亳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則

1、物 價 局房 產 局亳價200767號關于印發(fā)亳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則的通知各縣（區(qū)）物價局、房地產管理局，本市各物業(yè)管理企業(yè)：為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)省政府關于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知（皖政200492號）以及省物價局、省建設廳安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法（皖價房2005154號）等規(guī)定精神，并結合我市實際情況，特制定亳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。二OO七年七月十六日亳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法

2、權益，促進物業(yè)服務管理健康發(fā)展，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例、安徽省物業(yè)管理條例和國家發(fā)展和改革委員會、建設部物業(yè)服務收費管理辦法、安徽省人民政府關于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知和省物價局、建設廳安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法等有關規(guī)定，結合我市實際制定本細則。 第二條 本細則適用于本行政區(qū)域內物業(yè)管理企業(yè)對城市各類物業(yè)提供服務的收費行為。 第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展

3、正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務費用通過市場競爭形成。 第五條 市物價局會同市房地產管理局負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理，各縣、區(qū)物價局和物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理。第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務內容、服務質量相適應的原則。 第七條 物業(yè)服務收費包括住宅物業(yè)綜合服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。物業(yè)服務收費根據(jù)住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)提供的服務內容、特點的不同，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。 非住宅物業(yè)服務收費和滿足部分業(yè)主、

4、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節(jié)價。 第八條 實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務收費，由物價局會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，定期調整并向社會公布。 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業(yè)管理的企業(yè)、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。前期物業(yè)管理綜合服務收費標準，由建設單位或物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務等級，對

5、照相應的基準價及浮動幅度，與物業(yè)買受人在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務合同中約定，報物價局和物業(yè)管理行政主管部門備案。以招投標方式確定的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準，在業(yè)主入住前報物價局和物業(yè)管理行政主管部門備案。物價局和物業(yè)管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監(jiān)督管理，及時糾正違法違規(guī)行為。 第十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費具體標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定,將約定的收費標準報物價局和物業(yè)管理行政主管部門備案，并領取安徽省經(jīng)營性收費許可證。雙方約定不成的，按管理權限報物價局審定。第十一條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服

6、務收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定合理的幅度；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 物價局和物業(yè)管理行政主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范與引導，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調節(jié)價的各類物業(yè)公共服務費收費水平，為城市物業(yè)服務收費等提供信息咨詢。 第十二條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于

7、物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第十三條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)管理綜合服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、企業(yè)辦公費用； 7、企業(yè)固定資產折舊費用； 8、共用部位、共用設施設備

8、及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用； 第十四條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應按物業(yè)服務合同約定的時間交納物業(yè)服務費用。房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負連帶交納責任。 物業(yè)管理綜合服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，其中小區(qū)住宅躍層或閣樓可收取物業(yè)綜合服務費，具體收取辦法以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)管理綜合服務費。第十五條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)

9、建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理綜合服務費用由開發(fā)建設單位以該小區(qū)首批業(yè)主交納物業(yè)服務費相同時間全額交納。 已售出因業(yè)主的原因暫未入住的，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由物業(yè)權利人全額交納。對五保戶和實行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。第十六條住宅小區(qū)內符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和露天汽車停車場（停車泊位），可收取停車服務費，具體收費標準:業(yè)主大會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)參照亳州市住宅小區(qū)機動車、非機動車停放收費標準,與物業(yè)買受人在購房合同或物業(yè)服務合同中約定。已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)管

10、理企業(yè)根據(jù)亳州市住宅小區(qū)機動車、非機動車停放收費標準在物業(yè)服務合同中約定。如小區(qū)業(yè)主機動車多、停車位少，經(jīng)業(yè)主大會同意后，物業(yè)管理企業(yè)可以采取競標的方式確定停車服務費標準，報物價局備案后執(zhí)行。第十七條住宅小區(qū)的電梯、水泵、中央空調等運行費、維修、維護費用除物業(yè)服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中合理約定。第十八條物業(yè)管理區(qū)域供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物

11、業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，但業(yè)主大會另有決定的除外。第二十條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。裝飾裝修垃圾清運費原則上不得超過100元/戶；如垃圾量大，規(guī)

12、定的收費無法彌補實際支出，經(jīng)物價局同意可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主根據(jù)垃圾量商定具體垃圾清運費用。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。第二十一條物業(yè)服務收費實行明碼標價制度，物業(yè)管理企業(yè)應當按物價局的規(guī)定將企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、舉報電話等在其服務區(qū)域內的醒目位置或收費場所公示。 物業(yè)管理企業(yè)應每半年（或一年）以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務收費、經(jīng)營性設施收益、公共水電費用分攤、物業(yè)專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物價局的監(jiān)督。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)應完善內部財務

13、管理制度，提高物業(yè)管理人員的服務水平、技術水平，加強收費人員業(yè)務能力培訓。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應對每個獨立的物業(yè)區(qū)域單獨建帳核算，按合同約定定期公布財務收支狀況；實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。第二十三條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過六個月。第二十四條物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標

14、準。第二十五條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第二十六條業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主、開發(fā)企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。第二十七條實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)在實施住宅小區(qū)服務收費前，必須將具體收費標準向物價局和物業(yè)管理行政主管部門備案。同時，在物價局申請辦理安徽省經(jīng)營性服務收

15、費許可證，亮證收費。第二十八條物業(yè)管理企業(yè)申領收費許可證時，應提供以下資料：（一）申請報告；（二）工商營業(yè)執(zhí)照；（三）物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書；（四）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同；前期物業(yè)服務收費由開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同或前期物業(yè)服務合同；（五）物業(yè)綜合服務費收費標準測算表；（六）新建住宅符合交付使用綜合驗收備案；（七）物業(yè)管理招投標備案證明；（八）其他應提供的資料。物價局對申報手續(xù)、資料齊全的，在20個工作日內批復。第二十九條 物價局和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法

16、規(guī)和規(guī)定的，由物價局依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第三十條本細則自2007年7月20日起施行。附件：1亳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）2亳州市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務 收費指導價標準（試行）3亳州市住宅小區(qū)機動車、非機動車停放收費標準4亳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合服務費備案表附件2： 亳州市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務收費指導價標準（試行）級別 基準價（元/.月）上下浮動幅度備注有電梯無電梯一級0.500.4510%高層（小高層）不含電梯、加壓泵涉及費用支出二級0.400.3510%三級0.350.3010%四級0.300.2510%級外0.200.1520%附件3: 亳州市住宅小區(qū)機動車、非機動車停放收費標準停放類型停放形式計費單位收費標準最高限額備注汽車（小型車）室內（一車一間）元/月輛80含地下停車場室內（含雨棚）元/月輛60露天專用停車場元/月輛40臨時停放泊位元/月輛30臨時停放元/輛次3半小時以上，4小時以內臨時停放元/輛次54小時以上，8小時以內臨時停放（全天）元/輛天108小時以上摩托車室內元/月輛10電動自行車室內元/月輛8占車位相當于自行車（不含充電）自行車室內元/月輛5大型車在小型車標準上可以上浮15%。附件4： 亳州