旌德樓市調(diào)研報告

1、智道營銷旌德項目市場調(diào)研及業(yè)態(tài)建議報告目錄一、 旌德縣城概況：1、 縣城簡介2、 自然資源3、 旅游開發(fā)4、 旌德歷史5、 旌德交通6、 旌德財政7、 未來規(guī)劃8、 靈芝產(chǎn)業(yè)9、 旅游發(fā)展政策10、 扶持靈芝產(chǎn)業(yè)政策二、 旌德房地產(chǎn)市場1、 旌德住宅/商業(yè)概況2、 旌德樓盤調(diào)研3、 租金采樣調(diào)研4、 別墅市場調(diào)研5、 樓盤調(diào)研小結三、 市場調(diào)研總結四、 地塊定位建議一、 旌德縣城概況 1、 縣城簡介：中國靈芝之鄉(xiāng)，皖南古縣城。 旌德縣位于皖南山區(qū)、黃山北麓，東臨蘇浙滬，北枕皖江。建置于唐寶應二年（公元763年），因“旌表其禮，以彰其德”而得名。全縣8鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，61個村、7個社區(qū)?？偯娣e904.8

2、平方公里，總人口15萬人。是中國靈芝之鄉(xiāng)、中國宣硯之鄉(xiāng)和全國首批創(chuàng)建生態(tài)文明典范城市。2、自然資源：野生動植物資源豐富，國家生態(tài)示范區(qū)。旌德生態(tài)優(yōu)美，山水特色鮮明，是國家級生態(tài)示范區(qū)建設試點縣和省級生態(tài)縣。全縣森林覆蓋率達66%，是全國造林綠化百佳縣、全國綠色小康縣。縣域自然生態(tài)保持良好，野生動植物資源豐富，有梅花鹿、云豹、紅豆杉等國家、省級重點保護動植物，以及靈芝、茶葉、肉牛、小籽花生等特產(chǎn)。3、旅游開發(fā)：緊鄰黃山，旅游線路豐富，中國十佳休閑養(yǎng)生旅游縣。 旌德緊臨黃山，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是皖南國際文化旅游示范區(qū)的核心區(qū)。旌德距黃山風景區(qū)僅30公里，是黃山的東大門。全縣現(xiàn)有江村、朱旺村、旌歙古道等

3、景區(qū)景點28個。相繼獲得“中國十佳休閑養(yǎng)生旅游縣”、“中國最具投資開發(fā)價值旅游縣”等稱號。4、旌德歷史：歷史悠久，歷代名人輩出。 旌德歷史悠久，歷代名人輩出，是徽文化的發(fā)祥地。有農(nóng)學家王禎、著名詞媛呂碧城、中國第一個紅色縣長譚梓生、數(shù)學泰斗江澤涵、文壇巨匠周而復等?；瘴幕谶@里有著深厚的積淀和傳承，徽派建筑隨處可見，獨具特色，是皖南徽州古村落的集中地。5、旌德交通：干線四通八大，合福高鐵通車，利好旌德旅游。 旌德交通便利，干線四通八達，是長三角地區(qū)進入黃山的重要通道。205國道、217省道、323省道和三仙線等重要公路貫通全縣，其中205國道直通合銅黃高速，217省道直通徽杭高速，323省道連

4、接揚績高速。計劃于2015年7月通車的合福高鐵穿境而過，境內(nèi)全長22公里，在縣城設旌德站，是距黃山風景區(qū)最近的站。6、旌德財政：依山傍水，以綠色旅游生態(tài)經(jīng)濟為核心。近年來，旌德縣緊緊圍繞綠色發(fā)展主線，致力推進產(chǎn)業(yè)轉型升級和保障社會民生，取得了明顯的成效。2014年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值31.7億元，規(guī)上工業(yè)增加值7.1億元，財政收入6.25億元，固定資產(chǎn)投資36.7億元，社會消費品零售總額16.2億元，城鄉(xiāng)居民可支配收入12976元。7、旌德未來規(guī)劃：區(qū)塊劃分更明確，綠色生態(tài)加快升級 2015年，旌德縣將按照市委、市政府“兩個不變、五個提升”總體部署，主動適應新常態(tài)，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，以

5、提高經(jīng)濟發(fā)展質量和效益為中心，以堅持生態(tài)立縣、加快綠色發(fā)展、建設秀美旌德為主線，牢牢把握高速時代的歷史性機遇，大力開展“秀美旌德提升年”活動，以縣城為龍頭，全力推進推進高鐵新區(qū)（慢城）、篁嘉園區(qū)、城東新區(qū)“三區(qū)”建設，一手抓工業(yè)強縣，一手抓全域旅游，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。8、旌德靈芝產(chǎn)業(yè)：2008年被旌德中國經(jīng)濟林協(xié)會授予“中國靈芝之鄉(xiāng)”稱號，旌德縣靈芝生產(chǎn)歷史悠久，靈芝文化沉積豐厚。旌德縣地處皖南山區(qū)，黃山北麓，長江南岸高山丘陵區(qū)域，地域獨特，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是我國最重要的靈芝產(chǎn)區(qū)。神農(nóng)本草經(jīng)和本草綱目都有皖南黃山、宣城出產(chǎn)上品靈芝的記載，舊版旌德縣志、王楨農(nóng)書中也描述過旌德出產(chǎn)

6、靈芝，且品質上乘。旌德的祥云村正是由于古代盛產(chǎn)吉祥之物上品靈芝，蓋似祥云而得其名。中國的中醫(yī)藥文化在古徽州源遠流長，沉積已久，旌德的靈芝文化已成為皖南古徽州中醫(yī)藥文化的重要組成部分，靈芝文化沉積豐厚。建國后，特別是二十世紀九十年代靈芝栽培和加工技術的不斷進步，旌德靈芝已從野生采摘向人工種植、高科技加工、制藥方向不斷發(fā)展，靈芝生產(chǎn)、加工、營銷體系日趨合理，靈芝產(chǎn)業(yè)初步形成。2008年被旌德中國經(jīng)濟林協(xié)會授予“中國靈芝之鄉(xiāng)”稱號，為優(yōu)化靈芝資源配置打下了較好的基礎。9、旌德縣政府對于加塊旅游發(fā)展的優(yōu)惠政策：Ø 財稅政策（1）加大財政投入?？h財政每年預算安排100萬元旅游發(fā)展資金，專項用于

7、旅游規(guī)劃編制、宣傳營銷、資源保護、表彰獎勵等工作。（2） 實行稅收扶持。對固定資產(chǎn)一次性投入（兩年內(nèi)完成投資）500萬元人民幣以上的旅游項目，從開業(yè)之日起，企業(yè)繳納入庫的所得稅地方留成部分實行“前兩年全額扶持，后三年減半扶持”。對固定資產(chǎn)一次性投入（兩年內(nèi)完成投資）5000萬元人民幣以上的旅游項目實行一事一議。Ø 用地優(yōu)惠政策 （1）對符合我縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃的重點旅游項目，國土部門優(yōu)先報批、優(yōu)先供地。對不改變土地性質的，采取流轉方式獲得土地使用權。（2）固定資產(chǎn)一次性投入（兩年內(nèi)完成投資）達到以下規(guī)模的，縣財政對其基礎設施配套建設予以補助扶持。投入1000萬元人民幣以上的，補助其評

8、估地價的20%;投入2000萬元人民幣以上的，補助其評估地價的30%;投入3000萬元人民幣以上的，補助其評估地價的50%;投入4000萬元人民幣以上的，采取“一事一議”的辦法進行補助。Ø 獎勵政策（1）鼓勵和支持企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略。 對新評為國家級、省級風景名勝區(qū)的，分別給予一次性獎勵20萬元、10萬元； 對新評為國家5A、4A、3A、2A級旅游景區(qū)的，分別給予一次性獎勵20萬元、8萬元、6萬元、2萬元； 對新評為國家級、省級工農(nóng)業(yè)旅游示范點的分別給予一次性獎勵5萬元、3萬元； 對新評為五星級、四星級、三星級、二星級旅游飯店的分別給予一次性獎勵20萬元、10萬元、3萬元、2萬元； 對

9、新評為五星級、四星級、三星級旅游餐館的分別給予一次性獎勵3萬元、2萬元、1萬元；對新評為五星級、四星級、三星級農(nóng)家樂的分別給予一次性獎勵1萬元、0.5萬元、0.2萬元；對評定為省級最佳旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)、優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)、旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分別給予一次性獎勵5萬元、3萬元、2萬元；對評定為省級最佳旅游村、優(yōu)秀旅游村、旅游村的分別給予一次性獎勵3萬元、2萬元、1萬元；對進入全省十強、全市十強的旅行社，分別給予一次性獎勵10萬元、5萬元。（2）鼓勵開發(fā)生產(chǎn)特色旅游商品。對獲得國家級、省級名牌旅游商品稱號的旅游企業(yè)，分別給予一次性獎勵2萬元、1萬元。（3）支持旅游企業(yè)參加宣傳促銷。對旅游企業(yè)參加國家級、省級、市級組織的旅

10、游宣傳促銷推介活動的，縣財政按參展單位展位費的50%、30%、20%分別給予一次性補助。Ø 配套優(yōu)惠政策（1）投資者在我縣投資開發(fā)旅游項目必須收取的行政事業(yè)性收費，一律按最低標準收取。固定資產(chǎn)一次性投入（兩年內(nèi)完成投資）5000萬元人民幣以上的旅游項目，所涉及到的縣級行政事業(yè)性收費實行一事一議。（2）四星級（含四星級）以上旅游飯店使用水、電、氣等，實行與工業(yè)企業(yè)同等價格。（3） 縣交通管理部門對進入我縣的旅游車輛提供優(yōu)質服務，如有輕微違章行為只糾正、不罰款；縣公安部門對二星級（含二星級）以上旅游飯店實行治安保護。Ø 其他（1）旅游建設項目投資額由縣旅游局會同相關部門確認。凡

11、符合上述優(yōu)惠政策條件的企業(yè)和個人，由縣旅游局、縣財政局審核后，經(jīng)縣政府同意后享受相關政策。（2）涉及本政策兩項以上獎勵的，實行就高不就低、不重復獎勵原則。其他有關方面的扶持政策按縣委、縣政府已出臺的有關文件規(guī)定執(zhí)行。10、旌德縣關于發(fā)展靈芝產(chǎn)業(yè)所提出的優(yōu)惠政策：Ø 平臺服務政策（1）對靈芝種植用地，可完善土地承包合同進行土地經(jīng)營權流轉；對投資靈芝產(chǎn)業(yè)的企業(yè)實行土地優(yōu)先預審、優(yōu)先報批，供地價格優(yōu)惠于其它用地。（2）靈芝基地和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需的水、電、交通、通訊設施優(yōu)先安排。（3）保障靈芝生產(chǎn)原料供應。大力營造人工靈芝栽培原料林，改造現(xiàn)有次生闊葉林；縣林業(yè)部門優(yōu)先安排靈芝原料林采伐限額計

12、劃；對栽培靈芝用材，優(yōu)先審批采伐許可證；并積極協(xié)助種植戶收購原材料；嚴格控制雜材外運。（4）結合新型農(nóng)民科技培訓，加強對靈芝生產(chǎn)基地農(nóng)民和靈芝種植戶進行專業(yè)技術培訓。積極引進開發(fā)推廣靈芝優(yōu)良菌種，不斷提高靈芝品質。成立縣靈芝協(xié)會，抓好芝農(nóng)專業(yè)合作組織的規(guī)劃管理。（5）大旌德靈芝品牌培育力度，實施品牌戰(zhàn)略。申報旌德靈芝地理標志商標；制定旌德靈芝系列產(chǎn)品生產(chǎn)加工技術標準；積極開展靈芝無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品、有機食品及GAP、GMP、ISO等申報認證工作。（6）暢通市場準入綠色通道，積極引導各類市場主體參與靈芝產(chǎn)業(yè)開發(fā)。對靈芝生產(chǎn)企業(yè)，在符合國家法律和產(chǎn)業(yè)政策的前提下，不限任何方式，放寬登記注冊條件

13、，并由縣政務中心實行一站式服務。實施合同幫扶工程，指導龍頭企業(yè)大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，不斷擴大靈芝種植覆蓋面。大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)紀人隊伍，促進靈芝產(chǎn)品市場流通。加強流通領域靈芝產(chǎn)品質量監(jiān)管，依法查處假冒偽劣行為。 （7）按照靈芝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體要求，建立靈芝產(chǎn)業(yè)項目庫，加強項目推介和招商引資力度，做大做強靈芝產(chǎn)業(yè)。認真做好縣靈芝產(chǎn)業(yè)與國家、省、市的項目對接。 （8）開發(fā)靈芝生態(tài)休閑旅游景點和名優(yōu)靈芝旅游商品。編制旌德靈芝宣傳品，科學設置靈芝宣傳標識和廣告牌。挖掘旌德靈芝文化內(nèi)涵，組織開展靈芝文化活動，擴大“中國靈芝之鄉(xiāng)” 知名度、美譽度。 （9）將靈芝產(chǎn)業(yè)納入新農(nóng)村建設發(fā)展規(guī)劃和效益農(nóng)業(yè)考核，大力培育靈芝

14、產(chǎn)業(yè)“一村一品”示范村，促進靈芝生產(chǎn)規(guī)?；?。Ø 稅費減免政策（1）稅收減免政策從事靈芝產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，達到一定規(guī)模的，可以申請辦理一般納稅人，憑合法的收購憑證抵扣增值稅。對靈芝生產(chǎn)性企業(yè)，從企業(yè)投產(chǎn)之日起，企業(yè)繳納入庫的所得稅地方留成部分實行“前年全額扶持，后年減半扶持”，企業(yè)繳納入庫的增值稅地方留成部分實行“前年減半扶持”。（2）規(guī)費減免政策靈芝生產(chǎn)性企業(yè)，所涉及的縣級行政事業(yè)性規(guī)費實行“零規(guī)費”，其廠房、倉儲用房及附屬用房建設免征城市基礎設施配套費。種植戶收購栽培靈芝原材料，憑有效證件，返還“維簡費”。 （3）促進發(fā)展政策鼓勵和扶持縣內(nèi)靈芝生產(chǎn)性企業(yè)上規(guī)模、上水平，壯大靈芝產(chǎn)業(yè)。

15、 （4）企業(yè)實施技術改造項目，生產(chǎn)性設備投資額在100萬元以上的，縣財政每年按企業(yè)比上年新增入庫的企業(yè)所得稅和增值稅地方留成部分的50%給予補助，直至補足企業(yè)新購設備總價款的50%，以3年為限。（5）對投資額在1000萬元以上的技術改造項目，優(yōu)先申報進入省“百千工程”項目管理，爭取省專項資金支持。對年度納稅50萬元以上靈芝生產(chǎn)性企業(yè)，可參與工業(yè)企業(yè)貢獻獎評選，進入綜合考評前3名的，給予企業(yè)法定代表人獎勵。 (6)對當年繳納入庫稅金20萬元以上，且以財政年度計算可比增幅在20%以上的靈芝生產(chǎn)性企業(yè)，可參與工業(yè)發(fā)展獎評選，進入前3名的，給予企業(yè)法定代表人獎勵。Ø 資金扶持政策(1)建立靈

16、芝產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金?？h財政每年度安排100萬元專項資金，用于“中國靈芝之鄉(xiāng)”品牌宣傳、靈芝種植戶的生產(chǎn)補貼、靈芝產(chǎn)品的標準制定、靈芝優(yōu)良菌種的生產(chǎn)研發(fā)等；將靈芝生產(chǎn)納入縣級政策性農(nóng)業(yè)保險范圍，參保靈芝種植戶所繳納保費的90%由縣政府給予補貼。積極爭取國家、省、市項目資金支持靈芝產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。(2)縣財政預算內(nèi)科技三項經(jīng)費中，用于促進靈芝產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的資金不少于總額的45%，其中：用于新品種、新技術、新工藝、科研成果等試驗補助經(jīng)費不少于總額的30%、用于技術培訓經(jīng)費不少于總額的15%。(3)鼓勵靈芝種植戶按技術規(guī)程實行規(guī)模種植，對具有一定規(guī)模的靈芝種植戶實行獎勵。靈芝種植戶按照技術規(guī)程要求，并經(jīng)縣

17、靈芝辦實地勘查認定的種植面積，達到10畝及以上的獎勵10000元，達到20畝及以上的獎勵20000元，以此類推，每增加10畝增加獎勵10000元。(4)金融部門加大對靈芝生產(chǎn)性企業(yè)和靈芝種植戶的信貸扶持力度，實行一次授信。組織發(fā)放社團貸款、惠農(nóng)卡，辦理小額農(nóng)戶貸款，提供便捷安全的資金匯兌服務。二、旌德房產(chǎn)市場調(diào)研：1、 旌德住宅、商業(yè)概況：城東新區(qū)：以縣政府為軸心，打造教育一體化的全新區(qū)塊。相較于高鐵新區(qū)及篁嘉園區(qū)，城東新區(qū)發(fā)展相對較快，目前已經(jīng)初具規(guī)模。與老城連接擴大了旌德的生活圈。（1）住宅概況：旌德住宅發(fā)展是在兩年前進入了黃金時期，原因在于隨著縣城的發(fā)展，人們經(jīng)濟水平的提高，對于孩子的教

18、育更加重視。老城住宅接近飽和，所以涌現(xiàn)了一批住宅新樓盤，全部集中在城東新區(qū)。隨著城東區(qū)塊的住宅人氣，其商業(yè)配套也逐漸完善，形成了一個新區(qū)。（2）商業(yè)概況：旌德縣中心人口僅5萬人，極少有常駐外來人口，目前生態(tài)旅游處于發(fā)展階段，其消費力比較有限，主要的衣食住行集中在老城區(qū)塊，業(yè)態(tài)較為紛雜，城東新區(qū)作為全新的生活新區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為建材及雜貨，生活配套為主。2、旌德樓盤調(diào)研：Ø 香格里拉花園（1）項目概況旌德香格里拉花園是六和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的總規(guī)劃占地面88907.22m2，總建筑面積170662m2。該小區(qū)將建有用地規(guī)模8000 m2，建筑面積6328.9m2的鋼筋混凝土框架

19、結構農(nóng)貿(mào)市場，半地下車庫11230.6 m2，可泊車245輛，70m2的垃圾中轉站一座，兩幢40戶，2000m2的廉租房。該小區(qū)還建有超市，市民休閑廣場和市民健身設施等。小區(qū)建成后將入住1135戶，可停車600余輛。（2）項目基本信息項目地址：旌德縣旌陽鎮(zhèn)城東新區(qū) 物業(yè)類型:多層/小高層/商鋪/公寓開 發(fā) 商: 旌德縣六和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司: 愛華物業(yè) 設計單位: 浙江紫微建筑工程有限公司 施工單位: 浙江紫微建筑工程有限公司 交付標準毛胚 占地面積88907.22平米綠地率35%建筑面積170662平 建筑密度30%住宅面積85-130平（3）銷售情況：2011年8月25日首期多層

20、開盤，開盤當日以下付款9.7折/按揭9.9折扣優(yōu)惠預售掛牌均價4167元/平米；并贈送太陽能熱水浴。目前為尾盤，銷售剩余單身公寓及大面積商鋪。住宅價格均價4300元/平方米商鋪價格商鋪價格7000元/平方米-8000元/平方米住宅面積85-130平方米商鋪面積60-1000平方米公寓價格：均價4000元/平方米商鋪租金0.7-0.9元/平方米/天銷售情況：住宅基本售罄，公寓幾乎沒有賣掉，商鋪剩下少部分大面積的，銷售80%以上。Ø 成越華庭（1）項目基本信息項目地址：旌德縣城西至城東路，南至江村大道，北至環(huán)城東路。 物業(yè)類型: 多層 小高層 酒店 開 發(fā) 商: 宣城市成越置業(yè)有限公司

21、交付標準毛胚 占地面積10.9萬平米 綠地率88907.22平米 35.6 %建筑面積：17萬平米 容積率1.5（3）銷售情況：成越華庭商鋪均價8000元/平方米，住宅4300元/平方米。目前基本售罄。往期房源銷售情況：一期第一批房源3、4、6#樓為多層，于2011年8月4日開盤，房源面積在103-142平米之間，均價4200元每平米左右，具體一房一價。Ø 梓云名人苑（1）項目介紹梓云名人苑小區(qū)位于城東新區(qū)城東路的東側，占地面積49718.74平方米，建筑面積49410平方米。該小區(qū)規(guī)劃于2008年委托北京炎黃聯(lián)合建筑設計有限公司設計，并于2008年8月16日通過專家評審委員會評審。

22、2009年1月19日縣政府對梓云名人苑小區(qū)詳細規(guī)劃進行批復。梓云名人苑的主力戶型為86-132，客廳開間在4.2米以上，主臥室開間在3.9米以上，基本上每一個戶型中均帶有10左右的入戶花園。另外140以上的戶型，均帶有10余的露臺，均屬于贈送面積。（2）基本信息：物業(yè)類型: 多層, 商業(yè)開 發(fā) 商: 旌德縣梓云置業(yè)有限責任公司設計單位：北京炎黃聯(lián)合建筑設計有限公司北京炎黃聯(lián)合建筑設計有限公司交付標準毛胚 占地面積49718.74平方米平米 綠地率88907.22平米 40%建筑面積：49410平方米建筑密度26%（3） 銷售情況：商鋪均價：7000元/平方米，住宅均價4000元/平方米。目前基

23、本售罄。屬于體量較小的小區(qū)。Ø 靈芝中央城（1）項目介紹旌德首個商業(yè)綜合體項目，毗鄰市政廣場，由10棟精品多層住宅，4棟25層高層住宅，4棟獨立商業(yè)綜合樓，一條主題商業(yè)步行街組合而成，集居住、購物、休閑娛樂為一體。項目緊鄰新城府辦公大樓，周邊是一小、梓陽中學、縣人民醫(yī)院。（2）銷售情況：目前正在銷售中，靈芝中央城商鋪內(nèi)街售價7000元-8000元/平方米，不可做餐飲，項目規(guī)劃做建材一條街。沿街店鋪均價：10000多/平方米，可做餐飲。住宅：目前促銷住宅3600元/平方米。以特價房的形式促銷。均價4000元/平方米。沿街店鋪售價屬于目前旌德的最高點，基本售罄，只留下內(nèi)鋪。Ø

24、其余樓盤：（1）華都苑住宅4800元/平方米，商鋪7800元/平方米已售罄，09年開始銷售。（2）御龍灣，2014年開盤，是相對較新新盤，御龍灣住宅均價4200元/平方米，商鋪10000元/平方米（3）老城售價：步行街均價17000元/平方米。和平路均價：15000元/平方米江村大道均價：8000元/平方米Ø Ø租金采樣調(diào)研各街道商鋪租金表街道租金面積業(yè)態(tài)備注江村大道西0.7元/平/天100平方米小型超市江村大道東0.9元/平/天167平方米水果店江村大道近解放大街1.3元/平/天180平方米餐飲店江村大道近解放大街1.1元/平/天112平方米窗簾店解放大街1.2元/平/天

25、120平方米土特產(chǎn)店解放大街1.2元/平/天100平方米雜貨店解放大街1.3元/平/天120平方米餐飲和平路近步行街2.7元/平/天60平方米服飾店和平路西側2.9元/平/天30平方米奶茶店和平路東側3.1元/平/天20平方米油漆店農(nóng)貿(mào)市場附近無名道路近解放大街1.8元/平/天30平方米早餐店步行街3.4元/平/天100平方米服飾步行街7.7元/平/天20平方米眼鏡步行街6.5元/平/天80平方米服飾城東名人苑對面0.7元/平/天80平方米凈水設備城東香格里拉門面房0.8元/平/天100平方米建材店名人苑附近0.7元/平/天130平方米建材店學校對面街鋪0.6元/平/天60平方米建材店空置較多

26、l 各區(qū)塊租金對比圖表：l 結論：（1） 以步行街為原點，越接近步行街的租金越高。城東區(qū)塊目前處在發(fā)展中階段，已性成果多條強勢的以建材業(yè)態(tài)為主的商業(yè)街，所以老城的一些建材商想要搬遷城東以降低租金成本或在城東設置第二銷售試點。（2） 各區(qū)塊的租金顯示與售價成正比。Ø 別墅市場調(diào)研：旌德唯一一個純別墅項目舒雅公館。項目總投資1.2億，總建筑面積3.2萬方，占地150畝，綠化面積約75%，一期由56棟別墅組成。其中雙拼戶型46幢，氛圍兩個戶型，262平方米和277平方米，獨棟共10幢，面積為353平方米。價格具體未出，大致在6000元-8000元/平方米。其余別墅零散分布在城東小區(qū)內(nèi)，多為

27、聯(lián)排形式，面積在180-300平方米。售價大致在5500元/平方米左右。據(jù)了解，當?shù)厝藢﹄p拼持觀望態(tài)度，較傾向于獨棟，但是政府對獨棟的建造有一定的管控。Ø 樓盤調(diào)研小結：（1）各樓盤商鋪/住宅對比圖（2）住宅分析：住宅售價最高的為華都苑，售價最低的是名人苑。華都苑是個純多層新盤，價格相對較高。名人苑由于時間比較久，價格相應比較低。大致觀察城東樓盤，住宅的價格相差并不是很大，產(chǎn)品較為單一，互為競品。主力戶型為90-130平方米，皆為剛需三房。11-13年是旌德住宅的黃金期，目前住宅樓盤銷售難度增大。（3）商鋪分析：商鋪售價最高的是靈芝中央城和御龍灣的沿街商鋪，均價皆在10000元/平方

28、米左右，并且處于基本售罄的狀態(tài)。主力面積在200平方米左右。值得一提的是靈芝中央城是唯一一個有步行街內(nèi)鋪的樓盤，從銷售量來看，沿街店鋪的銷量明顯大過內(nèi)鋪，內(nèi)鋪存在銷售困難。（4）客戶分析：住宅客戶來源：客戶旌德縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要目的是子女要來縣里讀書。城東新區(qū)目前有一站式的教育學校，將一小和二中合并成一所九年義務制學校，學校的落位，讓城東新區(qū)在短短三年內(nèi)成為了旌德的次中心。旌德城東屬于住宅樓盤的升級區(qū)塊。價格在4000元/平方米以上。商鋪客戶來源：旌德本次常駐人口僅5萬人，但是外出經(jīng)商、打工的人數(shù)相對較多，商鋪客戶來源主要是當?shù)氐男∩绦∝?，和旌德人在外地?jīng)商的這部分群體。旌德外地做生意的在福建

29、較多，多為從事塑膠門生意的商人。根據(jù)樓盤商鋪的銷售情況，可以得出旌德商鋪客戶對于沿街店鋪以及餐飲業(yè)態(tài) 較為認可。（4） 當?shù)鼐用癫稍L信息：1、 對外宣傳的兩大產(chǎn)業(yè)（靈芝和旅游），當?shù)厝藞笥^望和期待的態(tài)度。旌德是一個小縣城，相對于宣城別的縣發(fā)展較慢。外來人口少，經(jīng)濟發(fā)展速度緩慢，當?shù)厝苏J為旌德的靈芝產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)并沒有宣傳中所說的那么紅火，屬于初級起步階段。但是對目前政府新上任的領導較為認可，現(xiàn)旌德的負責領導是原宣城市副市長在當?shù)剌^有威望。2、 對于餐飲這塊，當?shù)厝朔浅Ｖ匾?。越來越多的農(nóng)家樂的涌現(xiàn)，當?shù)厝烁杏X良好。餐飲對于旌德人非常重視，但是旌德人目前對于聚餐這一塊較為困擾，原因在于縣城中心的餐飲

30、過于熟悉，想開辟新的聚餐地點，硬件方面舒適度較高，環(huán)境優(yōu)美的就餐環(huán)境。另一方面，當?shù)厝藢τ卩l(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)家樂認可度也比較高。3、 對于專業(yè)化市場，當?shù)厝苏J為產(chǎn)業(yè)較為分散，牽涉多項因素，成功的難度較大。三、市場調(diào)研總結：Ø 根據(jù)樓盤及商業(yè)街道的調(diào)研，大致可得到以下結論：1. 商鋪市場：（1） 樓盤沿街商鋪除了300平方米以上的，銷量近90%，說明沿街商鋪在旌德仍有市場。（2） 關于建材市場。目前在城東有3-4條街道，建材占大多數(shù)，幾乎形成了多個建材一條街，靈芝中央城將內(nèi)鋪也規(guī)劃成建材一條街。所以建材業(yè)態(tài)飽和。（3） 關于靈芝等土特產(chǎn)市場，旌德由于旅游業(yè)發(fā)展進程緩慢，尚未有集中的街區(qū)和市場。目前在老城有零星分布土特產(chǎn)專賣店，原本消費群體以對公較多，現(xiàn)在轉為散客，生意還是不錯。（4） 關于大眾關心的餐飲，餐飲集中在老城，只有小飯店和快餐店。目前沿河，有4-5家農(nóng)家樂類型的餐飲店。本地人評價還可以，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)家樂，主要是以旅行團帶團的形式盈利，本地人去的比較少，但是去之后口碑不錯。以上情況說明本地人對旌德老城吃喝玩樂這一塊，有一種迫切的希望推陳出新的想