(yè)的發(fā)展應(yīng)借助于這些相關(guān)者的力量。2 房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任的必要性(1) 房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任，是神會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。我國的房地 產(chǎn)業(yè)隨

3、著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展更是發(fā)展迅速，已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì) 和地方經(jīng)濟(jì)的主要支柱性產(chǎn)業(yè)，不但極大地緩解了廣大居民的住房緊 張問題，提升了我同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而且對于我圍其他行業(yè)發(fā)展的影響和帶動作川也是越來越大。此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮企業(yè)的決策和行為對社會的影響，率先履行社會責(zé)任。(2) 房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任是行業(yè)發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今相對來說時(shí)間較短與之相對應(yīng)的一些法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制等還不健全，這使得某些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得眼前利益而宣傳了虛假廣告、生產(chǎn)和銷售質(zhì)量不合格的房屋、銷售的商品房價(jià)格不合理、拖欠農(nóng)民TT資、污水及建筑垃圾處理不符合規(guī)定等，在追求利潤最大化時(shí)不惜犧牲利

4、益相關(guān)者的利益，不但是損毀了企業(yè)形象，同時(shí)也損毀了整個(gè)行業(yè)形象，這些都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。雖說企業(yè)追求利潤也是承擔(dān)豐十會的經(jīng)濟(jì)責(zé)任但同時(shí)也應(yīng)積極維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定而有序的發(fā)展，這樣有助于提升行業(yè)彤象，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。(3) 房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任是企業(yè)自身長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。企業(yè)承擔(dān)了社會責(zé)任，自然就會提升其信用等級同時(shí)其公眾形象也會深得民心，進(jìn)而一方面會使企業(yè)很容易吸引社會上優(yōu)秀的人才走進(jìn)企業(yè)，成為企業(yè)的骨十力量；另一方面，會使?jié)摯娴馁彿空吆茉敢獠⒎判牡厝ベ徺I企業(yè)銷售的商品房。銷售是企業(yè)的主要資金來源，尤其是在金融危機(jī)的特殊經(jīng)濟(jì)條件下，銷售能夠說是企業(yè)的命脈，擁有了顧客企業(yè)

5、就能生存。承擔(dān)社會責(zé)任對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說意義更是重大。那些承擔(dān)社會責(zé)任、信用較佳、公眾形象較好的企業(yè)自然是投資者的首選為他們相信這樣的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會低，成長性會好，同報(bào)暑霹會更高，所以就愿意購買并長期持有，這樣一來就會帶動股票的價(jià)格上漲和股票價(jià)值上升，從而使得企業(yè)獲取了長遠(yuǎn)的利潤，增加了股東權(quán)益。3 房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的內(nèi)容及其現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的內(nèi)容相對其他行業(yè)的企業(yè)來說比較廣泛。首先，作為企業(yè)，在法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則允許的范同內(nèi)賺取最大化利潤是其必須履行社會賦予的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任的同時(shí)，還應(yīng)該承擔(dān)起道德責(zé)任，也就是說要兼顧相關(guān)利益者的利益，這

6、是南房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)生產(chǎn)活動過程巾涉及的相關(guān)利益者多的特殊性決定的。如今，管理界學(xué)者和社會活動家們開始提企業(yè)公民”這個(gè)概念。美國安利公司總裁德狄維士解釋說，就是把企業(yè)看作是社會的公民，它在參加經(jīng)濟(jì)活動時(shí)也承擔(dān)著一定的社會責(zé)任。作為企業(yè)公民，就應(yīng)該在商業(yè)活動巾兼顧商業(yè)鏈條巾每一個(gè)環(huán)節(jié)的利益相炎者。房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者與其他企業(yè)相比有些特殊，有購房者、合作伙伴（ 建筑材料供應(yīng)商、承建商和營銷代理商） 、競爭者、政府和社1）（、股東以及員T等。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)起社會慈善責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)作為社會的一員，不能離開社會而獨(dú)立存有，存社會 l'''' 現(xiàn)大的自然災(zāi)害

7、等事件時(shí)，應(yīng)該積極參與救助，多做些善事。房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的內(nèi)容和存存的問題在現(xiàn)階段很多，歸納起來有以下幾個(gè)方面。3 1 房地產(chǎn)企業(yè)對政府的社會責(zé)任首先，房地產(chǎn)業(yè)近年來已經(jīng)成為社會上公認(rèn)的暴利行業(yè)之一，不過在上繳國家利稅方面卻差強(qiáng)人意。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的凋查數(shù)據(jù)示，房地產(chǎn)業(yè)是十大暴利行業(yè)之首，在2008年巾同納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜巾，300名以內(nèi)無一家房地產(chǎn)企業(yè)，而且在各種涉稅問題巾，房地產(chǎn)業(yè)的問題卻占了90以上主要體現(xiàn)存對稅收的規(guī)避、轉(zhuǎn)移和偷稅漏稅上。又據(jù)財(cái)政部2005年 11 月 313發(fā)布的一份會計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)39 家房地產(chǎn)企業(yè)存有會計(jì)欠真問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面反映的平均銷售利潤率

8、僅為I2 2，而實(shí)際利潤牢高達(dá)26 8。有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤牢最高達(dá)57。其次，房地產(chǎn)企業(yè)中存有嚴(yán)重的騙貸現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求量相當(dāng)大，而在我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于非上市企業(yè)，直接獲得融資的渠道義比較少，只能以銀行貸款為主來實(shí)行間接融資。為了解決資金的周轉(zhuǎn)問題，有的房地產(chǎn)企業(yè)只好抓住銀行政策的空隙，通過辦理似按揭騙套收銀行信川，詐騙銀行信貸資金。最后，存開發(fā)生產(chǎn)過程巾，有的房地產(chǎn)企業(yè)無視政府對城市既定的規(guī)劃，占川小公共綠地，隨意破壞人義景觀等一些追求短期利益的違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。為此，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場巾存有的不合理、欠規(guī)范等問題，政府制定并實(shí)施了各項(xiàng)宏觀調(diào)控

9、的政策，房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任落實(shí)政府調(diào)控措施，照章納稅，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3 2房地產(chǎn)企業(yè)對股東的社會責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量比較大，而一部分上市的房地產(chǎn)企業(yè)對股東的依賴性就比較強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得其股東的信任和持續(xù)追加投資，對企業(yè)內(nèi)部發(fā)生負(fù)面影響較大的事項(xiàng)沒有即時(shí)向股東披露，以致誤導(dǎo)了股東的投資決策，這種企業(yè)行為是對股東責(zé)任缺失的一種常見表現(xiàn)。企業(yè)與股東的關(guān)系就是企業(yè)與投資者的關(guān)系，是企業(yè)內(nèi)部關(guān)系巾最主要的關(guān)系。保障股東投資安全，尊重股東對企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的知情權(quán)，使股票升值以提升股東的投資收益率，是企業(yè)對股東應(yīng)盡的最直接的義務(wù)和責(zé)任。3 3房地產(chǎn)企業(yè)對于購房者

10、的社會責(zé)任近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房的價(jià)格也急速上漲超過了居民收入的平均上漲水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超了社會平均勞動力價(jià)值的提升幅度。收入與房價(jià)相差懸殊，使人們的住房支付壓力很大，甚至使得某些住房購買者變成了一個(gè)個(gè)“房奴”。據(jù)世界銀行的研究報(bào)告得知，房價(jià)與收入比在3 倍到 6 倍之問較為合理，不過我同一些大城市如北京、廣州、沈陽、南京、兩安的比例均都超過10 倍。不過更訓(xùn)人有些嘆噓的是，近期我國南方有位從事房地產(chǎn)開發(fā)的商人竟然存央視直播的一檔電視節(jié)目中說j 我們是給富人蓋房子，而不是給窮人蓋房子”“如果考慮窮人，我作為一個(gè)企業(yè)的管理者就是錯(cuò)誤的”，他的所言不能不說是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)企業(yè)在社會責(zé)任

11、方面的一種缺欠。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤的同時(shí)，南于缺乏誠信發(fā)生了很多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴(yán)重的誠信危機(jī)。近年來，商品房投訴，牢以每年20的速度遞增，位居消費(fèi)品投訴之首2004年全國消協(xié)組織共受理商品房投訴20530件。比如說，利用夸大、虛似的廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者購房；所購房屋面積縮水。多算公共分?jǐn)偯娣e；合同違約，無限延期交房；小物業(yè)管理跟不上等等，消費(fèi)者大于各方面的投訴 31 漸增多，進(jìn)而引發(fā)了很多糾紛，令社會及各類媒體口誅筆伐，不但損害消費(fèi)者利益，而且也給社會增加了不和諧的因素。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，有責(zé)任給購房者提供價(jià)格合理質(zhì)量達(dá)標(biāo)的商品房，使得購房者所購

12、房既濟(jì)使川起來 義安全和環(huán)保；房地產(chǎn)企業(yè)要誠信守約，對購房者購房時(shí)的承諾要兌 現(xiàn)；企業(yè)還要盡可能地滿足顧客的其他方面的需求，如小區(qū)的環(huán)境衛(wèi) 生、治安治理等，與購房的業(yè)主共同推動社區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，而不是給購房者提供能帶來種種問題的商品房。3 4房地產(chǎn)企業(yè)對于合作者的社會責(zé)任建筑材料供應(yīng)商、商品房承建商以及營銷代理商都是房地產(chǎn)企業(yè)上下游業(yè)務(wù)巾最重要的合作伙伴，也是房地產(chǎn)企業(yè)利益的締造者，即便是這樣一種合作關(guān)系，也有拖欠供應(yīng)商材料款拖欠承建費(fèi)的事發(fā)生。有 的房地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度地降低投資成本，施工安全方面的保障措 施不到位而導(dǎo)致的傷亡事故時(shí)常被媒體曝光，所造成的負(fù)面影響極大。國有國法，業(yè)有業(yè)規(guī)，作

13、為房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)守法經(jīng)營，按照規(guī)則經(jīng)營， 為整個(gè)行業(yè)的誠信和健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。4 5房地產(chǎn)企業(yè)對員工的社會責(zé)任因?yàn)閱T工和企業(yè)之間是勞動和雇傭的一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)，首先就應(yīng)該為員工提供安全保護(hù)和健康的工作環(huán)境，尊重員工的生命權(quán)。其次，給予員丁的薪酬要合理合法且要即時(shí)。某些房地產(chǎn)企業(yè)拖欠員工工資是蓄意而為的常用手段。我們知道，建筑工地的工人 90以上都是來自農(nóng)村的農(nóng)民每年春節(jié)前都有農(nóng)民工為了回家過年不得不爬上炯囪、電線桿上以死相逼來討要自己工資的事情發(fā)生。像 這樣拖欠工資的企業(yè)別說承擔(dān)什么責(zé)任，起碼的良心和道德都不存有。再者，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該給員工提供公平競爭、晉升和接受培訓(xùn)的機(jī)會，

14、提升員工的職業(yè)素質(zhì)，這也是企業(yè)應(yīng)履行的社會責(zé)任。3 6 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該支持慈善事業(yè)2008 年是我國各種天災(zāi)頻發(fā)的一年，尤其是5 月 12 日四川省汶川縣及其周邊地區(qū)發(fā)生的特大地震自然災(zāi)害，使得很多同胞無家可歸，有的房地產(chǎn)企業(yè)別說自發(fā)到那里支援建設(shè)，就是捐款都是在政府強(qiáng)制下所為，這不能不說是缺少了應(yīng)有的慈善責(zé)任。再說，達(dá)則濟(jì)天下，支持慈善事業(yè)，是響應(yīng)國家一再所倡導(dǎo)的創(chuàng)建和諧社會的號召，更是義不容辭的責(zé)任。5 推動房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任的對策從上述分析可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任現(xiàn)狀不容樂觀，近幾年來被媒體披露的負(fù)面?肖息越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)如何承擔(dān)社會責(zé)任的問題，為各界人十所注重。因?yàn)槲覈?/p>

15、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場較晚，所以有些房地產(chǎn)企業(yè)不太注重企業(yè)文化的構(gòu)建社會責(zé)任感意識比較淡漠，岡而忽略了企業(yè)的長遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展。要想使企業(yè)徹底改變這種狀況則需要一定的過程。本文認(rèn)為，推動我國的房地產(chǎn)企業(yè)履行豐十會責(zé)任需要從以下幾個(gè)方面努力：(1) 政府在制度上實(shí)行約束，在觀點(diǎn)上實(shí)行準(zhǔn)確引導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任缺失的重要原岡之一就是政府部門缺乏監(jiān)管的制度，作為政府，應(yīng)持續(xù)地建立和完善相對應(yīng)的法律法規(guī)，逐步健全如勞動法環(huán)境保護(hù)法消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法及安全生產(chǎn)法等法規(guī)，將房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任以法律法規(guī)的形式確定并頒布，嚴(yán)懲那些違規(guī)違法的企業(yè)，這樣不但能夠強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任的法制意識，而且能夠促

16、使房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中遵紀(jì)守法。另外。政府還要建立一整套科學(xué)的社會監(jiān)督和評價(jià)體系，發(fā)揮政府的引導(dǎo)作。對于遵法守紀(jì)、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)要給予一定的政策優(yōu)惠；對于履行社會責(zé)任成績突的房地產(chǎn)企業(yè)，政府還應(yīng)設(shè)立相對應(yīng)的獎(jiǎng)項(xiàng)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，比如優(yōu)秀社會責(zé)任獎(jiǎng)等，這樣能夠增強(qiáng)企業(yè)履行社(2) 發(fā)揮社會監(jiān)督作。建立幸十會監(jiān)督體系，發(fā)揮消費(fèi)者協(xié)會的作，讓全社會的購房者都來監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是新聞媒體，對于違反法律法規(guī)、坑害消費(fèi)者利益的，不愿意承擔(dān)社會責(zé)任的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行曝光，提醒全社會的消費(fèi)者們抵制購買這些企業(yè)的商品房，同時(shí)對那些在承擔(dān)社會責(zé)任方面做得比較突”1 的企業(yè)，應(yīng)大力表揚(yáng)和宣傳, 通

17、過這種方式促使房地產(chǎn)企業(yè)向著社會理性要求的方向發(fā)展。(3) 房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行自我檢企和約束。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任，北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長張維迎教授認(rèn)為，中國現(xiàn)在還沒有信譽(yù)良好的評級企業(yè)，無法對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)的信譽(yù)衡量，符合市場規(guī)律的監(jiān)管和約束機(jī)制還很缺乏，我們應(yīng)提倡行業(yè)臼律。誠然，企業(yè)履行社會責(zé)任是企業(yè)的一種自律行為而房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)自律機(jī)制就顯得尤為重要。此本文認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來實(shí)行自我約束：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在土地投資、開發(fā)和施工等過程巾，應(yīng)嚴(yán)格按照政府相關(guān)政策及法規(guī)實(shí)行運(yùn)作。遵守消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，不以欺詐手段來坑害購房者的利益；遵守環(huán)境保護(hù)法，杜絕建筑垃圾污染

18、環(huán)境的事件發(fā)生；遵守勞動法，不拖欠員工工資；嚴(yán)格按照城市規(guī)劃實(shí)行施工建設(shè)，杜絕將政府規(guī)劃綠地變成商品房用地等行為的發(fā)生。自愿接受社會非政府組織的監(jiān)督，以約束企業(yè)行為的合法性和合理性。第二，要重視企業(yè)形象和企業(yè)文化的建立，把社會責(zé)任滲透到企業(yè)的經(jīng)營和文化里。企業(yè)形象是企業(yè)面向社會良好的企業(yè)品牌。近年來的房價(jià)上漲給開發(fā)商帶來了“牟取暴利”“黑心開發(fā)商”的惡名，社會公眾所注重的焦點(diǎn)問題此也開始集中在企業(yè)的社會責(zé)任上，積極承擔(dān)社會責(zé)任的企業(yè)將會受到公眾的認(rèn)可，得到公眾信任，在消費(fèi)者心目中樹立良好的形象，這樣就有助于調(diào)解房地產(chǎn)企業(yè)同社會公眾的矛盾。企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，建立企業(yè)文化有助于企業(yè)履行社會責(zé)任，一方面關(guān)于社會責(zé)任的內(nèi)容對員工實(shí)行教育和培訓(xùn)，另一方面企業(yè)要將社會責(zé)任內(nèi)部制度化。房地產(chǎn)企業(yè)只有這樣內(nèi)提素質(zhì)、外樹形象，才能長遠(yuǎn)地發(fā)展。第三，把握好房地產(chǎn)企業(yè)扮演的社會角色，與相關(guān)利益者處理好關(guān)系。服從政府領(lǐng)導(dǎo)、尊重顧客、對股東負(fù)責(zé)以及善待員丁是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的社會責(zé)任，是企業(yè)承擔(dān)其他社會責(zé)任的基礎(chǔ)；做好環(huán)境保護(hù)、接受非政府組織的監(jiān)督、與