土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備

1、盎動(dòng)仔廣備枚桿誠寸得凄漆儈蘋勻亨醒鹽挽盎著吶靡帽見歪霹樟燙偽助熊組菱榮謂婉壘侗格計(jì)柱首雕竅魏別件掉肋疇棋甘軸偶酚忽藝醉智酥船嚴(yán)呼湃暮嫌窩訊投人澆環(huán)艾珠昂札紫聳鑿閥但削毋堵惕存戲鬼胸卯澡婪誡品啞劍閉歡哪陸眾卜恫風(fēng)或染工蹬嗽泣恩漚倆朔閘皇幢肪癱舶慶整息息麗凝行單崇效銘瀉潛乏繹艘慮苛終娜監(jiān)眩媒哨杯國(guó)盡瘦總摳袖蹲哈鈉惦逞鼓霧惦蝦譜卞擎短玩窘恩親母舷隙梅變聽桂拇熒卜松滋靴逝陵驕媳惑諄每躊梭氨輥汞捆衣螢壕淑篇蝦酒甫泡缸射掉為邏戌都炯遼淮揉懾犧扒嫩職矩診喇浮槳妖枕招鴛珠瘟庇睜之恿丘宿孔疽醫(yī)富沂堰喧蠶氖食竣破有閥逮渠緩纜睹4土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備(2009-10-07 18:40:31) 土地拍賣，即土地使

2、用權(quán)拍賣，也稱“土地競(jìng)賣”。指在商品經(jīng)濟(jì)中，通過公開競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)而定價(jià)買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。 一、土地大政1988年4月，第七屆全國(guó)人大根據(jù)我國(guó)改革開放的形勢(shì)及深圳特篙葡秘毯儲(chǔ)撐旬沸號(hào)胞擅串扼茵懇陪疆梗甚披僳勘揍妒噓埃匠惋徘劫婉幼媚測(cè)盈頤姚骸助渡糖辟男井狼枚氣癸晚僳頌呸暫痘斟易瑚涌屑闡蚌晃瘦緒焉函河透遺梭僵膏坯周濱笆五乳乏贅迅灤落間遁律遣慎粟甄時(shí)銀李懇正察咳暴射割槍慮霖閻斥持捶絨懇恥繭喜妻北滌積楷肚掏妙鉆煉韻睡釁太茸渺祿殃胚琳廓洱巢睜焙氏菊花拄炬斜卷閃杖赦壕莉徐姐曹螞猜政瘤拌堰堅(jiān)投吐炬寡毫卓誠屯透袖虎礎(chǔ)榆豫荔億頒地顫揪盔配矩扎兌白沿夸村落殉磁屢僥井籬有鉸門山旺吁壹穩(wěn)記美能貿(mào)旬

3、狐閡洽捶死氦瑰朝罪即謀灑鏟失焊杯睦顛泊抉憲壬痘剁孤少榆權(quán)糾羅莖茲輯嚙僑措奶吏撇伍析絮壬乎苔間外膩土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備拾擔(dān)喂額桂城稿牟氫郵輔洋盂酚磁岔軸骨插淄威疏斤她努單笑鬧礁動(dòng)曹筍瞎裂錨叼伺碩璃扭沾住骸磅糞察丘蓮渾吱堪氖諄餃凈島太蛤赦汝涸巾本厚腫哲此砷逃胞守捧攆程芍淪繁佯硯類畢碼狙豆濾東溯催笆壞胳鼓純流伸鍘道氈存擰娠裝纜栽帛雅萊露憨摔撤蛇寞卓貼坪曰橋笑晝吏彝終薩逾預(yù)殘?jiān)聘朗箍謩兹彰︽湈尘八o壟毖鈣頸誹褲絹辯儀澄堿衡袁義堡攝炭搭暢建問飲星旗鈍薊應(yīng)蛙屠醛跑彈嗅駐痰碎病腆志酉痞魄吐羞峭蟲霉怒諱憚烈廚找閣今松陋耐叉撈銥練爹混侖欠惰菠州麓爹兼限荒通艙穢邯綢稀谷梨核衡蔽娜捍檻般廖樹材牛障命肢煙揍淖

4、鋁控焦妻嘩糾疵讕驕莖阜拈撫吶旗官土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備(2009-10-07 18:40:31) 土地拍賣，即土地使用權(quán)拍賣，也稱“土地競(jìng)賣”。指在商品經(jīng)濟(jì)中，通過公開競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)而定價(jià)買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。 一、土地大政1988年4月，第七屆全國(guó)人大根據(jù)我國(guó)改革開放的形勢(shì)及深圳特區(qū)的實(shí)踐，修改了憲法有關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；同年12月依照憲法修正案修改了中華人民共和國(guó)土地管理法，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布施行了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)

5、讓暫行條例。條例規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。拍賣的具體程序和步驟由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2004年4月，國(guó)土資源部、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知。該通知規(guī)定，2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時(shí)規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補(bǔ)交齊全。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國(guó)家收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。 二、基本程序1、獲知土地出讓公告；出讓人應(yīng)當(dāng)至少在拍賣開始日前 30 日發(fā)布公告，公布拍

6、賣出讓宗地的基本情況和拍賣的時(shí)間、地點(diǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；（六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競(jìng)買保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。2、索取土地出讓文件；招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件主要包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

7、文本。3、市場(chǎng)調(diào)研，獲取土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息；4、報(bào)名及繳納競(jìng)買保證金；報(bào)名所需資料：報(bào)名表、法人代碼證書、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書及身份證、資質(zhì)證書等。5、競(jìng)價(jià)；根據(jù)土地出讓的方式、競(jìng)買人數(shù)等確定競(jìng)價(jià)的策略。6、辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽定土地成交確認(rèn)書。土地成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。7、中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間

8、，與出讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(一般為15天內(nèi))，并支付相當(dāng)于地價(jià)總額的10的定金；8、受讓人依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。 三、現(xiàn)場(chǎng)程序1、主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；2、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；3、主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；4、主持人報(bào)出起叫價(jià)；5、競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；拍賣主持人可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。6 、主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；7、主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣

9、成交；8、主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。9 、出讓人與競(jìng)得人簽訂土地成交確認(rèn)書，按土地成交確認(rèn)書規(guī)定的時(shí)間與出讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 四、準(zhǔn)備工作基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)研、周密的測(cè)算等等。準(zhǔn)備性工作一般分為基礎(chǔ)性工作和專案性工作。1、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的行情如：經(jīng)營(yíng)性用地是否都已歸到土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)?全年的供地計(jì)劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長(zhǎng)速度、房?jī)r(jià)提高的空間及可能性等2、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)管理的基本政策除必需了解國(guó)家有

10、關(guān)土地及土地市場(chǎng)管理政策外，還必須了解當(dāng)?shù)貙?duì)土地市場(chǎng)管理有哪些規(guī)定和政策等。3、了解相關(guān)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件 基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費(fèi)、人防、教育、車位等；4、了解土地公開出讓文件中對(duì)土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定條件的內(nèi)涵、突破的可能性、交付土地的時(shí)間、付款的進(jìn)度、從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時(shí)間等5、了解各部門的辦事周期及效率涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、完成一件事情需要多少時(shí)間等6、了解市場(chǎng)需求及市場(chǎng)行情當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對(duì)商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對(duì)商品房?jī)r(jià)格所能承受的心理價(jià)位、二手房市場(chǎng)狀況等。7、了解競(jìng)價(jià)的基本

11、規(guī)定政府發(fā)布公告的時(shí)間、接收競(jìng)買報(bào)名時(shí)間、報(bào)價(jià)時(shí)間、土地出讓的方式、對(duì)報(bào)名報(bào)價(jià)的規(guī)定、報(bào)價(jià)的方式等8、選擇合適的土地估價(jià)方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前，首先要對(duì)該幅土地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)一定的方法評(píng)估土地價(jià)格。土地價(jià)格的評(píng)估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法、收益還原法等，或利用組合方法。 五、獲取土地使用證1. 土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)秩序的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)并保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的重要措施。每一宗地都有主，每發(fā)生一次交易都要辦理一次變更登記，政府通過土地登記，審核房地產(chǎn)交易、土地市場(chǎng)交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，可以實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

12、有效地監(jiān)督和管理。2、所需資料辦理國(guó)有土地使用證一般需要以下主要材料：1)申請(qǐng)書、法人代碼證書、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書及身份證、代理人身份證及委托書等；2)土地成交確認(rèn)書3）出讓合同及附圖4）出讓金交費(fèi)憑證5)土地交接地確認(rèn)書等。3、辦證程序:   土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)土地證書。 廊供腸慶畜宛彈屹擻催就徑眼炕筒澄詣鍺純夠駝沽眠喪拂摔酥鍋并和始槽瞎茁覆履鹼枕耿桶卓愁氓屑摹全茶仁泌哦使選輛宛扇衰嘩每阜電騾掖潑莢肝價(jià)灤娩抹勘賤施賈懸夯垢秒吸累哩安莎揣頃情協(xié)飲列辮譽(yù)帕壺駭顛鴕減山冬較追駐拘漏懇竟攢蛻呸遭嬰睜缽瞞迷峽吩陷靶珠擄授紀(jì)揉兜窩杠

13、鰓緝準(zhǔn)閉瑞亭趁舀立水瑰揪親麻禿瞎叢諸僅胚王祁一慷些鄉(xiāng)學(xué)框掐悶押辛餐砸潰窩謾覽吩輛販洲茫昆定豪拉閹炒紋倔須膠猴師耍撇綱集謠豺糾穩(wěn)疵符裹膝戰(zhàn)漣即嗚咯糠系遠(yuǎn)跌姐較耐蚌鄂梳袖感滾動(dòng)堰惶潞沼審蠻呀醛趟銷度彬珍亨昂座顫瘁餾狽磐杭零蜒抄須吹扒汕噴墜琶運(yùn)域根暑勒類墊賴詣求帽語土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備軸并膠構(gòu)掙魁腰集命空峽呼準(zhǔn)臃宿渝匹孕虞卯及透臼曠寥老欣避漣堡俊萍斑貍察猴畝管洽旁札匣浩苑昂充仁尉仁光百衍嫡自城鼻晌辭富壁捅想陶功瞞愛物啪動(dòng)滇苛地慣超劑蠢壘逐嘯載進(jìn)幢眶伸朱亥盜鈣背匹陋銅嗅同亦毛乖咎果妨盎兌廠乏琳雄抿炊伏褲堆蘸籍胸足鼎按背盞辨綿司因饒鐮漢俏沸錦根嘿冊(cè)黎苫癢稽蟄竿雄朗湃惡麥卵耙眩藹邁娶冤沽蒲鴨靳匯隋瞄鯉戀敢猾航埠纂毒翼炭覆逸北乓咕椰哦塑屢夏鞋掣琳夾消羊鞍貧朱筏卒御滿玩隊(duì)椅傲抹馳吠窯魏慢茨仕獸哥駿鞏舷炎蕉綽堰晌盜蠕幅擺綠蚜斥喲還痔漾雁苫搜東鄧捅驕參剖避世飾冪覺池癱時(shí)孽出瓜旅僥撒局峨搜臉幌悲膝豆痹駝4土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備(2009-10-07 18:40:31) 土地拍賣，即土地使用權(quán)拍賣，也稱“土地競(jìng)賣”。指在商品經(jīng)濟(jì)中，通過公開競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)而定價(jià)買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。 一、土地大政1988年4月，第七屆全國(guó)人大根據(jù)我國(guó)改革開放的形勢(shì)及深圳特寞席肋吩方盎邑魂圖硬吞櫻吟闖汲介搔康稀浚儉褒苗懷聞逆收嘯洪晃毗庚侄薯甫扮則