策源上海萬(wàn)泰大廈項(xiàng)目策劃報(bào)告VIP

1、萬(wàn)泰大廈市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)一、項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于烏魯木齊北路470號(hào)（延安中路與華山路之間），屬靜安區(qū)與徐匯區(qū)交界處。周邊靜安寺、淮海中路、延安路都為寫(xiě)字樓較為集中的地區(qū)，項(xiàng)目周邊區(qū)域辦公氛圍較為成熟。下面按照經(jīng)營(yíng)模式來(lái)分別對(duì)項(xiàng)目周邊的租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行分析。1、 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)分析靜安寺地區(qū)：項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建筑面積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2/月）出租率中華企業(yè)大廈華山路2號(hào)21,500127-1,024USD0.5-0.6USD399%環(huán)球世界大廈愚園路172號(hào)40,00068-168USD0.45USD398%靜安中華大

2、廈北京西路1701號(hào)37,48482-350USD0.55-0.65RMB24/延安路沿線:項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建筑面積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/H/月）出租率科恩國(guó)際中心陜西北路66號(hào)/近延安路35,814107-277USD0.6RMB22100%東方海外大廈延安中路841號(hào)24,486111-1,166USD0.55-0.6RMB2498%阿波羅商務(wù)中心延安中路1440號(hào)6,00034-70USD0.75-0.85含于租金內(nèi)97%華僑大廈延安西路129號(hào)15,885N/AUSD0.6RMB28100%烏魯木齊北路沿線:項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建筑面

3、積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/H/月）出租率朝代商務(wù)中心烏魯木齊北路457號(hào)11,43436-140USD0.5USD3.8100%中雅大廈烏魯木齊北路458號(hào)3,500500RMB4.8-5.5RMB3072%淮海中路西段沿線:項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建筑面積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費(fèi)（元/H/月）出租率世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)85,800119-2,200USD0.7-1.5USD3.8100%云海大廈淮海中路1333號(hào)/寶慶路19,58980-1031USD0.5RMB2195%百富勤廣場(chǎng)淮海中路1325號(hào)/寶

4、慶路1號(hào)15,05076-994USD0.65-0.8USD3.5100%嘉華中心淮海中路1068號(hào)63,000121-1,800USD0.8-1.4USD3.895%本項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要分布于靜安寺地區(qū)、淮海中路沿線、延安路高架沿線和烏魯木齊路沿線四個(gè)寫(xiě)字樓集中地。項(xiàng)目附近寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：?項(xiàng)目周邊辦公樓檔次參差不齊，租金也有較大差距。其中以淮海中路沿線的寫(xiě)字樓平均品質(zhì)最高，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、嘉華中心及在建的淮海國(guó)際廣場(chǎng)均為甲級(jí)寫(xiě)字樓。靜安寺地區(qū)多為準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，其余兩個(gè)區(qū)域樓宇等級(jí)較低。項(xiàng)目所在的烏魯木齊北路地區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目朝代商務(wù)中心、中雅大廈體量較小，檔次較差，租金在地區(qū)也屬低

5、水平。?純租賃寫(xiě)字樓為市場(chǎng)供應(yīng)主力，平均出租率達(dá)92%以上。（個(gè)別交房時(shí)間不滿(mǎn)6個(gè)月的寫(xiě)字樓項(xiàng)目不計(jì)入內(nèi)）?區(qū)域平均主力租金范圍為USD0.5-1.2m2/天,甲級(jí)寫(xiě)字樓主力租金范圍為USD0.7-1.2/m2/天。?準(zhǔn)甲級(jí)及非甲級(jí)寫(xiě)字樓在項(xiàng)目數(shù)量上占絕對(duì)多數(shù)，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓主力客戶(hù)仍為外資中小型企業(yè)，集中的行業(yè)有貿(mào)易、咨詢(xún)、廣告等。地區(qū)整體出租情況良好，出租率基本都在95-100%寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目情況表:項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建筑面積（m）主力單元建筑面積（m2）目前售價(jià)2（元/m）已售均價(jià)2（元/m）租金（元/m2/天）出售率剩余在售面積項(xiàng)目銷(xiāo)售情況靜安中華大廈北京中路1701號(hào)37

6、,48482-35028,000（均價(jià)）20,105USD0.55-0.6584%現(xiàn)在售22-23;27-29層做銷(xiāo)控部分，以及其它層面剩余部分，面積范圍87.05-249.32m2,主力面積集中在140m2左右。目前共剩余42套，面積5733.46m2。30層新建高檔純辦公樓，知名度較高。開(kāi)盤(pán)均價(jià)RMB20,000元/m2,銷(xiāo)售良好。目前已進(jìn)入尾盤(pán)，科恩國(guó)際中心陜西北路66號(hào)35,814107-27727,000（均價(jià)）/USD0.6/出售11-15;20-22層；整層1487.68m2分割面積在149.2-717.7m226套總銷(xiāo)面積近12,000m2項(xiàng)目重新包裝后出售部分層面靜安陽(yáng)光商務(wù)

7、廣場(chǎng)友源路531號(hào)2,40031-8216,000（均價(jià)）/90%現(xiàn)剩余面積集中在3層。只有40、60兩種面積單元。項(xiàng)目2005年4月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)RMB16,500元/m2o區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售市場(chǎng)目前呈現(xiàn)以下特征:?在售項(xiàng)目較少，且多為尾盤(pán)項(xiàng)目?產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓項(xiàng)目多做小面積分割，主力分割面積為80-200m2,2005年4月靜安區(qū)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為20,584元/m2。?項(xiàng)目附近在建未租售項(xiàng)目中多為甲級(jí)寫(xiě)字樓，在2008年前可能進(jìn)入租售市場(chǎng)的寫(xiě)字樓面積近20萬(wàn)平方米。根據(jù)這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的一貫操盤(pán)手法及目前市場(chǎng)行情，90%的一手供應(yīng)量將進(jìn)入租賃市場(chǎng)，未來(lái)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的新增供應(yīng)仍十分有限。?項(xiàng)目

8、附近在一年內(nèi)將銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓極少，除非部分原純租賃寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)租為售，預(yù)計(jì)體量較小，對(duì)市場(chǎng)主體無(wú)法構(gòu)成影響。2、 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)地址發(fā)展商項(xiàng)目概況預(yù)計(jì)時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度明園大廈愚園路110號(hào)/近膠州路卜海明宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辦公總建面4萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年左右（估）預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2006年（估）主體建設(shè)越洋海德廣場(chǎng)南京西路1627號(hào)/常德路55號(hào)臺(tái)灣越洋集團(tuán)43層甲級(jí)寫(xiě)字樓和28層酒店式服務(wù)公寓最下面6層作為商場(chǎng)引入“越洋百貨”辦公樓8萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2008年打樁會(huì)德豐廣場(chǎng)南京西路/華山路香港九龍倉(cāng)58層純甲級(jí)寫(xiě)字樓配有部分商業(yè)辦公樓11.4萬(wàn)平方米

9、預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2008年基礎(chǔ)工程上海鼎固大廈華山路322號(hào)/常德路卜海鼎固房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地上40層地下3層，總建筑面積48585平方米B1層-2層商業(yè)，3-5層會(huì)所,6-40層公寓24,864平方米公寓部分可能做辦公預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2008年基礎(chǔ)工程淮海國(guó)際廣場(chǎng)淮海中路1045號(hào)/近襄陽(yáng)南路卜海平安欣侖物業(yè)發(fā)展有限公司37層純辦公樓，14層酒店式公寓總建面：73,061平方米辦公樓約42,800多平方米預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年6月預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2006年第二季度主體建設(shè)根據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，今年區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)集中在淮海國(guó)際廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2

10、005年6月正式公開(kāi)租賃。而2006年項(xiàng)目附近也僅明園大廈一個(gè)項(xiàng)目將進(jìn)入租售市場(chǎng)，2007年將是靜安寺地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)的高峰期。此外常熟路、巨鹿路有一個(gè)地塊將會(huì)興建一個(gè)6、7層的小型辦公樓，此項(xiàng)目距離本項(xiàng)目最近，相對(duì)影響也較大；由于體量較小、項(xiàng)目的施工時(shí)間會(huì)相對(duì)較短，項(xiàng)目尚未開(kāi)工，何時(shí)入市具有不可預(yù)料性，須密切關(guān)注本項(xiàng)目萬(wàn)泰大廈雖然已停工多年，但主體建設(shè)工程已經(jīng)完成，只要根據(jù)情況進(jìn)行部分裝修和調(diào)整，可選擇合適時(shí)機(jī)快速進(jìn)入市場(chǎng)。二、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目處于延安中路與華山路之間，路段為雙向二車(chē)道，另設(shè)有非機(jī)動(dòng)車(chē)道，路幅約20米，路面車(chē)輛較多，行人較少。該路段兩側(cè)商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，且以街鋪形式為

11、主，經(jīng)營(yíng)狀況一般。華山路（烏魯木齊路路口附近路段）為雙向5-7車(chē)道，其中南向2車(chē)道，北向3-5車(chē)道，路幅較寬。住宅底層街鋪為商業(yè)的主要形態(tài)。服飾與餐飲食品占據(jù)了60的比例。華山路北段東側(cè)有一條歐式風(fēng)情街，主要由小洋房底層的休閑酒吧和餐廳構(gòu)成，面積范圍在loo-zoom。西段以餐廳、超市、銀行和面包房等生活配套設(shè)施為主，面積范圍在20-100m2。從消費(fèi)客戶(hù)來(lái)看，貴都大酒店的住客及周邊辦公樓的白領(lǐng)是這里酒吧、餐廳的重要消費(fèi)支柱。常熟路（延安中路至長(zhǎng)樂(lè)路）為雙向4車(chē)道，無(wú)非機(jī)動(dòng)車(chē)道。路幅不寬，適合街鋪經(jīng)營(yíng)。這里的商業(yè)以沿街老式住宅底鋪及辦公樓裙房為主要形式，樓層以一層為主，少數(shù)為2層以上商鋪，面積

12、較大，以餐飲為主。此地街鋪的餐飲、酒吧比例較高，憑借靜安廣場(chǎng)、世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)際貴都大酒店等辦公、酒店存在，入駐人群帶來(lái)較高的餐飲需求。?項(xiàng)目周邊街鋪?zhàn)饨鹎闆r的樓層面積價(jià)格推薦經(jīng)營(yíng)備注烏魯木齊北路5F1,450m23.5元/irf/天不限'，華裝修，轉(zhuǎn)讓費(fèi)220萬(wàn)，可談烏魯木齊北路1F440m213元/irf/天適宜銀行烏魯木齊北路1F280m24.8元/m2/天可餐飲烏魯木齊北路1F1,500m24.5元/m2/天不限毛坯，近路口烏魯木齊中路1F50m226.7元/irf/天不限面寬6米常熟路/長(zhǎng)樂(lè)路1F60m24.2元/m2/天常熟路1-2F90m211元/irf/天可餐飲常熟路1

13、-2F1,300m23.16元/m2/天可餐飲常熟路B1-3F1,200m28元/irf/天適合酒吧、餐飲附帶露臺(tái)巨鹿路1F100m26元/irf/天適合服飾/食品/汽配鋪面巨鹿路近路口1-4F305m26.56元/irf/天巨鹿路近路口1F270m26-8元/irf/天餐飲不可長(zhǎng)樂(lè)路1F72m23.3美元/nf/天需要品牌店長(zhǎng)樂(lè)路1F150m27元/irf/天適合酒吧華山路1F450m216元/irf/天餐飲不可可分割華山路1F600m224元/irf/天適合藥店綜合以上數(shù)據(jù)，排除價(jià)格過(guò)低或過(guò)高的個(gè)案情況，項(xiàng)目周邊路段的1樓的街鋪?zhàn)饨鹚酱笾聻椋簽豸斈君R北路、中路（延安西路至淮海路間）：租金

14、5-20元/m2/大。華山路（烏魯木齊路路口附近）：租金15-25元/m2/天。常熟路（延安中路至長(zhǎng)樂(lè)路）租金：10-25元/m2/大。長(zhǎng)樂(lè)路（華山路至常熟路）：租金7-15元/m2/天街鋪?zhàn)饨鹩捎谑艿矫娣e、位置、商家行業(yè)、簽約時(shí)間等多種因素影響，即使在同一路段上，之間的租金差距都很大，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目商業(yè)為裙房形態(tài)，因此這里提供的街鋪?zhàn)饨饍H作參考。?周邊辦公樓裙房租售情況本項(xiàng)目所在區(qū)域不少辦公樓推出時(shí)間較早，近期沒(méi)有其裙房商鋪的租售情況；此外一些樓宇品質(zhì)、位置明顯優(yōu)于本案，可比性差。因此，綜合考慮了區(qū)域、位置等條件，選取了以下項(xiàng)目作為參考。名稱(chēng)地址樓層單套面積價(jià)格備注新越時(shí)美大廈裙房江寧路445號(hào)（武定路）1-4層1,113-5,1141.35萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/m2時(shí)美大廈4層裙房,整層起售博鴻大廈商鋪江寧路495號(hào)（康定路）1-4層/1樓2.8萬(wàn)元/m2,2樓2.2萬(wàn)元/m2,3樓1.7萬(wàn)元/irf,