房價售后縮水該怪誰范本

1、買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，按照約定的價格履行完成。不料，因為房 價走勢預期發(fā)生了變化，部分開發(fā)商為使樓盤盡快銷售，便有了諸如折扣、降 價等動作。于是，一樣的樓盤，只因售期的稍許不同，卻出現(xiàn)了價格上的明顯 差異。老業(yè)主眼看新業(yè)主買到了“便宜貨”，便向房產(chǎn)商提出了各種各樣的補 償要求。有的開發(fā)商迫于壓力，也便想著法子安慰這些“買漲不買跌”的老業(yè) 主，送裝修、送家具，或者干脆返還一部分價款，有的還拿旅游來補償。業(yè)主購買房產(chǎn)之后，出現(xiàn)房價大縮水，受到財產(chǎn)上的損失，要求房產(chǎn)商補 償，對這些擁有房屋這樣價值較大的不動產(chǎn)的產(chǎn)權人來說，心情是可以理解 的，但法律講究的不是心情，而是規(guī)則。作為出賣人的房產(chǎn)商與

2、作為買受人的業(yè)主簽訂了房屋買賣合同之后，即形 成了房屋買賣法律關系。在此法律關系中，雙方的權利義務主要由買賣合同也 就是購房合同的有效條款進行約束。易言之，只要該買賣合同合法有效，對雙 方當事人即產(chǎn)生約束力。我國合同法第 8 條規(guī)定：“依法成立的合同，對 當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更 或解除合同”?？梢?，我國現(xiàn)行合同法對包括房屋買賣合同在的合同的法律約 束力有明確規(guī)定，任何締約當事人都應遵守法律、尊重合同。另一方面，當雙方當事人就房屋買賣合同如約履行完畢之后，即意味著買 賣合同結束，誠如我國合同法第 91 條規(guī)定，債務已經(jīng)按照約定履行可以導 致合同權利義

3、務終止。在合同法上，通常情況下，合同一旦履行完畢，當事人 就不再繼續(xù)受合同約束，從交易的角度看，可以說“交易已經(jīng)完成”。除非出 現(xiàn)合同無效等效力瑕疵情形，當事人可以主合同受損利益之補救。在房屋買賣合同中，如果開發(fā)商和業(yè)主對購房合同已經(jīng)履行完畢，那么， 按照合同法的規(guī)定以及合同法原理，雙方的權利義務關系已經(jīng)宣告結束。當房 屋價值出現(xiàn)下跌，導致購房者的利益受損失時，只能認為這是對自己交易行為 承擔的一種風險代價，而不能將該風險的承擔轉嫁給房產(chǎn)商或其他任何人。實 踐中，有購房者面臨房價“縮水”，就向房產(chǎn)商提出退房、贈送裝修、贈送車 位、減免物業(yè)費等要求，希望得到補償，這是一種轉移自己交易風險的做法，

4、 于法無據(jù)。當然，如果當初的房屋買賣合同中存在一些特別約定，比如當出售的房屋 出現(xiàn)價格下跌導致買受人遭受財產(chǎn)利益損失時可給予相應的補償，那么，這屬 于房產(chǎn)商的承諾，現(xiàn)行法律也并不干預，當事人也理應遵守該特別約款。只 是，如果不存在類似補救性約定，那么，無論房價怎么變動，無論業(yè)主面臨的 風險有多高、遭遇的損失有多大，都沒有權利要求房產(chǎn)商承擔這些風險。順便指出，房價在售后出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，并不適用情勢變更原則。情勢 變更原則主要是在合同成立后履行完畢前適用的履行原則，例如，合同關系存 續(xù)期間，交易條件因為不可歸責于雙方當事人的客觀因素發(fā)生了變化，導致交 易違背公平原則，繼續(xù)履行會使一方受到損失，那

5、么，不利的一方可以要求法 院或者仲裁機構變更或解除合同。但是，當合同履行完畢后再發(fā)生情勢變更， 該原則并無適用余地，當事人應當自行承擔情勢變更帶來的交易風險。市場經(jīng)濟條件下，交易主體必須遵循法律規(guī)則，而法律規(guī)則又恰恰是市場 交易規(guī)則的體現(xiàn)和總結，在此意義上，市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟。市場經(jīng)濟中的一 個重要理念就是契約理念，什么意思呢 ?就是參與市場交易的人應恪守交易契 約。契約是什么呢 ?其實就是在雙方合意的基礎上達成的交易協(xié)議。契約特別注 重“合意”，當交易條款在雙方意思表示真實一致的前提下確定或者認可下來 的時候，必須堅信并恪守一條現(xiàn)代法治的重要原則，那就是“約定必須遵守” 或者說“約定不得違反

6、”。違反是要付出代價的，誰違反，誰負代價。這也同時涉及到與契約理念緊密聯(lián)系在一起的另外一個理念，那就是誠信 理念。參與市場交易的任何一方必須守合同、重信用，這是商業(yè)以及商業(yè)社會 的本質要求，也是現(xiàn)代法治強力提倡和要求的。我國合同法第6 條也明確規(guī)定：“當事人行使權利、履行義務應當遵守誠實信用原則”。所以，房屋交易中，當房屋合同已經(jīng)履行完畢，如果當事人提出一些與合 同履行本身的問題無關的要求，其實違背了市場交易的這些起碼規(guī)則或者最底 線的要求。如果合同的威信喪失，人人在交易完成后都可以根據(jù)變化了的情況 反過來要求補償，那么，不僅是房產(chǎn)領域，任何領域的交易，包括股票等證券 交易市場以及其他交易市場

7、是不是也要推行如此“反悔”規(guī)則呢?顯然，如果開了不好的頭，交易秩序就會混亂不堪，整個市場秩序也就崩潰了。盡管說，業(yè)主在合法有效合同的約束下，無權就單純的房價下跌要求房產(chǎn) 商進行這樣那樣的補償，但畢竟在房產(chǎn)交易市場中出現(xiàn)了這么一種現(xiàn)象，形成 了一個“問題”，那么，既然有了這樣類現(xiàn)象或問題，我們也不得不去面對。一是加強契約意識、注重條款約定?？梢哉f，現(xiàn)代市場交易無不是在契約 或者合同的約束下進行的，“約定不能違反”這一著名的交易論斷，對任何參 與市場交易的人來說，都具有深刻的指導意義。就房產(chǎn)交易來說，為了防止出 現(xiàn)類似“退房”、“補償”等交易后患的出現(xiàn)，房產(chǎn)商和買受方不妨在商品房 買賣合同的條款上

8、進一步修訂和完善，對一些可能出現(xiàn)的情況作出盡量詳細的 約定。這里可能就有兩種情況，一是業(yè)主立場，即約定出現(xiàn)價格波動下的“補 償”等類似條款 ; 二是房產(chǎn)商立場，即約定價格波動時“不予補償”。在前一種 情況下，因為“約定必須遵守”，所以，業(yè)主面臨類似房價下跌的風險時，要 求業(yè)主也便有了“依據(jù)”。但在后一種情況下，即便沒有特別約定，房產(chǎn)商也 沒有補償?shù)牧x務，因為合同履行中的一個基本規(guī)則就是“有約定按約定沒約定 按法定”，既然沒約定，那只能按法定規(guī)則，但問題是，我國現(xiàn)行法律中沒有 任何規(guī)賦予房產(chǎn)商的價值補償義務。當然，交易的進行必須建立在雙方意思表示一致的基礎上的，只要沒有國 家法律法規(guī)的強制性規(guī)定

9、，任何約定都是雙方意思真實一致的產(chǎn)物。只有業(yè)主 一方的要求，沒有房產(chǎn)商一方的同意，也不大可能達成諸如“保值條款”的約 定。因為，從交易利益分配的角度講，作為出賣人的房產(chǎn)商，它是以營利為目 的的，追求利益最大化是其進入交易市場與交易機制的終極目標 ; 作為買受人的 業(yè)主，不論是以投資投機為目的，還是以純粹居住和其他商業(yè)性使用為目的，同樣也是追求利益最大化。這就是涉及到雙方在交易行為中的博弈問題?？梢?說，任何交易的達成，無不是博弈的結果。當然，至于在主合同中約定還是事 后達成補償協(xié)議，均無不可。實踐中，有房產(chǎn)商為了達到促銷目的，便約定了 相應的補償條款，如可獲贈價值若干的“精裝修”或“教育代金券

10、”; 若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開發(fā)商代付若干裝修費，即“品質全面升級計 劃”。也有房產(chǎn)商在事后承諾向老業(yè)主贈送精裝修或直接補償若干萬元。但是，從法的教育功能角度觀察，約定不補償要比約定補償效果好。因 為，一旦約定補償，那么，會帶來很多問題，比如什么情況下補償、補償多 少、怎么補償、補償?shù)氖芤鎸ο笤趺创_定或者以什么期限確定，等等，因為這 是一個技術性條款，操作不好，容易帶來更多的問題，交易秩序可能會受到更 大的傷害 ; 其次，諸如“保值條款”或者“補償條款”的存在，容易產(chǎn)生對房屋 價格的不利影響，房產(chǎn)商既然可以約定房價下跌時的補償義務，那么，同樣也 會可能約定房價上揚時的反補償權利。

11、如此，國家調(diào)控的成本會加大，并且容 易形成壟斷協(xié)議或價格同盟，帶來壟斷行為，最終受害的依然是不動產(chǎn)消費 者。尤其是在我國市場經(jīng)濟體制尚未完善的實際情況下，房地產(chǎn)市場并不成 熟，多一事不如少一事。因此，從市場經(jīng)濟發(fā)展的實際出發(fā)，結合目前民眾法 律意識和法治觀念的發(fā)育程度和培育水平，不妨在合同中明確約定“不補償” 的條款，對當事人的約束力或許效果更好。二是政策、法律的介入應持謹慎態(tài)度。面對房產(chǎn)交易市場上出現(xiàn)的新現(xiàn) 象，就目前發(fā)展的態(tài)勢來看，政策和法律不便盡早介入。一是因為，現(xiàn)有的法 律政策完全可以調(diào)整這些法律關系?，F(xiàn)行合同法以及房產(chǎn)交易方面的法 規(guī)、司法解釋，對房屋買賣合同的解除制度、撤銷制度和無

12、效制度，都有比較 完善的規(guī)定，這些解除規(guī)則、撤銷規(guī)則和無效規(guī)則基本上針對房屋標的本身的 質量、買賣行為的交易程序、交易意思瑕疵等作出的規(guī)定，至于房屋買賣合同 履行完畢之后，因房屋價格波動或者其他因素導致的交易風險，并非合同法律 調(diào)整的疇，無需節(jié)外生枝，完善相關法律或者出臺應急政策。另一方面，政策 介入的發(fā)生條件往往是當情況緊急或者需要調(diào)整的社會關系出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較 大變動之時。就部分業(yè)主向房產(chǎn)商提出的這些補償要求，尚未發(fā)展到非要政府 出面干預的程度，并且此時政府出臺政策進行干預，并不一定能夠平衡雙方當 事人的利益，政策的出臺需要條件，也需要對政策效果的一個科學評估與預 測。從這兩個方面看，政策法律的介入需要謹慎。不過，如果事態(tài)進一步發(fā)展，形成了較大影響，并使房產(chǎn)市場秩序產(chǎn)生了 不良發(fā)展勢頭，政府可以