綠城代建模式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、綠城代建的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：由委托方承擔(dān)或向綠城建設(shè)支付的費(fèi)用一般包括三個(gè)部分：派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開發(fā)管理費(fèi)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)綠城建設(shè)將根據(jù)委托項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型以及開發(fā)計(jì)劃，派駐相應(yīng)數(shù)量的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)的基本管理費(fèi)（包括工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等）一般采用包干制的方式予以約定，由委托方承擔(dān)，在項(xiàng)目公司列支。委托開發(fā)管理費(fèi)委托開發(fā)管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則為項(xiàng)目總銷售額的7%（別墅類項(xiàng)目高于此標(biāo)準(zhǔn)），結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等因素確定。項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)以雙方約定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（如銷售總額、利潤(rùn)指標(biāo)等）作為經(jīng)營(yíng)考核目標(biāo)，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果超過(guò)考核目標(biāo)時(shí)，按一定標(biāo)準(zhǔn)提取項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，

2、具體獎(jiǎng)勵(lì)方案根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況協(xié)商確定。特別說(shuō)明：上述費(fèi)用不包括委托方應(yīng)向第三方支付的涉及項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、契稅、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、市政配套費(fèi)和其他政府規(guī)費(fèi)及行政收費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、材料設(shè)備款、招標(biāo)代理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程造價(jià)、審計(jì)、法律服務(wù)、物業(yè)管理等咨詢費(fèi)以及銷售費(fèi)用等。綠城代建模式綠城代建公司將按照項(xiàng)目規(guī)模、質(zhì)量控制要求及開發(fā)計(jì)劃等委派管理團(tuán)隊(duì)，并收取相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)，同時(shí)按照總銷售收入之5%至7%收取項(xiàng)目管理費(fèi)。,與綠城原有拿地-開發(fā)-銷售的盈利模式相比，綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，這將成為綠城新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。千億計(jì)劃憑借著宋衛(wèi)平的新口號(hào)，做得更

3、多，做得更好，綠城成為2010年最具雄心壯志的房地產(chǎn)公司之一。綠城再次提到了公司的千億計(jì)劃，公司未來(lái)的開工項(xiàng)目要達(dá)到100個(gè)，銷售收入達(dá)到1000億元才才可以升級(jí)為船長(zhǎng)”。但是如果要維持越來(lái)越大的開發(fā)規(guī)模，隨之而言的則是土地儲(chǔ)備以及人力資源的短缺，就連萬(wàn)科，近期也啟動(dòng)了600人的大規(guī)模招聘計(jì)劃。而同樣據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科今年上半年已經(jīng)以251.44億的拿地總價(jià)和1040.28萬(wàn)平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著目前國(guó)內(nèi)房企拿地總價(jià)以及總面積兩榜榜首。而綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理有限公司負(fù)責(zé)人曹周南則認(rèn)為，綠城將通過(guò)代建的模式擴(kuò)大規(guī)模，突破資金以及土地方面瓶頸，三年實(shí)現(xiàn)千億的銷售并非不可為。綠城的計(jì)算很為精妙，代建公

4、司的項(xiàng)目并不需要花費(fèi)企業(yè)大量的資金，只是需要公司大量的的管理人員。因此要想擴(kuò)大這樣代建模式的，第一步就是要有大量的熟練的管理人員。顯然綠城對(duì)于即將成立的項(xiàng)目代建公司早有準(zhǔn)備。在今年年初，綠城啟動(dòng)了其發(fā)展史上規(guī)模最為龐大的招聘計(jì)劃，在杭州、蘇州等地的總招聘人數(shù)達(dá)到500人。實(shí)際上去年，總公司已經(jīng)在考慮這個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題。所以把綠城的企業(yè)職能部改成叫管理建設(shè)部，而且去年開始，進(jìn)入了理想的狀態(tài)。同時(shí)開始進(jìn)行大幅度的人員培訓(xùn)，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)，公司的人力資源目前還是比較好”，綠城代建公司負(fù)責(zé)人曹周南指出。曹周南介紹稱，綠城的代建模式有三種，一種是項(xiàng)目代建，就是合作方提供土地以及資金，綠城提供管理隊(duì)伍，第二種是資本

5、代建，涉及到房地產(chǎn)基金，就是別人提供資本，綠城集團(tuán)提供了管理人員。第三個(gè)就是政府的保障性住房代建。實(shí)際上，也是一種品牌輸出，類似于五星級(jí)酒店的酒店管理一樣的模式”，壽柏年表示。據(jù)稱，綠城代建公司將按照項(xiàng)目規(guī)模、質(zhì)量控制要求及開發(fā)計(jì)劃等委派管理團(tuán)隊(duì)，并收取相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)，同時(shí)按照總銷售收入之5%至7%收取項(xiàng)目管理費(fèi)。另外，合資公司可有權(quán)自超額利潤(rùn)收取若干百分比作為紅利。顯然在實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的路徑上，綠城似乎采取了與萬(wàn)科迥然不同的道路。風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)我們以前項(xiàng)目很多的時(shí)候錢不夠，所以要去上市，上市不斷的再去融資?，F(xiàn)在有了代建模式，以后在投資這一塊會(huì)根據(jù)公司自身的發(fā)展，有一個(gè)合理的制定?！眽郯啬暾J(rèn)為。他

6、指出，代建業(yè)務(wù)與綠城原本的業(yè)務(wù)是相互促進(jìn)，能夠提高公司專業(yè)管理能力，會(huì)對(duì)投資開發(fā)建設(shè)也會(huì)有所促進(jìn)，能夠進(jìn)一步提高綠城在市場(chǎng)專業(yè)的影響力。毫無(wú)疑問(wèn)，代建公司的出現(xiàn)將解決綠城面臨在資金方面的瓶頸，然而通過(guò)代建公司能否保證綠城品質(zhì)業(yè)內(nèi)尚有部分疑問(wèn)。壽柏年對(duì)此表示，從品質(zhì)營(yíng)造到安全營(yíng)造整個(gè)過(guò)程，以及品質(zhì)保證。代建項(xiàng)目跟自行投資項(xiàng)目是一樣定位，不會(huì)產(chǎn)生任何偏差。甚至可以說(shuō)，我們的代建項(xiàng)目，由于甲方的要求，可能會(huì)把品質(zhì)管理得更嚴(yán)厲，成本控制會(huì)更嚴(yán)厲，進(jìn)度管控也會(huì)要求更嚴(yán)厲。”曹周南指出，綠城在選擇合作方的時(shí)候，有三個(gè)條件，第一，土地的權(quán)屬證明必須是取得的。第二個(gè)就是對(duì)方對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)理念和對(duì)產(chǎn)品的定位基本吻合綠城的定位。第三，必須具備非常好的資金條件，不要合作說(shuō)合作一半房子，錢沒了。不過(guò)在代建項(xiàng)目上，綠城并不保證項(xiàng)目的的收益，壽柏年指出，我們現(xiàn)在代建房產(chǎn)公司，是不承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的盈虧的，在房地產(chǎn)價(jià)格下行的時(shí)候，代建項(xiàng)目也有可能面臨著風(fēng)險(xiǎn)。壽柏年解釋稱