GFP項(xiàng)目評(píng)估工作程序

1、項(xiàng)目評(píng)估工作程序1. 目的進(jìn)行項(xiàng)目前期評(píng)估，提出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告及可行性方案，供各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)決策參考。2. 適用范圍本程序適用于公司新開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，不包括公司在歷史遺留用地上開發(fā)的項(xiàng)目。3. 引用文件3.1 GFP4-2 項(xiàng)目策劃工作程序3.2 GFP4-7 市場(chǎng)調(diào)研工作程序4. 定義4.1. 項(xiàng)目評(píng)估即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析后， 在現(xiàn)有市場(chǎng)情況下對(duì)項(xiàng)目做出能否可行的概要性結(jié)論。4.2. 評(píng)估師指國(guó)家認(rèn)可的對(duì)某塊土地的使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的專業(yè)人士。5. 職責(zé)5.1. 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議。5.2. 主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 ，審核項(xiàng)目可行性分析

2、報(bào)告 、購(gòu)買土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議。5.3. 項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議。5.4. 項(xiàng)目評(píng)估人員負(fù)責(zé)完成 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 ，提出購(gòu)買土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議。6. 資格或培訓(xùn)6.1. 項(xiàng)目評(píng)估人員須從事房地產(chǎn)業(yè)二年以上工作經(jīng)驗(yàn)及具有理工科大學(xué)學(xué)士或以上學(xué)歷資格。6.2. 執(zhí)行本程序的相關(guān)人員須經(jīng)過(guò)本公司房地產(chǎn)政策、法規(guī)及基本營(yíng)銷策略的培訓(xùn)，合格后才能上崗。6.3. 項(xiàng)目評(píng)估人員須經(jīng)過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)和外部深造， 在 2-5 年內(nèi)應(yīng)取得建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證估價(jià)師資格。7. 程序7.1. 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估人員根據(jù)公司的

3、中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，尋找土地儲(chǔ)備，為公司中長(zhǎng)期發(fā)展尋找土地或合作項(xiàng)目， 收集、分析項(xiàng)目前期信息， 對(duì)尋找到的土地或項(xiàng)目進(jìn)行前期評(píng)估，完成項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（見 GFP4-1-F1），并填寫項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告審批表 （見 GFP4-1-F2）交項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理審核、主管副總經(jīng)理審批。7.2 項(xiàng)目可行性分析7.2.項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告經(jīng)主管副總經(jīng)理審批后，為保護(hù)公司權(quán)益、回避風(fēng)險(xiǎn)、提高該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，評(píng)估人員提出科學(xué)合理的建議，完成項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，此報(bào)告要求具備以下基本內(nèi)容：a）項(xiàng)目基本概況；b）目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)；c）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；d）投資估算；e）經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析等。項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 經(jīng)項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理審核后， 如該

4、部門經(jīng)理認(rèn)為必要，則委托工程部做該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，委托預(yù)決算室進(jìn)行工程投資估算，再由項(xiàng)目評(píng)估人員修正、完善該項(xiàng)目的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。修正完善后的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，由項(xiàng)目評(píng)估人員填寫項(xiàng)目可行性分析報(bào)告審批表（見 GFP4-1-F3），交項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核后，提交投資控制委員會(huì)討論通過(guò)，再交總經(jīng)理審批。項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審批后，由項(xiàng)目評(píng)估人員起草該項(xiàng)目購(gòu)買土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議，上述協(xié)議經(jīng)項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理審核后，提交主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批。項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審批后，項(xiàng)目評(píng)估人員須向工程計(jì)劃調(diào)度室提交該報(bào)告的復(fù)印件一份。8 記錄8.1 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告審批表

5、及項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告審批表及項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買土地協(xié)議、項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議由項(xiàng)目評(píng)估人員交公司檔案室永久保存。9 附件9.1 GFP4-1-F1 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告9.2 GFP4-1-F2 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告審批表9.3 GFP4-1-F3 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告審批表GFP4-1-F1.3項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：報(bào)告人：1. 概況1.1 位置1.2 周邊樓盤的開發(fā)和銷售狀況1.3 占地面積，容積率、建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度計(jì)劃1.4 現(xiàn)有市政配套情況和二年內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)2. 對(duì)方合作條件及預(yù)計(jì)結(jié)果3. 投資費(fèi)用3.1建筑面積商業(yè)面積住宅面積3.2合作分成比例出地方%出資方%3.3土地成本/M2）商業(yè)面積

6、單價(jià)（元住宅面積單價(jià)（元/M2）3.4小區(qū)配套單價(jià)（元 /M2）3.5前期費(fèi)用三通一平（元/M2）勘察設(shè)計(jì)（元/M2）增容費(fèi)（元 /M2）3.6會(huì)所裝修會(huì)所面積（ M2）單價(jià)（元 /M2）3.72車庫(kù)（按 35M/ 車位計(jì)）車戶比例%總車位數(shù)單價(jià)（元 /M2）3.8環(huán)境投資3.9土建工程單價(jià)（元 /M2）3.10監(jiān)理費(fèi)3.11質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)3.12物業(yè)管理基金4. 合作成本4.1分成面積4.2轉(zhuǎn)讓價(jià)格P.1/25. 收入5.1銷售收入商業(yè)比例%住宅比例%商業(yè)銷售單價(jià)（元/M2）住宅銷售單價(jià)（元/M2）5.2租賃收入商業(yè)面積（ M2）單價(jià)（元 /M2. 年）5.3車庫(kù)銷售比例%銷售價(jià)格（元/ 車位）出租價(jià)格（元/ 車位 . 年）6. 稅費(fèi)6.1 費(fèi)用管理費(fèi)用（元）銷售費(fèi)用（元）財(cái)務(wù)費(fèi)用（元）6.2稅6.3增殖稅7. 利潤(rùn)8. 回報(bào)率8.1 實(shí)際投入9. 其他9.1 平衡價(jià)格（元 /M2）P.2/2GFP4-1-F2.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況經(jīng)辦人項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理審核主管副總經(jīng)理審批項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告審批表簽名：日期