住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標準

1、住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標準住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標準提要：各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要涂抹黃油保養(yǎng)述職報告一8附件6第3局部住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標準一、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)的標準1 .有年度保養(yǎng)方案,報總經(jīng)理批準.2 .有月度保養(yǎng)方案,根據(jù)年度保養(yǎng)方案分解到月應(yīng)桂貼到墻上,接受公眾監(jiān)督.3 .有設(shè)備保養(yǎng)的操作記錄表,必須有工程主管的簽字.4 .設(shè)備保養(yǎng)前必須備足充分的備品配件.5 .工程部墻上要懸桂設(shè)備運行狀態(tài)表.6 .保養(yǎng)后的設(shè)備設(shè)施必須到達以下標準：1 配電室地面要刷紅色油漆,水箱、水泵房間墻面要貼瓷磚,地面鋪地磚.2 設(shè)備外表除

2、塵徹底,帶白手套摸任意部位不能有塵土.3 設(shè)備的運行聲響正常,主備用設(shè)備可隨意切換,因故障停用的設(shè)備要懸桂：“故障待修的標牌.4 設(shè)備外觀完好無損,不能有明顯磕碰現(xiàn)象,設(shè)備表面的漆飾必須保證色澤均勻美觀,不能有漆皮脫落的現(xiàn)象,因掉漆皮不能補刷原色的漆的要整面刷漆保證色澤一致.5 各種水設(shè)備不能有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象.6 各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要涂抹黃油保養(yǎng).7 有保溫層的各種管道其保溫材料必須順平完好,不能有脫落開口現(xiàn)象.保溫材料有修補的其修補的材料必須與原材料保持一致,不能用其它材料代替.確因材料特殊配不上原材料的要將整條管道更換保溫

3、材料.8 各種配電的線槽要保證外觀和蓋板完好,蓋板有扣鎖的必須扣好鎖扣.9 所有設(shè)備機房包括強弱電接線必須排列整潔,不能有任何飛線.10 所有管道和線槽穿墻的,具穿墻處不能有孔洞,穿墻套管處應(yīng)用油麻填充.11 配電室、生活水箱房間必須有600mm高的金屬擋鼠板.12 各種設(shè)備的標識標牌清楚完好,系統(tǒng)流向的指示箭頭清楚完好.執(zhí)行公司統(tǒng)一的標識規(guī)定13 所有落地式配電柜、限制柜的前后必須鋪設(shè)不小于一米寬的絕緣膠皮.14 所有配電柜、配電箱的柜門、箱門平時必須關(guān)閉,有鎖的必須鎖閉.15 所有配電柜和限制柜、限制箱的儀表必須正常顯示運行數(shù)據(jù),狀態(tài)指示燈完好正常指示工作狀態(tài).限制按鈕靈活有效.16 各種

4、管道儀表溫度計正常顯示實際數(shù)據(jù),所有壓力表應(yīng)有年度檢驗合格證.17 所有管道的閥門必須開關(guān)靈活,螺干式閥門的其螺旋干處應(yīng)涂抹黃油保養(yǎng).18 各種管道的逆止閥失靈的必須及時更換.19 有過濾器的管道其過濾器必須保證每個月清洗一次.20 有生活水箱的要保證水箱房和水箱蓋平時上鎖.衛(wèi)生許可證上墻.21 二次供水消毒器必須保證長期通電正常運行.22 生活水箱必須保證每年清洗消毒一次,水樣送衛(wèi)生防疫部門檢測一次.生活水箱的溢流和排污水管管口處必須裝置擋鼠濾網(wǎng).23 消火栓和濕式噴淋系統(tǒng)管道必須保證帶水備戰(zhàn),系統(tǒng)壓力正常,最小壓力應(yīng)不小于樓高的自然落差壓力.24 消防水泵每三個月必須做手動盤車和點動試驗一

5、次.25 室外各種井蓋配套適宜,人踩或車睚時不活動無聲響.所有井蓋按標識顏色的規(guī)定刷漆.見井蓋標識顏色的規(guī)定26 所有室外地井必須保證每周檢查一次,做到井內(nèi)干凈無積水無雜物.污水井必須確認排水是否順暢.27 樓內(nèi)的強弱電和管道豎井必須上鎖,井內(nèi)衛(wèi)生干凈無雜物.28 電梯設(shè)備必須保證呼叫對講能與監(jiān)控室隨時通話,各層電梯的停層與門口地面平行,內(nèi)外呼層面板完好,停層顯示正常準確,運行速度均勻平穩(wěn),嬌箱內(nèi)照明正常,嬌箱頂部的上端機電部位和井道底坑清潔干凈,鋼絲繩有明顯的停層標致.29電梯機房內(nèi)要清潔干凈,房門上鎖,機房鑰匙有專人治理.30消防中控設(shè)備運行正常,故障報警能及時消除,值班人員必須對各限制回

6、路和探測器的點位了解的非常清楚,對各種報警的處理程序非常清楚.有條件的要抽驗消防設(shè)備的各項功能煙感探測器報警、強排煙及正壓風機的啟動、消防泵的啟動、電梯自動歸首的限制、卷簾門的迫降、火災(zāi)區(qū)域電源的強切、防火閥的自動關(guān)閉、聲光報警系統(tǒng)的啟動、緊急逃生時的門禁解鎖、消防播送的通唱、消防報警按鈕的有效聯(lián)動功能等消防設(shè)備的功能應(yīng)分手動和聯(lián)動分別試驗均應(yīng)保證完好.無條件進行消防試驗的要查看消防設(shè)備接管驗收的記錄,接管驗收時必須有以上功能的抽查試驗,有接管驗收負責人的簽字.31） 各種監(jiān)控設(shè)備應(yīng)保證運行正常,有效監(jiān)控.錄象監(jiān)控資料應(yīng)能保證15天以上的保存期,重要資料或可疑錄象要向領(lǐng)導(dǎo)匯報延長保存期限.周界

7、報警系統(tǒng)能保證隨時抽查正常.對業(yè)主戶內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備燃氣泄露、窗瓷、門瓷、門禁對講等要有接管驗收時的試驗記錄,有負責人的簽字.32） 公共區(qū)域必須保證每周有專人巡視檢查一遍,應(yīng)保證門窗完好,樓頂?shù)戎匾獏^(qū)域的門必須保證平常上鎖治理,所有道路、樓體散水無塌陷、無開裂,邊角和路崖處應(yīng)平整光潔無破損.各種走道地磚平整完好無破損,剔腳無脫落無破損.二、規(guī)章制度上墻的標準：1 、必須有規(guī)章制度上墻的部位：工程部辦公室、高壓配電室、低壓配電室、生活水箱房、生活水泵房、消防泵房、工程庫房.2 、上墻的規(guī)章制度應(yīng)包括以下種類文件1各崗位責任有一個崗位的設(shè)置就必須有一個對應(yīng)的崗位責任住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標準提要：

8、各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要涂抹黃油保養(yǎng)>2各種設(shè)備的操作規(guī)程及維護保養(yǎng)的考前須知.3 工程維修的技術(shù)標準.4 各種工程類應(yīng)急預(yù)案.5 工作過程中的行為標準.6 設(shè)備設(shè)施巡視檢查的相關(guān)規(guī)定.7 工程維修平安治理制度.8 工程維修操作規(guī)程的治理規(guī)定.9 工程人員夜間值班的治理規(guī)定.10 能源限制的治理規(guī)定及能源限制的實施方案.11 特約維修的效勞標準和收費標準.12 工程工具和材料領(lǐng)用、借用的相關(guān)治理規(guī)定.13 工程設(shè)備年度和月度維護保養(yǎng)的工作方案.14 設(shè)備設(shè)施維修改造的工作方案.三、工程維修質(zhì)量標準：1 .工程人員接報修后必須在1

9、0分中內(nèi)到達現(xiàn)場,一般問題及時修復(fù)2 .報修單必須寫明以下時間節(jié)點：1 業(yè)主的報修時間；2 工程人員的接單時間；等同客服人員向工程人員轉(zhuǎn)單的時間3 工程人員到達維修現(xiàn)場的時間；4 維修完畢的時間；5 因受專業(yè)或維修條件的限制需要與業(yè)主另行約定維修的時間；6 疑難問題向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報的時間；7 工程人員向客服中央回復(fù)的時間.8 .報修單必須寫明的事項：1 各工作過程的時間節(jié)點；2 業(yè)主報修的地址和報修事項必須字體公正,準確記錄.3 報修單必須有接報修人的簽字、工程人員接單人的簽字、業(yè)主確認的簽字、工程主管領(lǐng)導(dǎo)的簽字、向其它專業(yè)轉(zhuǎn)交報修單的轉(zhuǎn)交人和接單人的簽字.包括向外單位專業(yè)人轉(zhuǎn)交的報修單4 .所

10、有報修單必須順序編號,按月收集存檔,保存期限為2年.5 .在報修單上只要是當時不能解決的問題和各種疑難問題必須有維修記錄,維修記錄可以用表格形式也可以用記錄本形式,但必須記錄以下內(nèi)容：1 事件發(fā)生時間；應(yīng)與報修單時間相符2 事件發(fā)生地址；應(yīng)與報修單地址相符3 此項事件的報修單編號；4 工程部第一到達現(xiàn)場的責任人簽字,轉(zhuǎn)交其它專業(yè)的責任人簽字,疑難問題向領(lǐng)導(dǎo)匯報的領(lǐng)導(dǎo)簽字.5 對事件的現(xiàn)象、原因分析、處理方法和處理結(jié)果必須詳細記錄,保證任何人員都能看的明白.四、相關(guān)工作記錄的標準：1.記錄的要求：1 所有記錄表格只能用黑色簽字筆進行記錄,不能使用圓銖筆和其它顏色的筆做記錄.2 所有記錄必須認真填

11、寫,不能隨意涂改,特殊情況需要進行涂改的涂改處必須有涂改人的簽字.3 所有記錄表格應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定進行文件編號.4 各種記錄表格公司有范本的要同一使用公司的范本,公司沒范本的可以由各工程自行編制.5 所有記錄的事件應(yīng)編寫順序號.6 各種記錄表格應(yīng)切合實用性進行編制,原那么上各種記錄表上不應(yīng)有空格,對必須有的列項由現(xiàn)空格時可用斜畫線填寫.7 對于記錄表中下一項內(nèi)容與上一項相同時必須用文字進行填寫,不許用點點或符號填寫表示與上項相同.8 各種記錄按月收集存檔,存檔的記錄必須編輯成冊做封皮.一般性工作記錄存檔期為一年,重要事件的記錄存檔期2年.9 .必要的工作記錄：1 業(yè)主報修未能及時解決問題的記錄

12、；2 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的記錄.3 設(shè)備設(shè)施巡視檢查的記錄.包括設(shè)備機房的日常巡檢、門禁系統(tǒng)的日常巡檢、室外管井的周巡檢、公共區(qū)域的日常巡檢、消防設(shè)備的專項巡檢、安防設(shè)備的的專項巡檢、4 各種設(shè)備機房必須有設(shè)備操作的記錄、設(shè)備保養(yǎng)的記錄、設(shè)備故障維修的記錄、設(shè)備清潔衛(wèi)生的記錄、來客登記的記錄.5 圖紙資料借閱登記的記錄.6 工程事物對外聯(lián)系的記錄.7 工程部夜間值班的記錄.8 工程部門向開發(fā)等外單位發(fā)文的記錄.9 維修工具借用的登記記錄.10 維修材料使用的登記記錄.11 設(shè)備原材料報廢的記錄.12 有人職守的的設(shè)備機房的值班和交接班記錄.13 各種工程會議的記錄.14 工程培訓(xùn)的記錄.15 工

13、程維修平安培訓(xùn)的記錄.16 能源限制方案落實的記錄.17 工作方案完成的記錄.18 工作方案未完成的原因說明記錄.19 每月工程部門的工作總結(jié)記錄.20 其它與工程有關(guān)的各種記錄.五、工作環(huán)境的標準要求：1 .工程部的衛(wèi)生責任區(qū)應(yīng)包括各種辦公室、各種有人職守和無人職守的設(shè)備機房、工程人員的宿舍,各種不在保潔責任范圍內(nèi)的屋頂平臺、露天安裝各種機電設(shè)備.2 .工程部部門或維修辦公室必須保證日常的干凈整潔,每日應(yīng)有衛(wèi)生責任人,必須保證桌面整潔無雜亂的文件和其它雜物,水杯等個人物品不準住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標準提要：各種設(shè)備的接口,金屬外漏部位,法蘭螺絲等處不能有任何銹跡,對可能生銹的金屬外表一律要

14、涂抹黃油保養(yǎng)在辦公桌上堆放,地面必須保證清潔干凈沒有任何雜物,門窗玻璃至少每周擦試一次,保證玻璃透亮無塵土無污點.門窗的油漆漆面必須保證光潔如新,帶白手套摸不能有任何塵土.3 .所有維修工具和材料不準隨意堆放,一律要放到工程庫房內(nèi),工程庫房內(nèi)必須用貨架按物品種類型號放物品并有物品的標簽,有物品進生庫的詳細登記.4 .所有公用的維修工具必須進行編號治理.見公用維修工具編號標識的治理規(guī)定六、能源限制的質(zhì)量標準：1 .有年度能源限制的具體工作方案報總經(jīng)理審批2 .有根據(jù)年度能源限制的工作方案分解的月度工作計劃.上墻張貼3 .所有主要用水用電系統(tǒng)每個月實際能耗與上一年度能耗的比照分析記錄表.4 .有專

15、項的能源限制工作記錄,記錄的內(nèi)容應(yīng)包括,對水電設(shè)備的日常巡視檢查,限制水電用量的具體操作方法,對設(shè)備節(jié)能降耗的技術(shù)改造.5 .能源限制的有關(guān)要求：1 所有公共區(qū)域的照明,均應(yīng)使用節(jié)能型燈管、燈泡.未使用節(jié)能燈管、燈泡的必須有整改方案,限期更換.2 各種路燈、草坪燈應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化隨時調(diào)整開啟時間嚴格限制,夜間12點以后除保存必要的路燈照明外,其它照明必須全部熄滅.3 物業(yè)辦公場所的用電要本著以客為主,自用節(jié)電的原那么進行限制,客服接待中央等需要接待業(yè)主的場所要保證充足的光亮度,物業(yè)自用的場所保持一般的光亮度即可,凡是雙燈管的照明設(shè)備日常只能開啟一個燈管進行照明.下班前必須關(guān)閉非值班場所的照明和

16、電腦等辦公設(shè)備的電源.4 冬季需要使用電取暖設(shè)備和因制作工作餐需要使用電磁爐設(shè)備的,必須報公總經(jīng)理批準,嚴禁員工私自使用各種大功率的用電設(shè)備.5 除配電室必須保證24小時的照明外,所有無人的空房必須保證熄滅照明.不準有任何空房照明長亮的現(xiàn)象發(fā)生.6 對于需要進行人工調(diào)節(jié)開啟時間的機電設(shè)備消防設(shè)備的點動試驗等必須有專人嚴格限制設(shè)備的運行時間.7 有高壓配電室的,單臺變壓器可以滿足用電負荷的,不能使用兩臺變壓器并列運行,電容器組的運行方式應(yīng)采用人工限制盡量提升功率因數(shù),其功率因數(shù)必須保證限制在以上.9 所有水設(shè)備的管道必須保證沒有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象.10 綠化用水應(yīng)嚴格按用水方案進行限制,有綠化

17、用水的日統(tǒng)計記錄.11 有員工淋浴、洗衣設(shè)備的,必須嚴格制定淋浴和洗衣的治理制度,指定淋浴和洗衣的用水時間.12 有噴泉等水系設(shè)備的,必須有節(jié)假日水系運行的計劃時間,嚴格按方案操作水系設(shè)備,有水系運行的專項記錄O七、工程資料治理的質(zhì)量標準：1 .工程資料包括以下類別：2 所有接管驗收的文字資料.3 所有物業(yè)向開發(fā)公司提交的建議書、建議函.4 所有與開發(fā)、建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)單位協(xié)商事項的函件和記錄.5 所有接收的開發(fā)、建設(shè)監(jiān)理等相關(guān)單位轉(zhuǎn)發(fā)給物業(yè)的函件.6 所有接收的工程圖紙資料.7 所有設(shè)備廠家提供的說明書和相關(guān)的設(shè)備資料.8 所有設(shè)備接管時的試運行記錄.9 所有與政府有關(guān)部門聯(lián)系的工程類記錄資

18、料.10 所有設(shè)備廠家對物業(yè)接管培訓(xùn)的培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)資料.11 所有對外委托治理設(shè)備的合同文本.12 所有向業(yè)主交房的驗收記錄和有關(guān)記錄.13 所有向業(yè)主發(fā)放的工程文件的文本.14 所有對業(yè)主提示的工程類文件的文本.15 所有與業(yè)主簽定的工程協(xié)議或承諾.16 所有業(yè)主報修的記錄.17 所有與業(yè)主協(xié)商的工程類協(xié)商記錄.18 所有工程部設(shè)備設(shè)施巡視檢查、設(shè)備操作和維護保養(yǎng)的工作記錄.19 所有工程類突發(fā)事件的記錄.20 設(shè)備檔案和設(shè)備臺帳.21 所有向公司上報的工程類文件的底稿.22 所有工程會議的會議紀要.23 工程部各項培訓(xùn)的培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)資料.24 所有工程部門的工作方案和工作總結(jié).25 其它與工程有關(guān)的資料.2 .工程部所有存檔的文件資料必須按系統(tǒng)編撰成文件體系存入檔案盒中,檔案盒內(nèi)第一頁必須編撰文件目錄,目錄中必須標注文件頁碼.3 .檔案盒側(cè)面必須按規(guī)定標注文件體系的名稱,便于文件的查找.4 .檔案盒必須整潔碼放在文件柜中,文件的標注一側(cè)必須對外,便于查看.5 .文件查閱后必須按頁碼放回文件盒中,不許將頁碼放亂.6 .所有工程檔案資料的借閱必須經(jīng)工程部主管同意,借閱人員必須填寫資料借閱登記表.7 .各種工程資料的存放年限按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.1峻工圖紙、工程合同、洽商記錄、各種工程材料的試驗報告、國家批件、驗收證實等重要資料長期保存.業(yè)主委員會成立后