住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提要：各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要涂抹黃油保養(yǎng)述職報告一8附件6第3局部住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)1 .有年度保養(yǎng)方案,報總經(jīng)理批準(zhǔn).2 .有月度保養(yǎng)方案,根據(jù)年度保養(yǎng)方案分解到月應(yīng)桂貼到墻上,接受公眾監(jiān)督.3 .有設(shè)備保養(yǎng)的操作記錄表,必須有工程主管的簽字.4 .設(shè)備保養(yǎng)前必須備足充分的備品配件.5 .工程部墻上要懸桂設(shè)備運行狀態(tài)表.6 .保養(yǎng)后的設(shè)備設(shè)施必須到達以下標(biāo)準(zhǔn)：1 配電室地面要刷紅色油漆,水箱、水泵房間墻面要貼瓷磚,地面鋪地磚.2 設(shè)備外表除

2、塵徹底,帶白手套摸任意部位不能有塵土.3 設(shè)備的運行聲響正常,主備用設(shè)備可隨意切換,因故障停用的設(shè)備要懸桂：“故障待修的標(biāo)牌.4 設(shè)備外觀完好無損,不能有明顯磕碰現(xiàn)象,設(shè)備表面的漆飾必須保證色澤均勻美觀,不能有漆皮脫落的現(xiàn)象,因掉漆皮不能補刷原色的漆的要整面刷漆保證色澤一致.5 各種水設(shè)備不能有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象.6 各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要涂抹黃油保養(yǎng).7 有保溫層的各種管道其保溫材料必須順平完好,不能有脫落開口現(xiàn)象.保溫材料有修補的其修補的材料必須與原材料保持一致,不能用其它材料代替.確因材料特殊配不上原材料的要將整條管道更換保溫

3、材料.8 各種配電的線槽要保證外觀和蓋板完好,蓋板有扣鎖的必須扣好鎖扣.9 所有設(shè)備機房包括強弱電接線必須排列整潔,不能有任何飛線.10 所有管道和線槽穿墻的,具穿墻處不能有孔洞,穿墻套管處應(yīng)用油麻填充.11 配電室、生活水箱房間必須有600mm高的金屬擋鼠板.12 各種設(shè)備的標(biāo)識標(biāo)牌清楚完好,系統(tǒng)流向的指示箭頭清楚完好.執(zhí)行公司統(tǒng)一的標(biāo)識規(guī)定13 所有落地式配電柜、限制柜的前后必須鋪設(shè)不小于一米寬的絕緣膠皮.14 所有配電柜、配電箱的柜門、箱門平時必須關(guān)閉,有鎖的必須鎖閉.15 所有配電柜和限制柜、限制箱的儀表必須正常顯示運行數(shù)據(jù),狀態(tài)指示燈完好正常指示工作狀態(tài).限制按鈕靈活有效.16 各種

4、管道儀表溫度計正常顯示實際數(shù)據(jù),所有壓力表應(yīng)有年度檢驗合格證.17 所有管道的閥門必須開關(guān)靈活,螺干式閥門的其螺旋干處應(yīng)涂抹黃油保養(yǎng).18 各種管道的逆止閥失靈的必須及時更換.19 有過濾器的管道其過濾器必須保證每個月清洗一次.20 有生活水箱的要保證水箱房和水箱蓋平時上鎖.衛(wèi)生許可證上墻.21 二次供水消毒器必須保證長期通電正常運行.22 生活水箱必須保證每年清洗消毒一次,水樣送衛(wèi)生防疫部門檢測一次.生活水箱的溢流和排污水管管口處必須裝置擋鼠濾網(wǎng).23 消火栓和濕式噴淋系統(tǒng)管道必須保證帶水備戰(zhàn),系統(tǒng)壓力正常,最小壓力應(yīng)不小于樓高的自然落差壓力.24 消防水泵每三個月必須做手動盤車和點動試驗一

5、次.25 室外各種井蓋配套適宜,人踩或車睚時不活動無聲響.所有井蓋按標(biāo)識顏色的規(guī)定刷漆.見井蓋標(biāo)識顏色的規(guī)定26 所有室外地井必須保證每周檢查一次,做到井內(nèi)干凈無積水無雜物.污水井必須確認排水是否順暢.27 樓內(nèi)的強弱電和管道豎井必須上鎖,井內(nèi)衛(wèi)生干凈無雜物.28 電梯設(shè)備必須保證呼叫對講能與監(jiān)控室隨時通話,各層電梯的停層與門口地面平行,內(nèi)外呼層面板完好,停層顯示正常準(zhǔn)確,運行速度均勻平穩(wěn),嬌箱內(nèi)照明正常,嬌箱頂部的上端機電部位和井道底坑清潔干凈,鋼絲繩有明顯的停層標(biāo)致.29電梯機房內(nèi)要清潔干凈,房門上鎖,機房鑰匙有專人治理.30消防中控設(shè)備運行正常,故障報警能及時消除,值班人員必須對各限制回

6、路和探測器的點位了解的非常清楚,對各種報警的處理程序非常清楚.有條件的要抽驗消防設(shè)備的各項功能煙感探測器報警、強排煙及正壓風(fēng)機的啟動、消防泵的啟動、電梯自動歸首的限制、卷簾門的迫降、火災(zāi)區(qū)域電源的強切、防火閥的自動關(guān)閉、聲光報警系統(tǒng)的啟動、緊急逃生時的門禁解鎖、消防播送的通唱、消防報警按鈕的有效聯(lián)動功能等消防設(shè)備的功能應(yīng)分手動和聯(lián)動分別試驗均應(yīng)保證完好.無條件進行消防試驗的要查看消防設(shè)備接管驗收的記錄,接管驗收時必須有以上功能的抽查試驗,有接管驗收負責(zé)人的簽字.31） 各種監(jiān)控設(shè)備應(yīng)保證運行正常,有效監(jiān)控.錄象監(jiān)控資料應(yīng)能保證15天以上的保存期,重要資料或可疑錄象要向領(lǐng)導(dǎo)匯報延長保存期限.周界

7、報警系統(tǒng)能保證隨時抽查正常.對業(yè)主戶內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備燃氣泄露、窗瓷、門瓷、門禁對講等要有接管驗收時的試驗記錄,有負責(zé)人的簽字.32） 公共區(qū)域必須保證每周有專人巡視檢查一遍,應(yīng)保證門窗完好,樓頂?shù)戎匾獏^(qū)域的門必須保證平常上鎖治理,所有道路、樓體散水無塌陷、無開裂,邊角和路崖處應(yīng)平整光潔無破損.各種走道地磚平整完好無破損,剔腳無脫落無破損.二、規(guī)章制度上墻的標(biāo)準(zhǔn)：1 、必須有規(guī)章制度上墻的部位：工程部辦公室、高壓配電室、低壓配電室、生活水箱房、生活水泵房、消防泵房、工程庫房.2 、上墻的規(guī)章制度應(yīng)包括以下種類文件1各崗位責(zé)任有一個崗位的設(shè)置就必須有一個對應(yīng)的崗位責(zé)任住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提要：

8、各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要涂抹黃油保養(yǎng)>2各種設(shè)備的操作規(guī)程及維護保養(yǎng)的考前須知.3 工程維修的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).4 各種工程類應(yīng)急預(yù)案.5 工作過程中的行為標(biāo)準(zhǔn).6 設(shè)備設(shè)施巡視檢查的相關(guān)規(guī)定.7 工程維修平安治理制度.8 工程維修操作規(guī)程的治理規(guī)定.9 工程人員夜間值班的治理規(guī)定.10 能源限制的治理規(guī)定及能源限制的實施方案.11 特約維修的效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn).12 工程工具和材料領(lǐng)用、借用的相關(guān)治理規(guī)定.13 工程設(shè)備年度和月度維護保養(yǎng)的工作方案.14 設(shè)備設(shè)施維修改造的工作方案.三、工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1 .工程人員接報修后必須在1

9、0分中內(nèi)到達現(xiàn)場,一般問題及時修復(fù)2 .報修單必須寫明以下時間節(jié)點：1 業(yè)主的報修時間；2 工程人員的接單時間；等同客服人員向工程人員轉(zhuǎn)單的時間3 工程人員到達維修現(xiàn)場的時間；4 維修完畢的時間；5 因受專業(yè)或維修條件的限制需要與業(yè)主另行約定維修的時間；6 疑難問題向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報的時間；7 工程人員向客服中央回復(fù)的時間.8 .報修單必須寫明的事項：1 各工作過程的時間節(jié)點；2 業(yè)主報修的地址和報修事項必須字體公正,準(zhǔn)確記錄.3 報修單必須有接報修人的簽字、工程人員接單人的簽字、業(yè)主確認的簽字、工程主管領(lǐng)導(dǎo)的簽字、向其它專業(yè)轉(zhuǎn)交報修單的轉(zhuǎn)交人和接單人的簽字.包括向外單位專業(yè)人轉(zhuǎn)交的報修單4 .所

10、有報修單必須順序編號,按月收集存檔,保存期限為2年.5 .在報修單上只要是當(dāng)時不能解決的問題和各種疑難問題必須有維修記錄,維修記錄可以用表格形式也可以用記錄本形式,但必須記錄以下內(nèi)容：1 事件發(fā)生時間；應(yīng)與報修單時間相符2 事件發(fā)生地址；應(yīng)與報修單地址相符3 此項事件的報修單編號；4 工程部第一到達現(xiàn)場的責(zé)任人簽字,轉(zhuǎn)交其它專業(yè)的責(zé)任人簽字,疑難問題向領(lǐng)導(dǎo)匯報的領(lǐng)導(dǎo)簽字.5 對事件的現(xiàn)象、原因分析、處理方法和處理結(jié)果必須詳細記錄,保證任何人員都能看的明白.四、相關(guān)工作記錄的標(biāo)準(zhǔn)：1.記錄的要求：1 所有記錄表格只能用黑色簽字筆進行記錄,不能使用圓銖筆和其它顏色的筆做記錄.2 所有記錄必須認真填

11、寫,不能隨意涂改,特殊情況需要進行涂改的涂改處必須有涂改人的簽字.3 所有記錄表格應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定進行文件編號.4 各種記錄表格公司有范本的要同一使用公司的范本,公司沒范本的可以由各工程自行編制.5 所有記錄的事件應(yīng)編寫順序號.6 各種記錄表格應(yīng)切合實用性進行編制,原那么上各種記錄表上不應(yīng)有空格,對必須有的列項由現(xiàn)空格時可用斜畫線填寫.7 對于記錄表中下一項內(nèi)容與上一項相同時必須用文字進行填寫,不許用點點或符號填寫表示與上項相同.8 各種記錄按月收集存檔,存檔的記錄必須編輯成冊做封皮.一般性工作記錄存檔期為一年,重要事件的記錄存檔期2年.9 .必要的工作記錄：1 業(yè)主報修未能及時解決問題的記錄

12、；2 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的記錄.3 設(shè)備設(shè)施巡視檢查的記錄.包括設(shè)備機房的日常巡檢、門禁系統(tǒng)的日常巡檢、室外管井的周巡檢、公共區(qū)域的日常巡檢、消防設(shè)備的專項巡檢、安防設(shè)備的的專項巡檢、4 各種設(shè)備機房必須有設(shè)備操作的記錄、設(shè)備保養(yǎng)的記錄、設(shè)備故障維修的記錄、設(shè)備清潔衛(wèi)生的記錄、來客登記的記錄.5 圖紙資料借閱登記的記錄.6 工程事物對外聯(lián)系的記錄.7 工程部夜間值班的記錄.8 工程部門向開發(fā)等外單位發(fā)文的記錄.9 維修工具借用的登記記錄.10 維修材料使用的登記記錄.11 設(shè)備原材料報廢的記錄.12 有人職守的的設(shè)備機房的值班和交接班記錄.13 各種工程會議的記錄.14 工程培訓(xùn)的記錄.15 工

13、程維修平安培訓(xùn)的記錄.16 能源限制方案落實的記錄.17 工作方案完成的記錄.18 工作方案未完成的原因說明記錄.19 每月工程部門的工作總結(jié)記錄.20 其它與工程有關(guān)的各種記錄.五、工作環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)要求：1 .工程部的衛(wèi)生責(zé)任區(qū)應(yīng)包括各種辦公室、各種有人職守和無人職守的設(shè)備機房、工程人員的宿舍,各種不在保潔責(zé)任范圍內(nèi)的屋頂平臺、露天安裝各種機電設(shè)備.2 .工程部部門或維修辦公室必須保證日常的干凈整潔,每日應(yīng)有衛(wèi)生責(zé)任人,必須保證桌面整潔無雜亂的文件和其它雜物,水杯等個人物品不準(zhǔn)住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提要：各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要

14、涂抹黃油保養(yǎng)在辦公桌上堆放,地面必須保證清潔干凈沒有任何雜物,門窗玻璃至少每周擦試一次,保證玻璃透亮無塵土無污點.門窗的油漆漆面必須保證光潔如新,帶白手套摸不能有任何塵土.3 .所有維修工具和材料不準(zhǔn)隨意堆放,一律要放到工程庫房內(nèi),工程庫房內(nèi)必須用貨架按物品種類型號放物品并有物品的標(biāo)簽,有物品進生庫的詳細登記.4 .所有公用的維修工具必須進行編號治理.見公用維修工具編號標(biāo)識的治理規(guī)定六、能源限制的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1 .有年度能源限制的具體工作方案報總經(jīng)理審批2 .有根據(jù)年度能源限制的工作方案分解的月度工作計劃.上墻張貼3 .所有主要用水用電系統(tǒng)每個月實際能耗與上一年度能耗的比照分析記錄表.4 .有專

15、項的能源限制工作記錄,記錄的內(nèi)容應(yīng)包括,對水電設(shè)備的日常巡視檢查,限制水電用量的具體操作方法,對設(shè)備節(jié)能降耗的技術(shù)改造.5 .能源限制的有關(guān)要求：1 所有公共區(qū)域的照明,均應(yīng)使用節(jié)能型燈管、燈泡.未使用節(jié)能燈管、燈泡的必須有整改方案,限期更換.2 各種路燈、草坪燈應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化隨時調(diào)整開啟時間嚴格限制,夜間12點以后除保存必要的路燈照明外,其它照明必須全部熄滅.3 物業(yè)辦公場所的用電要本著以客為主,自用節(jié)電的原那么進行限制,客服接待中央等需要接待業(yè)主的場所要保證充足的光亮度,物業(yè)自用的場所保持一般的光亮度即可,凡是雙燈管的照明設(shè)備日常只能開啟一個燈管進行照明.下班前必須關(guān)閉非值班場所的照明和

16、電腦等辦公設(shè)備的電源.4 冬季需要使用電取暖設(shè)備和因制作工作餐需要使用電磁爐設(shè)備的,必須報公總經(jīng)理批準(zhǔn),嚴禁員工私自使用各種大功率的用電設(shè)備.5 除配電室必須保證24小時的照明外,所有無人的空房必須保證熄滅照明.不準(zhǔn)有任何空房照明長亮的現(xiàn)象發(fā)生.6 對于需要進行人工調(diào)節(jié)開啟時間的機電設(shè)備消防設(shè)備的點動試驗等必須有專人嚴格限制設(shè)備的運行時間.7 有高壓配電室的,單臺變壓器可以滿足用電負荷的,不能使用兩臺變壓器并列運行,電容器組的運行方式應(yīng)采用人工限制盡量提升功率因數(shù),其功率因數(shù)必須保證限制在以上.9 所有水設(shè)備的管道必須保證沒有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象.10 綠化用水應(yīng)嚴格按用水方案進行限制,有綠化

17、用水的日統(tǒng)計記錄.11 有員工淋浴、洗衣設(shè)備的,必須嚴格制定淋浴和洗衣的治理制度,指定淋浴和洗衣的用水時間.12 有噴泉等水系設(shè)備的,必須有節(jié)假日水系運行的計劃時間,嚴格按方案操作水系設(shè)備,有水系運行的專項記錄O七、工程資料治理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1 .工程資料包括以下類別：2 所有接管驗收的文字資料.3 所有物業(yè)向開發(fā)公司提交的建議書、建議函.4 所有與開發(fā)、建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)單位協(xié)商事項的函件和記錄.5 所有接收的開發(fā)、建設(shè)監(jiān)理等相關(guān)單位轉(zhuǎn)發(fā)給物業(yè)的函件.6 所有接收的工程圖紙資料.7 所有設(shè)備廠家提供的說明書和相關(guān)的設(shè)備資料.8 所有設(shè)備接管時的試運行記錄.9 所有與政府有關(guān)部門聯(lián)系的工程類記錄資

18、料.10 所有設(shè)備廠家對物業(yè)接管培訓(xùn)的培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)資料.11 所有對外委托治理設(shè)備的合同文本.12 所有向業(yè)主交房的驗收記錄和有關(guān)記錄.13 所有向業(yè)主發(fā)放的工程文件的文本.14 所有對業(yè)主提示的工程類文件的文本.15 所有與業(yè)主簽定的工程協(xié)議或承諾.16 所有業(yè)主報修的記錄.17 所有與業(yè)主協(xié)商的工程類協(xié)商記錄.18 所有工程部設(shè)備設(shè)施巡視檢查、設(shè)備操作和維護保養(yǎng)的工作記錄.19 所有工程類突發(fā)事件的記錄.20 設(shè)備檔案和設(shè)備臺帳.21 所有向公司上報的工程類文件的底稿.22 所有工程會議的會議紀要.23 工程部各項培訓(xùn)的培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)資料.24 所有工程部門的工作方案和工作總結(jié).25 其它與工程有關(guān)的資料.2 .工程部所有存檔的文件資料必須按系統(tǒng)編撰成文件體系存入檔案盒中,檔案盒內(nèi)第一頁必須編撰文件目錄,目錄中必須標(biāo)注文件頁碼.3 .檔案盒側(cè)面必須按規(guī)定標(biāo)注文件體系的名稱,便于文件的查找.4 .檔案盒必須整潔碼放在文件柜中,文件的標(biāo)注一側(cè)必須對外,便于查看.5 .文件查閱后必須按頁碼放回文件盒中,不許將頁碼放亂.6 .所有工程檔案資料的借閱必須經(jīng)工程部主管同意,借閱人員必須填寫資料借閱登記表.7 .各種工程資料的存放年限按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.1峻工圖紙、工程合同、洽商記錄、各種工程材料的試驗報告、國家批件、驗收證實等重要資料長期保存.業(yè)主委員會成立后