徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理辦法

1、徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管 理辦法徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理使用暫行辦法第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì) 量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中共徐州 市委、徐州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn) （試行）（徐委發(fā) 2013 42 號(hào)）規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)的新建住宅物業(yè)項(xiàng)目，由開(kāi)發(fā) 建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè) 服務(wù)的，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金（以下簡(jiǎn)稱保 證金）是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的，以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵 守法規(guī)政策、信守合同約定、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的資金。第四條 市房產(chǎn)行政管理部門是市區(qū)物

2、業(yè)服務(wù)質(zhì)量保 證金管理工作的行政主管部門，其下設(shè)的市物業(yè)管理中心負(fù) 責(zé)保證金的日常管理工作。第五條 保證金采取階梯式分段收取的方式。住宅地上 總建筑面積 10 萬(wàn)平方米以內(nèi)的部分， 每平方米 1 元；10 萬(wàn) 20 萬(wàn)平方米的部分，每平方米 0.5 元； 20 萬(wàn)平方米以 上的部分，每平方米 0.2 元。保證金按物業(yè)投標(biāo)面積一次性 收取。第六條 市物業(yè)管理中心按物業(yè)項(xiàng)目建檔，一小區(qū)一 檔，保證金單獨(dú)建立賬戶，專戶儲(chǔ)存，統(tǒng)一管理，按照銀行 同期活期存款利率計(jì)息，并接受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督審 計(jì)。第七條 保證金在物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)中標(biāo)后的前期物 業(yè)服務(wù)合同中約定，并由備案前中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照

3、本辦法第五條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向市物業(yè)管理中心繳納，并填寫徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳納審核表 （見(jiàn)附件 1 ）。 第八條 收取的保證金按照下列程序進(jìn)行考核扣罰：（一）轄區(qū)街道辦事處每周檢查 1 次，區(qū)房管部門每月 檢查 1 次。（二）區(qū)房管部門、街道辦事處每次檢查時(shí)依據(jù)徐州 市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則 （見(jiàn)附件 2 ）進(jìn)行檢查， 并 填寫徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量扣罰表 （見(jiàn)附件 3 ），作出扣罰 決定。（三）徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量扣罰表在小區(qū)內(nèi)主要出 入口公示 3 天，并以照片留存， 接受業(yè)主和社會(huì)各界的監(jiān)督。（四）轄區(qū)房管部門、街道辦事處填寫的徐州市物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量保證金扣罰表經(jīng)被檢查項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人

4、員簽字后，每半年報(bào)市物業(yè)管理中心 1 次；對(duì)拒不簽字的， 市物業(yè)管理可根據(jù)實(shí)際情況直接認(rèn)定。（五）市物業(yè)管理中心依據(jù)徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證 金扣罰表進(jìn)行扣罰保證金，于每年考核結(jié)束的次年初結(jié)算 1 次，并在小區(qū)內(nèi)公示。第九條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金一次性被扣罰 2000 元以 上的，由檢查單位在扣罰的同時(shí)，直接將該企業(yè)列入物業(yè)服 務(wù)行業(yè)“黑名單” 。第十條 物業(yè)服務(wù)合同終止后 30 日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向市物業(yè)管理中心提出返還保證金書面申請(qǐng)，市物業(yè)管理中 心在收到申請(qǐng) 20 個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委 員會(huì)、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后簽字認(rèn)定，保證金本息據(jù) 實(shí)結(jié)算后一并返還。物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽

5、合同的，前一次保證 金本息結(jié)算后，在合同備案前按照保證金收取標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊差 額，轉(zhuǎn)入下一輪保證金考核使用。第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，可暫不返 還保證金：（一）物業(yè)服務(wù)合同未終止的；（二）物業(yè)服務(wù)合同約定期內(nèi)，因?qū)ξ飿I(yè)共有部位及設(shè) 施設(shè)備管養(yǎng)維修等未盡到責(zé)任、導(dǎo)致其不能正常使用的；（三）未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房的；（四）未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資 料的；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定撤出物業(yè)管理項(xiàng)目的；（六）未按規(guī)定結(jié)算、清退預(yù)收和代收的有關(guān)費(fèi)用的；（七）法律、法規(guī)、政策規(guī)定不予返還保證金的其他情 形的。第十二條 業(yè)主委員會(huì)新招標(biāo)的項(xiàng)目，收取保證金標(biāo)準(zhǔn) 可參照本辦法執(zhí)行。第

6、十三條 扣罰的保證金以及保證金增值部分列入代 管單位部門預(yù)算，專項(xiàng)用于保證金的管理、考核、應(yīng)急等事 項(xiàng)。第十四條 各縣（市）、銅山區(qū)、賈汪區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。第十五條 本辦法由徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù) 責(zé)解釋。第十六條 本辦法自 2013 年 12 月 1 日起施行。附件： 1. 徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳納審核表2.徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則3.徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金扣罰表徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金繳納審核表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)企業(yè)名禾稱企業(yè)法人物丿業(yè)企業(yè)名稱聯(lián)系方式物業(yè)企業(yè)聯(lián)系人聯(lián)系方式開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱企業(yè)法人聯(lián)系方式規(guī)劃總建筑面積中標(biāo)建筑面積繳費(fèi)金額市 物 業(yè) 管 理 中 心 審 核審核

7、人：銀 行 已 收 款 項(xiàng) 證 明審核人：市住 房保 障和 房產(chǎn) 管理 局物 業(yè)管 理處 驗(yàn)證審核人：.、幾 意見(jiàn)年 月日年 月日年月日備注1 .本表一式四份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)戶銀行、市物業(yè)管理中心、市住房保障和房產(chǎn)管理局權(quán)屬市場(chǎng)處各一份。2 .持繳款銀行回執(zhí)單至市物業(yè)管理中心換取發(fā)票。附件2徐州市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則序號(hào)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則縣評(píng)分值市值分、基礎(chǔ) 管理1、按物業(yè)服務(wù)合同確定的 管理服務(wù)人員足額配備到 崗每發(fā)現(xiàn)1人不在班上，扣50元2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)物業(yè)服務(wù)用房沒(méi)有移交手 續(xù)的，扣100元，物業(yè)沒(méi) 承接查驗(yàn)的，扣500元； 檔案資料沒(méi)移交的，缺一項(xiàng) 扣50元3、建立物業(yè)承接

8、清單，并 到轄區(qū)房管部門和辦事處 備案未建立清單的扣50元，未 備案的扣100元4、建設(shè)單位與選聘的物業(yè) 企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合 同后30日內(nèi)，到轄區(qū)房管 部門和辦事處備案不按時(shí)備案的，每發(fā)現(xiàn)一 處，扣100元5、前期物業(yè)管理合同 在小區(qū)主出入口和客服中 心公示不公示的，扣50元6、現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)人貝統(tǒng)一 著裝，掛牌上崗每發(fā)現(xiàn)1人不合格的，扣10元7、制訂物業(yè)服務(wù)手冊(cè)裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè) 主公約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等各 項(xiàng)制度，并公示:每缺一項(xiàng)扣50元，不公示扣100元8、業(yè)主裝修期間不得在小 區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)銷售沙子、水泥 等，維護(hù)區(qū)正常秩序每發(fā)現(xiàn)一起不合格的，扣50元9、業(yè)主裝修期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng) 管理，杜絕

9、違法違規(guī)裝飾裝 修行為每發(fā)現(xiàn)一起違法違規(guī)裝修 而未予勸說(shuō)、教育和書面通 知的，扣50元；沒(méi)有巡查 記錄的，扣100元10、物業(yè)管理企業(yè)制訂創(chuàng) 優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并 經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意沒(méi)有創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃的，扣 200 :兀；未經(jīng)1/2 業(yè)主或業(yè)主 委員會(huì)同意的,扣200元11、建立健全各項(xiàng)管理制 度、各岡位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制 定具體的落實(shí)措施和考核 辦法物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量 保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái) 1務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā) J現(xiàn)一處不完整、不規(guī)范的扣50 兀；未制疋具體洛實(shí)措施的， 扣50元，未制定考核辦法的， 扣100元12、物業(yè)企業(yè)的管理人員 和專業(yè)技術(shù)人員持證上岡； 監(jiān)控室、設(shè)

10、施設(shè)備房的工作 人員證件影印上墻，責(zé)任人 明確管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每 發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書的， 扣50元；不公示上墻的扣 50元13、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、 智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理 手段，提高管理效率不符合的，扣200元14、物業(yè)企業(yè)在收費(fèi)、財(cái) 務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等 方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)疋；至少每 半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)用收支情況未及時(shí)公示半年物業(yè)費(fèi)收 '支的，扣200元15、房屋及其共用設(shè)施設(shè) 備檔案資料齊全，分類成 冊(cè)，管理完善，查閱方便包括房屋總平面圖、地下管 網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用 途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共 用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共 用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖 紙資料和臺(tái)帳。每

11、發(fā)現(xiàn)一項(xiàng) 不齊全或不完善的，扣20 元16、建立業(yè)主檔案、房屋 及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查 閱方便:每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣20元1/、建立24小時(shí)值班制 度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè) 主和使用人對(duì)物業(yè)管理服 務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢 質(zhì)疑、投訴等各類信息的收 集和反饋，并及時(shí)處理，有 回訪制度和記錄【沒(méi)有值班制度的扣50元； 未設(shè)服務(wù)電話的，扣 2。0兀，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí) 的，扣50元；對(duì)報(bào)修沒(méi)有回訪記錄的，每次扣50元18、次物業(yè) 評(píng)，并 理的建 果公示 上母半年冋業(yè)主發(fā)放一 比管理服務(wù)滿意度測(cè) 二進(jìn)行匯總分析，對(duì)合 聿議及時(shí)整改，整改結(jié) 尺，滿意率達(dá)80%以缺一次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)的，:扣200元

12、；整改結(jié)果不公（示的，扣100元19、建立并落實(shí)公共服 便民維修服務(wù)承諾制、 服務(wù)公示制，零修急修 率100%、返修率不高 1%，并有回訪記錄，回 率 100%艮務(wù)有償 及時(shí) 哥于 可訪；不建立、不落實(shí)的，扣100 元；建立但未落實(shí)的，扣50 元；及時(shí)率和回訪率每降低 1%，扣100元房屋 管理 維修 養(yǎng)護(hù)1、主出入口設(shè)置宣傳欄和 公示欄，公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 和標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)人員監(jiān)督 欄，公布24小時(shí)服務(wù)電話。 宣傳欄定期更換，宣傳物業(yè) 法規(guī)政策和工作信息動(dòng)態(tài)每發(fā)現(xiàn)一處不合格的，扣50元2、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示 意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組 團(tuán)及幢、單兀（門）、戶門標(biāo) 號(hào)標(biāo)志明顯R無(wú)示意圖的，扣

13、50兀；無(wú) 1路標(biāo)的，扣50元；幢、單 尺元、戶號(hào)每缺一個(gè)的，扣10元3、無(wú)違反規(guī)劃私 無(wú)擅自改變房屋用搭亂建， 途現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅 自改變房屋使用用途，物業(yè) 企業(yè)未制止或上報(bào)的，扣 50元4、房屋外觀完好、整潔 外墻面磚、涂料等裝飾 無(wú)脫落、無(wú)污跡士材料每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整 潔、脫落、污損的，扣50 元5、室外招牌、廣告牌、霓 虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔 統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破 損未按規(guī)定設(shè)置扣50元；按 規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破 損的，每處扣10元；有安 全隱患的，每處扣50元6、圭寸閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一 調(diào)一致，不超出夕 建筑設(shè)計(jì)有要求夕 規(guī)安裝外廊及戶外 晾曬架、遮陽(yáng)蓬等 設(shè)陽(yáng)光房有

14、序，色 、墻面；除 、，不得違 、防盜網(wǎng)、S不得建A:每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣200元/、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水 集中收集，支架無(wú)銹蝕C每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元8、房-4- 疋，未 全及扌 利益的孑屋裝飾裝修符合規(guī)E發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安 斥改管線和損害他人1 勺現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50元三、 設(shè)施 設(shè)備 管理1、設(shè)施設(shè)備用房地面硬 化，墻面整潔，無(wú)脫落、發(fā) 霉現(xiàn)象1每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣20元2、建立元善設(shè)施設(shè)備的管 理制度、值班制度、巡視制 度、管理養(yǎng)護(hù)規(guī)程、應(yīng)急預(yù) 案等|每缺一項(xiàng)扣50兀3、共用配套設(shè)施元好，做 到一塵不染、滴水不漏、運(yùn) 轉(zhuǎn)正常，無(wú)隨意改變用途二每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣&

15、quot;50元4、共 用及纟 錄，無(wú) 人員和 操作規(guī)3用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使 隹護(hù)按規(guī)定要求有記 匸事故隱患，專業(yè)技術(shù) 打維護(hù)人員嚴(yán)格遵守 見(jiàn)程與保養(yǎng)規(guī)范設(shè)施設(shè)備運(yùn)行不按規(guī)定記 錄的，每發(fā)現(xiàn)一起扣50元； 不遵守操作規(guī)程的，每發(fā)現(xiàn) 一處不符合的，扣200元； 不遵守保養(yǎng)規(guī)范,母發(fā)現(xiàn) 處不符合的，扣50元5、室外共用管線統(tǒng)一入地 或入公共管道，無(wú)架空管 線，無(wú)礙觀瞻每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣20元6、排水、排污管道通暢， 無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象，雨水篦子 加裝紗網(wǎng)、化糞池每半年清 掏一次每發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢的，扣50元7、道路通暢，路面平整； 井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面 井蓋不影響車輛和仃人通 行發(fā)現(xiàn)一處不通暢

16、、不平整、積 水的，扣50元；發(fā)現(xiàn)井蓋決損或丟失的，扣50元；路面 井蓋影響業(yè)主通行，每發(fā)現(xiàn)- 處不符合的，扣50元8、供 施元好 二次生 障措施 準(zhǔn)；制 理方案 化驗(yàn)一?水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè) 子、無(wú)滲漏、無(wú)污染； 土活用水有嚴(yán)格的保 需，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo) 定停水及事故應(yīng)急處 忌生活用水每年消毒 一次設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)備元好、無(wú) 滲漏、無(wú)污染，發(fā)現(xiàn)一處不符 合的，扣50 元;無(wú)措施或措 施不嚴(yán)，扣50元；水質(zhì)不符 合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，扣50元；無(wú)應(yīng) 急處理方案，扣50元9、制訂供電系統(tǒng)管理措施 并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供 電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管 理符合規(guī)定E每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50 元10、路燈、樓道燈等

17、公共 照明設(shè)備完好每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50 元11、電梯按規(guī)定或約定時(shí) 間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無(wú) 安全事故；二方對(duì)講暢通， 乘梯須知、年檢合格證張貼 轎廂內(nèi)，轎廂、井道保持清 潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良 好。制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急 處理方案和措施，配置空 調(diào)、滅火器、溫濕度計(jì)量， 纟保工作正常每發(fā)現(xiàn)一處不足或損壞維修 -不及時(shí)的，扣50元12、協(xié)助供暖企業(yè)做好業(yè) 主供暖工作，室內(nèi)溫度不低 于 16 ° C每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50 元四、保安 消防 車輛 管理1、小區(qū)基本實(shí)行封閉式管 理，監(jiān)控及門禁系統(tǒng)正常運(yùn) 行不符合的，扣100元2、有專業(yè)保女隊(duì)伍，頭行 24小時(shí)值班及巡邏制度； 保

18、安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境， 文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ) 規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣50 F元3、危及人身安全處有明顯標(biāo) 識(shí)和具體的防范措施:每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣20 元4、消防箱有巡杳表，室外消 防栓有編號(hào)、有責(zé)任人，滅火 器在有效期內(nèi)，消防設(shè)備設(shè)施 完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防 疏散燈使用正常;消防通道暢 通；制訂消防應(yīng)急方案；每年 舉辦一次消防演練/?每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣505、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度 完善，管理責(zé)任明確，車輛 進(jìn)出有登記無(wú)停車場(chǎng)管理和巡視制度的， 扣50元；因管理責(zé)任造成車 j輛亂停亂放的，每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車輛亂停、亂放的，扣50元； 無(wú)車輛出入記錄的，扣200元6、非機(jī)動(dòng)

19、車輛管理制度完 善，按規(guī)定位置停放，管理 有序制度不全或不落實(shí)的，扣100 !元；亂停放的，每部車扣20 元五、環(huán)境 衛(wèi)生 管理1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃 圾箱（果皮箱）等環(huán)衛(wèi)設(shè)施 并保持清潔衛(wèi)生每發(fā)現(xiàn)一處污損的，扣20元2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé) 有專職的清潔人員 的責(zé)任范圍，實(shí)行 潔入任制， 和明確 標(biāo)準(zhǔn)化保未實(shí)仃責(zé)任制的，扣100 元; 無(wú)專職清潔人員和責(zé)任范圍 的，扣50元；未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)七 保潔的，扣50元3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn) 行衛(wèi)生消毒滅殺每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣50兀，未達(dá) 到垃圾日產(chǎn)日清的,扣50元； 未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺的,扣 50元4、房屋共用部位共用設(shè)施 設(shè)備無(wú)蟻害每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣0.5 元5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o 紙宵、煙頭等廢棄物；每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣5 元6、房屋共用部位保持清 潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自 占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯 扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保 持潔凈占每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣0.5 J元7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有 合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂 廣吿牌和亂貼、亂有序，符 設(shè)攤點(diǎn)、 畫現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處不符合的，扣5 元8、無(wú)違反規(guī)定飼