成都鞋業(yè)項目可行分析報告(完整)

1、一、現狀及發(fā)展背景近年來，在市委、市政府的正確領導下，我區(qū)以城鄉(xiāng)一 體化為統(tǒng)攬，以“三個集中”為核心，以工業(yè)強市為目標， 園區(qū)建設取得了較大成就，特別是鞋業(yè)產業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模 效應初步顯現。截至 2005年，我區(qū)制鞋企業(yè) 1300余戶，聚 集了成都市80%以上的制鞋企業(yè)， 配套企業(yè)達3000余戶，鞋 類相關從業(yè)人員達10萬人，年產鞋一億雙以上，年產值70億元。以簇橋、金花為中心區(qū)域，聚集形成了專門服務于制 鞋企業(yè)的原材料供應、人員培訓、信息咨詢、貨物配送、印 刷包裝以及鞋楦、鞋墊、鞋底生產等企業(yè)。我區(qū)鞋業(yè)產業(yè)鏈 初步形成。2005年，我區(qū)鞋業(yè)被授予了 “中國女鞋之都”榮 譽稱號。2006年，我

2、區(qū)制定的“ 一五”規(guī)劃明確提出了 “一 園六區(qū)兩帶”的產業(yè)發(fā)展格局，將原有的武侯科技園和西部 鞋都工業(yè)園合并成武侯工業(yè)園，昭示了我區(qū)做大做強工業(yè)園 區(qū)的決心。但是，目前國內外的工業(yè)園區(qū)如雨后春筍，發(fā)展 勢頭迅猛，競爭異常激烈，而我區(qū)的工業(yè)競爭力并不突出： 一是園區(qū)用地面積受限，土地成本較高，難有新引進的企業(yè) 入駐空間。二是園區(qū)內品牌龍頭企業(yè)較少，帶動力不足。三 是產業(yè)鏈不夠完善，重生產、輕服務、輕流通的現象突出。 四是產業(yè)政策引導上存在缺陷，相對于其它地區(qū)同類園區(qū)沒 有比較優(yōu)勢。五是缺乏一個統(tǒng)一的、 中長期的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 面對沿海等經濟發(fā)達地區(qū)制造業(yè)向中西部地區(qū)的大量轉移， 面對省、市兩級政

3、府強力支持的歷史機遇，結合我區(qū)工業(yè)特 別是傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)的發(fā)展現狀，結合市委市政府對鞋業(yè)產業(yè) 構建“一都兩園”的戰(zhàn)略部署，結合“中國女鞋之都”這一 品牌優(yōu)勢，在立足創(chuàng)新、強化品牌建設的基礎上，進一步轉 變發(fā)展思路，制定我區(qū)鞋業(yè)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃已是當務之急。鑒 于為盡快落實全市鞋業(yè)產業(yè)“一都兩園”的戰(zhàn)略部署，本方 案將重點著眼于推動我區(qū)鞋業(yè)產業(yè)盡快聚集發(fā)展成為成都 市鞋業(yè)產業(yè)鏈的高端。二、戰(zhàn)略思想及總體發(fā)展目標戰(zhàn)略思想：抓住產業(yè)轉移的歷史機遇，統(tǒng)籌推進“三個 集中”，在成都市鞋業(yè)“一都兩園”產業(yè)發(fā)展格局下，大力 推進科技創(chuàng)新和品牌建設，強化政府主導、市場運作、區(qū)域 合作，培育核心企業(yè)，延伸產業(yè)鏈，推進

4、產業(yè)集群發(fā)展，促 進群眾就業(yè)增收，努力實現最佳綜合效益。鞋業(yè)產業(yè)發(fā)展的總體目標：到 2010年，基本建成中國 最大的女鞋研發(fā)、貿易、展示、培訓中心及國內外知名品牌 企業(yè)生產基地于一體的“中國女鞋之都”。建設一流的國際 貿易平臺，建成為具有自營進出口權的中國最大女鞋出口基 地，達到年出口量5億雙以上，年出口創(chuàng)匯 50億美元；擁 有品牌生產企業(yè) 40余家，生產能力達年產 6000萬雙，實現 產值60億元，利稅9億元，解決68萬人的勞動就業(yè)。三、“中國女鞋之都”功能布局根據成都市鞋業(yè)產業(yè)“一都兩園”功能布局的戰(zhàn)略部署， 我區(qū)鞋業(yè)產業(yè)將在 2.34平方公里（3511畝）范圍內發(fā)展形 成“一基地五中心”

5、的鞋業(yè)產業(yè)發(fā)展格局（見附圖）。具體為：“一基地”即打造中國女鞋之都的品牌鞋業(yè)生產基地。重點引進國際知名鞋業(yè)品牌、外資鞋業(yè)企業(yè)和國內中國馳名 商標、中國名牌產品的鞋業(yè)生產企業(yè)。“五中心”即建設“總部中心、研發(fā)中心、物流貿易中心、人才職業(yè)培訓中心、品 牌展示中心”。（一）品牌鞋業(yè)生產基地及研發(fā)中心在現有品牌企業(yè)生產基地基礎上，進一步著力引進國內外知名品牌企業(yè)，形成占地 1545畝，40余戶品牌制鞋企業(yè)155萬平方米的生產及研發(fā)基地，做強做大龍頭生產企業(yè)，打造帶動成都市鞋業(yè)產業(yè)鏈不斷完善和引領發(fā)展趨勢的產業(yè)支撐。（二）鞋類物流貿易中心逐步建立占地346畝，建筑面積達41.5萬平方米的涵蓋鞋材、鞋機、

6、成品鞋的鞋類綜合性物流貿易中心（即Shopping Mall ），打造女鞋國際采購基地，形成世界重要 的女鞋采購目的地，構建聚集國際女鞋營銷網絡體系。（三）人才培訓中心建設占地30畝，建筑面積達3萬平方米的人才培訓中心。充分利用在蓉大專院校教育資源，根據企業(yè)發(fā)展需求，逐步建立包括產業(yè)技術工、設計、商務服務、企業(yè)管理等領 域的職業(yè)培訓體系，逐步實現鞋類專業(yè)人才培訓標準化和規(guī) 模化，形成人才的自由流動，不斷吸引鞋類專業(yè)人才聚集。（四）品牌展示、貿易、信息中心建設占地102畝，建筑面積達12.25萬平方米的品牌展示、貿易和信息交流發(fā)布中心。逐步建成為全國最有影響的鞋類品牌展示中心和信息港。（五）配套

7、服務區(qū)1、商務配套服務區(qū)建設形成包含辦公、金融保險、中介咨詢、業(yè)務外包、餐飲住宿等功能的商務配套服務區(qū)，占地87畝，建筑面積10.45萬平方米。2、公共配套服務區(qū)建設形成包含交通、通訊、郵政等服務功能的配套區(qū)，占地92畝。3、綜合配套服務區(qū)對緊鄰我區(qū)鞋業(yè)產業(yè)發(fā)展的簇橋、金花橋、機投橋三個場鎮(zhèn)進行改造（涉及面積分別為1670畝、1445畝、1670畝），重點突出為“一基地五中心”提供綜合配套服務的功能，加 強城市基礎設施建設，增強城市服務能力，滿足為6 8萬名鞋類從業(yè)人員及來往客商提供綜合配套服務。四、土地利用規(guī)劃調整方案（一）對西部鞋都土地進行規(guī)劃調整根據成都市鞋業(yè)產業(yè)“武侯建都，周邊建園”的

8、“一都兩園”戰(zhàn)略部署，我區(qū)鞋業(yè)產業(yè)園區(qū)規(guī)劃總用地面積3511畝，分為三個片區(qū)，即南片區(qū)855畝，龍井西片區(qū)（北片區(qū)） 2010畝，七里片區(qū)646畝。根據園區(qū)“一基地，五中心”產業(yè)布局規(guī)劃，將土地進行統(tǒng)一的規(guī)劃調整，將部分用地性質調整為商業(yè)或商貿用地性質。具體方案如下：1、南片區(qū)調規(guī)內容對位于簇橋新苗9組、10組部分地塊調整為商業(yè)、 商貿 用地。調整后南片區(qū)配套的商業(yè)、商貿用地為 127畝（見附 圖）。2、北片區(qū)調規(guī)內容對位于簇橋龍井2組、4組、9組，金花七里1組、3組、4組的部分地塊調整為市場、商貿、辦公、金融、展覽、月服 務、培訓用地，原配套的商業(yè)、商貿用地不變；對位于簇橋 龍井6組、9組，

9、金花七里1組、3組的兩個地塊調整為工 業(yè)兼容科研用地；調整后北片區(qū)配套的商業(yè)、商貿、辦公、 金融用地共624畝（見附圖）。3、七里片區(qū)調規(guī)內容園區(qū)增加位于金花七里 1組、2組、3組、4組、6組、 7組、8組、9組的工業(yè)用地約646畝。進行上述規(guī)劃調整后，園區(qū)規(guī)劃面積約為 3511畝，其中 工業(yè)及工業(yè)兼容科研用地 1545畝，綜合用地約751畝（不含 區(qū)域內已征地）。（二）對武侯科技園土地進行規(guī)劃調整1、變電站規(guī)劃調整：建議借用高壓走廊以下地方式解 決進線通道的問題。2、拆遷安置房建設區(qū)域用地性質調整：一是綠地與停 車場疊建，做為復合用地，綠地調整為二類住宅用地。二是 商業(yè)用地調整為二類住宅用地

10、兼容商業(yè)，商業(yè)建筑比例不低 于20%三是文化藝術團體用地屬未征地，建議取消。四是 將兩所幼兒園合并并適當擴大規(guī)模，設在較合適位置。五是 取消街道辦事處用地。六是社區(qū)服務中心、文化活動中心等 配套設施，在保證建筑使用面積的前提下，進行疊建。七是 科研用地調整為二類住宅用地。3、鐵佛片區(qū)規(guī)劃調整：為建設工業(yè)總部、增強園區(qū)產業(yè)服務配套功能的需要，建議將鐵佛片區(qū)1100畝土地調整為商住用地，用于引進大型企業(yè)集團總部、金融財團等商務 商貿業(yè)態(tài)。六、“中國女鞋之都” “五大中心”的建設模式及經營模式（一）單個企業(yè)集團建設及經營模式1、 建設資金來源：部分或全部土地增值收益+大型財團 或地產開發(fā)商資本2、建

11、設主體：單個大型企業(yè)集團或地產開發(fā)商3、經營主體：單個大型企業(yè)集團或地產開發(fā)商4、運作模式：通過項目評估，政府以部分或全部土地增值收益+滿足規(guī)劃功能+經營權為條件，面向全球招標。由 承建商采取分步實施的方式，在規(guī)定時限內完成“五大中心”的建設，該承建商同時擁有“五大中心”的經營權。如流標， 政府可追加投資，再行招標。政府以合同方式與承建商簽約， 監(jiān)管建設與經營的全過程，使項目建設符合規(guī)劃，項目經營 符合產業(yè)導向的要求。該種建設經營模式有利于對 “五大中心”進行統(tǒng)一規(guī)劃， 協(xié)調建設，并保證五個中心經營利潤的互補平衡，便于推動。缺點是對企業(yè)實力要求高，如對企業(yè)建設經營內容和方向的 約束力不夠，易造

12、成“五大中心”建設“變味”。（二）多個業(yè)主建設經營模式產品貿易中心、展示中心等適合市場機制運作的項目， 通過對項目（土地）的招拍掛，交由企業(yè)自行建設經營，培 訓中心等建設經營初期不易吸引企業(yè)參與的項目，可由政府 主導投資建設并運作（可借鑒目前涉農街道勞動就業(yè)培訓模 式），待條件成熟后將所有權和經營權向社會轉讓；或者由 企業(yè)建設經營，政府對項目的建設及經營初期給予較大力度 的扶持，推動項目順利啟動。該種模式使“五大中心”建設易于實施，缺點是將占用 政府有限的財政資金，但如果對項目建設經營初期的扶持得 當，將有效推動“五大中心”建設。七、政策保障措施（一）調整土地指標，解決用地困難1、建議適當增加

13、園區(qū)建設年度用地計劃指標。2、調整“鞋都”工業(yè)園部分用地性質，按照“鞋都” 作為研發(fā)、信息、貿易、展示中心的定位，建議除保留部分 工業(yè)用地用于品牌企業(yè)生產基地建設外，其余全部調整為商 業(yè)、商貿用地。3、請市委、市政府同意對已入園企業(yè)的土地利用規(guī)劃按照產業(yè)發(fā)展方向進行調整。4、請市委、市政府確認鞋都品牌基地的土地運作模式。 鞋都工業(yè)園一期用地是得到認可的未征先用土地，但新的工 業(yè)用地政策即將出臺，希望能將其作為歷史遺留問題維持現 狀。同時，對“鞋都”今后的用地 （三、四期，1200畝），可 在不低于同一地段、同類性質土地基準地價的情況下，協(xié)議 出讓；或在按規(guī)定進行土地招拍掛的情況下，設置相關掛牌

14、 條件，以保證讓具有較強實力和產業(yè)發(fā)展運作能力的公司參 與開發(fā)建設。（二）建立優(yōu)惠政策體系，引導產業(yè)加快發(fā)展建議市政府出臺加強鞋業(yè)產業(yè)發(fā)展的相關優(yōu)惠政策體系：1、將“鞋都”調整后綜合用地的收益（含出讓金）全 額留成，用于彌補工業(yè)用地出讓的虧損和基礎設施建設投入 的不足。2、將金花橋、簇橋、機投橋三個場鎮(zhèn)土地出讓金留成 地方，用于舊場鎮(zhèn)改造補貼（三個場鎮(zhèn)費用測算見附件）。3、適當增加對園區(qū)基礎設施建設的補貼，加快園區(qū)建 設進度。4、由市扶優(yōu)辦牽頭協(xié)調市級相關部門研究出臺相關政 策，為“成都造”皮鞋進入全市各大商場創(chuàng)造條件，切實提 高市場占有率。5、把“中國女鞋之都國際采購節(jié)文化節(jié)”納入市政 府會

15、展計劃，由武侯區(qū)、崇州市和金堂縣具體承辦，一年一 屆，增強我市鞋業(yè)品牌影響力。6、參照全市扶持軟件產業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，對在“中 國女鞋之都”設立產品研發(fā)、檢測檢驗中心的企業(yè)給予房租 補貼。7、把鞋業(yè)產業(yè)納入重大工業(yè)項目扶持政策范圍，在稅 收、外貿、項目審批等方面給予優(yōu)惠。&每年安排適當資金扶持“中國女鞋之都”品牌的包 裝、營銷，打造區(qū)域品牌。9、給予鞋業(yè)企業(yè)技改貼息和出口退稅政策。（三）調整考核指標，促進產業(yè)轉移隨著“一都兩園”產業(yè)發(fā)展布局的逐步形成，大量鞋業(yè) 企業(yè)將陸續(xù)向崇州、金堂兩地轉移，武侯區(qū)的工業(yè)發(fā)展必然 受到影響，在一段時間后將喪失增長的空間。建議市政府在 制定經濟考核指標時，適當減

16、少武侯區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值 的基數，大幅下調規(guī)模以上工業(yè)增加值的考核指標，或者由 武侯區(qū)、崇州市和金堂縣共享鞋業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值考核 指標。附件：三個場鎮(zhèn)改造費用測算1、拆遷安置估算：三個場鎮(zhèn)拆遷總建筑面積為857423.21平方米（未含簇橋近幾年自行在集體土地上已建設的拆遷安置房），拆遷安 置費用為13.38億元。2、市政道路建設估算：規(guī)劃道路總長度為19.92公里（未含已改造完畢的道路） 建設總費用為2.59億元（按1300萬元/公里計）。3、土地稅費估算：三個舊場鎮(zhèn)新征地1179.41畝，每畝應交稅費10萬元， 共交稅費1.18億元。4、土地拍賣收益估算：通過拆遷能獲得用地 647.8畝（不含近幾年已開