歡迎大家來(lái)到環(huán)球職業(yè)教育在線,下面由我給各位講授《房地

1、歡迎大家來(lái)到環(huán)球職業(yè)教育在線，下面由我給各位講授房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講課程。第16講 收益法(2)第三節(jié) 凈收益一、凈收益測(cè)算的基本原理 收益性房地產(chǎn)獲得收益的方式，主要有兩種：(1)出租；(2)營(yíng)業(yè)。因此，凈收益測(cè)算的途徑也可以分為兩種：(1)基于租賃收入來(lái)測(cè)算凈收益，它適用于可租賃的房地產(chǎn)。例如：住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等；(2)基于營(yíng)業(yè)收入來(lái)測(cè)算凈收益，它適用于有經(jīng)營(yíng)行為的房地產(chǎn)。例如，旅館、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所，加油站、餐館等。當(dāng)然有些房地產(chǎn)既可以租賃又可能存在經(jīng)營(yíng)行為，但無(wú)論如何分類，只要能夠測(cè)算凈收益就行。(一)、基于租賃收入的測(cè)算凈收益

2、基于租賃收入的測(cè)算凈收益公式為：凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用其中：凈運(yùn)營(yíng)收益：是由有效毛收人扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到歸因于房地產(chǎn)的收益。潛在毛收入：是房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的收入。寫字樓等出租型房地產(chǎn)的潛在毛收入，一般是潛在毛租金收入加其他收入。 潛在毛租金收入=全部可出租面積最可能的租金水平其他收入=租賃人保證金或者押金的利息收入+其他營(yíng)業(yè)外收入收租損失：是出租的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金/少付租金或者不付租金所造成的損失。有效毛收入：是從潛在毛收入扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)

3、、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，如不包含房地產(chǎn)抵押貸款償還額、房地產(chǎn)折舊費(fèi)額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。具體的原因見教材P285頁(yè)。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率：是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有一個(gè)相對(duì)固定的范圍，估價(jià)人員可在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上找出其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率，為在估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益時(shí)使用。凈收益占有效毛收入的比率，稱為凈收益率，是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的補(bǔ)集，即： 凈收益率=1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(二)、基于營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算凈收益 當(dāng)業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)時(shí)，該收益性房地產(chǎn)的凈收益按營(yíng)業(yè)收入來(lái)測(cè)算。按營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益與按租賃測(cè)算凈收益的區(qū)別主

4、要是：(1)潛在的毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入；(2)要扣除歸屬于其他資本或者經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者正常的利潤(rùn)(為勞動(dòng)創(chuàng)造的，而不是房地產(chǎn)產(chǎn)生的)。應(yīng)注意的是按租賃收入測(cè)算凈收益，由于歸屬于其他資本或者經(jīng)營(yíng)的收入在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已扣除，所以不再扣除歸屬于其他資本或者經(jīng)營(yíng)的收益。 注意：凈收益是房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的收益。二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取方法不同收益類型的房地產(chǎn)主要分為：(1)出租的房地產(chǎn)；(2)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)；(3)自用或者尚未使用的房地產(chǎn)；(4)混合收益的房地產(chǎn)。(一)、出租型房地產(chǎn)的凈收益求取方法出租型房地產(chǎn)的凈收益租賃收入由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入租金收

5、入租賃保證金或者押金的利息收入具體測(cè)算過(guò)程參加教材P287頁(yè)。(二)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)凈收益的求取方法 營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者合一，租金與經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)沒有分開。(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益求取商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益求取 工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益為產(chǎn)品銷售收人扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地的凈收益求取農(nóng)地的凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、

6、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。注：農(nóng)業(yè)稅已取取消，不再扣除。(三)、自用或尚未使用房地產(chǎn)的凈收益求取自用或尚未使用房地產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或者暫時(shí)空置的房地產(chǎn)，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。寫字樓、賓館的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過(guò)其他用房的收益體現(xiàn)出來(lái)的，因此，其凈收益不用單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了(上述話應(yīng)記住，做計(jì)算題時(shí)要用)。此部分收益可以比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。(四)、混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取 (1)將費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)

7、算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，然后加總，再減去總固定費(fèi)用。(2)首先測(cè)算各種類型的收入，然后測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。 (3)將混合收益的房地產(chǎn)看作各種單一收入類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，然后依據(jù)各種的收入和費(fèi)用求各自的凈收益，最后將所有凈收益求和。例如：一層作為餐館，二層為住宅出租或者一層作為商店出租，若干層作為辦公室出租，若干層作為公寓出租的房地產(chǎn)。三、求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍(一)、有形收益和無(wú)形收益房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)、增強(qiáng)企業(yè)的融資能

8、力以及獲得一定的避稅能力等。在計(jì)算房地產(chǎn)凈收益時(shí)，既要考慮房地產(chǎn)的有形收益，也要考慮各種無(wú)形收益。在實(shí)際估價(jià)時(shí)，有形的收益已在租金中考慮，不再單獨(dú)考慮；無(wú)形收益一般通過(guò)降低報(bào)酬率或資本化率來(lái)考慮。例如，對(duì)于無(wú)限年收益價(jià)格公式(6)：，只有適當(dāng)降低報(bào)酬率Y，就可以增加收益價(jià)格V。(二)、實(shí)際收益與客觀收益 房地產(chǎn)的收益有實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是現(xiàn)狀條件下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能用于估價(jià)。 客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作為估價(jià)的依據(jù)。估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。具

9、體說(shuō)明參加教材P290頁(yè)內(nèi)容。例20：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月出租，租賃期為5年，可出租的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。測(cè)算該商場(chǎng)2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。解：分析：(1)要測(cè)算2005年的正常價(jià)格，可以將始時(shí)點(diǎn)設(shè)在05年，因?yàn)閺?2年10月1日開始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認(rèn)為是空置

10、；(2)因?yàn)橐獪y(cè)算05的價(jià)格，所以剩余期限為40-4年36年；(3)從下圖很容易得出A1和A2均為32.40萬(wàn)元；A為36萬(wàn)元，t2年，n為36年。 (1)商店一層價(jià)格測(cè)算租賃期限內(nèi)年凈收益200m2180元/m2(125%)12個(gè)月 32.40萬(wàn)元 租賃期限外年凈收益200m2200元/m2(125%)12個(gè)月 36萬(wàn)元 一層的現(xiàn)金流量圖：07.10.109.10.108.10.1V05.10.106.10.140年32.40萬(wàn)元32.40萬(wàn)元36萬(wàn)元36萬(wàn)元36萬(wàn)元 選用公式及為： 375.69萬(wàn)元(2)商店二層價(jià)格測(cè)算 年凈收益200120(125%)12 21.60萬(wàn)元 選用公式及計(jì)算

11、 229.60萬(wàn)元(3)計(jì)算該商店的正常價(jià)格 375.69229.60 604.90萬(wàn)元例21：某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。解：分析：承租人約定租金與市場(chǎng)類似寫字樓的租金差值，可視為承租人的凈收益。承租人目前的權(quán)益價(jià)值，即為剩余租期的現(xiàn)值。從題意也可以得出：(1)n剩余租期1037年(2)年凈收益A(100-75)50012個(gè)月15萬(wàn)元(3)Y折現(xiàn)率10%(4)計(jì)算V 73.03萬(wàn)元要注意的是：有租約限制下的價(jià)值、無(wú)

12、租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者的關(guān)系是：有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值五、凈收期限和凈收益流模式(一)、收益期限的確定收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲取收益的時(shí)間，一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來(lái)確定。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時(shí)間。收益期應(yīng)在房地產(chǎn)的自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用最高年限)、合同約定(如租賃合同)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期為房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中土地的收益期限為土地使用剩余年限。

13、對(duì)于土地與建筑物同體的估價(jià)對(duì)象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于或者與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益年限，并可選用收益期為有限年公式。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，并選用收益期限為有限年限公式，然后加建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后，剩余土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。如下圖所示：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限收益期限土地使用年限短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命情況建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限收益期限剩余土地使用時(shí)間土地使用年限長(zhǎng)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命情況(二)、凈收益流模式運(yùn)用報(bào)酬資本化估價(jià)，在求取估價(jià)對(duì)象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過(guò)去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況，以及未來(lái)

14、可獲得收益期限，確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷未來(lái)凈收益屬于下列哪種類型：(1)每年基本固定不變；(2)按某個(gè)固定數(shù)額遞增或遞減；(3) 按某個(gè)固定比率遞增或遞減；(4)其他有規(guī)則變動(dòng)，例如呈指數(shù)增長(zhǎng)等。年凈收益的求取方法主要有：(1)、過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。方法是通過(guò)調(diào)查，求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去若干年(例如過(guò)去3年或5年)的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單平均值作為A值。(2)、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。方法是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年(例如未來(lái)3年或5年)的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單平均值作為A值。(3)、未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法。方法是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年(例如過(guò)去3年或5年)的凈收益，然后

15、利用報(bào)酬資本化公式推導(dǎo)出的公式來(lái)求取A值(可視為一種加權(quán)平均數(shù))，公式為： 或者： 例22：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判斷其未來(lái)每年的凈收益基本保持固定不變，通過(guò)測(cè)算得知未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解：分析：本題只給出了4年的凈收益，但其他年份的凈收益A沒有給出，因此應(yīng)先求出其他年份的凈收益A值，求A的方法，可以用4年的凈收益求簡(jiǎn)單算術(shù)平均值，也可以用資本化公式計(jì)算。(1) 求取A值簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求A值 A(25萬(wàn)元26萬(wàn)元24萬(wàn)元25萬(wàn)元)/425萬(wàn)元 利用資本化公式計(jì)算A值 25.02萬(wàn)元 由此，可見兩種方法計(jì)算

16、出的A值相差不大。(2)計(jì)算收益價(jià)格V 按A值固定不變計(jì)算V 244.67萬(wàn)元第四節(jié) 報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率也稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率。報(bào)酬率與投資及投資回報(bào)有關(guān)的概念。投資回報(bào)是指投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。與投資回報(bào)相對(duì)應(yīng)的是投資回收。投資回收是指投入資本的回收，即保本。以銀行存款為例，收回本金即為投資回收，利息即為投資回報(bào)。報(bào)酬率的計(jì)算公式為： 報(bào)酬率投資回報(bào)/所投入的資本 如果將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為，則投資即為房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取的收益即為房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。當(dāng)然，投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資的

17、實(shí)際收益偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。 注意：在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲得較高的收益，就要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大，報(bào)酬高；反之亦然。二、報(bào)酬率的求取方法報(bào)酬率的求取方法主要有三種方法：(1)累加法；(2)市場(chǎng)提取法；(3)投資報(bào)酬率排序插入法。(一)、累加法 累加法是將報(bào)酬視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分的報(bào)酬率，再加總得到報(bào)酬率的方法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率低風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

18、部分 報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來(lái)的優(yōu)惠其中：(1)投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，必然要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則不會(huì)投資。(2) 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指一項(xiàng)投資要求的監(jiān)管越多，其吸引力就越小，因而投資者必然會(huì)對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。(3)缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。(4)投資帶來(lái)的優(yōu)惠是指投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外好處，而降低的補(bǔ)償率，也可以理解為獲得優(yōu)惠而付出的代價(jià)。(二)、市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的

19、報(bào)酬資本化公式，反算出報(bào)酬率的方法。(1)在VA/Y(A固定不變，收益期無(wú)限年限情況)，YA/V。六個(gè)可比實(shí)例及相關(guān)資料可比實(shí)例凈收益(萬(wàn)元/年)價(jià)格(萬(wàn)元)報(bào)酬率A/V(%)11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8簡(jiǎn)單算術(shù)平均值12.1 以12.1%作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。 (2)在的情況下通過(guò)解上述方程求Y值。 (3)在的情況下，通過(guò)求求取Y值。 注意：市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率是對(duì)過(guò)去風(fēng)險(xiǎn)的判斷，而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期收益風(fēng)險(xiǎn)。3、投資報(bào)酬率排序插入法 投資報(bào)酬率排序插入法的具體步驟如下：(1)

20、調(diào)查、收集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。例如各類存款利率、債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率等。987654321投資類型及其風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處位置報(bào)酬率應(yīng)落入的區(qū)域報(bào)酬率 (2)將收集到的各種報(bào)酬率從低到高排序，制成上圖。 (3)確定估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)或者程度。 (4)依據(jù)確定的風(fēng)險(xiǎn)程度，從上圖縱坐標(biāo)上查找對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率。第五節(jié) 直接資本化法一、直接資本化法概述(一)、直接資本化法的概念與基本公式 直接資本化法是將將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來(lái)第

21、一年的收益。收益的種類可能有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。 資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即： 資本化率R年收益/價(jià)格 利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化率的通用公式為： VNOI/R式中：V-為房地產(chǎn)價(jià)值； NOI-為房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益； R-為資本化率利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為： RNOI/V收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以房地產(chǎn)的某種年收益所得的倍數(shù)，即 收益乘數(shù)價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值年收益收益乘數(shù)(二)、幾種收益乘數(shù)法對(duì)應(yīng)不同的年收益的收益乘數(shù)主要有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、

22、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。1、毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或者某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 房地產(chǎn)價(jià)值毛租金毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù)價(jià)格/毛租金毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)：(1)方便易行；(2)客觀性強(qiáng)；(3)累計(jì)誤差小。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)：(1)忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；(2) 忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)的差異。毛租金乘數(shù)法適用于土地或者出租類型的住宅(特別是公寓)的估價(jià)。2、潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的潛在毛收入(PGI)乘以相應(yīng)的潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 VPGIPGIM PGIMV

23、/ PGI潛在毛收入乘數(shù)法最大的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單易行，最大的缺點(diǎn)是精度不高。4、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的有效毛收入(EGI)乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)(EGIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 VEGIEGIM EGIMV/ EGI潛在毛收入乘數(shù)法最大的優(yōu)點(diǎn)是考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入及房地產(chǎn)的空置率，最大的缺點(diǎn)也是精度不高。5、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的凈收益(NOI)乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)(NIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 VNOINIM NIMV/ NOI凈收益乘數(shù)法最大的優(yōu)點(diǎn)是精度高。凈收益乘數(shù)與資本化率的關(guān)系為互為倒數(shù)，即 NIM1/R凈收益

24、乘數(shù)NIM、資本化率R、價(jià)值V的關(guān)系為： VNOI/R二、資本化率與收益乘數(shù)的求取方法資本化率與收益乘數(shù)均可以通過(guò)市場(chǎng)提取法來(lái)求取，即通過(guò)市場(chǎng)近期交易與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等可比實(shí)例資料來(lái)求取。其中：綜合資本化率(Ro)、凈收益率(NIR)、有效毛收入乘數(shù)(EGIM)、資本化率、報(bào)酬率的關(guān)系為： RoNIR/EGIM凈收益/有效毛收入乘數(shù) 具體的推導(dǎo)過(guò)程參見教材內(nèi)容。三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系1、區(qū)別 資本化率R和報(bào)酬率(Y)都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。其主要區(qū)別在于： (1)資本化率是在直接資本化法中應(yīng)用，是一步就將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值

25、；(2)報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值；(3)資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率(通常是用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格)，僅僅表示從收益到價(jià)格的比率，并不明確表示獲利能力；(4)報(bào)酬率則是用來(lái)除以一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值。公式比較表見下表：序號(hào)條 件關(guān) 系報(bào)酬率Y凈收益A不變，收益期限為無(wú)限年凈收益A不變，收益期限為有限年凈收益按一定比率g遞增，收益期限為無(wú)限年預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格變動(dòng)情況資本化率R與Y的關(guān)系凈收益A不變，收益期限為無(wú)限年RY凈收益A不變，收益期限為有限年凈收益按一定比率g遞增，收益期限為無(wú)限年RY

26、g預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格變動(dòng)情況例23：某宗房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益見下表，假設(shè)報(bào)酬率為10%，求資本化率。房地產(chǎn)未來(lái)凈收益流年 份12345凈收益(元)500052505600585065000解：先將各年份的凈收益值折現(xiàn)，再求和計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格V。 所用公式：其中Y10%，計(jì)算結(jié)果見下表：年 份12345合計(jì)V現(xiàn)值(元)4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17 用房地產(chǎn)的收益價(jià)格和第一年的凈收益，計(jì)算資本化率： R5000/57447.17 8.70%四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：(1)不需要預(yù)測(cè)未來(lái)多年的凈收益，只需要預(yù)測(cè)未來(lái)第一年的收益；(2)資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)中的收益與價(jià)值之比，能夠反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；(3)計(jì)算工作簡(jiǎn)單。直接資本化法的缺點(diǎn)：需要較多的可比實(shí)例。2、報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)價(jià)值等于未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，符合預(yù)期原理，并考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；(2)各期的凈收益或者現(xiàn)金流量明確，直觀易理解；(3)由于具有等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的(注意：報(bào)酬率相近，而不是收益相近)，因此，不必用凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，可以通過(guò)其他具有等風(fēng)險(xiǎn)投資實(shí)例(不一定是房地產(chǎn)投資