萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析案例

1、萬科股份有限公司2008-2009 年財(cái)務(wù)報(bào)表分析萬科企業(yè)股份有限公司2008-2009 年財(cái)務(wù)報(bào)表分析一、背景分析(一 ) 背景資料1. 公司法定中文名稱： 萬科企業(yè)股份有限公司公司法定英文名稱：CHINA V ANKE CO.,LTD. （縮寫為VANKE ）2. 公司法定代表人： 王石3. 公司注冊(cè)地址： 中國(guó)深圳市鹽田區(qū)大梅沙萬科東海岸裙樓C02公司辦公地址：中國(guó)深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33 號(hào)萬科中心4. 公司股票上市交易所： 深圳證券交易所股票簡(jiǎn)稱： 萬科 A股票代碼： 000002(二 ) 股東構(gòu)成1. 股份總數(shù)： 10,995,210,218 （股）2. 截至 2009 年 1

2、2 月 31 日，公司共有股東1,487,388 戶（其中 A 股 1,446,970 戶，B 股 40,418戶）擁有公司股份前十名股東持股情況如下：股東名稱股東性質(zhì)持股比例持股總數(shù)華潤(rùn)股份有限公司國(guó)有法人14.73%1,619,094,766中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司分紅個(gè)人分紅其他1.67%184,121,543-005L-FH002 深劉元生其他1.22%133,791,208融通深證 100 指數(shù)證券投資基金其他0.91%99,575,114TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外資股東0.80%87,455,642易方達(dá)深證 100交易型開放

3、式指數(shù)證券投資基其他0.79%87,047,066金（易方證基（2009） 947）HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRST STATE CHINA GROWTH0.75%82,406,712FD外資股東博時(shí)第三產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)股票證券投資基金其他0.73%80,000,000易方達(dá)深證 100交易型開放式指數(shù)證券投資基其他0.67%74,032,782金（易方證基（2006） 20）博時(shí)新興成長(zhǎng)股票型證券投資基金其他0.64%70,000,000(三 ) 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年 5 月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。總部設(shè)在深圳，至

4、2009 年，已在20 多個(gè)城市設(shè)立分公司。萬科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。至2008 年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的占有率從2.07% 提升到 2.34% ，其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9 個(gè)城市排名首位。2009 年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入488.8 億元，同比增長(zhǎng)19.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)53.3 億元，同比增長(zhǎng) 32.1%。報(bào)告期內(nèi)，公司銷售額首次突破600 億元，實(shí)現(xiàn)銷售

5、面積663.6 萬平方米，銷售金額634.2 億元，分別比2008 年增長(zhǎng)19.1%和 32.5%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積605.2 萬平方米，結(jié)算收入483.2 億元，同比分別增長(zhǎng)34.1%和 19.3%。過去二十年，萬科營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為31.4.% ，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯 “全球 200 家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200 強(qiáng) ”、“亞洲最優(yōu) 50 大上市公司 ”排行榜； 多次獲得 投資者關(guān)系 等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。(四 ) 行業(yè)狀況從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題

6、的產(chǎn)業(yè)化。由于競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡(jiǎn)單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場(chǎng)因素滿足消費(fèi)者的需求。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購(gòu)房取代集團(tuán)購(gòu)買成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國(guó)加入世貿(mào)組織，對(duì)外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看， 目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。2009 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：1. 政府連續(xù)出臺(tái)刺激政策，市場(chǎng)住房需求開始集中釋放：2009年，全國(guó)商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長(zhǎng) 42.1%；商品房銷售總額達(dá) 4

7、3994.54億元，同比增長(zhǎng) 75.5%，其中，商品住宅銷售額 38157.21億元，同比增長(zhǎng) 80.0%。2. 房?jī)r(jià)強(qiáng)勁回升，各地區(qū)價(jià)格普遍上漲；3. 房地產(chǎn)企業(yè)投資增加，新開發(fā)土地面積增長(zhǎng)；目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)：1. 進(jìn)入 2010 年前后，政府推出一系列調(diào)控政策，以遏制房?jī)r(jià)過快上漲、引導(dǎo)住宅市場(chǎng)理性發(fā)展；2. 預(yù)計(jì) 2010 年房地產(chǎn)調(diào)控政策將以穩(wěn)健的調(diào)控政策為主，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行；3. 低碳經(jīng)濟(jì)與節(jié)能環(huán)保的理念逐漸深入人心，而房地產(chǎn)行業(yè)在節(jié)能減排中將扮演重要角色。能否率先完成綠色轉(zhuǎn)型，對(duì)于參與綠色經(jīng)濟(jì)背景下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)至關(guān)重要。二、關(guān)注審計(jì)報(bào)告的措辭從審計(jì)報(bào)告的措辭來看，該審計(jì)報(bào)

8、告是一個(gè)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。這就意味著，注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為，公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，符合以下條件：(一 ) 會(huì)計(jì)報(bào)表的編制符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家其他財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)的規(guī)定。(二 ) 會(huì)計(jì)報(bào)表在所有重要方面恰當(dāng)?shù)胤从沉吮粚徲?jì)單位的財(cái)務(wù)狀況、 經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況。(三 ) 會(huì)計(jì)處理方法遵循了一致性原則。(四 ) 注冊(cè)會(huì)計(jì)師已按照獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則的要求，完成了必要的審計(jì)程序，在審計(jì)過程中未受阻礙和限制。(五 ) 不存在影響會(huì)計(jì)報(bào)表的重要的未確定事項(xiàng)。(六 ) 不存在應(yīng)調(diào)整而被審計(jì)單位未予調(diào)整的重要事項(xiàng)。此無保留意見的審計(jì)報(bào)告， 意味著注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為財(cái)務(wù)報(bào)表的反映是公允的， 能滿足非特定多數(shù)的利害關(guān)系人的共同需要，

9、并對(duì)發(fā)表的意見負(fù)責(zé)。同時(shí)也表明被審計(jì)單位的內(nèi)部控制制度較為完善，可以是審計(jì)報(bào)告的使用者對(duì)被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量具有較高的信任度。三、資產(chǎn)負(fù)債表分析根據(jù)萬科2009 年資產(chǎn)負(fù)債表，編制資產(chǎn)負(fù)債表的趨勢(shì)分析表，如表1所示。表 1 資產(chǎn)負(fù)債表趨勢(shì)分析表2009年 12月 31日項(xiàng)目20092008增（減） %結(jié)構(gòu) %20092008流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金23,001,923,830.8019,978,285,929.9215.1316.7216.76交易性金融資產(chǎn)740,470.770-0.000540.00應(yīng)收票據(jù)00-0.000.00應(yīng)收賬款713,191,906.14922,77

10、4,844.24-22.710.520.77預(yù)付款項(xiàng)8,736,319,500.733,160,518,998.56176.426.352.65應(yīng)收利息0.000.00-0.000.00應(yīng)收股利0.000.00-0.000.00其他應(yīng)收款7,785,809,435.413,496,096,906.25122.705.662.93存貨90,085,294,305.5285,898,696,524.954.8765.4672.04一年內(nèi)到期非流動(dòng)資產(chǎn)0.000.00-0.000.00其他流動(dòng)資產(chǎn)0.000.00-0.000.00流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)130,323,279,449.37113,456,373

11、,203.9214.8794.7195.15非流動(dòng)資產(chǎn)：0.000.00可供出售金融資產(chǎn)163,629,472.66167,417,894.55-2.260.120.14持有至到期投資0.000.00-0.000.00長(zhǎng)期應(yīng)收款0.000.00-0.000.00長(zhǎng)期股權(quán)投資3,565,383,001.512,485,725,268.9943.432.592.08投資性房地產(chǎn)228,143,157.99198,394,767.0514.990.170.17固定資產(chǎn)1,355,977,020.481,265,332,766.187.160.991.06在建工程593,208,234.13188,5

12、87,022.90214.550.430.16工程物資0.000.00-0.000.00固定資產(chǎn)清理0.000.00-0.000.00生產(chǎn)性生物資產(chǎn)0.000.00-0.000.00油氣資產(chǎn)0.000.00-0.000.00無形資產(chǎn)81,966,325.940.00-0.060.00商譽(yù)0.000.00-0.000.00長(zhǎng)期待攤費(fèi)用31,318,689.6525,268,164.9723.950.020.02遞延稅款資產(chǎn)1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.680.921.22其他非流動(dòng)資產(chǎn)0.000.00-0.000.00非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)7,285,275,3

13、80.025,780,206,517.1726.045.294.85資產(chǎn)總計(jì)137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41100.00100.00項(xiàng)目20092008增（減） %結(jié)構(gòu) %20092008流動(dòng)負(fù)債：短期借款1,188,256,111.114,601,968,333.32-74.180.863.86交易性金融負(fù)債01,694,880.00-100.000.000.00142應(yīng)付票據(jù)30,000,000.000-0.020.00應(yīng)付賬款16,300,047,905.7512,895,962,836.6326.4011.8510.82預(yù)收賬款31,7

14、34,801,163.7623,945,755,139.8532.5323.0620.08應(yīng)付職工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.770.590.43應(yīng)繳稅費(fèi)1,176,877,640.28-861,985,122.52+236.530.86-0.72應(yīng)付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.220.090.18應(yīng)付股利0.000.00-0.000.00其他應(yīng)付款9,258,734,468.309,968,304,370.93-7.126.738.36一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債7,440,414,366.7813,264,374,57

15、6.45-43.915.4111.12其他流動(dòng)負(fù)債0.000.00-0.000.00流動(dòng)負(fù)債合計(jì)68,058,279,849.2864,553,721,902.605.4349.4654.14非流動(dòng)負(fù)債：0.000.00長(zhǎng)期借款17,502,798,297.119,174,120,094.8390.7812.727.69應(yīng)付債券5,793,735,805.145,768,015,997.010.454.214.84長(zhǎng)期應(yīng)付款0.000.00-0.000.00專項(xiàng)應(yīng)付款0.000.00-0.000.00預(yù)計(jì)負(fù)債34,355,814.9541,729,468.03-17.670.020.03遞延所

16、得稅負(fù)債802,464,465.02867,797,927.60-7.530.580.73其他非流動(dòng)性負(fù)債8,408,143.8212,644,849.82-33.510.010.01非流動(dòng)性負(fù)債合計(jì)24,141,762,526.0415,864,308,337.2952.1817.5413.30負(fù)債合計(jì)92,200,042,375.3280,418,030,239.8914.6567.0067.44股東權(quán)益：0.000.00股本10,995,210,218.0010,995,210,218.000.007.999.22資本公積8,557,716,583.447,853,144,319.558

17、.976.226.59盈余公積8,737,841,436.856,581,984,978.1432.756.355.52未分配利潤(rùn)8,808,398,744.056,184,277,986.6642.436.405.19外幣報(bào)表折算差額276,721,078.80277,307,760.05-0.210.200.23歸屬于母公司所有者權(quán)益37,375,888,061.1431,891,925,262.4017.2027.1626.75合計(jì)少數(shù)股東損益8,032,624,392.936,926,624,218.8015.975.845.81所有者權(quán)益合計(jì)45,408,512,454.0738,8

18、18,549,481.2016.9833.0032.56負(fù)債及股東權(quán)益總計(jì)137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41100.00100.00(一 ) 資產(chǎn)負(fù)債表總體狀況的初步分析1、 資 產(chǎn)狀況的初步分析公司的資產(chǎn)總額由年初的11923657.97萬元增加到年末的13760855.48萬元，同比增長(zhǎng)了15.41%。資產(chǎn)總額增加的主要原因在于：流動(dòng)資產(chǎn)增加了1686690.62 萬元，長(zhǎng)期股權(quán)投資增加了 107965.77 萬元，固定資產(chǎn)增加了9064.43 萬元，在建工程增加了40462.12 萬元，無形資產(chǎn)增加了8196.63 萬元?？梢娏鲃?dòng)資產(chǎn)的增加

19、仍是最主要的原因。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來講，流動(dòng)資產(chǎn)占比為94.71%，這一比例很高，說明公司經(jīng)營(yíng)較為靈活，但應(yīng)注意自身的穩(wěn)定性。非流動(dòng)資產(chǎn)占比由年初的4.85%增長(zhǎng)到年末的5.28%，公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)略有調(diào)整。相比較來講， 流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)在當(dāng)年都有增長(zhǎng)，其中流動(dòng)資產(chǎn)的增幅為14.87%，非流動(dòng)資產(chǎn)增幅為26.04% 。很明顯的，非流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)速度快于流動(dòng)資產(chǎn)。另外，公司當(dāng)年銷售收入增加19.25%，大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)比，說明公司流動(dòng)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效益有所提高。2、 負(fù)債與所有者權(quán)益的初步分析負(fù)債與所有者權(quán)益增加的原因在于：流動(dòng)負(fù)債增加350455.79 萬元，非流動(dòng)負(fù)債增加了827745.4

20、2 萬元，所有者權(quán)益增加了658996.30 萬元?？梢姡橇鲃?dòng)負(fù)債的增加額最大。從負(fù)債和所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)來看，流動(dòng)負(fù)債占比為49.46%，非流動(dòng)負(fù)債占比為17.54%，所有者權(quán)益占比為33.00% 。由這些比例可見，公司對(duì)短期資金的依賴性還是很強(qiáng)的，面臨的償債壓力也較大，風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)會(huì)高些。相對(duì)而言，流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債和所有者權(quán)益都有增加，流動(dòng)負(fù)債增加5.43%，非流動(dòng)負(fù)債增加52.18% ，所有者權(quán)益增加16.98% ?？梢姡L(zhǎng)期資本增長(zhǎng)速度快于流動(dòng)資本，且長(zhǎng)期資本總額比重上升了4.68%，說明公司調(diào)整了資本的構(gòu)成，使風(fēng)險(xiǎn)有所減弱，當(dāng)然籌資成本也會(huì)相應(yīng)增加。(二 ) 資產(chǎn)主要項(xiàng)目分析1.

21、 貨幣資金及其質(zhì)量分析從總體規(guī)模來看，公司貨幣資金同比增長(zhǎng)了15.13% ，略小于資產(chǎn)的增幅，因而其占資本總額的比重由年初的16.76% 下降到年末的16.72% 。雖然稍有下降， 但公司貨幣資金持有量在同行業(yè)中也處于較高的位置（ 如圖 1 所示 ）。相對(duì)來說，資產(chǎn)的安全性較強(qiáng)，質(zhì)量較高。另一方面，貨幣資金的增加速度由快于流動(dòng)資產(chǎn)（14.87% ），貨幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)的比重有所上升，公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力得到增強(qiáng)。貨幣資金較充裕，能滿足公司交易性、預(yù)防性和投機(jī)性動(dòng)機(jī)。但公司在運(yùn)用資金方面可能比較保守，存在資金閑置問題。25.00%20.00%比15.00%萬科分保利百10.00%金地5.00%

22、0.00%20052006200720082009年份圖1 三家公司貨幣資金占資產(chǎn)總額比較2. 應(yīng)收賬款及其質(zhì)量分析應(yīng)收賬款同比下降了22.71% ，其在資產(chǎn)總額中的占比由年初的0.77% 下降到年末的 0.52% 。在同行業(yè)中，公司的應(yīng)收賬款自2006 年以來處于相對(duì)較高的水平（ 如圖所示 ）。在當(dāng)年，公司營(yíng)業(yè)收入上漲了19.25% ，在此種情況下，應(yīng)收賬款占比不但不升反而有較大幅度的下降（ 如圖 3所示 ），說明公司銷售商品回款非常好，公司當(dāng)年加速了貨款的回籠，可能采取了較為嚴(yán)厲的信用政策。而公司當(dāng)年貨幣資金增加也證明了這一點(diǎn)。從應(yīng)收賬款附注披露可以看出，公司應(yīng)收賬款中1年以內(nèi)的應(yīng)收賬款所

23、占的比例非常大，并且3年以上的應(yīng)收賬款計(jì)提了較為充分的壞賬準(zhǔn)備。從應(yīng)收賬款前5 名單位欠款情況來看，均屬非關(guān)聯(lián)方且賬齡在1年以內(nèi)，相對(duì)較為安全，回款可能性較大。22.500%2.000%比 1.500%萬科分保利百 1.000%0.500%金地0.000%20052006200720082009年份圖2三家公司應(yīng)收賬款占資產(chǎn)總額比較70,000,000,000.0060,000,000,000.0050,000,000,000.00應(yīng)收賬款40,000,000,000.0030,000,000,000.00銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金20,000,000,000.00營(yíng)業(yè)收入10,000,00

24、0,000.000.0020052006200720082009年份圖3萬科應(yīng)收賬款、銷售收現(xiàn)與營(yíng)業(yè)收入比較3. 預(yù)付款項(xiàng)及其質(zhì)量分析預(yù)付款項(xiàng)同比增長(zhǎng)了176.42% ，其在資產(chǎn)總額中的占比也由年初的2.65%增加到了年末的6.35%，公司預(yù)付款項(xiàng)有大幅的增長(zhǎng)。根據(jù)預(yù)付款項(xiàng)附注披露，公司應(yīng)付賬款主要包括預(yù)付地價(jià)款、土地保證金、工程款及設(shè)計(jì)費(fèi)等。其中3年以上預(yù)付款項(xiàng)中有1.75億元土地過戶已在積極處理中，收回幾率很大。但鑒于對(duì)公司預(yù)付款項(xiàng)金額、賬齡的考慮，還是應(yīng)當(dāng)積極加強(qiáng)對(duì)預(yù)付款項(xiàng)的管理。4. 其他應(yīng)收款及其質(zhì)量分析其他應(yīng)收款同比增加了122.70%。就其他應(yīng)收款的規(guī)模而言，它由年初的34961

25、0萬元激增至年末的 778581 萬元。從附注中了解到，其他應(yīng)收款增加的主要原因是單項(xiàng)金額重大的其他應(yīng)收款主要是為合營(yíng)公司項(xiàng)目開發(fā)所墊付的資金的增加， 說明其他應(yīng)收款收關(guān)聯(lián)方交易影響較大。按照賬齡來看，則主要是賬齡在 1年以內(nèi)的其他應(yīng)收款。而對(duì)于賬齡較長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)較大的其他應(yīng)收款公司集體較為充分。但應(yīng)注意的是，公司其他應(yīng)收款的數(shù)額遠(yuǎn)大于應(yīng)收賬款，可能有一些不明原因的占用，是否存在操縱利潤(rùn)的情況需要進(jìn)一步分析。5. 存貨及其質(zhì)量分析存貨同比增長(zhǎng)了4.87%，在資產(chǎn)總額中的占比由年初的72.04%減少到了年末的65.46%。在同行業(yè)中，與其他企業(yè)水平接近，處于相對(duì)較低的位置（如圖 4所示）。存貨的增加

26、速度慢于流動(dòng)資產(chǎn)增加速度，使得存貨的比重下降，公司存貨占用資金相對(duì)下降。但就公司自身來講，存貨占比還是很高的，在流動(dòng)資產(chǎn)中，年末存貨占比更是達(dá)到了 70.84% ，因而它的質(zhì)量決定了流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量，公司仍應(yīng)當(dāng)注重對(duì)存貨的管理。值得注意的是，存貨總額增加，但依據(jù)存貨附注披露，已完工開發(fā)產(chǎn)品卻有所下降，可見公司產(chǎn)品銷售狀況還是很好的。90.00%80.00%70.00%比60.00%50.00%萬科分40.00%百保利30.00%金地20.00%10.00%0.00%20052006200720082009年份圖4 三家公司存貨占資產(chǎn)總額比較6. 長(zhǎng)期股權(quán)投資及其質(zhì)量分析長(zhǎng)期股權(quán)投資同比增長(zhǎng)43.

27、43% ，在資產(chǎn)總額中所占的比重也由年初的2.08% 增長(zhǎng)到年末的2.59% 。公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資額在當(dāng)年有了較大幅度的上漲。根據(jù)附注披露，公司的長(zhǎng)期投資主要用于對(duì)合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司的投資。長(zhǎng)期股權(quán)投資增長(zhǎng)的主要原因也主要在于對(duì)這兩類公司投資的增加。長(zhǎng)期股權(quán)投資的增加以及前面對(duì)于貨幣資金項(xiàng)目的分析，說明公司資金來源比較充足，并且在不影響正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況下，公司從長(zhǎng)期股權(quán)投資中獲得了更多的收益。另外，公司當(dāng)年沒有計(jì)提減值準(zhǔn)備，預(yù)示著公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的質(zhì)量保持了上年水平。但這里需要注意，根據(jù)附注披露，公司對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資采用的是權(quán)益法確認(rèn)投資收益。公司所確認(rèn)的投資收益通常會(huì)大于所收到的現(xiàn)金，形成投

28、資收益與現(xiàn)金流入不一致的情況。7. 固定資產(chǎn)及其質(zhì)量分析固定資產(chǎn)同比增加了7.16% ，但由于固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度慢于資產(chǎn)總額，所以致使固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的占比由年初的1.06% 變?yōu)槟昴┑?.99% ，略有下降。在同行業(yè)中，公司固定資產(chǎn)在近年來處于較高的水平（如圖 5所示 ）。由附注披露可知，當(dāng)年固定資產(chǎn)新增 9064 萬元，主要是由于在建工程的轉(zhuǎn)入，表明公司前期投資建設(shè)的技術(shù)改造和改建擴(kuò)建項(xiàng)目已轉(zhuǎn)化為公司的生產(chǎn)能力。另外，由于公司沒有暫時(shí)閑置的資源，可見其對(duì)固定資產(chǎn)的使用還是比較有效的。3.00%2.50%2.00%比分 1.50%萬科百保利1.00%金地0.50%0.00%20052006

29、200720082009年份圖5三家公司固定資產(chǎn)占資產(chǎn)總額比較8. 無形資產(chǎn)及其質(zhì)量分析公司在當(dāng)年擁有了占資產(chǎn)總額比重為0.06% 無形資產(chǎn)。據(jù)無形資產(chǎn)附注披露，該無形資產(chǎn)主要為自用物業(yè)的土地使用權(quán)。作為非高新技術(shù)類企業(yè)，公司目前的無形資產(chǎn)構(gòu)成比重還是合理的。在同行業(yè)中，由于當(dāng)年公司獲得了這一土地使用權(quán)，使得公司的無形資產(chǎn)相對(duì)于其他同類企業(yè)處在了較高的水平上 （如圖 6所示 ）。如果公司能在無形資產(chǎn)項(xiàng)目上保持這種上升的態(tài)勢(shì)，那么公司將具有更強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力。0.07000%0.06000%0.05000%比 0.04000%分萬科百 0.03000%保利0.02000%金地0.01000%0

30、.00000%20052006200720082009年份圖6三家公司無形資產(chǎn)占資產(chǎn)總額比較(三 ) 負(fù)債主要項(xiàng)目分析1. 對(duì)短期借款的分析短期借款同比下降74.18% ，在權(quán)益總額中所占的比重由年初的3.86% 下降到年末的 0.86% 。就行業(yè)特點(diǎn)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的短期借款占比和絕對(duì)額都不會(huì)很高，而且近年來呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)。在同行業(yè)中，公司的短期借款處于較合理的水平（如圖7所示 ）。當(dāng)年短期借款的減少很明顯，由短期借款附注披露可知，減少的主要原因是公司的質(zhì)押借款即公司持有的子公司的債權(quán)作為質(zhì)押的急劇下降。并且據(jù)披露，公司當(dāng)年已無到期未償還的短期借款。相對(duì)來講，公司未來面臨的短期內(nèi)償債壓

31、力較低。25.00%20.00%比 15.00%萬科分百 10.00%保利5.00%金地0.00%20052006200720082009年份圖7三家公司短期借款占負(fù)債比較2. 對(duì)應(yīng)付票據(jù)的分析當(dāng)年公司增加了3000萬元的銀行承兌匯票。由于應(yīng)收票據(jù)付款時(shí)間具有很強(qiáng)的約束力，如果到期不能支付， 會(huì)對(duì)公司的信譽(yù)和今后的資金籌集產(chǎn)生負(fù)面影響。 所以， 應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)未來的現(xiàn)金流量，保證按期償付。但是，公司應(yīng)付票據(jù)的金額并不算多，所占比重也較低，所以相對(duì)來講，償付壓力不大。3. 對(duì)應(yīng)付賬款的分析應(yīng)付賬款同比增長(zhǎng)了26.40% ，占權(quán)益總額的比重也由年初的10.82% 增長(zhǎng)到年末的11.85%，并且應(yīng)付賬款的

32、增長(zhǎng)速度明顯快于流動(dòng)負(fù)債。在同行業(yè)中， 公司的應(yīng)收賬款處于一個(gè)較高的水平 （如圖 8所示 ）。據(jù)應(yīng)付賬款附注披露，公司應(yīng)付賬款的增加主要來自于預(yù)提地價(jià)和應(yīng)付及預(yù)提工程款的增長(zhǎng)。 值得注意的是， 在當(dāng)年公司一方面較大幅度地減少應(yīng)收賬款，另一方面又增加應(yīng)付賬款， 充分利用無息的營(yíng)運(yùn)資金，這種快收慢付的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)公司來說未嘗不是一種高明的理財(cái)方式。 但公司應(yīng)注意保證及時(shí)償付應(yīng)付賬款，從而不會(huì)對(duì)公司信譽(yù)和未來發(fā)展產(chǎn)生不良影響。30.00%25.00%20.00%比萬科分 15.00%百保利10.00%金地5.00%0.00%20052006200720082009年份圖8 三家公司應(yīng)付賬款占負(fù)債

33、比較4. 對(duì)預(yù)收賬款的分析預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)了32.53% ，在權(quán)益總額中的占比也由年初的20.08% 增長(zhǎng)到年末的23.06%。從絕對(duì)額來看，預(yù)收賬款增加了778904萬元。資料顯示公司預(yù)收賬款近年來保持在較穩(wěn)定的水平，在同行業(yè)中也處于較合理的水平（如圖 9所示）。另外，公司的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了19.25% ，也出現(xiàn)了較大幅度的上升。公司近年來的營(yíng)業(yè)收入和預(yù)收賬款以幾乎一致的態(tài)勢(shì)不斷上升（如圖 10 所示 ），很好地表明了公司的預(yù)收賬款越多，它的產(chǎn)品越受市場(chǎng)歡迎，也預(yù)示著它未來收入將越快地增長(zhǎng)。50.00%40.00%比 30.00%分萬科百 20.00%保利10.00%金地0.00%2005

34、2006200720082009年份圖9 三家公司預(yù)收賬款占負(fù)債比較60,000,000,000.0050,000,000,000.0040,000,000,000.0030,000,000,000.00預(yù)收賬款20,000,000,000.00營(yíng)業(yè)收入10,000,000,000.000.0020052006200720082009年份圖10 萬科預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入變化趨勢(shì)5. 對(duì)應(yīng)付職工薪酬的分析應(yīng)付職工薪酬同比增長(zhǎng)了 55.77%，占權(quán)益總額的比重也由年初的 0.43%上升到年末的0.59%，其增長(zhǎng)速度明顯快于負(fù)債的增長(zhǎng)。但公司的應(yīng)付職工薪酬附注中卻沒有對(duì)這一情況作出詳細(xì)的說明。6. 對(duì)

35、應(yīng)繳稅費(fèi)的分析應(yīng)繳稅費(fèi)同比增長(zhǎng)了236.53% ，占權(quán)益總額的比重由年初的-0.72% 上升到 0.86% 。即由年初的多交的或由以后年度抵交稅金變?yōu)檩^大金額的應(yīng)繳納的稅金。并且據(jù)應(yīng)繳稅費(fèi)附注披露，當(dāng)年公司將預(yù)繳稅費(fèi)人民幣197948 萬元計(jì)入資產(chǎn)科目。7. 對(duì)應(yīng)付利息的分析應(yīng)付利息同比下降了44.22% ，占權(quán)益總額的比重由年初的0.18%下降到年末的0.09%。由應(yīng)付利息附注披露顯示，公司應(yīng)付利息減少的主要原因是大量?jī)敻读碎L(zhǎng)期借款利息。8. 對(duì)長(zhǎng)期借款的分析長(zhǎng)期借款同比增長(zhǎng)了90.78%，占權(quán)益總額的比重由年初的7.69%上升到年末的12.72& 。當(dāng)年公司的長(zhǎng)期借款出現(xiàn)了大幅度的

36、增加，然而在同行業(yè)中， 公司的長(zhǎng)期借款還是處于較低的水平 （如圖 11所示 ）?？梢娤喈?dāng)比例的長(zhǎng)期借款以及逐漸增加的長(zhǎng)期借款比重是房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征和趨勢(shì)。當(dāng)然，推測(cè)這也同政府出臺(tái)的刺激經(jīng)濟(jì)的政策有關(guān)。當(dāng)年公司采取了相對(duì)上一年年更為保守的籌資方式，償付壓力相對(duì)減小。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的資金持有特點(diǎn)，通過舉借長(zhǎng)期借款來籌措長(zhǎng)期占用的資金，對(duì)于公司來說意味著更多的利益。40.00%35.00%30.00%比 25.00%萬科分 20.00%百15.00%保利金地10.00%5.00%0.00%20052006200720082009年份圖11 三家公司長(zhǎng)期借款占負(fù)債比較9. 對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的分析預(yù)計(jì)負(fù)債

37、同比下降了 17.67% ，占權(quán)益總額的比重由年初的 0.03%變化為年末的 0.02%，有所下降。 根據(jù)預(yù)計(jì)負(fù)債附注披露， 其減少的主要原因在于產(chǎn)品質(zhì)量保證即為項(xiàng)目后期維護(hù)所預(yù)提的客戶補(bǔ)償準(zhǔn)備的減少。(四 ) 所有者權(quán)益分析所有者權(quán)益較上一年上漲了35.69% ，占權(quán)益總額的比重也由年初的32.56% 增長(zhǎng)為 33.00% 。這一增加，主要是盈余公積32.75% 和未分配利潤(rùn)42.43% 的增幅較大，顯然公司盈利是資產(chǎn)增加的主要資金來源。這也意味著，投資者投入公司的資本不但得到了保值，而且還得到了增值。(五 ) 資產(chǎn)負(fù)債表的總體評(píng)價(jià)綜上所述，公司的資產(chǎn)總體質(zhì)量較好，能夠維持公司的正常周轉(zhuǎn)。從

38、資產(chǎn)來看，資產(chǎn)的流動(dòng)性和安全性都比較高。貨幣資金比重小幅上升，公司應(yīng)付市場(chǎng)變化的能力得到增強(qiáng)，但可能存在資金閑置問題。公司存貨比重下降，公司存貨占用資金比重下降。流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量較上期提高較多。從資產(chǎn)分布來看，公司在同行業(yè)中比較合理。從負(fù)債和所有者權(quán)益來看，經(jīng)營(yíng)性負(fù)債水平較高，比重很大，表明公司的資金來源以營(yíng)業(yè)為主，比較正常，運(yùn)營(yíng)成本比較低。公司債權(quán)人提供資金所占的比重即負(fù)債占比在同行業(yè)中也處于較為合理的水平 （ 如圖 12所示 ）。負(fù)債和所有者權(quán)益都在增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度較為接近。由于公司負(fù)債所占比重較大，所以盡管長(zhǎng)期借款相對(duì)于短期借款其比重更大一些，公司仍然面臨一定的償債壓力。90.00%80.

39、00%70.00%60.00%50.00%萬科40.00%保利30.00%金地20.00%10.00%0.00%20052006200720082009年份圖12三家公司資產(chǎn)負(fù)債率比較四、利潤(rùn)表分析根據(jù)萬科 2009 年利潤(rùn)表，編制利潤(rùn)表的趨勢(shì)分析表。如表2所示。表 2 利潤(rùn)趨勢(shì)分析表2009 年度項(xiàng)目增（減） /%2009 結(jié)構(gòu) /%2008 結(jié)構(gòu) /%一、營(yíng)業(yè)總收入19.25100.00100.00二、營(yíng)業(yè)總成本17.9884.1385.03其中：營(yíng)業(yè)成本38.0370.6161.00營(yíng)業(yè)稅金及附加-20.547.3711.06銷售費(fèi)用-18.633.104.54管理費(fèi)用-5.802.95

40、3.73財(cái)務(wù)費(fèi)用-12.721.171.60資產(chǎn)減值損失-1.073.09加：公允價(jià)值變動(dòng)收益-87.360.000.05投資收益341.271.890.51其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)公司和合營(yíng)公司的投資收益158.351.110.51三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)36.4617.7715.53加：營(yíng)業(yè)外收入23.020.140.14減：營(yíng)業(yè)外支出38.390.280.24其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失-32.480.000.01四、利潤(rùn)總額36.3017.6315.42減：所得稅費(fèi)用30.024.474.10五、凈利潤(rùn)38.5813.1511.32歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)32.1510.909.84少數(shù)股東損益81.352.2

41、51.48六、每股收益（一）基本每股收益29.73（二）稀釋每股收益29.73七、其他綜合收益58.490.130.10八、綜合收益總額38.7513.2811.42歸屬于母公司所有者的綜合收益總額32.4011.039.93歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額81.352.251.48(一 ) 利潤(rùn)表總體狀況的初步分析2009 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4888101.31萬元，同比增長(zhǎng)19.25% ；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 36.46% ；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 643000.75 萬元，同比增長(zhǎng) 38.58% ；每股收益 0.48 元，同比增長(zhǎng)29.73%。從總體來看，公司的各項(xiàng)指標(biāo)都在呈比較均衡的上升趨勢(shì)，況比較好，

42、公司整體盈利能力較強(qiáng)。(二 ) 利潤(rùn)表主要項(xiàng)目的分析1. 對(duì)營(yíng)業(yè)收入的分析當(dāng)年公司經(jīng)營(yíng)盈利情2009 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4888101.31 萬元，較 2008 年增長(zhǎng)了788923.39 萬元，上升幅度較大。在同行業(yè)中，公司營(yíng)業(yè)收入處于很明顯的較高水平 （如圖 13所示 ）。究其原因，主要是由銷售面積增加和房?jī)r(jià)上漲共同導(dǎo)致的。（ 1 ） 銷售面積因素。 2009 年，政府連續(xù)出臺(tái)刺激政策，市場(chǎng)住房需求開始集中釋放。全國(guó)商品房銷售面積、商品房銷售額、 商品住宅銷售額都有近乎驚人的增長(zhǎng)。其中，萬科在2009 年實(shí)現(xiàn)銷售面積663.6 萬平方米，較2008 年增長(zhǎng)了19.1% ；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積60

43、5.2 萬平方米，同比增長(zhǎng)34.1% 。（ 2 ） 價(jià)格因素。由于政府相關(guān)政策的出臺(tái)和作用、市場(chǎng)需求的大幅增加，使得房?jī)r(jià)強(qiáng)勁回升，各地區(qū)價(jià)格普遍上漲。萬科在全國(guó)各地的樓盤價(jià)格也隨之較大幅度地增長(zhǎng)。然而這種由于政府政策調(diào)控、影響而帶來的促進(jìn)作用是否能在未來有所持續(xù)，值得關(guān)注和理性預(yù)測(cè)。（ 3） 公司營(yíng)業(yè)收入來源構(gòu)成情況。由營(yíng)業(yè)收入附注披露，主營(yíng)業(yè)收入達(dá)到48864502.74 萬元，占營(yíng)業(yè)總收入的 99.52% 劃分，公司在房地產(chǎn)業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到，較 2008 年同比增長(zhǎng)19.40% ；按行業(yè)4831622.86 萬元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的99.32% ，較 2008 年增長(zhǎng)了19.33% 。說

44、明公司的經(jīng)營(yíng)成果是非常穩(wěn)定的，保證了公司盈利的持續(xù)和穩(wěn)定?？梢?，公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略比較恰當(dāng)，目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。但是公司當(dāng)年投資收益增長(zhǎng)高達(dá) 341.27% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度，值得引起關(guān)注。（ 4 ） 公司營(yíng)業(yè)收入的地區(qū)構(gòu)成。根據(jù)營(yíng)業(yè)收入附注披露，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的地區(qū)結(jié)構(gòu)：來自深圳區(qū)域的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為1650553.84 萬元，占比為33.93% ；來自上海區(qū)域的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 155205.61 萬元，占比為31.35% ；來自北京區(qū)域的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為1210697.13 萬元，占比為 24.89% ?？梢娨陨先齻€(gè)區(qū)域， 尤其是公司總部所在地深圳是公司當(dāng)年業(yè)績(jī)的主要地區(qū)增長(zhǎng)點(diǎn)，這些地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)萬科公司品牌更有偏好。如何進(jìn)一步挖掘這些地區(qū)的潛力或進(jìn)一步將業(yè)務(wù)向其他地區(qū)深入將影響公司的未來發(fā)展。60,000,000,000.0050,000,000,000.0040,000,000,000.0030,000,000,000.00萬科保利20,000,000,000.00金地10,000,000,000.