房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點一、定義本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征1、政策敏感性。2、資金密集性。3、區(qū)域性較強。4、自償性特征。三、項目審查判斷三大關鍵因素銷售風險區(qū)位和客戶群（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購房群體）完工風險品牌和實力股東和集團實力、開發(fā)經(jīng)歷 、銷售排名、市場品牌）商住項目財務風險實力:品牌:完工風險、整體抗風險能力成本與價格跌價空間-市場波動風險定價合理-可比項目股東銷售風險除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風險四、申請人及股東審查要點主要審查股權結構、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的

2、實力和市場品牌。1、股東（實際控制人）的實力和品牌:（1） 股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結構的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；（2）股東主營業(yè)務板塊構成。關注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實力情況；（3） 市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域 性排名。2、在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。/ 3、集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他

3、項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。五、項目位置審查要點主要審查項目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關注當?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認可度（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行判斷、歸類。1、 大型居住新區(qū)：關注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎設施建設情況，以及當?shù)?居民對該區(qū)域的認可度。是否政務 /商務或居住新區(qū)核心地段等2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。（二）周邊生活配套設施情況1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。2、

4、是否在學區(qū)房范圍（劃歸的重點小學和初中情況），六、項目自身審查要點（一）項目土地審查要點主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。1、土地取得過程和取得方式。2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。3、土地證取得情況及相關記載內(nèi)容。4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售 殊約定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（二）項目規(guī)劃審查要點主要審查項目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風險1、整體規(guī)劃情況：項目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯,況（包括前期開發(fā)進展）。2、授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。（三）四證取得情況主要審查

5、已取得證照情況和預計后續(xù)取得時間。（四）項目總投資和籌資計劃審查要點主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入 是否過咼1、總投資構成以及投入情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢， 安成本是否當?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；2、籌資計劃和已投入情況。關注資本金能否在放款前落實到位，融資比例 是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。3、關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、 擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應對措施。（五）項目建設進度審查要點項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。（六）項目銷售審查要點主要審查周邊銷售去化率和價格、本

6、項目前期銷售去化和價格、授信項目按 格測算的銷售收入。1、周邊可比項目銷售情況。2 、授信項目前期銷售情況（如有）。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、 資金回款情況。等特分期概依賴度單位建和模式利率、可比價價格、根據(jù)具3 、授信項目預計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，體協(xié)議內(nèi)容分析未來銷售情況。唯一監(jiān)管，抵解押類方案為模版相4、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。（七）封閉管理審查要點1、根據(jù)當?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金銷售回款能否全部我行歸集。2、經(jīng)營機構是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、 和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。（八）還款方案審查要點ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結合項目具體情況，以三 基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）七、項目擔保方式審查要點（）抵押擔保1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。（二）質押擔保1 、質押物的評估方式、估值的合理性、質押率的設定。2、當?shù)剞k理相關質押登記的相關規(guī)定、流程以及可操作性。（三）