物業(yè)管理法規(guī)形成性考核冊(cè)及參考答案

1、物業(yè)管理法規(guī)形成性考核冊(cè)及參考答案作業(yè)一一、填空題1、物業(yè)管理法規(guī)所指的物業(yè)一詞采用狹義之說，按這種說法理解，物業(yè)具有“物業(yè)”是不動(dòng)產(chǎn)、單元性空間和環(huán)境性 的獨(dú)特屬性。2、如果將物業(yè)管理法中的“物業(yè)管理”限定于專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受 托所事的管理、服務(wù)，那么“物業(yè)管理”的基本性質(zhì)應(yīng)該為：民事法律3、我國(guó)物業(yè)管理立法體制是以憲法為根本大法，以 法律、行政法規(guī)、地 方性法規(guī)為不同層級(jí)規(guī)范的一元立法體制。4、物業(yè)管理法的空間效力是指物業(yè)管理法律規(guī)范生效的地域范圍，包括域內(nèi)效力 和域外效力 兩個(gè)方面。5、物業(yè)管理法律關(guān)系是 物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物。6、物業(yè)管理法律關(guān)系中 業(yè)主居于主導(dǎo)

2、地位。7、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體除自然人外，還有 國(guó)家、法人。二、名詞解釋1、物業(yè)管理：指業(yè)主通過對(duì)選聘物主管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按 照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng) 護(hù)、管理和維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng) .2、物業(yè)管理法：是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約，據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè) 的具有民法性質(zhì)，并手行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制約的法律規(guī)范的總稱.3、物業(yè)管理法律關(guān)系：有國(guó)家物業(yè)法律法規(guī)確認(rèn)和調(diào) 的，在物業(yè)管理和 相關(guān)活動(dòng)中的主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系4、物業(yè)權(quán)屬管理：對(duì)物業(yè)和產(chǎn)權(quán)狀況，包括土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀 況設(shè)施的管理。三、簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述物

3、業(yè)管理法的效力范圍。答：物業(yè)管理法的空間效力；物業(yè)管理法的時(shí)間效力；物業(yè)管理法對(duì)人 的效力。2、物業(yè)相鄰關(guān)系具有哪些特征？答：物業(yè)相鄰關(guān)系基于物業(yè)志理位置的毗鄰而發(fā)生。物業(yè)為不同主體 所有或由不同主體使用時(shí)，才可能基于彼此提供方便而產(chǎn)生相鄰關(guān)系，如 果相鄰關(guān)系由同一主體所有和使用，則不發(fā)生相鄰關(guān)系。物業(yè)相鄰關(guān)系 的客體是相鄰各方在行使物業(yè)所業(yè)權(quán)或使用權(quán)時(shí)互相給予方便于所形成的 利益。物業(yè)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰一方要求他方為自己行使物業(yè)所有權(quán) 或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)給予必要方便的義務(wù)。3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答：（一）物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的

4、特定性（三）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位（四）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性（五）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大（六）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式 性。4、公共商業(yè)樓宇內(nèi)部管理和外部管理運(yùn)作方式有哪些區(qū)別？答：1、內(nèi)部管理運(yùn)作方式（1）若公共商業(yè)樓宇是商住兩用型的，商用部分與住宅部分的公共管理 事務(wù)（如保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等）應(yīng)由同一機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。運(yùn)作方式以商場(chǎng)、 小區(qū)為服務(wù)對(duì)象，管理處為調(diào)度中心，工程部、保安部、保潔部根據(jù)商場(chǎng) 或小區(qū)的管理特點(diǎn)及要求安排人員負(fù)責(zé)完成。（2）若公共商業(yè)樓宇為專業(yè)商場(chǎng)，管理公司的機(jī)構(gòu)便是專為商場(chǎng)管理而 設(shè)的。加在此機(jī)構(gòu)中，商場(chǎng)管

5、理部是中心，其他部門都要與之配合。管理 部的工作要旨是服務(wù)。2、外部管理運(yùn)作方式（1）成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，在商場(chǎng)管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營(yíng)者參與 管理。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān) 系的人擔(dān)任。（2）引進(jìn)工商管理部門，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工 商執(zhí)行部門協(xié)且對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇的 彳可音。四、論述題試述物業(yè)管理立法的原則。答：（一）實(shí)事求是、因地制宜 （二）科學(xué)的創(chuàng)見性 （三）協(xié) 調(diào)配套 （四）保障物業(yè)合理使用（五）依法維權(quán)、自治自律。五、案例分析2002年10月，李某入住某下去后，拒絕簽訂小區(qū)公共契約和物業(yè)管理 合同，2002

6、年11月，李某對(duì)自己的住宅進(jìn)行裝修，擅自改變房屋的承 重結(jié)構(gòu)。為此，某物業(yè)管理公司以李某裝修破壞房屋結(jié)構(gòu)，且施工影響 小區(qū)他人休息、危機(jī)房屋安全為由加以制止，又被李某拒絕，不服從管 理。某物業(yè)管理公司向人民法院起訴李某。結(jié)合所學(xué)的相關(guān)的知識(shí)和案情回答以下問題：1、李某與某小區(qū)的物業(yè)管理公司之間是一種什么法律關(guān)系？說明理由。2、李某的上述行為是否違反物業(yè)管理法規(guī)？為什么？3、人民法院能否受理此案？1、答：（1）、吳小姐和該小區(qū)的物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理委托合 同已經(jīng)成立.因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由小區(qū)的也住大會(huì)選聘的 .自吳 小姐購(gòu)買了該小區(qū)的物業(yè)時(shí)起，吳小姐就和物業(yè)管理公司建立了物業(yè)管 理委

7、托合同.（2）、吳小姐應(yīng)該享有指按照該物業(yè)管理合同的行定 ，接受物業(yè)管理提供的服務(wù).2、答：（1）、李某與某小區(qū)的物業(yè)管理公司之間是一種物業(yè)委托管理合 同關(guān)系，因?yàn)殡m然在本案中李某入住某住宅小區(qū)后，拒絕簽定小區(qū)公共契約 和物業(yè)管理公司合同，但事實(shí)上，從2002年10月，李某入住某住宅小區(qū)時(shí)開 始，在這個(gè)小區(qū)就已經(jīng)由業(yè)主代表大會(huì)代表小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主與物業(yè)管理 公司簽定了物業(yè)管理合同，也指定了相應(yīng)的業(yè)主公共契約，李某入住后，無 權(quán)拒絕公共契約和物業(yè)管理合同.（2）、李某的行為違反了物業(yè)管理法規(guī)，違反了磁市新建住宅小區(qū)管理 辦法的第十四條的規(guī)定.3答：人民法院要受理此案.作業(yè)二一、填空題1、業(yè)主依法

8、對(duì)自己的物業(yè)行使占有、使用、收益、處分 的權(quán)利，同時(shí)依法享有對(duì)物業(yè)的共有部分和共同事物 進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng) 的義務(wù)。2、 業(yè)主自治自律原則 是業(yè)主團(tuán)體應(yīng)遵循的基本行為準(zhǔn)則，它貫穿于業(yè)主自治自律的全過程。3、 業(yè)主團(tuán)體的決策主要通過 亞豐大會(huì)的決議 或業(yè)中委員會(huì)的執(zhí)行監(jiān)管 等形式來實(shí)現(xiàn)。4、 國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決 定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。5、 我國(guó)目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計(jì)算方式為不分面積大小的一權(quán)一票6、 國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)

9、應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格7、 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。8、物業(yè)管理合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提、遵循平等原則、自愿有償原則、 協(xié)商一致 的原則。9、物業(yè)管理合同訂立的過程主要包括要約和承諾兩個(gè)階段。10、物業(yè)管理合同可以適用的違約責(zé)任包括：強(qiáng)制繼續(xù)履行合同、義務(wù)支付違約金、賠償損失。二、名詞解釋1、 業(yè)主的權(quán)利：就是業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事物進(jìn)行管理的權(quán)利.2、 業(yè)主的義務(wù)：就是業(yè)主合法承受的，在法律規(guī)范約束的條件下，為實(shí)現(xiàn)或保障對(duì)應(yīng)的權(quán)利，按照法定或約定的要求，必須作出或不作出一定 行為的負(fù)擔(dān).3、 業(yè)主自治：指業(yè)主依靠物業(yè)居住所形成的團(tuán)體，在自治中實(shí)施自我管理的

10、，平等相處，民主協(xié)商，團(tuán)體約束的社區(qū)生活方式.4、 資質(zhì):企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的等級(jí).5、 物業(yè)管理專用基金：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)中國(guó)財(cái)政部 <<物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 >>的規(guī)定，接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)所有權(quán)，使用人委托 代管的房屋共同部位維修基金和共同設(shè)施設(shè)備維修基金 .三、簡(jiǎn)答題1、物業(yè)管理合同終止有哪幾種情況？答：(1)約定解除合同的權(quán)利的條件成成就.(2)事后協(xié)商解除.(3)因物業(yè)管理企業(yè)被解散、撤消、破產(chǎn)等原因注銷而終止.(4)合同期限截止.(5)其他原因.2、簡(jiǎn)述業(yè)主團(tuán)體的運(yùn)作。答：(1)業(yè)主大會(huì)的成立及職責(zé).a、 大會(huì)的召開.b、 業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的表決規(guī)

11、則.c、 業(yè)主表決權(quán)的計(jì)算方式.d、 業(yè)主表決權(quán)的行使方式.e、 業(yè)主帶會(huì)(或業(yè)主代表大會(huì))的職責(zé).(2)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作.四、論述題試述物業(yè)管理的法律地位。答：一、物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)從事的物業(yè)管理活動(dòng)性質(zhì)上屬于民事行為。民事行為的實(shí)施 要求實(shí)施者具有民事主體資格，即只有民事主體才能實(shí)施民事行為。物業(yè) 管理企業(yè)可能是法人，也可以是不具有法人資格的其他組織。綜上所述， 我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)具有民事主體資格， 能夠獨(dú)立地實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。 二、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)委托授權(quán)與合同約定物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的民事主體，在接受業(yè)主團(tuán)體的委托后實(shí)施物 業(yè)管理行為。因此，業(yè)主團(tuán)

12、體的委托是物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)。這 種委托屬于民事法律關(guān)系，委托方(業(yè)主團(tuán)體)和委托管理方(物業(yè)管理 企業(yè))應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。明確規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合 同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。三、管理企業(yè)的職責(zé)范圍(1 )物業(yè)的驗(yàn)收接管義務(wù)(2 )房屋裝修裝潢的管理義務(wù)(3 )建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)(4 ) 物業(yè)小區(qū)的環(huán)境管理義務(wù)(5 )物業(yè)小區(qū)的安全管理義務(wù)。(6)合同約定的其他義務(wù)五、案例分析2000年10月13日，某區(qū)房屋土地管理局向航湖一村全體業(yè)主公告，公 告的主要內(nèi)容為：根據(jù)航湖一村的業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組請(qǐng)示，針對(duì)該 小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉中存在的問題，同意在換屆

13、選舉期間使用 籌備組印章，原業(yè)主委員會(huì)印章即日起停止使用。該業(yè)主委員會(huì)成立于 1997年9月，但在2008年8月5日和9月2日召開了兩次業(yè)主代表大 會(huì)，做出決議決定延長(zhǎng)本業(yè)主委員會(huì)任期。該區(qū)房屋土地管理局公告中 的“換屆選舉籌備組”并未經(jīng)過該小區(qū)的業(yè)主代表大會(huì)的討論，為房屋 土地管理局的決定。航湖一村業(yè)主委員會(huì)起訴法院請(qǐng)求撤銷該公告。問：未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)能否提起訴訟。答：未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)不能提起訴訟.因?yàn)槭紫壬婕耙粋€(gè)小 區(qū)的訴訟事項(xiàng)屬于需要由業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主代表大會(huì))覺得的重大事項(xiàng)： 其次，業(yè)主委員會(huì)僅是業(yè)主大會(huì)(或是業(yè)主代表大會(huì))的執(zhí)行機(jī)構(gòu).因此， 在本案中未經(jīng)也住大

14、會(huì)的決議，業(yè)主委員會(huì)不能提起訴訟.廣州市天湖小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委托長(zhǎng)安物業(yè)管理公司管理小區(qū)。從2003年的2月份開始長(zhǎng)安物業(yè)管理公司先后與幾家廣告公司簽訂了場(chǎng)地使用 合同，允許其利用小區(qū)的外墻和電梯墻壁懸掛廣告。這一行為引起了小 區(qū)業(yè)主的不滿，幾次交涉無效后，業(yè)主大會(huì)決定另行聘請(qǐng)物業(yè)管理公司， 但長(zhǎng)安公司認(rèn)為物業(yè)管理合同尚未到期，況自己的管理服務(wù)也無大問題， 業(yè)主大會(huì)不能隨意解除物業(yè)管理合同，因此拒絕移交相關(guān)的物業(yè)資料。問題：業(yè)主是否有權(quán)單方面解除物業(yè)管理合同？為什么？答：業(yè)主可以解除物業(yè)管理合同，但一是要必須通過業(yè)主大會(huì)，討論來決 定是否另行聘請(qǐng)物業(yè)公司；二在約定的物業(yè)管理期限內(nèi)，要看物業(yè)公司

15、的 服務(wù)是否達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)。作業(yè)3一、填空題1、物業(yè)綜合管理特征有： 綜合性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)2、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式主要有共有、獨(dú)立公有、特定復(fù)有，四種形式。3、物業(yè)管理的本質(zhì)是：業(yè)主自治權(quán)利的延伸4、物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托享有的管理，那么物業(yè)管理的 行為是私法上的行為。5、根據(jù)物業(yè)法律事實(shí)發(fā)生是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可將其 分為法律事件和法律行為 兩大類。6、建筑物可區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有建筑物 專有部份,共有部分持有權(quán)以 及因共有關(guān)系所生的 所有權(quán)成員權(quán) 所構(gòu)成。7、收益性物業(yè)管理是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為豐體對(duì)象的物業(yè)管理。8、根據(jù)規(guī)范法律關(guān)系的法律部門的不同、物業(yè)管

16、理法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。二、名詞解釋1、物業(yè)管理法律事實(shí)：指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可，能引起物業(yè)管理法律 關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或條件.2、物業(yè)產(chǎn)權(quán)特有形式：物業(yè)的法律關(guān)系主體對(duì)于歸屬自己的物業(yè)產(chǎn)權(quán)把持 方式.3、 狹義的涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系：指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理民事 關(guān)系，因其構(gòu)成要素中的主體境位身份、客體或者引起該關(guān)系變化的法律事 實(shí)，涉及該法域以外的其他相關(guān)法域的法律適用效力問題 ，必須先依法域的4法律沖突規(guī)范作出處理，才能確定對(duì)該民事關(guān)系應(yīng)適用的實(shí)體的民事法律關(guān)系現(xiàn)象.4、共有：財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有三、簡(jiǎn)

17、答題1、簡(jiǎn)述物業(yè)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。答：物業(yè)法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容構(gòu)成.(1) 物業(yè)管理法律關(guān)系的主題是物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者，是物業(yè)管理法律關(guān)系中權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者.我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系 的主體有國(guó)家法人和自然人.(2) 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù).(3) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體的管理和義務(wù)共同指向的對(duì)象，這指無和行為兩大類.2、物業(yè)權(quán)屬登記的功能有哪些？答：(1)物業(yè)權(quán)屬確認(rèn)功能.(2)物業(yè)權(quán)屬登記功能.(3) 物業(yè)權(quán)屬管理功能.3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法的地位和作用。答：物業(yè)管理法作為我國(guó)社會(huì)主義社會(huì)法律體系的一個(gè)組成部分，

18、它既有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范.物業(yè)管理法是一個(gè)以民法為核心，并以行政法、經(jīng)濟(jì)法為保障的綜合性法 律體系.4、物業(yè)管理法律行為的種類。答：物業(yè)管理法律行為一般分為三種：(1) 物業(yè)管理民事關(guān)系主體的合法行為.(2) 物業(yè)管理行政管理關(guān)系主體的合法行為.(3) 物業(yè)管理的違法行為.四、論述題論住宅小區(qū)的文明建設(shè)。答：應(yīng)從硬件和軟件兩方面進(jìn)行文明建設(shè)：(一)硬件人們都想擁有安全舒適，環(huán)境幽雅，便捷安逸的住宅小區(qū)。而房產(chǎn)開發(fā)商 首先就要考慮周到，還要高瞻遠(yuǎn)矚，以哦避免舊小區(qū)惟有綠化帶，無活動(dòng) 場(chǎng)所等等缺點(diǎn)。1、對(duì)安全問題，無非就是防盜和防火問題。小區(qū)四周可裝上紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，各單元進(jìn)

19、戶大門設(shè)電子防盜門，配備 24小時(shí)全天候?qū)I(yè)警衛(wèi)。各 單元都要備有消防栓及滅火器，緊急照明設(shè)備，要有專人值守。涉及人身 安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。2、環(huán)境而言，小區(qū)內(nèi)可培育四季名卉，常青喬木，建造雕欄噴泉，彩磚小 路。當(dāng)然不光要綠意盎然，也要整潔干凈，樹陰下可搭造座椅，成為人們 休閑的好地方。小區(qū)內(nèi)要無干擾、噪音，給居民一種安靜，安全的感覺。 小區(qū)內(nèi)的居住區(qū)、休閑區(qū)、公共事務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)相對(duì)隔離，并且要比例適 當(dāng)。3、小區(qū)要留足足夠的空間作為活動(dòng)場(chǎng)所，可以建棋牌室，健身房，網(wǎng)球場(chǎng) 等等。4、在戶型設(shè)計(jì)上，功能分區(qū)要合理。一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅 中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門；臥室是靜

20、區(qū)，它是位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生問 設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用?？臻g尺度要舒適。起居室、臥室、餐 廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等都應(yīng)按合理的比例建造，采光設(shè)計(jì)也 要得到。同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷，預(yù)留充足電話插座，有線電視專 線入戶，因特網(wǎng)預(yù)埋電纜等。55、小區(qū)四周交通便利，附近造有大型商場(chǎng)和醫(yī)院，學(xué)校，可以享受便利的交通，感受濃郁的人文環(huán)境。(二)軟件物業(yè)管理包括對(duì)住宅小區(qū)的安全，維修，清潔，綠化等許多方面，是居 住生活的重要保障，也是住宅業(yè)未來發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容概括起來主要分為管理和服務(wù)兩大方面。在具 體實(shí)施中，具體地體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、對(duì)使用人的管理。既治安管

21、理、環(huán)境衛(wèi)生管理、園林綠化灌錄、裝修 管理。2、物業(yè)中的服務(wù)。常規(guī)性服務(wù)即保潔服務(wù)、保安服務(wù)、修葺服務(wù)。3、對(duì)房屋本體及附屬設(shè)備的管理。而對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)居委會(huì)，就要有提高居民的生活素質(zhì)，加強(qiáng)居民中創(chuàng)建文明小區(qū)，文明樓群的意識(shí)，明確 安、居、樂、業(yè)”的工作 目標(biāo)，有意識(shí)的營(yíng)造以下幾個(gè)環(huán)境。(1)、營(yíng)造安定，安全，安心的治安環(huán)境居委會(huì)從居民中挑出一批人組成治安隊(duì)，監(jiān)督巡邏，還可采用封閉式管理，牢把進(jìn)門關(guān)，最大限度內(nèi)減少盜竊行為的發(fā)生。(2)營(yíng)造整潔，衛(wèi)生，幽雅的小區(qū)環(huán)境居委會(huì)落實(shí)專門的保潔人員，明確職責(zé)，保持小區(qū)環(huán)境整潔和干凈。通 過宣傳，教育，使居民增強(qiáng)環(huán)保綠化的意識(shí)，增強(qiáng)責(zé)任感，自覺遵守

22、各 項(xiàng)制度。對(duì)底樓居民隨意擴(kuò)大居住空間要耐心說服，幫助拆除，營(yíng)造一 個(gè)美好的環(huán)境。(3)營(yíng)造健康，豐富，多彩的文化環(huán)境居委會(huì)首先要做到思想上的重視，肯舍得投入，開辟一處活動(dòng)場(chǎng)所，根 據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)，居民的興趣，組建老年舞蹈隊(duì)，棋牌社等豐富小區(qū)娛樂 活動(dòng)。寒暑假可組建學(xué)生夏令營(yíng)，增加情感，也營(yíng)建和諧的生活環(huán)境。定期、不定期的組織居民開展豐富多彩，寓教于樂的活動(dòng)，通過大家喜聞 樂見的方式舉行。(4)營(yíng)造便捷，優(yōu)質(zhì)，高效的服務(wù)環(huán)境居委會(huì)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，為居民辦好事，干實(shí)事。關(guān)心小區(qū)內(nèi)的孤寡老 人和生活比較貧困的家庭。對(duì)在自己職責(zé)范圍和能力范圍內(nèi)的事以最快的 速度，最好的服務(wù)態(tài)度完成。我們認(rèn)為一個(gè)文明

23、小區(qū)的建成，需要的是大家共同的努力，作為居民也要 以主人翁的意識(shí)去維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，自覺遵守小區(qū)的規(guī)章制度，真正創(chuàng) 建一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅，氣息濃郁，現(xiàn)代化的文明小區(qū)。五、案例分析某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定：每一住戶在裝修前須辦理裝修手續(xù)，就裝修公司的 資質(zhì)、裝修的設(shè)計(jì)圖紙以及裝修人員、完工日期在物業(yè)管理部門備案，同 時(shí)向物業(yè)公司交納裝修押金5000元。裝修完畢經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收合格后退回 押金。徐先生在某小區(qū)購(gòu)買三居室一套，在辦理完全部手續(xù)，并且交納了 裝修押金后，裝修公司開始施工。施工完成后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收合格 后，徐先生搬入新居，同時(shí)物業(yè)公司也將押金退還給了徐先生。到 2002 年3月，物業(yè)管理公司突然

24、以徐先生家裝時(shí)加寬了進(jìn)戶門為由，先停了徐 先生家里的電，兩天后，又把徐先生家里的水表拆了，停了他家的水。徐 先生在別無他法的情況下，將物業(yè)管理公司告上了法庭。問題：1、在本案中物業(yè)管理公司的行為是否合法？為什么？2、徐先生作為業(yè)主應(yīng)該如何來救濟(jì)他所享有的權(quán)利？答：1、本案中物業(yè)管理公司的行為是不合法的，因?yàn)樾煜壬难b修完全是按照物業(yè)管理公司的規(guī)定完成的，在裝修完成后也經(jīng)物業(yè)管理公司的 驗(yàn)收合格，因此，物業(yè)管理公司以徐先生家裝時(shí)加寬了進(jìn)戶門為由，停電、停 水的行為侵犯了徐先生的合法權(quán)益.62、徐先生可以先與物業(yè)管理公司協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以選擇調(diào)解或仲裁或訴訟來維護(hù)自己的合法權(quán)益.作業(yè)4一、填

25、空題1、 在歸責(zé)原則中，歸責(zé)事由 居于核心地位。2、 在羅馬法中確立了 過錯(cuò)原則是法學(xué)領(lǐng)域的一大創(chuàng)舉。3、 過錯(cuò)可以分為故意和過失兩種表現(xiàn)形式。4、 根據(jù)違法者承擔(dān)的責(zé)任方式不同， 法律責(zé)任可分為：民事責(zé)任、行政責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、刑事責(zé)任、違憲責(zé)任5、 物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有：自決與協(xié)商、調(diào)解仲裁、詆訟。二、名詞解釋1、 物業(yè)管理法律責(zé)任：指在物業(yè)管理法律關(guān)系主體實(shí)施違法行為所必須承擔(dān)的否定性法律后果.2、 侵權(quán)責(zé)任：指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財(cái)產(chǎn)及合法權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果.3、 違約責(zé)任：指合同當(dāng)事人與不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合合同約定條件所應(yīng)承擔(dān)的否定性

26、民事法律后果.4、 仲裁:就是雙方當(dāng)事人將爭(zhēng)議事項(xiàng)提交非司法機(jī)關(guān)的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行審理，并作出具有約束力的裁決的過程.三、簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述仲裁的基本原則。 答：仲裁的基本原則主要有：自愿原則.(2) 公平合理仲裁原則.(3) 符合法律規(guī)定原則.(4) 獨(dú)立仲裁原則.2、簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答：物業(yè)管理過程的民事侵權(quán)行為主要有：(1) 物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)選成侵權(quán)損害的民事責(zé)任.(2) 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任.(3) 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外.(4) 因防礙行為而產(chǎn)生

27、的侵權(quán)責(zé)任.(5) 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任.(6) 無行為能力人，限制民事能力人致人損害的民事責(zé)任.(7) 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任.3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任的特征。答：(1)法律責(zé)任具有綜合性特征.(2)法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合.(3)責(zé)任議定對(duì)技術(shù)規(guī)范與較強(qiáng)的依賴性.(5)法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔.四、論述題1、試述物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。答：(一)物業(yè)管理糾紛的起因分析1、立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。2、開發(fā)商前期遺留的問題引發(fā)了后來物業(yè)管理的矛盾3、缺乏完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。4、物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。(二)物業(yè)管理糾紛的防范措施1、完善相關(guān)立法工作2、加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。83、培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)，把物業(yè)管理納入市場(chǎng)運(yùn)行的軌道。4、業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、 內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī) 范雙方的行為5、進(jìn)一步規(guī)范政府行為2、談?wù)勀銓W(xué)習(xí)了物業(yè)管理法規(guī)課程的個(gè)人體會(huì)。答：通過學(xué)習(xí)，使學(xué)習(xí)者了解物業(yè)管理法律法規(guī)的基本知識(shí)，培養(yǎng)物業(yè) 管理中處理法律問題的基本工作能力；明確物業(yè)管理地內(nèi)涵，物業(yè)管理 法律制度及相關(guān)法律制度，業(yè)主及業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理 服務(wù)過程中的法律