2019年《服務(wù)意識與服務(wù)質(zhì)量》、《如何打造執(zhí)行力》答案

1、物業(yè)治理具有工作量大、復(fù)雜、長期等特點(diǎn),在日常治理中須對大量物業(yè)治理信息進(jìn)行分類、加工、處理和傳遞,如果治理水平跟不上,工作效率低下,就不可能做好物業(yè)治理.提升物業(yè)治理工作效率須從多方面考慮：首先,物業(yè)治理者應(yīng)具有區(qū)別于傳統(tǒng)治理模式的現(xiàn)代治理與效勞理念；其次,要有一群具有高度敬業(yè)精神的治理效勞人員,畢竟企業(yè)事業(yè)成敗的關(guān)鍵都在于人；第三,在治理中應(yīng)推行一整套程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的治理方式,使各項(xiàng)治理標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)要求,例如標(biāo)準(zhǔn)信函的應(yīng)用、工作時間的有序安排等；最后,在對各類型物業(yè)的治理中還應(yīng)積極采用現(xiàn)代化治理工具,實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)管理,對物業(yè)治理目標(biāo)、功能、應(yīng)用環(huán)境等做好治理系統(tǒng)分析、系統(tǒng)設(shè)計(jì)與系統(tǒng)使用,從而

2、切實(shí)提升物業(yè)治理的工作效率.在住宅小區(qū)的物業(yè)治理中,治理公司的工作是以以下幾個方面為工作重點(diǎn)開展的：首先,大量的日常工作是圍繞居住保證進(jìn)行的,也就是滿足居民最根本的居住需求,它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供應(yīng),土建結(jié)構(gòu)的平安保證,外墻裝飾的破損補(bǔ)救,以及對突發(fā)事故的急修、搶修等.這是通過對物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等一系列復(fù)雜繁重的技術(shù)勞動完成的.環(huán)境的保證和建設(shè)是物業(yè)治理工作的又一重點(diǎn),這既是物業(yè)的居住環(huán)境、公共空間的清潔、衛(wèi)生、綠化園藝的設(shè)計(jì)、維護(hù),也包括了杜絕任何可能影響居住生活環(huán)境的現(xiàn)象,行為的產(chǎn)生,如視覺環(huán)境污染、亂設(shè)攤點(diǎn)、嗓音、臨

3、時施工等.對于小區(qū)VI系統(tǒng)的導(dǎo)入和治理應(yīng)是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)治理的一個新的重要組成局部.另一個影響我們居住生活的環(huán)境是人際互動的空間環(huán)境,消彌心理障礙,形成自由系交住,這既是社會學(xué)家,也是物業(yè)治理公司通過理論研究和實(shí)踐探索共同解決的問題.為個體生活提供全方位的效勞是居住小區(qū)舒適度的一個重要標(biāo)志.現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快,帶給人們對現(xiàn)代居住生活更多更高的要求,人們希求便捷周到的效勞,以最大限度的滿足個體生活所需.由于國家政策規(guī)定和開展商由于商業(yè)目的需要,大多在小區(qū)內(nèi)建立一定的生活配套設(shè)施,這些配套設(shè)施在初期設(shè)定時常常是概念型的,無法確定縝密的運(yùn)行安排,隨著居用者的入住,居住群體進(jìn)行一般需求分析和商圈調(diào)查,對

4、小區(qū)的配套設(shè)施進(jìn)行延伸設(shè)計(jì)和定位的強(qiáng)化,以尋求有效需求和有效供應(yīng)的鍥合點(diǎn),初步確定小區(qū)根本的生活設(shè)施和配套效勞.繼而,治理公司在可能提供的效勞空間和相應(yīng)資金保證的前提下,針對小區(qū)內(nèi)的居住群體進(jìn)行目標(biāo)群體的細(xì)分,通過調(diào)查分析以進(jìn)行特別效勞設(shè)計(jì)或特色效勞的設(shè)計(jì).在對小區(qū)居住者的問題上,大多樂于談及的是效勞,而諱于談的是治理.首先應(yīng)指由的是物業(yè)治理中對人的治理是指對公共生活秩序的治理,是相對于個人私生活而言的.作為物業(yè)治理的重要組成局部,是衡量物業(yè)治理水平的關(guān)鍵.共同生活的方式必然會涉及公共生活秩序的治理,在個體生活自律的同時,也需要物業(yè)治理,公司的他律性標(biāo)準(zhǔn),更需要公眾的參與完成.對于公共生活秩序

5、的治理是以社區(qū)精神文明建設(shè)保證大多數(shù)居用者的舒適,文明的居用生活為前提,是以提升社區(qū)文明程度為目標(biāo)的.在治理過程是,根據(jù)以法為據(jù),有約可依的原那么,通過公約書來約束個體生活中影響群體利益的行為,杜絕不符合社會公德和傷害公共生活秩序的現(xiàn)象發(fā)生,作為居用生活的準(zhǔn)那么.有別于傳統(tǒng)居住區(qū),新建小區(qū)的平安防范、公共秩序的管理常常是薄弱環(huán)節(jié),而這些又常常是引發(fā)強(qiáng)烈不滿的重要原因.物業(yè)治理公司對小區(qū)提供物業(yè)治理效勞的同時也還扮演著一個法律、法規(guī)維護(hù)者的角色,大量煩瑣棘手平安防范和公共秩序治理工作自然成了物業(yè)公司一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容.圍繞著防火平安治安防范交通管治、技術(shù)平安防范、公共生活秩序治理以及鄰里糾紛調(diào)解

6、等一系列過去本應(yīng)由多個部門共同完成的工作.除了配合公安法機(jī)關(guān)增強(qiáng)小區(qū)平安治理防范舉措的制定和落實(shí)外,還地做好對違章、違紀(jì)、違規(guī)現(xiàn)象的糾正工作,杜絕一切可能影響居用者生活的行為產(chǎn)生,由于這一類工作極易引發(fā)居用者之間的矛盾的產(chǎn)生,故還應(yīng)積極做好宣傳教育工作,使小區(qū)平安保證系數(shù)提升到最高點(diǎn).物業(yè)治理公司能夠提供優(yōu)秀的治理和效勞,居住者能夠享有高品質(zhì)的居住生活,首先應(yīng)明確二者之間的關(guān)系.這既有一般意義上的治理與被治理,效勞與被效勞的常規(guī)概念,而更重要的是以平等為前提保證的法律關(guān)系.物業(yè)治理公司與居住者及所成立的業(yè)主委員會通過法律協(xié)定委托治理協(xié)議和治理公約,而形成的契約關(guān)系,依據(jù)國家及政府相關(guān)部門所界定

7、的權(quán)限及合約中的各項(xiàng)條款明晰雙方的各項(xiàng)行為,保證雙方的權(quán)益.不管是法人機(jī)構(gòu)治理公司與自然人居用者,還是法人機(jī)構(gòu)治理公司與非獨(dú)立法人社團(tuán)業(yè)主委員會之間所形成的各項(xiàng)契約的前提均是平等的,是具的法律效益的.居住者與物業(yè)治理公司的另一層關(guān)系是政策法規(guī)及合約所約定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.物業(yè)治理公司收取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的治理費(fèi),獲得一定的權(quán)益,向居住者提供治理與效勞,居用者支付一定的費(fèi)用并由讓一定的權(quán)益,獲得相應(yīng)的效勞,物業(yè)治理公司所提供的治理效勞做為企業(yè)行為有別于過去政府部門提供的公益行為,是有償?shù)?做為開放改革新形勢下的市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物正逐漸被社會所接納,企業(yè)化做為其重要表征也為國家所大力提倡.物業(yè)治理作為一個新興的行業(yè)

8、,那么以社會化為其重要標(biāo)志的有別于傳統(tǒng)的具有政府強(qiáng)制行為色彩的社會行為,其平等的法律地位和鮮明的企業(yè)色彩決定了物業(yè)治理公司與居住者最重要的一層關(guān)系素相對自由的社會關(guān)系,是以共識為基礎(chǔ),通過共管共建來調(diào)和不同社會角色的差異,最終到達(dá)居住小區(qū)社區(qū)文明,舒適程度,平安保證系數(shù)的提升,共同營造現(xiàn)代人的生活空間,共享現(xiàn)代生活這一終極目標(biāo).物管企業(yè)求生六法作者:yangboxu文章來源：本站原創(chuàng)更新時間:2005-7-13一、選準(zhǔn)定位,樹立形象物業(yè)治理效勞的范圍很廣,規(guī)模一般的公司,不可能做好所有的方面,這就要求物管公司在參與市場競爭之前選好市場定位.看自己適合吃哪一塊蛋糕,而不能眉毛胡子一把抓.做好市場

9、定位之后,要做的是形象定位,即以什么姿態(tài)面對市場,效勞品牌是什么,如我真心換您安心,我細(xì)心換您舒心等有利于形象的標(biāo)準(zhǔn).品牌打由去,得到認(rèn)可,也就增加了市場競爭力.二、理順?biāo)枷?增強(qiáng)培訓(xùn)物業(yè)治理其實(shí)是對人的效勞,從業(yè)人員要擺正自己與業(yè)主的關(guān)系,二者之間是效勞與被效勞的關(guān)系,而不是治理與被治理的關(guān)系,要想提供優(yōu)質(zhì)效勞,就要嚴(yán)把用人關(guān),多吸納有專業(yè)技術(shù)、有效勞精神的優(yōu)秀人才.要不定期的進(jìn)行培訓(xùn),強(qiáng)化職工效勞是天職的意識,即要靠效勞求生存.三、建立崗位責(zé)任制,實(shí)施內(nèi)部鼓勵機(jī)制只有人盡其職,才不會人浮于事,才能真正把工作做到實(shí)處,實(shí)施內(nèi)部鼓勵機(jī)制,能充分調(diào)發(fā)動工的工作積極性,使企業(yè)永葆活力.四、開展多種

10、經(jīng)營,提供多種效勞物業(yè)治理除了是對物業(yè)實(shí)施的與其相應(yīng)的治理,如維護(hù)、清潔、保安、綠化等,還可以開展諸如銷售代理、租賃代理、中介、維修經(jīng)營等多種經(jīng)營業(yè)務(wù).除向業(yè)主提供一些常規(guī)效勞外,還可以提供一些專項(xiàng)效勞如學(xué)生接送,還可以提供一些特約效勞如代請保姆、家教等業(yè)主所要求的效勞.這樣,就增加了資金的來源,保證了企業(yè)的正常運(yùn)作,而且也樹立了形象,增強(qiáng)了企業(yè)的競爭力.五、實(shí)行本錢核算,提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識本錢核算不只是事后核算,還包括事前預(yù)算,不是企業(yè)整體粗略的核算,而應(yīng)該是分?jǐn)偟矫總€人的精細(xì)核算,即要人人都算經(jīng)濟(jì)賬.明確各級領(lǐng)導(dǎo)和全體職工的本錢責(zé)任,將本錢限制的壓力傳遞到個人,使廣闊職工增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識,樹立以

11、以最小本錢做最大效勞的思想.六、進(jìn)行專業(yè)化分工,實(shí)行聯(lián)合經(jīng)營物管公司的人員有限,不可能擁有經(jīng)營治理所需要的全部人員,也沒有必要.一些專業(yè)人員、技術(shù)人員及一般效勞人員可以聘用.對于較大型綜合小區(qū),物管公司可以通過聯(lián)合形式,兩家或幾家共同治理,按各自特點(diǎn)分管幾攤,實(shí)行統(tǒng)分結(jié)合的治理形式,既表達(dá)了各自的特色效勞,又大大增強(qiáng)了市場競爭力如何面對物業(yè)糾紛?作者:yangboxu文章來源：本站原創(chuàng)更新時間:2005-7-13面收藏而j&BLt里J合格的物管公司是什么樣作者:yangboxu文章來源：本站原創(chuàng)更新時間:2005-7-13園收崛歡2333合格的物管公司是什么樣如果對物管公司的責(zé)任范圍不

12、了解的話,非但物業(yè)的合法權(quán)益得不到保證,連正常的經(jīng)營活動也將受到影響.可以通過下面方法判斷物業(yè)治理公司是否盡到責(zé)任.成立物業(yè)治理機(jī)構(gòu)后,能否對收益性物業(yè)實(shí)施招商、招租活動,并明確物業(yè)公司與經(jīng)營者的責(zé)任劃分？在物業(yè)治理公司全面接管物業(yè)之后,就應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu),設(shè)計(jì)一整套方案,開展物業(yè)的招商、招租活動主要從以下幾方面配套進(jìn)行工作：一是對整個商業(yè)樓宇的招商、招租活動和經(jīng)營定位做由整體籌劃.在籌劃中要注意物業(yè)的地理位置、周邊環(huán)境和商圈的調(diào)查,盡量在專業(yè)化經(jīng)營或填補(bǔ)空白上做文章.二是圍繞招商、招租活動進(jìn)行宣傳.宣傳要把握好動機(jī)、選準(zhǔn)訴求點(diǎn),使之產(chǎn)生較大的反響.三是選好進(jìn)駐的商家,可產(chǎn)生名物業(yè)加名

13、店的優(yōu)優(yōu)疊加的名牌效應(yīng)"為創(chuàng)造驕人的經(jīng)營業(yè)績奠定堅(jiān)實(shí)的根底.而選擇不好,不僅帶來經(jīng)濟(jì)上的許多麻煩,還會給物業(yè)的開展商及物業(yè)治理公司帶來負(fù)面影響.四是明確物業(yè)公司與收益性物業(yè)經(jīng)營者的責(zé)任劃分.作為物業(yè)公司,其責(zé)任主要是提供較完善的后勤保證,提供場地及室內(nèi)外環(huán)境、治安、秩序的維護(hù)等,但無權(quán)過問和干預(yù)經(jīng)營者的經(jīng)營活動.而作為物業(yè)經(jīng)營者,其責(zé)任是在經(jīng)營中樹立企業(yè)的形象并充分享受自己的經(jīng)營成果.在經(jīng)營過程中經(jīng)營者不得破壞物業(yè)的原有結(jié)構(gòu)、功能和使用壽命,不得對物業(yè)進(jìn)行惡意使用和違章濫用.一切須按租賃合同來進(jìn)行,由現(xiàn)違約或毀損的要依合同進(jìn)行賠償.能否根據(jù)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、造型等向商業(yè)樓宇的經(jīng)營者提供改造

14、、裝修及陳列布局的專業(yè)性意見？物業(yè)治理公司由于職業(yè)特點(diǎn)及前期對物業(yè)的介入,一般對該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、造型比擬了解,可根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)及限制性條件如承重墻、承重梁等,向經(jīng)營者提供其在進(jìn)行二次裝修或改造方面的專業(yè)性意見,及商品與設(shè)施的陳列布局方面的意見,使有限的經(jīng)營面積得以充分地、合理地利用,從而有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者的預(yù)期經(jīng)營目標(biāo).不僅如此,物業(yè)公司還對經(jīng)營者的裝修中有消防設(shè)備安裝、消防通道設(shè)置方面進(jìn)行技術(shù)把關(guān),提升物業(yè)經(jīng)營的平安性.物業(yè)公司由于清楚物業(yè)的構(gòu)造和特征,又擔(dān)負(fù)著對裝修工程代開展商進(jìn)行審批及相應(yīng)的裝修治理的任務(wù).因此,要嚴(yán)格把關(guān),比照物業(yè)的施工圖特別是各種線路、管道的布置和走向,比照進(jìn)駐物業(yè)的經(jīng)營

15、者所提由的裝修方案,逐項(xiàng)查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)裝修方案影響設(shè)備、線路平安,立即將方案退回,請進(jìn)駐商家修改原方案或重做新方案；直至確信方案沒有問題時才予以批準(zhǔn),并在裝修過程中派員到現(xiàn)場巡查、指導(dǎo)、監(jiān)督裝飾公司按標(biāo)準(zhǔn)要求施工,防止裝修施工中對樓內(nèi)設(shè)備及管線的破壞.能否實(shí)現(xiàn)收益性物業(yè)的全面智能化,為經(jīng)營者提供高效、便捷、平安的經(jīng)營或交易環(huán)境？物業(yè)公司在接管收益性物業(yè)之后,應(yīng)通過局部改造和功能的彌補(bǔ),使原未實(shí)現(xiàn)智能化的物業(yè)初步實(shí)現(xiàn)低程度智能化；使原較低程度智能化的物業(yè)實(shí)現(xiàn)較高程度的智能化,從而為物業(yè)的經(jīng)營者提供通訊高效、迅捷,經(jīng)營、交易便利,平安舒適,治理有序的環(huán)境,并通過治理的自動化及建立相應(yīng)的計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng),

16、提升物業(yè)公司自身的辦事效率和治理的科學(xué)水平.能否為經(jīng)營者的運(yùn)營提供完善的后勤保證和多方位的優(yōu)質(zhì)效勞？如電訊方面,在經(jīng)營場所或交易大廳的一隅,設(shè)置磁卡或公共,方便人們的信息溝通；在大廳內(nèi)設(shè)置自動滾梯及貨梯,方便人們的購物；設(shè)置大屏幕電子墻板及座位,供人們?nèi)雸鼋灰祝辉O(shè)置中央空調(diào)和風(fēng)幕機(jī)以調(diào)節(jié)和保持室內(nèi)的正常溫度；冬季要保證供暖不發(fā)生故障.多方位的效勞有信息查詢效勞；報(bào)紙銷售的效勞；快餐效勞；代送禮品、代發(fā)信函,代訂機(jī)票火車票,代叫由租車等.能否探索開放型收益性物業(yè)的治安保衛(wèi)、防盜反扒的有效舉措,提升經(jīng)營者及顧客的平安感？包括對經(jīng)營交易場所外場地的治安和秩序治理,也包括對樓宇內(nèi)經(jīng)營場所或交易大廳的治

17、安和秩序治理,還包括交易信息的平安性治理物業(yè)公司可派員巡察通訊線路有無被他人切入的情況.物業(yè)治理糾紛是困擾著許多小區(qū)居民和物業(yè)治理公司的大難題.目前,國家法律中還沒有關(guān)于物業(yè)治理糾紛的明確規(guī)定,只是在1994年3月30日建設(shè)部發(fā)布的?城市新建住宅小區(qū)治理方法?,以及1996年3月1日國家計(jì)委公布的?城市住宅小區(qū)物業(yè)治理效勞收費(fèi)暫行方法?等法律法規(guī)中,對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)治理事項(xiàng)做了一些原那么性的規(guī)定.以下是一些共識和建議：一、物業(yè)公司與業(yè)主是效勞與被效勞關(guān)系實(shí)施物業(yè)治理的實(shí)體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)即物業(yè)公司.由于房屋產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有,物業(yè)治理企業(yè)通過合同或契約,接受業(yè)主委托,代表業(yè)主并運(yùn)用

18、經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營治理物業(yè).業(yè)主處于主導(dǎo)地位,而物業(yè)公司那么扮演了失管家的角色,物業(yè)治理與業(yè)主之間是效勞與被效勞的關(guān)系,其治理行為是企業(yè)行為.在治理內(nèi)容上,物業(yè)治理企業(yè)除對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)外,還提供專項(xiàng)效勞和特約效勞,即多功能全方位統(tǒng)一治理.物業(yè)治理提供的效勞是有償?shù)?執(zhí)行的是以區(qū)養(yǎng)區(qū)、以業(yè)養(yǎng)房的方針,其治理經(jīng)費(fèi)除自籌以外,還包括收取的管理費(fèi)、效勞費(fèi).物業(yè)治理與住戶是效勞與被效勞的關(guān)系,產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過市場選聘物業(yè)治理企業(yè),雙方在完全平等的原那么下,通過雙向選擇簽訂合同,明確各自的權(quán)利義務(wù).因而物業(yè)公司與房屋產(chǎn)權(quán)人和用人的關(guān)系是合同法律關(guān)系的一種.二、物業(yè)治理中,業(yè)主處于主導(dǎo)地位住宅小區(qū)的物業(yè)所有

19、權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主.這是由于房地產(chǎn)開發(fā)商用于開發(fā)公共物業(yè)的投資已全部進(jìn)入了開發(fā)本錢,攤?cè)肓松唐贩績r格.商品房一旦由售,就意味著公共物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)隨同商品房產(chǎn)權(quán)的由讓同時轉(zhuǎn)給了業(yè)主.業(yè)主在支付商品房價格的同時也按一定比例承當(dāng)了物業(yè)的價格,也就獲得了物業(yè)的產(chǎn)權(quán).業(yè)主也就是物業(yè)治理權(quán)的權(quán)力主體.業(yè)主有參加物業(yè)治理的權(quán)利,并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)物業(yè)的效用和價值的義務(wù).根據(jù)一般慣例,住宅區(qū)交付使用且入住率到達(dá)50%以上,房地產(chǎn)地方行政部門應(yīng)會同開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商及時召開第一次業(yè)主大會,制定并通過業(yè)主治理委員會章程,選舉產(chǎn)生業(yè)主治理委員會.業(yè)主治理委員會一經(jīng)成立,就應(yīng)是所轄物業(yè)的權(quán)力機(jī)構(gòu),是業(yè)主表達(dá)愿

20、望和意志的代表,負(fù)有組織和聯(lián)系業(yè)主的義務(wù),并代表業(yè)主處理和執(zhí)行有關(guān)物業(yè)治理的事宜.包括有權(quán)選聘或解聘物業(yè)治理公司,有權(quán)決定房屋維修基金的使用,有權(quán)對物業(yè)公司的效勞水準(zhǔn)、委托效勞合同執(zhí)行情況和收費(fèi)及使用情況進(jìn)行監(jiān)督,從而真正掌握物業(yè)治理的權(quán)益,維護(hù)個體業(yè)主的合法權(quán)益.在物業(yè)治理過程中,業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位,以業(yè)主委員會為權(quán)力核心,由業(yè)主委員會聘請專業(yè)物業(yè)治理委員會,并代表全體業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)簽訂合同.在明確業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的同時,由物業(yè)治理企業(yè)接受業(yè)主的委托,根據(jù)業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實(shí)施治理.業(yè)主是生人,物業(yè)治理者是管家.從經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系上來看,業(yè)主屬于買方即需方,物業(yè)

21、公司那么應(yīng)為賣方即供方.由于雙方的法律關(guān)系建立在合同根底上,所以各自的權(quán)利義務(wù)均應(yīng)依照合同有效約定.三、物業(yè)治理糾紛多種多樣如今,小區(qū)的土地使用費(fèi)是由業(yè)主支付的,公共物業(yè)的投資主體不再是國家而是業(yè)主.但業(yè)主對自己是物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體的意識依然相當(dāng)?shù)?有些已經(jīng)覺醒的業(yè)主,開始用法律來維護(hù)自己的權(quán)益,并因此引發(fā)物業(yè)治理糾紛.如業(yè)主停放在外的自行車喪失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜,而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司在對住宅區(qū)的平安責(zé)任程度上的糾紛；物業(yè)公司擅自巧立名目,要求業(yè)主額外交納費(fèi)用而引發(fā)的糾紛；業(yè)主拖欠水、電費(fèi),物業(yè)公司拉閘停電、停水而引發(fā)的糾紛等等,不一而足四、認(rèn)真簽訂合同,防止糾紛產(chǎn)生物業(yè)治理糾紛是發(fā)生于業(yè)主與物業(yè)公

22、司之間的.由于業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系產(chǎn)生于雙方訂立的合同,因此,物業(yè)公司在提供物業(yè)治理過程中與業(yè)主之間所產(chǎn)生的糾紛,應(yīng)當(dāng)屬于合同糾紛的一種.根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī),業(yè)主治理委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與物業(yè)治理公司簽訂委托治理合同.合同中應(yīng)當(dāng)對委托治理的事項(xiàng)、治理的標(biāo)準(zhǔn)、治理權(quán)限、治理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等加以明確規(guī)定.該合同是一個建立在平等互利、自愿有償、協(xié)商一致原那么根底上的實(shí)踐合同.只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定,就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù).雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實(shí),承當(dāng)違約責(zé)任.只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù),另一方

23、就有權(quán)以違約為由起訴,要求雙方承當(dāng)違約責(zé)任.綜上所述,物業(yè)治理糾紛應(yīng)當(dāng)納入到合同糾紛中,依照合同糾紛的處理原那么、處理方法和處理程序加以解決.企業(yè)的一系列業(yè)務(wù)活動必須圍繞企業(yè)的期望形象展開.樹立良好的形象,提升知名度與美譽(yù)度是任何一個企業(yè)追求的目標(biāo).因此,企業(yè)需要對目前的情況進(jìn)行調(diào)查分析,以便為后期工作提供依據(jù),明確開展目標(biāo)b5E2RGbCAP物業(yè)治理公司可對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行物業(yè)治理價格、業(yè)務(wù)范圍、效勞內(nèi)容、態(tài)度等方面的調(diào)查及接受業(yè)主們對效勞治理優(yōu)缺點(diǎn)的評價和如何改良方面的信息反應(yīng).plEanqFDPw企業(yè)形象企業(yè)形象的好壞直接影響未來的開展,假設(shè)企業(yè)不聽取公眾對企業(yè)形象的評價,并及時改良

24、企業(yè)形象,提升人員素質(zhì),企業(yè)的開展就會受到阻礙.企業(yè)形象的調(diào)查包括對企業(yè)機(jī)構(gòu)的評價,如企業(yè)機(jī)構(gòu)是否健全,人員是否精簡,辦事效率上下等；對企業(yè)治理水平的評價,如經(jīng)營決策是否正確,有無創(chuàng)意,用人是否恰當(dāng)?shù)?；對企業(yè)人員素質(zhì)的評價,如業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德、決策綜合水平、協(xié)調(diào)水平等；對企業(yè)效勞質(zhì)量的評價,如效勞態(tài)度、辦事效率等DXDiTa9E3d3、對企業(yè)所處社會環(huán)境的調(diào)查社會環(huán)境在很大程度上決定著企業(yè)的興衰存亡,物業(yè)管理公司對社會環(huán)境的調(diào)查大致包括：1政策環(huán)境調(diào)查,了解國家近期的方針政策,物業(yè)方面的法規(guī)條例.2同行業(yè)調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)的開展?fàn)顩r,優(yōu)秀的治理經(jīng)驗(yàn)及在公眾中的形象地位.3社會問題調(diào)查,

25、了解經(jīng)濟(jì)變動情況、人均收入情況、社會分配等一些會影響公眾需求變化的問題.RTCrpUDGiT二調(diào)查結(jié)果的分析歸納物業(yè)治理公司收集調(diào)查結(jié)果后,還要分析篩選,得由結(jié)論性意見,使未來的開展道路清楚明了.首先,必須確定企業(yè)的形象地位,企業(yè)的形象由知名度與美譽(yù)度構(gòu)成.知名度是企業(yè)的名稱、標(biāo)記、產(chǎn)品被公眾知道的程度、社會影響廣度和深度.美譽(yù)度是企業(yè)獲得公眾信任、贊美的程度.物業(yè)治理公司對企業(yè)形象地位調(diào)查時應(yīng)排除業(yè)主參與,以免知名度預(yù)測不準(zhǔn).其次,將綜合調(diào)查中關(guān)系到公司形象的重要因素列表計(jì)分,以便清楚各項(xiàng)調(diào)查工程的程度.5PCzVD7HxA物業(yè)前期介入管些什么作者:dongdong文章來源：網(wǎng)絡(luò)資源更新時間

26、:2005-6-29度收碰歡32$一物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行本錢的限制,提供建設(shè)性的意見.有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購房者的信任.而待建成交付之后,購房者對物業(yè)前期介入的成果滿意嗎？這里發(fā)表一組購房者的意見,也許對物業(yè)公司、對開展商都會有所啟迪.細(xì)節(jié)更表達(dá)品質(zhì)物業(yè)前期介入的最大好處,是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求由發(fā)參與意見,從而可把一般樓盤開發(fā)中容易由現(xiàn)的缺憾降到最低.如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司,都是些品牌企業(yè),經(jīng)驗(yàn)豐富,也擁有很多的榮譽(yù).由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān),使我們買房更加放心.然而交房入住后,我們?nèi)詴l(fā)

27、現(xiàn)一些遺憾.在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、效勞均好性？的今天,這些遺憾的細(xì)節(jié),正好成為衡量樓盤品質(zhì)高低的座標(biāo).亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯由來后,樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊.但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻.由于兩邊的墻上,東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、等箱子.盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統(tǒng)一地安裝在一個適宜的位置,正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的.污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業(yè)人員定時收集去除,這是很多小區(qū)的做法.但業(yè)主們很少會湊準(zhǔn)了時間扔垃圾,垃圾袋也難免會破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構(gòu)成

28、了對公共走道的二次污染.于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊.但業(yè)主們應(yīng)者寥寥：一來不方便,二來同樣構(gòu)成對花園的污染.這個在小區(qū)中普遍存在著的問題,物業(yè)公司在前期介入時怎么就忽略了呢？比方可建議開展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似莫些別墅門前的那種.在有的高層住宅,每層設(shè)一個垃圾箱；如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒開展商解決的問題.防止違章從設(shè)計(jì)開始買樓時,物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程

29、監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會通融,會要求施工單位嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙施工,由于日后由現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司.這話很有說服力,我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯.今天是想結(jié)合裝修中的一些問題,對前期介入的物業(yè)公司提由更高的要求.代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是明？的,所以就不再設(shè)排風(fēng)管.于是,家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時,都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞,以通排風(fēng)管.這時,物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁,梁上開洞會破壞承重,是違章；接著又說,這是設(shè)計(jì)的問題,既然洞已開了,就算了.但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞,這對整棟樓的平安會構(gòu)成什么影響

30、？這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會發(fā)生的要求和困惑,物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了催促施工單位按圖施工,物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指由圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方,比方排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒問題；當(dāng)工作陽臺的功用越來越為人認(rèn)同,那么陽臺上是否有適宜的熱水器位置？是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水？治一治空調(diào)病空調(diào)一裝,新樓變舊.在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸由陽臺外等問題得到限制后,空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號殺手原因主要有兩點(diǎn)：1、空調(diào)孔的位置不適宜,業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng),只能重新打洞,原來的空調(diào)孔就成為外墻上的疤痕.2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜桂下來,大煞風(fēng)

31、景.這是個遲早會解決的問題,只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步.其實(shí)這不是難題,只需為室內(nèi)布局確定一個恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管藏入墻內(nèi),或?yàn)樗b上蓋管,就行了.省大錢別省小錢如今物業(yè)公司在競聘的時候,往往會壓低物業(yè)治理費(fèi)以取悅開展商.其實(shí)這是種惡性的低層次競爭.在一些品質(zhì)較高的樓盤,購房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)治理效勞,支付相當(dāng)?shù)?、合理的物業(yè)治理費(fèi)的；相反,沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi),也難以保證有一定水準(zhǔn)的效勞.但另一些大筆的費(fèi)用,卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的：電梯維修費(fèi)一般0.55元/m2的設(shè)備運(yùn)行費(fèi),只包含了電梯日常運(yùn)行的開支,維修費(fèi)用那么另外據(jù)實(shí)結(jié)算.專業(yè)廠家對電梯的售后效勞有全

32、包和清包之分,這需要開展商在購買電梯時作曲決定.全包的費(fèi)用較高,但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承當(dāng)；清包的費(fèi)用較低,開展商往往會選擇這一種,但維修時一切費(fèi)用由客戶也即業(yè)主承當(dāng),往往更換一個小零件就得幾百元.所以,從維護(hù)業(yè)主的利益由發(fā),物業(yè)公司應(yīng)該盡量煽動開展商選擇全包；由于這時的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售,所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的.會所運(yùn)行本錢會所產(chǎn)權(quán)一般歸開展商所有,具運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)治理費(fèi).很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所,除非收費(fèi)昂貴,否那么是不可能不虧的.所以在前期介入階段,物業(yè)公司必須為保證日后會所的良性運(yùn)行提由可行方案,否那么虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚

33、至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌.可能的話,物業(yè)公司應(yīng)要求開展商將會所設(shè)在小區(qū)的邊緣,在保證業(yè)主正常享用的前提下對外開放,采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式以外養(yǎng)內(nèi),貼補(bǔ)會所運(yùn)行本錢,使業(yè)主得實(shí)惠如果會所只能對內(nèi)開放,那么物業(yè)公司須要求開展商提供一定的其它經(jīng)營場所,用經(jīng)營收入補(bǔ)充會所運(yùn)行本錢的缺乏,以保證良好的設(shè)施維護(hù)與效勞水準(zhǔn)全國05年10月高教自學(xué)測試物業(yè)治理試題作者:佚名文章來源：本站收集更新時間:2005-11-4園收藏陋全國2005年10月高等教育自學(xué)測試物業(yè)治理試題課程代碼：00176一、單項(xiàng)選擇題在每題的四個備選答案中,選由一個正確答案,并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi).每題2分,共

34、40分1 .在物業(yè)治理的籌劃階段,物業(yè)治理的三個根本環(huán)節(jié)均是由誰來主持的？()A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.物業(yè)治理公司C.業(yè)主治理委員會D.房地產(chǎn)行政主管2 .物業(yè)治理企業(yè)的?臨時資質(zhì)證書?的有效期為()A.三個月B.半年C.一年D.兩年3 .業(yè)主的決策權(quán)是通過什么途徑來實(shí)現(xiàn)的？()A.業(yè)主大會B.業(yè)主治理委員會C.物業(yè)治理公司D.街道居委會4 .在現(xiàn)代物業(yè)治理中,業(yè)主自律的約束機(jī)制主要是通過什么來實(shí)現(xiàn)的？()A.業(yè)主公約B.物業(yè)治理合同C.物業(yè)治理法規(guī)D.住戶手冊5 .物業(yè)治理招投標(biāo)的最后一道程序是()oA.開標(biāo)B.評標(biāo)C.定標(biāo)D.物業(yè)治理合同的簽訂6 .對于新建房,房屋修繕治理的重點(diǎn)是().A.

35、日常養(yǎng)護(hù)B.中修C.大修D(zhuǎn).翻修7 .危房鑒定應(yīng)以什么為根底,結(jié)合歷史狀態(tài)和開展趨勢全面分析,綜合判斷？()A.結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修裝飾的危險(xiǎn)鑒定B.地基根底、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的危險(xiǎn)鑒定C.地基根底、裝修裝飾的危險(xiǎn)鑒定D.結(jié)構(gòu)構(gòu)件、設(shè)備設(shè)施的危險(xiǎn)鑒定8 .采用鍋爐供熱的,其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由誰負(fù)責(zé)維護(hù)、治理？()A.專門的供熱部門B.物業(yè)治理公司C.業(yè)主委員會D.街道職能部門9 .居住小區(qū)級道路的車行道寬度不應(yīng)小于().A.5米B.6米C.7米D.8米10 .清潔衛(wèi)生工作的根本要求是標(biāo)定"即定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)和().A.定崗位B.定權(quán)利C.定收入D.定質(zhì)量11 .房屋租賃合同一旦簽訂,就告成立,無需由租方騰由空房子或承租方占有房子才算合同成立,這說明房屋租賃合同是().A.雙務(wù)合同B.有償合同C.諾成合同D.要式合